Стройте сами. Почему застройщики не хотят продавать городу жилье для очередников

Несмотря на то, что Смольный повысил выкупную цену квадратного метра жилья для очередников с 77 до 96 тысяч рублей, застройщики по-прежнему не проявляют интереса к участию в подобных проектах.

Участники и эксперты строительного рынка отмечают, что для города выгоднее строить дома за бюджетные средства, чем выкупать у бизнеса готовое жилье под социальные нужды. И о возможном переходе на эту схему в городе периодически задумываются.

Ниже рынка

В соответствии с жилищным планом Петербурга, в 2020 году планируется помочь улучшить жилищные условия 7 804 семьям. По данным на начало года, в очереди на улучшение этих условий стояло более 137 тысяч семей. В 2020–2021 годах в городской госжилфонд должны поступить 4935 жилых помещений, которые распределят целевым назначением среди множества льготных категорий жителей.

Как сообщили «Фонтанке» в комитете имущественных отношений Смольного, в сентябре был заключён контракт с ООО «Альтернатива» на приобретение семи трёхкомнатных квартир, передача которых от застройщика Санкт-Петербургу состоится в 2021 году. Кроме того, в 2020 году КИО по итогам аукционов заключил госконтракты на закупку в общей сложности 21 однокомнатной квартиры по договорам купли-продажи в многоквартирных домах. Все они уже переданы в собственность города. Ещё один контракт заключён на 13 однокомнатных квартир — на этот раз через участие в долевом строительстве, передать их должны тоже в следующем году. Но в целом показатели более чем скромные.

В августе Минстрой поднял норматив средней рыночной стоимости квадратного метра общей площади жилого помещения, которую берут за основу при расчете выкупа жилья для льготников, и в Петербурге показатель вырос до 85,5 тысяч рублей за «квадрат», в области — до 56 тысяч. Чуть позже город решил выкупать социальное жилье у застройщиков подороже.

— На фоне тяжелой ситуации мы приняли решение и подняли выкупную стоимость объектов, — заявил заместитель главы строительного комитета Евгений Барановский на недавнем форуме строительных СРО. — Город выкупает за 96 тыс. рублей квадратный метр. Если раньше и даже в этом году мы покупали и застройщики продавали еще по 77 тыс. рублей за метр, то сейчас условия стали значительно комфортнее. Комитет имущественных отношений формирует программу на несколько лет вместе с жилкомом. Если есть предложения и пожелания, то мы ждем.

Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева говорит, что альтернативой выкупу является строительство жилья за бюджетный счет, но уже несколько лет подряд город предпочитает покупать квартиры для льготных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, у застройщиков в их строящихся домах. Например, в 2019 году город купил 1899 квартир общей площадью жилья 104 тыс. кв. м.

Интереса нет

Как рассказали «Фонтанке» в городском комитете по строительству, лишь несколько девелоперских компаний в городе брали лоты на социальное жилье в течение нескольких лет — это «Группа ЛСР» и «Дальпитерстрой», в этом году добавилась компания «СПб Реновация». То есть интереса к подобным проектам у строителей мало.

Если сравнить со средней ценой жилья в новостройках, то даже повышение выкупной цены не сделает строительство социального жилья выгодным для застройщика. По данным «Петербургской Недвижимости», с начала года цены в городских объектах класса масс-маркет прибавили почти 15%, что является абсолютным рекордом за последнее десятилетие на рынке. Только за сентябрь средняя цена в квадратного метра жилья в масс-маркете в Петербурге достигла 131,6 тыс. рублей.

Еще недавно цена выкупа составлял 77,7 тыс. рублей за квадрат — это на 35–40% ниже, чем средняя цена по рынку, пояснил директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. Соответственно, под закупки попадали ЖК на задворках города. Повышение стоимости выкупа до 96,5 тыс. руб. за кв. м. несколько улучшит ситуацию, но все равно большая часть проектов на рынке в черте города по таким ценам продаваться не могут, считает эксперт.

— Желание застройщиков участвовать в строительстве социального жилья прямо пропорционально цене закупки квартир, — поясняет Сергей Мохнарь. — С текущими нормативами участие в аукционах скорее напоминает благотворительность, чем рентабельную бизнес-модель. Даже предлагаемые 96,5 тыс. руб. не соразмерны средней стоимости «квадрата» в петербургских новостройках, которая составляет сегодня около 128 тыс. руб. Разумеется, застройщики не в восторге от ситуации, когда себестоимость строительства объективно растёт, а норматив не всегда поспевает за ней. Так что чем более адекватным будет предложение со стороны Смольного, тем более интересные варианты смогут предложить очередникам — как с точки зрения локации, так и с точки зрения качества проекта.

Шаг за городом

Вариант со строительством за бюджетные средства не нов, город и сейчас строит социальные дома сам, но в последнее время объемы очень малы.

— Начиная с 2017 года, в городе ввели в эксплуатацию всего три жилых комплекса на 535 квартир общей площадью 31,6 тыс. кв. м, — рассказывает Ольга Трошева, — причем один из них, на 144 квартиры, сдали 2 сентября 2020 года — в городе Пушкин. Разрешения на строительство за последние 3 года выдавались только на два жилых комплекса общей площадью жилья около 100 тыс. кв. м, они сейчас находятся в процессе строительства.

— Для города такая схема строительства за собственные средства, вероятнее всего, будет дешевле, нежели покупка жилья у застройщиков, — считает Сергей Мохнарь. — И логика не только экономическая, так как Смольный сможет строить, например, в более комфортных локациях. Смольный будет заключать контракты с генподрядчиками, причём озаботиться нужно будет не только возведением дома, но и инфраструктурой: дорогами, проездами, школами и детсадами. Возможно, Смольному сможет помочь и новая структура «Дом.РФ», которая выходит на рынок как девелопер.

Напомним, о планах по созданию собственной девелоперской структуры от Дом.РФ заявлял в августе глава компании Виталий Мутко. На недавнем круглом столе «Фонтанки» участники строительного рынка вскользь затронули эту тему — в условиях рынка будет сложно конкурировать с застройщиком, обладающим государственными финансовыми, земельными и административными ресурсами. Поэтому логично, если бы подобный государственный девелопер сосредоточился именно на строительстве качественного социального жилья. Но в целом участники рынка считают, что подобная структура рано или поздно должна была появиться.

Город предъявляет определенные требования к новому жилью: чистовая отделка, скорый срок сдачи, определенные метражи. По словам Сергея Мохнаря, для многодетных семей, например, нужны многокомнатные квартиры, которые вообще отсутствуют в квартирографии у некоторых застройщиков. А присутствуют, наоборот — однушки и студии, которые неинтересны городу из-за слишком маленького метража. В целом требования к жилью для очередников из различных социальных групп — как к обычному, разве что передаваться квартиры должны обязательно с чистовой отделкой. Норматив площади в каждом регионе свой, для Петербурга — 18 кв. м на человека в семье и 33 кв. м для одиноких. Зачастую проблема в том, что семья большая и им требуется 3–4 комнаты, пусть небольших, но отдельных. Поэтому, в теории, если Смольный будет платить за строительство, он сможет и «заказывать музыку», то есть корректировать квартирографию в пользу компактных, но многокомнатных вариантов.

Депутат ЗакСа, член постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам Александр Тетердинко рассказал «Фонтанке», что такая схема в случае принятие вполне может действительно оказаться выгодной для города.

— Прежде всего потому, что застройщики вкладывают свою выгоду в стоимость квадратного метра, а у города норма прибыли может и «не сидеть» в этой стоимости. Город может себе даже позволить строить по себестоимости. Плюс город знает и готов соблюсти все необходимые параметры — а для жилья для льготных категорий есть целый ряд требований, которые не все застройщики готовы соблюдать.

В целом строительство социального жилья под выкуп города не представляет интереса для большинства застройщиков, и они этого не скрывают. Правда, говорить об этой проблеме готовы лишь немногие из них. Будут хорошие условия — будет интерес, говорят игроки строительного рынка.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»