Ставки сделаны. Как долго льготная ипотека сможет поддерживать строительный рынок

Понижение ставок по ипотеке привело к всплеску спроса на жилье и помогло строителям пережить пик пандемии этого года. У некоторых из них доля продаж в кредит сейчас достигает 80–90%. Банки ориентированы на заемщиков и предлагают им достаточно лояльные условия. Но дальше — неизвестность.

Надолго ли хватит ресурсов господдержки, как и покупательской способности, чтобы выплачивать взятые кредиты и брать новые — большой вопрос. Эксперты на совместном круглом столе «Фонтанки» и портала «ТТ Финанс» рассказали о настоящем и будущем ипотеки и строительного рынка.

Дорога к проектному финансированию

В Петербурге и Ленинградской области сегодня в среднем примерно 75–80% проектов строится по старой схеме долевого участия, и только около 20–25% — с проектным финансированием.

— Проектное финансирование — один из вопросов, который мы недавно обсуждали на совете нашего объединения, — рассказал генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Разговор шел о возможности дополнительного привлечения средств из инвестиционных фондов. Но оказалось, что застройщики по большому счёту не нуждаются в этих деньгах, потому что все схемы налажены, все работает само: и по старой, и по новой схеме. При этом участие банков в проектах, реализуемых по старым схемам, в последнее время снижается — примерно с 20 до 10% — и будет снижаться и дальше.

Как пояснил эксперт, эта тенденция сложилась примерно полтора года назад, когда появились первые предпосылки к поправкам в 214-ФЗ. Именно тогда застройщики скорректировали планы по вложениям средств в иные активы, кроме стройки: в частности, серьезно сократили земельный портфель и просто аккумулировали деньги на счетах. Предварительные действия девелоперов позволили им накопить некоторую подушку безопасности и теперь достаточно расслабленно себя чувствовать в непростой переходный период.

Ситуация с пандемией замедлила вывод в продажу новых объектов.

— Из-за высокой неопределенности строительные компании придерживались консервативной стратегии, не форсировали, а иногда даже и откладывали вывод новых объектов, — уточнила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».

По мнению эксперта, это хорошо: чем дольше рынок будет функционировать в рамках прежних правил, тем более плавным и спокойным будет этот переход, сгладятся некоторые проблемы, замедлится рост цен. Застройщики накапливают ресурсы, чтобы минимизировать использование заемных средств и максимально вкладывать свои, тем самым снижая стоимость квадратного метра.

— Наши застройщики предприняли все возможные шаги, чтобы получить право достраивать дома по прежней схеме, и это им удалось: сегодня на рынке доминирует предложение ДДУ, — сообщила Светлана Денисова. — Петербург очень аккуратно себя повёл, в результате чего объектов с использованием эскроу-счетов в городе заметно меньше в процентном отношении, чем в других регионах. К сожалению, по 214-ФЗ у застройщика нет свободы маневра — он не имеет права воспользоваться другими источниками финансирования, кроме собственных средств и средств уполномоченных банков. Только в июле вступили в силу поправки, позволяющие использовать средства материнской компании, если застройщик входит в группу компаний или холдинг.

У ЗАО «БФА-Девелопмент» по проектному финансированию реализуется только один проект, договор по которому заключили еще до возможности получить субсидированную ставку. Это третья очередь ЖК «Огни залива», одного из крупнейших проектов комплексного освоения на Северо-Западе. Благодаря этому девелопер стал и крупнейшим заемщиком по Северо-Западу, оформив проектный кредит в размере около 12 млрд рублей.

Объекты компании «Л1» достраиваются по старым правилам, хотя девелопер давно сотрудничает с банками и готовится к проектному финансированию, отметила директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

СК «ЛенРусСтрой» первой на Северо-Западе начала работать по проектному финансированию под эскроу-счета и первой в нашем регионе реализовала сделку по раскрытию эскроу. Сделка прошла успешно. Тем не менее, компания не исключает для себя использования других способов финансирования.

— По первому нашему проекту мы недавно раскрыли эскроу-счета, — рассказал заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. — Капитал проекта составлял 2,2 млрд, и после раскрытия мы получили свободный доступ к оставшимся средствам. Эффективная ставка по всему проекту составила 4,2% годовых. Для себя поставили цель в следующем проекте добиться ставки не более 3,5% годовых.

Банки тоже в деле

В условиях растущих затрат застройщиков покупательский спрос нуждается в стимуляции, и ипотека — один из главных способов поддержки рынка на сегодня. Растущий спрос после ввода льготной ставки по этому виду кредитования говорит о значительной потребности в таком продукте.

— Мы наблюдаем действительно высокий спрос на ипотеку, — рассказал заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Анатолий Локотков. — На рост повлияло и снижение процентных ставок, и удобство сервисов Сбербанка. Объем выданных в Санкт-Петербурге жилищных кредитов в августе 2020 года более чем в два раза превысил аналогичный показатель прошлого года и составил 16,2 млрд рублей. Это около 5 тысяч жилищных кредитов. Большую роль сыграла государственная программа с льготной ставкой: на неё в августе пришлось более половины выданных банком кредитов. С учетом наших специальных акций условия по программе становятся ещё привлекательнее для клиентов. Ипотеку с господдержкой можно взять от 6,1% годовых при электронной регистрации сделки, а со скидкой застройщика — от 2,6% годовых в первые два года кредитования.

По программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» оформить кредит можно со ставкой от 1,2% по программе субсидирования с застройщиками в первые два года, добавил Локотков. В Петербурге, по его словам, со старта «Господдержки 2020» уже оформили 8,36 тысяч кредитов на сумму 27,8 млрд рублей.

Анатолий Локотков также отметил, что заметно выросла популярность дистанционного оформления жилищных займов. Так, 56% заявок поступают через сервис «ДомКлик». Он позволяет онлайн получить одобрение ипотеки и объекта недвижимости и провести сделку купли-продажи за один визит в банк. При этом почти 60% ипотечных клиентов получают первичное одобрение в течение часа, а около 90% — в течение дня.

Льготная ипотека компенсировала проседание рынка, вызванное коронавирусными ограничениями. Кризис искусственно притормозил выдачу ипотеки.

— Но, несмотря на период временного затишья, мы запустили госпрограмму по самой низкой за всю историю ставке от 4,5 до 6,5%, за счет чего спрос очень сильно вырос буквально за последние полтора месяца, — рассказала управляющий директор Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова. — Госпрограмма по первичному рынку была у нас самым ходовым продуктом — практически 90% заявок приходились на нее. Еще в Ленинградской области была очень сильно развита сельская ипотека по минимальной ставке 2,7%, что тоже повлияло на рост объемов кредитования.

Как пояснила эксперт, ипотека с господдержкой — это все-таки низкомаржинальный продукт для коммерческого банка, который в любом случае должен приносить прибыль.

По словам эксперта, исключительно выход из самоизоляции стимулировал людей вкладываться в ипотеку из-за неопределенности, подстегнув спрос. После сложного периода люди, как правило, впадают в небольшую панику: кто-то избавляется от активов, а кто-то их стремительно скупает.

— Поскольку ставки по вкладам значительно упали, люди предпочли пустить свои сбережения в недвижимость как в наиболее ликвидный актив, — уточнила Батталова.

Самая распространенная программа — это ипотека с господдержкой: ее ставка составляет разных банках 4,9 до 6,5%, соответственно первоначальный взнос составляет 15%, в некоторых случаях — 20%, рассказала Батталова. Базовая ставка на первичный рынок без госпрограммы начинается от 7,9-8,3%. Примерно такая же ставка сейчас на вторичном рынке недвижимости и такой же первоначальный взнос.

— Есть ипотечные программы для семей с детьми — семья, где родился ребёнок, имеет право получить ипотеку с использованием материнского капитала, — пояснила представитель Абсолют Банка. — Его сумма составляет 615 тысяч, если это у вас второй ребёнок, и 450 — если первый. Этими деньгами можно гасить ипотеку либо использовать их как первоначальный взнос. Пока мы делаем упор на первичный рынок, но до конца года планируем сфокусироваться на вторичном, на переуступке прав и залоговой ипотеке. И если не случится никаких кризисов, надеемся сохранить темпы роста и удержать позиции на уровне прошлого года.

Не откладывая спрос

У большинства строительных компаний наблюдался спад продаж в марте — апреле, но после старта ипотеки с государственной поддержкой продажи активизировались. Так, на сегодняшний день доля ипотечных сделок в компании «Л1» достигла почти 85% от общего объема. Несмотря на то, что летом видно традиционное снижение покупательской активности, в июне — июле компания перевыполнила план

— Наши ипотечные менеджеры работают, не поднимая головы, — заявила Надежда Калашникова. — Люди понимают, что квартиры с субсидией от государства — это очень выгодно, особенно если квартира ликвидна, то есть в хорошем месте, в готовом или близком к завершению доме. Думаю, будет много желающих запрыгнуть в последний вагон, и пик таких продаж мы ожидаем примерно в сентябре.

Похожую динамику наблюдают и в компании ЮИТ, где на сегодняшний день достигнута рекордная за всю историю доля ипотечных сделок — примерно 85%. По словам Ольги Семеновой-Тян-Шанской, директора по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ, раньше доля стопроцентных оплат была на уровне 50%. Сейчас же люди думают, что выгоднее взять ипотеку на льготных условиях, чем выдёргивать деньги из бизнеса или с депозита, поэтому спрос сместился в ипотечный отдел. Более того, работает и приводит покупателей именно реклама с акцентом на льготную ипотеку, при том что параллельно идет кампания, например, с акцентом на застройщика или конкретный ЖК.

— Мы понимаем, что ипотека с господдержкой подстегнула колеблющихся и привела на рынок отложенный спрос, — сообщила Светлана Денисова. — Я думаю, что ключевая ставка на настоящий момент такова, что даже отмена государственного участия не скажется на ипотечных ставках решающим образом. Тем не менее, мы все же за дальнейшую либерализацию ипотечных условий — это позволит рынку функционировать.

У «БФА-Девелопмента» количество ипотечных сделок более чем на 10% выше аналогичного периода предыдущего года, вырос и чек ипотечного кредита. Доля кредитных сделок у девелопера тоже более 80%, а в мае — июне их количество достигало 100% — это дольщики, выбравшие схему рассрочки, переходили на ипотеку, которая стала выглядеть более удачным вариантом.

Ипотека с господдержкой стимулирует более тесные коллаборации банков и застройщиков, вывод на рынок новых неожиданных даже антикризисных программ — например, ипотеку под 0,4 % на определенный период, уточнила Надежда Калашникова. Сейчас по семейной ипотеке в компании «Л1» самая низкая ставка 4,5%, по ипотеке с господдержкой — 5,75% но при этом ни по одному объекту нет первоначального взноса ниже 10%.

У СК «ЛенРусСтрой» доля ипотеки всегда была высокой — от 80 до 90% из-за особенностей продукта, пояснил Максим Жабин. Сейчас компания открывает лабораторию продукта, где будет заниматься развитием своего продукта в стандарт-классе, цифровизацией процессов, а также внедрением сквозной аналитики.

— Люди с невысокими доходами — первые, кто страдает от любого кризиса, и это наши клиенты, — рассказал Максим Жабин. — При этом мы понимаем, что как бы ни дешевела ипотека, квадратный метр будет расти в цене. Земельных участков, пригодных для качественного развития, становится все меньше и меньше, стоимость их растет год от года. Все больше оставшихся участков можно назвать «токсичными», их очень сложно ввести в проект из-за множества особенностей.

Покупать можно, но не бесконечно

Всех застройщиков беспокоит общая ситуация с платежеспособностью населения. На фоне всплеска спроса всегда возникает вопрос — как долго это продлится, ведь это все-таки исчерпаемый запас. Аудитория, которую «привела» к банкам и застройщикам льготная ипотека, тоже конечна.

— На рынке есть понятие поглощения — когда мы словно втягиваем перспективный спрос в нынешний период за счет благоприятных условий, — пояснила Ольга Семенова-Тян-Шанская. — То есть сейчас жилье приобретает уже та часть клиентов, которые планировали покупки до середины следующего года. Да, условия банков сильно гуманизировались — сначала был 20% первый взнос, сейчас многие работают с 15% и даже с 10%. Но пик спроса пришелся на май — июнь, а в июле мы уже почувствовали некое снижение активности аудитории. Так что вопрос запаса и долгосрочности спроса очень серьезный.

Что касается упрощения условий, их подтверждают и банки. Так, недавно Сбербанк снизил первоначальный взнос по ипотеке на покупку готового и строящегося жилья. Для участников зарплатных проектов банка минимальный первоначальный взнос снижен с 15% до 10%, а для клиентов без подтверждения доходов — с 50% до 30%. Минимальный первоначальный взнос может использоваться для приобретения готового и строящего жилья в ипотеку за исключением госпрограмм, военной ипотеки и загородной недвижимости. Это обратило внимание на жилищный кредит тех клиентов, кому не хватало средств и кто предпочитал накопить. Также летом банк снизил ставки на рефинансирование ипотечных кредитов других банков на 0,6 процентных пункта — рефинансировать ипотеку в Сбербанке можно по ставке от 7,9% годовых.

Надежда Калашникова разделила тревоги насчет конечности спроса. В «Л1» положительная динамика объясняется пока только ограниченным сроком льготных условий.

— Мы понимаем, что после 1 ноября все будет гораздо сложнее, — сказала Калашникова. — Есть системная проблема снижения покупательской способности, ведь даже маленький процент придется платить, а ни банки, ни застройщики, ни государство не хотят дефолтных заемщиков. И поэтому правильно не опускать размер первого взноса ниже 10%. Озабоченность есть не только в рядах застройщиков — банки тоже беспокоят востребованные ипотечные каникулы.

Вопрос о закредитованности населения всегда актуален, но на российском рынке её как таковой никогда не будет, потому что Центробанк выставляет банкам очень жесткие условия и контролирует их кредитный портфель, считает Мария Батталова.

— Если заемщик обращается, уже имея определённое количество кредитов, непроходной лимит по зарплате, то ему просто отказывают, — заявила она. — Получается, у нас рынок автоматически регулирует закредитованность, которая возникла бы, если бы налево и направо раздавали кредиты без первоначального взноса. В нашем банке четко прописано условие о 20-процентном первом платеже. Но надо понимать, что на рынке Санкт-Петербурга и страны в целом эти 20% есть далеко не у каждого клиента.

Максим Жабин тоже поднял вопрос обеспеченности населения, припомнив недавние данные ЦБ о повышении уровня закредитованности. У многих кроме ипотеки есть еще и другие займы, что негативно влияет на платежеспособность.

— В июле Росреестр сообщал о падении сделок по Ленинградской области на 46%, — сообщил Жабин. — На сегодня — уже минус 56% по сравнению с предыдущим месяцем. Уменьшение на 10% за месяц — это высокая регрессия, вынуждающая застройщиков сокращать часть проектов и пересматривать их. Конечно, одним из факторов стало смещение спроса в Петербург. Даже при разнице в стоимости квадратного метра люди готовы к этому — и все благодаря ипотеке в 6,5%. Я предполагаю, что в 2021–2022 годах большее значение приобретет качество проекта с точки зрения его уникальности. Клиент будет готов за это платить даже в сложной финансовой ситуации.

Разница в подходах

Динамика спроса у ЮИТа была самой активной в июле, падения не было. Также не почувствовалось традиционного проседания и на майских праздниках.

— ЮИТ — застройщик несколько необычный, нишевый, у нас довольно высокая средняя цена сделки: двухкомнатная квартира — 5,8 млн, трёхкомнатная — 7,5 млн рублей, — пояснила Ольга Семенова-Тян-Шанская. — Все это подразумевает довольно большой объем первого взноса, это не самый массовый сегмент — скорее «комфорт+». Поэтому наша аудитория заняла выжидательную позицию.

«БФА-девелопмент» реализует уже в предсдаточной готовности крупные квартиры — 67-метровые двухкомнатные и трёхкомнатные площадью более 80 квадратных метров. Соответственно, бюджеты покупки варьируются от 7 до 10 млн рублей. При таком бюджете важна стратегия застройщика и уникальные предложения, а при реализации, например, стандартных квартир в масс-маркете подходы будут другими.

— Мы понимаем, что имеем дело с консервативной публикой, и работаем с большими семейными квартирами, — пояснила Светлана Денисова. — Мы так вовлекали людей в отношения с нами по схеме рассрочки, когда ставки по ипотеке были достаточно высокими. Сейчас люди понимают, что могут безболезненно выйти из рассрочки, на коротком плече воспользоваться ипотекой в конце, переехать в новую квартиру, продать имеющуюся и погасить ипотеку. Это была наша сознательная стратегия. В секторе жёсткого «эконома», где мелкая нарезка квартир и застройщик изначально делает ставку на ипотечные сделки, он и стимулирует ипотеку более ярко — предлагает скидку при стопроцентной оплате, программы субсидирования ставки, четко следит за бюджетом покупки и ипотечным платежом. Так он привлекает к себе именно того чувствительного заемщика, для которого значимы каждые 3 тысячи рублей в размере ипотечного платежа.

Прогноз на снижение

Прогнозы относительно ставки по ипотеке у экспертов оказались разными: кто-то уверен, что ниже она не опустится, а кто-то предсказывает ее дальнейшее сокращение.

Максим Жабин полагает, что ипотечная ставка останется на минимальном на уровне 6-6,5%, ведь так или иначе все эти субсидии огромным бременем ложатся на государство.

— Чем доступнее становится ипотека, тем больше людей могут ее себе позволить, но эти люди порой переоценивает свои возможности, — сказал он. — Сдерживающим фактором здесь станет оценка банком платежеспособности.

— На рынке действительно очень много людей и компаний, которые нуждаются в поддержке государства, и на это есть ограниченный ресурс, — продолжила Надежда Калашникова. — Мне кажется, что ипотеку с господдержкой продлевать не будут, ставка сильно не поднимется, но квадратный метр в городских локациях неминуемо вырастет в цене. Предложение на рынке уже сократилось больше, чем на 20%, и проекты будут замораживаться дальше. Надеемся, что наше государство придумает ещё какую-то льготную программу, хотя ипотечные пузыри — это плохо, ведь именно с них начинались все кризисы.

Алексей Белоусов считает, что рост стоимости «квадрата» продолжится, но за счет поддержки государства он будет не таким большим, как прогнозируют.

— Государство очень внимательно следит за нашим сектором экономики, и дальнейшее снижение ипотечной ставки сомнений не вызывает, — уточнил Белоусов. — Указ президента требует увеличения строительство жилья, что также жестко контролируется.

В последнее время участились разговоры о возможном создании государственной корпорации, которая начнет строить за счет средств бюджета. Если у такой структуры будут и госземля, и сети, которые монополисты подключат без проблем, конкурировать с ней будет сложно. Однако существуют законы рынка. Государственные меры по поддержке конкуренции и сдерживанию цен все же никто не отменял.

Светлана Денисова говорит, что ипотечные ставки обречены оставаться на нынешнем уровне либо даже показывать спокойное снижение. На рынок будут влиять два фактора, следующие из введения эскроу, — это дополнительные расходы застройщика и возросшая себестоимость.

В целом, прогноз по рынку благоприятный и главное сейчас — заботиться о доходах населения. С этим солидарны и все участники круглого стола, назвавшие основной задачей поддержку платежеспособности граждан и рост их доходов.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»