Новостройки Петербурга: гиперактивное лето-2020

Итоги летних месяцев на первичном рынке Петербурга и пригородов, вопреки опасениям скептиков, оказались более чем позитивны: объем продаж вырос на четверть по сравнению с июнем-августом 2019-го. Цены на фоне снизившегося предложения росли рекордными темпами: средняя стоимость в масс-маркете увеличилась на 12,5% всего за 8 месяцев.

Однако период роста может скоро закончиться: 80% заключенных сделок — ипотечные. Если в ноябре программа льготной ипотеки под 6,5% будет свернута, то многим людям подорожавшие квартиры окажутся недоступны. Это приведет к снижению спроса и активности девелоперов. Если же власти примут решение о ее продлении, это станет самым благоприятным сценарием, прежде всего для покупателей.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group), летом 2020-го в новостройках Петербурга и пригородов было продано около 29 000 квартир, что на 25% больше, чем в аналогичном периоде 2019-го.

— Активность покупателей нарастала постепенно, от месяца к месяцу, — рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». — Так, продажи в июле выросли на 25% по сравнению с июнем. А в августе оказались на 20% больше, чем в предыдущем месяце.

Не ожидали

Ведущие петербургские застройщики подтверждают, что лето 2020-го завершилось для них успешно: показатели продаж оказались даже выше, чем предполагалось в начале года. Спрос подстегнула льготная ипотека со ставкой 6,5% годовых. По данным аналитиков, сейчас на рынке строящегося жилья 80% ипотечных сделок, и подавляющее большинство из них заключено по программе господдержки.

— Лето выдалось активным, несмотря на коронавирусные ограничения. Субсидированная ипотека подстегнула спрос, который с июня активно растет, — говорит начальник отдела продаж «Отделстрой» Николай Гражданкин.

— Эта программа с избытком компенсировала снижение продаж, зафиксированное в апреле, после объявления режима самоизоляции, — добавляет генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. При этом, по ее словам, сделок с «живыми» деньгами со 100%-ной оплатой и с рассрочкой стало существенно меньше.

Как подсчитали в «Петербургской Недвижимости», благодаря госпрограмме средний ежемесячный платеж по ипотеке снизился на 11,5% по сравнению с 1-м кварталом 2020-го. С момента запуска программы средняя выплата сократилась на 3,5 тыс. руб., до 27,2 тыс. руб, сэкономить можно теперь до 1 млн руб. за весь срок. Сейчас при оплате ипотеки в течение 15 лет средний платеж за студию и «однушку» — 23 тыс. руб., за «двушку» — 39,9 тыс. руб., за «трешку» — 62 тыс. руб.

Больше и дороже

Поскольку новых проектов в последнее время выходило немного, квартир в домах на начальной стадии готовности на рынке стало существенно меньше. Кроме того, надо понимать, что самое недорогое ликвидное жилье раскупается в первую очередь. Все это привело к тому, что люди либо выбирали недвижимость в объектах на более высокой стадии, либо приобретали квартиры большей площади. Ведь самых дешевых студий и «однушек» в конкретных проектах просто уже не было в продаже.

Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев подтвердил, что вырос спрос на более просторные квартиры. Помимо вышеуказанных причин это также объясняется снижением размера ежемесячного платежа: клиенты могут совершить чуть более дорогую покупку, чем планировали изначально.

— У нас в объеме продаж снизилась доля студий и однокомнатных квартир, — соглашается начальник отдела маркетинга холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) Екатерина Пчелкина. — При этом в объеме продаж выросла доля многокомнатных квартир.

Аналогичные тенденции замечают и в «Главстрой Санкт-Петербург». Некоторым покупателям, у кого на покупку жилья был заложен более солидный бюджет, посчастливилось благодаря льготной ипотеке стать обладателями жилья более высокого класса, чем они планировали. По словам коммерческого директора «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Дениса Бабакова, этим летом в компании заметили активный спрос на квартиры в сегменте «бизнес», что позволило сохранить продажи в этом классе на уровне прошлого года.

А цены все растут

Все эти тенденции — снижение объема предложения, вымывание с рынка недорогих, наиболее ликвидных квартир, рост степени готовности уже находящихся в строительстве домов — привели к росту средней цены предложения. Добавим, что выход новых проектов по эскроу — более дорогостоящих из-за кредитной нагрузки девелоперов, — также способствовал увеличению среднего показателя стоимости «квадрата». Так, по данным аналитиков, в масс-маркете в Петербурге за 8 месяцев он вырос на 12,5%, до 128,9 тыс. руб., что является рекордом для рынка.

Из-за повышения стоимости квадратного метра увеличился и средний бюджет покупки квартиры на первичном рынке. В августе 2020-го в Петербурге он составил 5,3 млн руб., что на 1 млн руб. больше, чем в августе 2019-го. В пригородах он составил 4 млн руб. — на 800 тыс. руб. больше.

— Цены на квартиры росли на протяжении нескольких месяцев с мая по июль в ответ на нестабильное положение в экономике, колебания валютного курса и выгодные условия покупки недвижимости, — подтверждает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».

Путь в никуда

По мнению руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, уровень спроса в ближайшие месяцы во многом будет определять ипотека с господдержкой. Если программа, как планируется, завершится 1 ноября, то до ее окончания продажи помесячно будут превышать аналогичные прошлогодние показатели.

При этом все девелоперы сходятся во мнении: остановка льготной ипотеки приведет к оттоку покупателей. Ведь жилье рекордно выросло в цене, а доходы населения — наоборот. К сожалению, многие люди останутся без шансов на улучшение жилищных условий. А рост рынка, который дает большой объем налоговых поступлений и служит местом работы огромного числа специалистов, прекратится.

Если же будет принято решение о продлении программы господдержки, то сложится наиболее благоприятная ситуация прежде всего для покупателей. Девелоперы станут активно выводить на рынок новые проекты по более надежной схеме — по эскроу. Выбор квартир в новостройках станет больше, а цены перестанут расти столь активно. Ведь увеличение стоимости жилья — ответ рынка на высокий спрос на фоне снизившегося объема предложения.

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»