Элитных домов все меньше, а бизнес-класс — все дальше. Рынок дорогого жилья сократился за время пандемии

С начала года в продажу вышло всего три жилых комплекса бизнес-класса и два — элитных. Как и девелоперы, покупатели предпочли подождать, когда страсти на рынке улягутся.

Продажи в бизнес-классе активизировались, когда максимальная сумма льготной ипотеки для Петербурга была увеличена до 12 млн рублей. А покупатели элитного жилья предпочли дождаться, когда на приобретаемый объект можно будет взглянуть своими глазами, а не спешить во время самоизоляции за новым жильем, которое, скорее всего, не является единственным и жизненно необходимым.

Медленный рост

На спрос повлиял не только режим самоизоляции, но и снижение ликвидного предложения, сокращение предложения в популярных объектах, небольшой объем пополнения рынка в предшествующие периоды, комментирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

По подсчетам экспертов консалтингового центра, во II квартале 2020 года в классе «бизнес» было продано примерно 600 квартир общей площадью 39,5 тыс. кв. м — по сравнению с I кварталом снижение составило практически 40%, а если сравнить со II кварталом прошлого года, то отмечается двукратное сокращение спроса. Всего за первое полугодие реализовано 104,7 тыс. кв. м жилья бизнес-класса, что на 29% ниже показателей первого полугодия 2019 года.

В элитном сегменте купили 29,5 тыс. кв. м жилья, что на 17% меньше, чем в первом полугодии 2019 года.

— Рынок элитной недвижимости всегда отличался непостоянством: в один месяц могли состояться штучные сделки, а в другой — от клиентов не было отбоя, — комментирует коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков. — Во время самоизоляции, когда офисы продаж были закрыты, покупатели недвижимости высокого класса стали гораздо менее активны, предпочтя дождаться снятия ограничений, чтобы лично пообщаться с менеджером и осмотреть понравившуюся квартиру. Но и этот сегмент постепенно восстанавливается, пусть и медленнее, чем рынок жилья массового спроса.

Что касается бизнес-класса, то с учетом расширения суммы кредита по льготной ипотеке, в «Группе ЛСР» видят рост интереса со стороны клиентов, в том числе тех, кто изначально планировал отложить покупку недвижимости.

— В конце июня максимальная сумма кредита в рамках программы господдержки была увеличена с 8 до 12 млн рублей, что позволило приобретать по ней квартиры в домах более высоких классов, — рассказывает Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). — К примеру, в нашем премиальном жилом комплексе на Петровском острове в июле одна из квартир была приобретена по данной программе.

По ее словам, спрос на недвижимость классов «бизнес» и «премиум» во время ограничений, связанных с пандемией коронавируса, снизился более существенно и восстанавливается чуть медленнее, чем в сегменте «масс-маркет». Причина как раз в том, что главным драйвером спроса на квартиры классов «эконом» и «комфорт» сейчас является программа государственного субсидирования ипотеки — в некоторых проектах доля сделок с ее использованием достигает 85 %.

Как и в масс-маркете, ситуация значительно различается от компании к компании. Например, общий объем выручки от продажи недвижимости ГК «Еврострой», реализующей только проекты в высоком ценовом сегменте, с января по июль превысил показатель 2019 года на 17,5%, причем в части элитных проектов рост составил 24%.

— Можно сказать, что рынок элитного жилья благополучно прошел наиболее острую фазу пандемии, — отмечает Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», — мы фиксируем положительную динамику спроса на объекты высокого ценового сегмента.

Мнения относительно колебаний спроса на рынке дорогого жилья расходятся. Так, управляющий партнер Glorax Development Дмитрий Коновалов считает, что хотя спрос на квартиры в апреле-мае снизился на 40–60 % относительно высоких мартовских показателей во всех сегментах, но по результатам июня масс-маркет показал более устойчивое восстановление по отношению к марту, в то время как в бизнес-премиум-элит-классе к плановым показателям вернулись не все.

— Это связано с тем, что в масс-маркете представлено больше успешных проектов, которые «делают» статистику на фоне расширения программ господдержки ипотеки, — поясняет Дмитрий Коновалов, — в высокобюджетном сегменте реализуется значительно меньше проектов, поэтому любое снижение продаж или задержка регистрации сделок в Росреестре сильно сказываются на показателях.

Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС, напротив, считает элитную недвижимость одним из самых устойчивых сегментов на рынке, так как ее 5–7% потребителей минимально зависят от текущей экономической ситуации, курсов валют, роста или снижения ипотечных ставок.

— Спрос в данном сегменте стабильный, — говорит она, — скорее, ощущается нехватка предложения, так как локаций, удовлетворяющих этому спросу, с каждым годом становится все меньше.

О том, что в этот кризис аудитория бизнес-класса чувствует себя увереннее, чем покупатели в сегменте более дешевого жилья, говорит и Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»). По ее словам, объем продаж снизился, но не так значительно, как в 2008 году, поэтому видно, что в сегменте бизнес-класса у покупателей есть финансовые возможности.

— Не исключено и то, что локально влияет фактор закрытия границ: те, кто раньше вложился бы в недвижимость за рубежом, теперь покупает на родине, — рассуждает Вера Сережина. — Еще одна возможная причина: те, у кого есть свободные средства (или высвободившиеся в результате закрытия бизнеса), предпочитают переложить их в недвижимость. Но это лишь предположения: пока прошло слишком мало времени.

Генеральный директор сервиса по подбору и покупке квартир Living.ru Кирилл Тимофеев также считает, что рынок элитного жилья всегда более стабилен и устойчив, но проблема заключается в том, что практически не появляется новых объектов в данном сегменте, большая часть предлагаемой недвижимости — это сданные ранее дома.

— Спрос на квартиры бизнес– и элит класса связан с ослаблением рубля и падением ставки на ипотеку, — поясняет Кирилл Тимофеев, — Увеличение спроса составляет примерно 20 %, количество сделок с ипотекой увеличилось на 10 % по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Если будут новые объекты в данном сегменте, то можно предположить, что спрос будет расти.

Ставьте на максимум

Удорожание с начала года в сегменте дорогой недвижимости соответствует общим трендам на рынке, считает Ольга Трошева. Так, в июле 2020 года средняя цена предложения в классе «бизнес» в Петербурге составила 193,8 тыс. рублей за кв. метр, что на 5,8 % выше, чем в начале года. Выросла и средняя цена квадратного метра в классе «элита» — на 7,8 %, достигнув показателя 389,6 тыс. рублей.

При этом в домах самой высокой категории цены практически не меняются. Например, в домах ГК «Еврострой» средняя цена колеблется от 524 тыс. рублей за кв. м в уже сданном комплексе на набережной Малой Невки до 547 тыс. рублей в строящемся доме там же на Крестовском, и доходит до 640 тыс. рублей в проекте на Воскресенской набережной.

Если посмотреть на предложение в классе «бизнес» и «элит» в базе сервиса «Фонтанки» по подбору квартир в новостройках, то минимальная стоимость квадратного метра в бизнес-классе составляет 101 тыс. рублей, максимальная — 352,3 тыс. рублей, средняя — 178,1 тыс. рублей. При этом самую дешевую квартиру в объекте бизнес-класса можно купить за 3,5 млн рублей, а самую дорогую — за 81,2 млн рублей. В элитных новостройках самая дешевая квартира обойдется в 8,8 млн рублей, а самая дорогая, из представленных в базе — в 170,9 млн рублей. При этом стоимость квадратного метра в объектах, позиционирующих себя как элитные, начинается от 163,6 тыс. рублей и достигает максимальной отметки на 801,6 тыс. рублей.

Цены на жилье в высоком сегменте в целом подчиняются тем же законам, что и в остальных: растут по мере роста строительной готовности и замедляют рост при усилении конкуренции и появлении новых объектов на ранней стадии строительства в той же локации.

Денис Бабаков рассказывает, что, например, в элитном жилом комплексе, который компания строит на берегу Малой Невки на Петровского острове, в августе прошлого года можно было приобрести квартиру чуть более, чем за 10 млн рублей, а сейчас цены здесь начинаются от 17,3 млн рублей.

Но есть у дорого жилья и своя особенность в ценообразовании.

— Для дорогих объектов характерны продажи по «цене завтрашнего дня», то есть когда на старте застройщик выставляет квартиры по той же цене, как если бы дом уже был сдан, — рассказывает Наталья Кукушкина. — Это имеет смысл, так как доля инвестиционных квартир в таких проектах минимальна, люди приобретают жилье для себя и своей семьи, для постоянного проживания, и первые покупатели имеют преимущество выбора, когда в наличии все планировки, этажи, метражи и т.п. Чем выше стадия готовности, тем меньше остается интересных вариантов.

Так, по ее словам, в локации «Черная речка — Лесная» средняя цена предложения в новостройках достигла 160 тыс. рублей за кв. м, в других локациях цифры сопоставимы.

Вера Сережина оценивает рост цен в бизнес-классе в 9% к декабрю 2019 года, а среднюю цену — в 209 тыс. рублей за кв. м. В качестве причины она называет постепенный рост доли проектов, которые реализуются по эскроу, сохранение покупательского спроса на хорошем уровне, а также определенный дефицит нового предложения, который особенно ощутим в элитном сегменте.

Поставили на паузу

В сервисе по подбору квартир в новостройках «Фонтанки» в настоящее время представлена 6321 квартира в объектах бизнес-класса и элитных домах в Петербурге и Ленобласти.

Девелоперы предпочли взять паузу с выводом новых проектов: по данным КЦ «Петербургская недвижимость», всего в 2020 году появилось 3 новых ЖК бизнес-класса общей площадью 34 тыс. кв. м, тогда как в прошлом году за этот же период времени на рынок было выведено 197 тыс. кв. м.

Рынок в классе «элита» в принципе пополняется новым предложением нерегулярно, отмечает Ольга Трошева, в сегменте работает ограниченное количество девелоперов, и с начала года (включая август) продажи открыты в двух ЖК.

— Все это точечные проекты, которые по масштабам не сопоставимы с теми, что выходили еще год назад, — говорит Дмитрий Коновалов. — Отрицательная динамика объясняется изменениями в отраслевом законодательстве, снижением покупательской активности, а также сложной мировой эпидемиологической ситуацией, которая вынуждает девелоперов корректировать свои планы.

— Причин может быть много, в такой сложный период иногда лучше остановиться, посмотреть, что происходит со спросом, предложением, прежде чем начинать стройку в текущей нестандартной ситуации, — считает Вера Сережина, — каждый девелопер принимает решение индивидуально, например, мы, запуская наш проект в Адмиралтейском районе, понимали, что он будет интересен покупателям даже в такой ситуации, и не ошиблись: спрос с самого начала был высокий.

По словам Оксаны Крацовой, объемы выхода на рынок элитных новостроек снижаются, в первую очередь, из-за дефицита подходящих локаций. Например, на Крестовском острове уже не осталось свободных участков для жилой застройки — сегодня на нем реализуются последние эксклюзивные лоты.

— Уже практически нет свободных пятен на Крестовском острове, поделен между крупными игроками Петровский остров, в Петроградском районе по-настоящему элитные проекты носят единичный характер, — подтверждает Наталья Кукушкина, — через 2–3 года мы можем столкнуться с реальным дефицитом предложения в этом сегменте.

Что касается вывода новых проектов, то текущий год вообще не похож на все предыдущие.

— Во-первых, из-за перехода на эскроу-счета все застройщики постарались вывести новые проекты до 1 июля 2019 года, в 2018–2019 годах было получено максимальное количество разрешений на строительство, заметную долю составляли среди них проекты бизнес-класса, — объясняет Наталья Кукушкина, — во-вторых, второй и третий кварталы 2020 года проходят под знаком пандемии, когда непонятны правила игры, непонятен спрос и возможности рынка. Новые объекты в этот период практически не выводились, было объявлено о старте продаж новых корпусов в уже реализуемых проектах, а именно новые объекты можно было пересчитать по пальцам одной руки.

Но в этом есть и своя логика: сейчас товарный запас в популярных локациях достаточно велик, чтобы удовлетворить существующий спрос.

Шире круг

По мере застройки уже освоенных локаций возникает необходимость в поиске новых площадок. При этом девелоперы элитного жилья действуют гораздо осторожнее, чем застройщики бизнес-класса.

— На сегодняшний день география таких проектов существенно не меняется, — говорит Оксана Кравцова, — Говоря о перспективах, следует помнить, что ни одна локация не может стать элитной в один момент. Для этого необходимо, чтобы на протяжении как минимум нескольких лет в районе формировался определенный инфраструктурный кластер, который будет повышать престиж и комфорт проживания. История знает немало случаев, когда территории много лет шли к своему высокому статусу.

Она приводит в пример Петроградскую сторону, которая до начала XX века была весьма периферийным районом с большим количеством дач и особняков отставных военных и чиновников. И только после открытия Троицкого моста, Петроградский и Аптекарский острова начали активно застраиваться жильем премиум-класса, покупку которого могли себе позволить обеспеченные представители купеческого сословия, аристократы и высшие государственные служащие. Сегодня же все участники рынка единогласно признают Петроградский район элитной локацией для жизни.

По словам Оксаны Кравцовой, именно по причине поступательного развития, на месте бывших промышленных предприятий невозможно создать «с нуля» элитный жилой комплекс — для элитарности не будет никаких предпосылок. В будущем, территориями с высоким статусом для создания премиального жилья, благодаря своему расположению, развитому окружению, фешенебельной инфраструктуре и наличию центров притяжения, могут стать кварталы, прилегающие к Московскому проспекту — в районе Заставской улицы, а также районы Коломны — к западу от Новой Голландии. Еще одно направление — район Новгородской улицы, где развитие премиум- и бизнес-сегмента обусловлено наличием административного центра города и «Невской ратуши». В более дальней перспективе жилье премиум-класса может появиться в юго-западной части Васильевского острова.

— Потенциал у этих территорий есть: близость к акватории Большой Невы, насыщенная история, камерность, рядом центр города и центры притяжения в совокупности с продуманной логистикой для автомобильного транспорта, — отмечает она.

Пока же, по словам Екатерины Пчелкиной, элитные проекты располагаются преимущественно в Петроградском районе, в том числе на Петровском острове, где сосредоточен сейчас основной объем предложения, а также в Адмиралтейском и Центральном районах.

Денис Бабаков также говорит, что локация Крестовского острова уже себя исчерпала: в центре остались лишь точечные варианты.

— Застройщики осваивают Петровский остров, где сейчас идет активное строительство проектов премиального сегмента, интересные проекты бизнес-класса размещаются на Васильевском острове, а также в районах, которые ближе всего расположены к центру города, — поясняет он.

У объектов бизнес-класса география в принципе шире. Так, Екатерина Пчелкина говорит о большой концентрации в Московском и Приморском районах, а также на Васильевском острове. По словам Ольги Трошевой, постепенно в структуре спроса снизилась доля Петроградского района, поскольку некоторые проекты завершились, в том числе, на Петровском острове, при соответствующем росте спроса в Выборгском районе. Успешно идут продажи в Красногвардейском районе и в Гатчинском районе Ленобласти.

— В принципе, успешный проект бизнес-класса может «выстрелить» в любом благополучном районе города с понятной экологической и транспортной доступностью, — резюмирует Наталья Кукушкина. — «Серый пояс» предлагает практически неограниченные территории под редевелопмент: эти объекты будут расположены близко к центру, в окружении существующей исторической застройки, обычно мало- или среднеэтажной, часто с видом на воду, так как большое количество промышленных предприятий располагались на берегу, чтобы было легче доставлять грузы.

По ее словам, сегодня активно развиваются локации Чёрная Речка-Лесная, рядом с Обводным каналом и метро Фрунзенская, а через пару лет интерес застройщиков может переместиться в район Финляндского вокзала, где также существует огромный пласт промышленных территорий. Редевелопмента ожидают набережные Невы, где сейчас по-прежнему сосредоточены склады и предприятия. Потенциал для строительства есть также у таких территорий как Французский ковш и завод «Красный треугольник».

Ничего лишнего

Тренд на осознанное потребление и функциональность идет в недвижимость, в том числе в бизнес-класс и «элит».

— Покупателям важно, чтобы и планировка квартиры, и общественные пространства в доме, и придомовая территория были удобны, — поясняет Денис Бабаков. — Функциональные планировки, где не нужно платить за неиспользуемые метры, — основное требование современного покупателя. К примеру, сейчас спросом в бизнес-классе пользуются студии, их выбирают активные молодые люди, которым важна не площадь, а локация будущего жилья, однородное социальное окружение и качественная инфраструктура. Также клиенты отдают предпочтение одно- и двухкомнатным квартирам евроформата — в них четко разделены приватная и общая зоны, и проектов с подобными планировками будет становится все больше.

По словам Ольги Трошевой, с каждым годом средняя площадь реализованной квартиры снижается: за пять лет в бизнес-классе она уменьшилась с 79 кв. м до 71 кв. м, в «элите» — со 116 кв. м до 112 кв.

— В бизнес-классе уже редко можно встретить трёхкомнатные квартиры площадью более 100 кв. м или двухкомнатные более 70 кв. м, — отмечает Наталья Кукушкина, — нормой стало создание компактных функциональных квартир без лишних коридоров. А поскольку площади самих квартир уменьшаются, то растёт популярность дополнительных помещений — колясочных, кладовок, которые можно купить в личное пользование

Если посмотреть на онлайн-сервис подбора квартир «Фонтанки», то самая маленькая студия бизнес-класса будет иметь площадь 19,85 кв. м, а самая большая квартира 308,5 кв. м. Самая маленькая элитная квартира в базе — 36 кв. м, а самая большая — 269,6 кв. м.

Если говорить об особенностях сегмента «бизнес», то границы между классами размываются, т.к. потребительские качества проектов улучшаются с каждым годом.

— То, что раньше относилось только к бизнес-классу, теперь можно встретить и в «комфорте», а часть решений переходит уже и в масс-маркет, — говорит Наталья Кукушкина. — Это касается планировочных решений (кухни-гостиные по 20 квадратных метров или собственную ванную комнату при спальне можно встретить уже в Мурино), организации дворовых пространств, входных групп и т.д. Например, дворы без машин будут реализованы не только в нашем квартале бизнес-класса на Черной речке, но и в Парголово, где мы готовим новый масштабный проект комплексной застройки.

При этом, по словам Екатерины Пчелкиной, в проектах высоких классов всё больше внимания уделяется инженерным решениям, использованию передовых технологий. Система очистки воды, наличие индивидуальной котельной, дополнительная шумоизоляция в квартирах, увеличенные окна — эти элементы всё чаще встречаются премиальных объектах.

А Оксана Кравцова отмечает, что с каждым годом в элитных проектах все более востребованным становится качественный сервис. Речь идет не столько об управляющей компании, которая обеспечивает должную работу жилого дома, а о персонализированной службе сервиса, которая предоставляет услуги по запросу жителей: от уборки квартиры или развозки детей в школу до организации семейного торжества или бронирования частного самолета для трансфера в любую точку мира.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»