Премиум спускается этажом ниже. Как размываются границы классов жилья

Границы между классами новостроек размываются: решения из бизнес-сегмента становятся нормой для комфорт-класса, а покупатели все чаще оценивают не ярлык, а качество среды. Массовый рынок остается зависимым от ипотеки, а дорогие проекты чувствуют себя увереннее благодаря менее чувствительному к ставкам спросу.

Законодательного закрепления классов жилья все еще нет, поэтому их понимают по-своему и застройщики, и покупатели. Участники круглого стола «Фонтанки» рассказали, какой класс жилья сегодня наиболее устойчив и как меняются параметры классификации.

Массовый сегмент сохраняет лидерство

По итогам первого квартала 2026 года в городе около 90% всех покупок квартир в новостройках пришлось на масс-маркет, еще 8% — на бизнес-класс и 2% — на элитную недвижимость. По данным «Петербургской недвижимости», в пригороде структура спроса еще более однородна: практически 100% покупок — масс-маркет.

Как сообщила Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (холдинг Setl Group), массовый рынок ориентирован на наиболее широкий круг покупателей. Вместе с тем бизнес- и премиальный сегменты сохраняют стабильный спрос со стороны инвесторов, которые покупают квартиру для сохранения капитала.

У компании «Главстрой Санкт-Петербург» по итогам января–июня в Санкт-Петербурге на комфорт-класс пришлось 76% реализованной площади, на бизнес-класс — 19%, на элитный сегмент — 4%.

— Различия отражаются и в стоимости жилья, — говорит Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург». — В Петербурге средневзвешенная цена реализованного квадратного метра превысила 309 тыс. рублей, что выше среднего показателя в массовом сегменте, но на 23% ниже бизнес-класса и почти вдвое ниже премиального жилья. В Ленобласти средневзвешенная цена составила около 178 тыс. рублей и практически соответствует стоимости квадратного метра в проектах комфорт-класса.

Мария Мартемьянова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге, рассказала: что на рынке доминируют комфорт-и комфорт-плюс — классы, на которые приходится 75–80% спроса. Тенденцией становится сокращение ввода панельных объектов, что привело к естественному снижению доли эконом-класса на рынке до 10%.

В сегментах бизнес-и премиум-недвижимости показатели ввода сохранились, несмотря на то, что предложение традиционно выше спроса (20–25% против 15–20% в бизнесе и 5–10% против 3–5% в премиуме). По ее словам, здесь прослеживаются и свои тренды: например, интерес к камерным проектам с уникальными опциями. Для бизнес-сегмента это здания с количеством квартир менее 300, а в премиум-сегменте — эксклюзивные пентхаусы.

Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций Компании «Л1», отметила: в первом квартале 2026 года в компании наблюдалось временное падение числа сделок в премиальном сегменте из-за масштабных продаж прошлого года, однако здесь высок объем накопленного отложенного спроса. В бизнес-классе эксперт отметила снижение спроса в связи с общим охлаждением рынка и сокращением количества новых проектов в классических деловых локациях.

— На премиальный сегмент приходится не более 5–7% спроса, порядка 15% — это бизнес-класс, а все остальное — «комфорт», который, в свою очередь, очень разнится по ценам, в зависимости от локации. — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК ПСК. — В периоды всплеска спроса, вызванного очередными изменениями или отменой разного рода льготных ипотечных программ, структура в моменте меняется, и на долю недвижимости средней цены и ниже может приходится до 90%.

Основной объем спроса по-прежнему формируют проекты комфорт-класса, однако внутри сегментов происходят заметные изменения, считает Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX.

— Бизнес-класс и премиум демонстрируют относительно высокую стабильность благодаря аудитории, которая в меньшей степени зависит от ипотечного кредитования, — говорит она. — Характерно, что Санкт-Петербург сегодня лидирует среди крупнейших городов страны по темпам роста цен на новостройки. Во многом это связано с ограниченным предложением качественных проектов и сохраняющимся спросом на ликвидные объекты.

В комфорт-классе покупатель сейчас максимально чувствителен к ежемесячному платежу, и даже если потребность в жилье сохраняется, высокая ставка заставляет откладывать решение, искать семейную ипотеку, рассрочку или более доступные районы, отметил директор по развитию ГК «Едино» Максим Жабин. В бизнес- и премиальном сегментах спрос устойчивее, потому что там другая логика покупки. По словам эксперта, это чаще не просто решение жилищного вопроса, а сохранение капитала, улучшение качества жизни, покупка редкого продукта в хорошем месте.

В первом полугодии 2026 года в проектах Группы Аквилон в Санкт-Петербурге 67% приобретенных лотов пришлось именно на масс-маркет. По словам Михаила Рогатых, директора по развитию продаж Группы Аквилон, самой большой популярностью здесь пользовались студии (31%) и однокомнатные квартиры стандартных планировок (22%). В структуре сделок компании в регионе 33% проданных лотов приходится на сегменты бизнес-лайт (21%) и бизнес (12%), где клиент меньше зависит от ипотечных программ и чаще рассматривает недвижимость как инструмент сохранения капитала.

Высокие ставки перестраивают рынок

Высокая стоимость ипотеки прежде всего затронула покупателей жилья массового сегмента и повлияла на их поведение. А после завершения льготной программы части потенциальных покупателей ипотека оказалась недоступна.

— В этих условиях важную роль в поддержании спроса стали играть программы рассрочки, — говорит Ольга Кобякова. — Затем, на фоне ожиданий снижения ключевой ставки, ее доля в сделках стала снижаться. После ввода ограничений по семейной ипотеке рассрочки вместе с индивидуальными программами вновь стали одним из ключевых инструментов продаж.

— В процессе снижения ключевой ставки сделки с рыночной ипотекой стали проходить чаще и в мае составили порядка 23% в структуре ипотечных сделок, — рассказала Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — Как правило, это либо небольшая сумма кредита, либо специальные банковские программы, такие как траншевая ипотека или программы с субсидированными ставками. Несмотря на отмеченные позитивные изменения, большинство потенциальных покупателей ждут глобальных изменений, изучают рынок, проекты и не торопятся с заключением договора.

— Высокая стоимость рыночной ипотеки сделала покупателя значительно более рациональным, — добавила Юдита Григайте, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Если раньше решение о покупке принималось быстрее, то сегодня цикл выбора заметно увеличился. Одновременно выросли требования к самому продукту. Независимо от бюджета покупатели все чаще выбирают не просто квартиру, а жилую среду.

Максим Жабин выделил главное изменение в массовом сегменте: покупатель стал считать не цену квартиры, а платёж. По его словам, если раньше ключевой вопрос был «Сколько стоит метр?», то сейчас — «Какой будет ежемесячный платёж и выдержу ли я его?» Поэтому часть аудитории просто ушла в ожидание.

Оксана Пономаренко подчеркнула, что из-за дорогой ипотеки покупателям и застройщикам приходится искать новые возможности для продаж. Сейчас хорошим спросом пользуется рассрочка: если раньше она предоставлялась в основном на строящиеся дома и действовала на период строительства, то сейчас есть предложения и на готовые квартиры.

Сергей Софронов сослался на статистику уменьшения числа покупок новой недвижимости в Петербурге. Снижающийся спрос тормозит предложение, сокращаются новые запуски, создается потенциал низкой базы на ближайшую перспективу.

Если несколько лет назад ключевым фактором была ежемесячная платежная нагрузка, то сегодня клиенты тщательно оценивают ликвидность объекта, перспективы развития локации, инфраструктуру и качество проекта, подчеркнула Татьяна Халилова. Покупатели дольше сравнивают предложения и более взвешенно подходят к покупке.

— Несмотря на сохраняющиеся высокие ипотечные ставки, комфорт-класс остается основным драйвером спроса. Во многом такая ситуация объясняется структурой самого рынка, — говорит Алексей Бушуев. — Именно в сегменте комфорт-класса сосредоточены крупнейшие проекты комплексного освоения территорий, формирующие основной объем предложения.

Город и область: разные приоритеты

В городе традиционно выше требования к расположению, архитектуре и транспортной доступности, тогда как в области одним из ключевых факторов остается возможность приобрести квартиру большей площади за сопоставимый бюджет, считает Юдита Григайте. Потенциал комплексного освоения территорий в Ленинградской области по-прежнему остается высоким.

Максим Жабин подчеркнул, что запросы покупателей в двух регионах отличаются существенно. В Петербурге покупатель чаще платит за место, городскую среду, транспортную доступность, статус адреса и ликвидность. В Ленинградской области сильнее работает рациональный мотив: больше площадь, ниже бюджет входа, возможность получить семейный формат жилья.

— Там выше чувствительность к цене, транспорту, парковкам, социальной инфраструктуре, — говорит эксперт.

Просто баланс ожиданий, по его словам, другой: в городе важнее адрес и ликвидность, в области — соотношение цены, площади и повседневного удобства.

Жилые комплексы в Петербурге встраиваются в существующую инфраструктуру и дополняют ее собственной, подчеркнула Екатерина Немченко. Покупатели оценивают проект по совокупности факторов: транспортная доступность, образовательные учреждения, магазины и качественные характеристики нового комплекса, благоустройство, планировки, качество отделки и т. д.

— Для покупателей жилья в Ленинградской области актуальны все те же вопросы, но с поправкой на отсутствие рядом существующей инфраструктуры, — говорит она. — Как правило, в регионе строят большие проекты комплексного освоения территории, которые предусматривают ответы на все эти вопросы. И главное ожидание покупателей здесь — стоимость жилья, так как областные проекты дешевле, в первую очередь за счет стоимости земли.

Оксана Пономаренко напомнила, что Ленобласть также выделяется более умеренной динамикой цен: рост в эконом-классе составил всего 8% за год, в сегменте комфорт — около 13%. Покупательские запросы смещаются от индивидуальных участков к качественной инфраструктуре, эстетике и готовым сценариям жизни.

— Различия есть, хотя базовые требования к качеству жилья сегодня остаются высокими вне зависимости от локации, — продолжила Ольга Кобякова. — Покупатели городской недвижимости чаще ориентируются на транспортную доступность, близость рабочих мест, развитую инфраструктуру и возможность сохранить привычный образ жизни. Пригородные проекты, как правило, более доступны по бюджету, и здесь большое значение имеют школы, детские сады, магазины и досуговые пространства непосредственно в составе комплекса или в шаговой доступности от него.

Если говорить про проекты «более-менее массовые», расположение которых не вызывает вопросов (неподалеку метро, городские магистрали, полноценная инфраструктура и т. д.), то у покупателей нет иллюзий насчет цен, но есть ожидание того, что девелопер не уйдет в дешевизну, считает Сергей Софронов.

— Раз низкая цена в хорошей локации физически невозможна, то и ощущение экономии на всем также неприемлемо, — говорит он. — По этой причине добавление к цене 5–7–10%, которые дадут явный выигрыш в архитектуре, МОПах, высоте потолков, террасах, благоустройству и тому подобном, будет более оправдано, нежели попытка «высушить» себестоимость и апеллировать только к тому, что до метро 15 минут пешком. Следуя этой рыночной реальности, очень часто при подготовке к выводу в продажу проект подвергается подобным изменениям — получает больше опций и начинает тяготеть к классу выше.

В Ленобласти ожидания, напротив, в первую очередь о стоимости. И, по мнению эксперта, можно сделать там замечательный продукт, но он должен отвечать базовому запросу покупателей — обмен расположения на экономию.

Запрос на качество продукта растет везде: покупатели уже не готовы жертвовать комфортом даже ради более доступной цены, отметила она.

Алексей Бушуев напомнил, что ожидания покупателей все меньше зависят от административных границ и все больше — от качества самого проекта. По мере развития агломерации различия между отдельными территориями становятся менее заметными: рядом могут одновременно развиваться проекты разных ценовых сегментов.

Ожидания покупателей меняются достаточно стремительно: если раньше будущих жильцов эконом- и комфорт-классов волновали, в основном, вопросы доступности недвижимости и обеспечение района транспортом, то в последнее время на первый план вышли показатели безопасности: закрытый двор, видеонаблюдение, благоустройство, подчеркнула Мария Мартемьянова.

— Сегодня общее технологическое развитие стандартизировало системы «умного дома» для этих классов жилья, — добавила она. — Также повышенное внимание покупатели обращают на вопросы экологичности и здоровья: материалы с сертификацией FSC и LEED/BREEAM, системы рекуперации и фильтрации воздуха.

Как размываются границы между классами

Классы жилья перестали быть только ценовыми категориями, считает Максим Жабин. Главный тренд — покупатель стал лучше разбираться. Он уже покупает не класс, а ценность. По словам эксперта, комфорт-класс действительно становится комфортнее: лучше планировки, дворы, отделка, общественные пространства, коммерция на первых этажах, сценарии жизни внутри квартала. Бизнес-класс всё больше уходит в сторону среды и сервиса: архитектура, приватность, лобби, паркинг, инженерия, качество материалов, управление домом. Что касается премиума, то он становится более требовательным к деталям. Там уже недостаточно дорогого расположения — нужны редкость, тишина, приватность, виды, архитектурная идея и ощущение продукта, который невозможно легко повторить.

— Премиальная и делюкс-недвижимость — это сегменты опережающего развития, — добавил Сергей Софронов. — Речь не про архитектуру, дорогую отделку или какие-то особенные планировки, а про инфраструктуру в двух направлениях: техническом и сервисном. Это физическая комплектация дома, начиная от качества входных дверей и заканчивая разнообразием растений в ландшафтном дизайне. И это концентрация услуг: от ресепшен и видео-комнаты охраны до оборудованных помещений, где можно отдыхать, заниматься спортом, проводить занятия детей с репетиром и так далее. Опыт проживания в таком доме значительно отличается от опыта проживания в домах массовой застройки. Классы уровнем ниже следуют за верхними, постепенно имплементируя похожие решения. Есть оптимизация с поправкой на стоимость квадратного метра.

Текущая ситуация на рынке определила для девелоперов не путь упрощения проектов, а поиск дополнительных возможностей и опций. По словам Екатерины Немченко, проекты становятся интереснее, привлекательнее, продуманнее. Идеи и опции, которые ранее встречались только в высоком сегменте, теперь используются в проектах других классов.

Из показателей, с помощью которых девелоперы определяют класс недвижимости, Мария Мартемьянова выделила следующие: архитектура, параметры отделки МОП, инфраструктура, технологии, планировка и управление. Эксперт считает, что самый широкий в плане соответствия этим критериям как раз комфорт-класс. Это произошло из-за запроса покупателей не просто на квадратные метры по доступной цене, но на инфраструктуру района, что очень наглядно видно, если сравнить сегодняшние проекты с теми, что были построены в 2000–2010 годах. И, по словам эксперта, именно на поле инфраструктуры и среды сейчас идет конкуренция внутри комфорт-класса.

Ольга Кобякова отметила, что растет значение технологических решений и сервисов для жителей. Чтобы оставаться конкурентоспособными, девелоперы постоянно совершенствуют проекты.

— Многие решения, которые характерны для бизнес-класса, Setl Group внедряет в комфорт и высокий комфорт. Например, единые входные группы с лобби и зонами отдыха, квартиры с террасами, палисадниками и возможностью установки камина, — говорит она.

Михаил Рогатых добавил, что перетекание характеристик из более высоких сегментов продолжается. Это говорит не только о меняющихся ожиданиях покупателя, но и об эволюции качества жилой недвижимости. Например, в комфорт-классе уже стали стандартом закрытые дворы и не просто качественное, а концептуальное благоустройство.

— Различия между сегментами все чаще определяются не базовым набором функций, а уровнем их реализации и качеством исполнения, — говорит Алексей Бушуев. Речь идет о современных инженерных системах, цифровых сервисах, закрытых дворах, разнообразии планировок, развитом благоустройстве, общественных пространствах и инфраструктуре для спорта и отдыха — все, что еще несколько лет назад считалось преимуществом бизнес-класса, а сегодня становится стандартом для качественных проектов в комфорте.

Высокий класс — устойчивый спрос

Доля новостроек бизнес-класса в структуре ипотечных сделок растет быстрее, чем в других сегментах. Михаил Рогатых привел данные Домклик, согласно которым за последние три года в Санкт-Петербурге эта доля увеличилась с 12% и приближается к 20%. Стоимость квадратного метра в границах КАД продолжает расти, а количество новых площадок под застройку в центральных районах города сокращается.

— Однако привлекательные предложения по-прежнему есть. Например, в нашем проекте бизнес-класса «ОРО от Аквилон» стоимость квадратного метра сегодня составляет около 370 тыс. рублей, что на 21% ниже среднерыночного уровня, — говорит он.

Татьяна Халилова подчеркнула: в условиях экономической неопределенности недвижимость высокого класса остается одним из наиболее понятных и надежных инструментов сохранения капитала. Однако и здесь конкуренция усиливается.

— Хотя себестоимость строительства растет во всех классах, в высоком ценовом сегменте это компенсируется стабильным спросом со стороны покупателей, для которых важны статус, архитектура и инфраструктура, — говорит Оксана Понаморенко. — Правда, дефицит качественных земельных участков в премиальных локациях Петербурга вынуждает девелоперов запускать новые проекты либо на периферии, либо через редевелопмент существующих территорий.

Максим Жабин согласился, что высокие сегменты чувствуют себя устойчивее, но это не значит, что рынок там растёт без ограничений. Скорее, там меньше паники и меньше зависимости от массовой ипотеки. Покупатель бизнес- и премиум-класса чаще располагает капиталом, продаёт другой актив или принимает решение не только из-за ставки, но и из-за качества объекта.

— Высокобюджетные проекты устойчивее еще и потому, что предложение в хороших локациях ограничено, — продолжил он. — Если проект действительно редкий — по месту, архитектуре, видам, приватности, сервису, — он меньше конкурирует ценой. Но слабые проекты в дорогом сегменте тоже не защищены. Просто высокая цена сама по себе уже не становится признаком премиальности.

— Устойчивость этих сегментов была всегда, в ближайшей перспективе так и будет, — говорит Сергей Софронов. — В частности, по своим премиальным проектам «Акватория» и «Северная корона» по совокупности с начала года видим опережение фактических продаж по сравнению с планом почти на 20%. Масс-маркет позволяет работать с плавающим широким спросом, дорогая недвижимость — с кратно меньшим объемом рынка, но без больших колебаний. Маржинальность строительства сопоставима везде, как бы ни казалось обратное. Например, стоимость одного только участка земли под премиальный дом в центре Петербурга может равняться всему строительству пары небольших многоквартирных домов в Ленобласти.

— При выборе такого жилья ключевую роль играют характеристики самого проекта, поэтому устойчивый интерес сохраняется к жилью в исторических районах — на Васильевском острове, Петроградской стороне и в Адмиралтейском районе, где важен не только объект недвижимости, но и сформировавшаяся городская среда, — говорит Алексей Бушуев.

Что поддержит спрос на новостройки

Цена — это важнейший фактор для покупки, но она решает все лишь в совокупности с финансовыми программами, позволяющими купить новостройку, — а это и доступность ипотеки, и рассрочки от застройщика, полагает Екатерина Немченко. По ее словам, к запуску новых проектов в 2026 году девелоперы относятся осторожно и вдумчиво. В условиях, когда проектное финансирование по-прежнему дорого, рыночная ипотека не работает в силу высоких ставок, а льготные программы свернуты до минимума, крайне сложно обеспечить продажи, которые должны соответствовать финансовой модели проекта.

Оксана Пономаренко считает, что рынок переходит к модели «рынка продавца»: объем доступных лотов на вторичном рынке города сократился на 15%, что привело к росту цен. Средняя цена «новой вторички» превысила стоимость квадратного метра в новостройках. В 2026 году девелоперы считают наиболее перспективными для запуска комплексы премиум- и бизнес-класса в новых локациях, а также комфорт-класса в районах с инфраструктурой.

— Отложенный спрос на жилую недвижимость существует всегда, — уверен Михаил Рогатых. — Сегодня, по словам министра финансов России, на счетах граждан размещено более 60 трлн рублей. По мере снижения ключевой ставки часть этих средств будет перетекать в экономику, что может усилить инфляцию. В такой ситуации недвижимость останется одним из наиболее надежных инструментов сохранения капитала.

Именно такие проекты, по словам Юдиты Григайте, сохраняют привлекательность даже в период дорогого финансирования и более сдержанного спроса.

Сергей Софронов прогнозирует, что сегменты дорогого квадратного метра останутся стабильными, а спрос в большей степени будет реагировать на изменения в предложении. Средняя ценовая категория (от 300 до примерно 450 тыс. руб. за «квадрат») будет зависеть от совокупности параметров дома и конкретной квартиры за конкретную сумму. А нижний ценовой сегмент, который в границах Петербурга фактически укладывается в диапазоне 170-300 тыс. руб. за кв. м, по мнению эксперта, будет зависеть от ипотеки максимально. Здесь возможно приобрести больше площади по льготным программам, а любые специальные предложения моментально получают отклик в виде растущего интереса.