Высокие ставки, непроданные метры и новые форматы: о чем девелоперы готовы говорить открыто — и в кулуарах

Российский рынок недвижимости переживает один из самых сложных периодов последних лет: высокие ставки, падение массового спроса и рост объема непроданного жилья заставляют девелоперов пересматривать привычные стратегии.

На этом фоне застройщики все активнее ищут новые каналы продаж, выходят в коммерческую и курортную недвижимость и начинают внимательнее присматриваться к опыту других отраслей.

Как ситуация на рынке изменила повестку форума недвижимости «Движение» (18+), который состоится в Сочи 16–19 июня, рассказала «Фонтанке» директор по развитию «Движения» Наталья Лукина.

— Рынок недвижимости сейчас переживает непростые времена: рост, падение, высокая неопределенность будущего. Как это отражается на повестке форума недвижимости «Движение»?

— Действительно, ситуация в отрасли тяжелая. Прошлый год стал для девелоперов настоящим стресс-тестом: одновременно совпали высокие ставки по кредитам, дороговизна проектного финансирования и сокращение массового спроса.

Сейчас застройщики в основном придерживаются двух стратегий. Первая — сокращение расходов. Такие компании, например, упрощают благоустройство и отделку, пересматривают проектные решения, откладывают запуск инфраструктуры и в целом концентрируются на снижении себестоимости, а также сокращают маркетинговые расходы — в том числе отказываются от участия в форумах, потому что концентрируются исключительно на экономии. Но это стратегия с ограниченным ресурсом: бесконечно сокращать расходы невозможно.

Вторая стратегия — увеличение доходов. Именно на таких девелоперов ориентирован форум «Движение». И мы видим интересную тенденцию: в этом году к нам приезжает много тех, кто раньше вообще не участвовал в отраслевых форумах. В основном это региональные игроки, которые прежде считали, что им не нужны советы извне. Но нынешняя ситуация показывает: рынку необходим обмен опытом, в том числе межотраслевой.

— Помимо девелоперов, к форуму всё активнее подключаются представители других отраслей и инвесторы. Это внутреннее развитие форума или ответ на запрос рынка?

— Скорее, ответ на запрос времени. Если несколько лет назад девелоперам хотелось общаться внутри закрытого профессионального сообщества, то сейчас ситуация изменилась. И сами застройщики, и представители других отраслей стремятся к взаимодействию.

Причина в том, что многие девелоперы уже исчерпали привычные инструменты развития и теперь ищут новые решения за пределами своей отрасли. Они смотрят на опыт других сфер бизнеса, пытаются найти там новые точки роста.

При этом и бизнес из других отраслей продолжает внимательно смотреть на недвижимость — как на жилую, так и на коммерческую и на курортную. Мы видим, что в отрасль активно приходят новые игроки, в том числе из смежных сфер.

— На форуме впервые появился отдельный риелторский кластер. Это реакция на сложности с продажами?

— Безусловно. У некоторых девелоперов агентский канал уже обеспечивает до 80 % продаж. И если во времена льготной ипотеки застройщики могли самостоятельно дотягиваться до клиента благодаря массовому спросу, то сейчас ситуация другая: каждый клиент буквально на вес золота.

Поэтому для девелоперов сотрудничество с риелторами — это возможность наполнить новый канал продаж. Мы привезем полторы тысячи риелторов из регионов-доноров. Сейчас каждая третья сделка — межрегиональная, и даже сильный локальный застройщик часто не может напрямую выйти на покупателя в другом регионе.

Для самих риелторов это тоже возможность получить новые компетенции. То, что работало три года назад, уже не работает сегодня. Нужно учиться по-новому взаимодействовать с клиентом, помогать ему ориентироваться в сложной рыночной ситуации.

Для большинства российских семей покупка квартиры — самая крупная сделка в жизни, которую он совершает один раз. И помощь профессионального риелтора здесь действительно важна: от выбора объекта до проверки юридических рисков и понимания будущих жизненных сценариев семьи.

— Федеральные власти всё чаще говорят о неравномерности строительного рынка: где-то — перепроизводство жилья, где-то — дефицит. Видно ли это по региональной повестке форума?

— Да, конечно. Во многих регионах сегодня есть затоваривание жильем. В 2023–2024 годах, когда рынок был очень активным, многие застройщики вывели большое количество новых проектов. Сейчас накопились значительные объемы непроданных метров.

Если смотреть по стране в целом, то объекты со сроком сдачи в 2026 году распроданы в среднем лишь на 50 %. Но есть регионы, которые существенно выше этого уровня. Например, Санкт-Петербург и Ленинградская область — здесь распроданность достигает 62 %. Это говорит о том, что в Петербурге сохраняется платежеспособный спрос и застройщики умеют с ним работать.

— Сегодня всё чаще говорят о том, что девелоперы ищут новые сегменты: склады, light industrial, курортную недвижимость. Какие направления вы считаете наиболее перспективными?

— В этом году мы впервые выделяем отдельное направление, посвященное коммерческой недвижимости, — оно будет состоять из нескольких блоков, всесторонне охватывающих все тренды и темы, — это ответ на запрос рынка. 4 дня мы будем говорить об офисах, складах, коммерческих объектах и light industrial — формате, где в одном пространстве совмещаются производство, хранение и шоурумы.

Раньше на фоне бурного роста жилой недвижимости этим сегментам уделяли меньше внимания. Сейчас ситуация изменилась: в ряде регионов предложение жилья высокое, а коммерческой недвижимости, наоборот, не хватает. Да и застройщики сейчас все чаще смотрят в сторону коммерческой недвижимости, и поскольку у них есть опыт возведения только жилья, то для них это еще и возможность узнать правила игры на рынке коммерции.

Второй важный тренд — курортная недвижимость. Ему способствует рост внутреннего туризма. При этом стране не хватает гостиничной инфраструктуры — в некоторых регионах до половины размещений обеспечивается посуточной арендой квартир. Поэтому интерес девелоперов к курортным проектам сейчас очень высокий — даже со стороны тех компаний, которые раньше этим никогда не занимались.

— Готовы ли девелоперы публично обсуждать снижение маржинальности, оптимизацию расходов и пересборку бизнес-моделей? Меняется ли тон отраслевых дискуссий?

— Девелопмент остается довольно закрытым бизнесом. Публично говорить о проблемах им сложно, потому что это может повлиять на текущее строительство, продажи и перспективы развития.

Многие крупные компании при этом являются публичными — и негативная информационная повестка может серьезно отразиться на их положении на рынке, стоимости акций. Поэтому такие темы чаще обсуждаются кулуарно — в профессиональном кругу, среди тех, кто сталкивается с аналогичными проблемами.

— Какой главный вопрос сейчас стоит перед рынком недвижимости и на который будут искать ответ участники форума?

— У форума в этом году слоган — «Здесь и сейчас». И это очень точно отражает главный запрос отрасли: что делать здесь и сейчас.

Поэтому мы меняем и формат выступлений: это будут 30-минутные доклады, посвященные конкретным проблемам и вариантам их решения, и это короче, чем на предыдущих форумах.

На форум приедут политологи, экономисты, социологи, футурологи — вместе с ними будем обсуждать, что будет с экономикой, рождаемостью, миграцией, какие проекты нужно создавать сегодня, чтобы они были востребованы через пять лет. Именно на эти вопросы рынок сейчас ищет ответы.