Петербург доработал свой закон о расселении хрущевок. Какие белые пятна в нем остались

Депутаты Петербурга вносят последние штрихи в законодательную часть документов, которые будут регулировать реализацию КРТ (комплексного развития территорий) — нашумевшей программы сноса хрущевок. Дальше Смольный будет прописывать нюансы комплексного развития территорий уже без участия законодательной власти. Заморозка принятого еще в 2022 году нашумевшего закона истекает уже через месяц.

Петербургский парламент 3 декабря принял в первом чтении две касающиеся КРТ инициативы. Первая, губернаторская, корректирует городской закон о градостроительной деятельности. Она разрешит правительству города определить юридическое лицо оператора комплексного развития территории. Несмотря на то что текст закона представляет собой всего два абзаца, именно он вызвал у депутатов больше всего вопросов. Впрочем, против проголосовали всего двое, тогда как 42 депутата инициативу поддержали.

Кто такой оператор КРТ и какую роль он играет, в общих словах описано в статье 71 Гражданского кодекса. Оператором, которого определяет субъект РФ (в нашем случае Петербург), может быть юрлицо в трех вариантах:

• Созданное этим субъектом РФ

• Юрлицо, в уставном капитале которого доля субъекта РФ составляет более 50%,

• Дочернее общество, более чем на 50% принадлежащее акционерному обществу, единственным собственником которого является субъект РФ

Оператор имеет право выбирать на торгах подрядчика комплексного развития территории. Если в КРТ была отдана в аренду государственная земля, оператор может передать ее в субаренду победителю торгов без согласия арендодателя. Кроме того, подрядчик вправе привлекать к реализации проектов КРТ своих «дочек», тоже без согласия города.

В Смольном, как рассказал на заседании представитель губернатора в Заксобрании Константин Сухенко, склоняются к варианту с государственно-частным участием.

«Я бы сказал, что государству самому по себе неудобно вести эти диалоги (осуществлять взаимодействие с гражданами. — Прим. ред.). В равной степени неудобно и частным собственникам вести эти диалоги. И вот как раз представляется, что создание такого института, который будет одновременно представлять и государственные, и частные интересы, будет наиболее корректно эти решения искать и осуществлять», — пояснил Сухенко.

Глава фракции «Справедливая Россия — За правду!» Марина Шишкина задала резонный вопрос, о котором в законопроекте нет ни слова: какая ответственность оператора будет предусмотрена в случае невыполнения программы или нарушения прав граждан и кто эти процессы будет контролировать.

Глава комитета по инвестициям Иван Складчиков пояснил: под каждый конкретный проект КРТ может быть определен отдельный оператор. С каждым из них Смольный будет заключать соглашение, в котором пропишут обязательства и ответственность оператора.

Чиновник высказал мнение, что закреплять эти нюансы законом нецелесообразно, так как разные виды КРТ имеют свои особенности.

Дискуссию возможного участия Заксобрания в утверждении нюансов поднял глава фракции «Яблоко» Александр Шишлов. Он заметил, что так как проектов КРТ в Петербурге, вероятно, будет немного, прописать их подробности можно законом.

В Смольном такой вариант не поддержали. По мнению Сухенко, работа по развитию территорий — это работа, в первую очередь, правительства. А если условия по каждой территории обсуждать с депутатами, это «очень серьезно усложнит работу Законодательного собрания и достижение решения».

«Представляется, что мы должны ускорять сроки принятия решений. Мы должны для инвесторов упрощать выработку принятых решений… Поучаствовать в судьбе крупных инвестиционных проектов всегда найдется очень много желающих. И лучше не умножать сущности. Лучше, чтобы этим занимался профессиональный орган исполнительной власти», — подчеркнул представитель губернатора.

География и дома-"молчуны»

Второй законопроект определил границы расселения. По умолчанию они ограничены муниципалитетом, в котором находится дом, и смежными с ним муниципальными образованиями. Однако возможно расселение и в границах всего Петербурга, если собственник даст письменное согласие.

«Молчунами» стали называть те дома, где общее собрание собственников по вопросу об участии в КРТ не было проведено в отведенный срок. Законопроект установил, что такие «молчуны», которые изначально попали в проект КРТ, в решение о комплексном развитии территории включаться не будут.

Использование механизма общего собрания собственников (ОСС) как обязательного условия для включения в КРТ неоднократно критиковали жители хрущевок. Поводы для беспокойства у них есть: результаты таких собраний и сам факт их проведения регулярно подделывают и доказать потом обратное непросто. Например, в 2024 году от петербуржцев поступило 30 тысяч жалоб на подделку протоколов ОСС. Ничтожными признали 400 протоколов. Если пересчитать эти протоколы на количество якобы проголосовавших жителей, выходит 300 тысяч человек. Причем на то, чтобы добиться возбуждения уголовного дела о подделке протоколов, могут уйти годы.

Какой федеральный закон о КРТ приняла Госдума

Инициатором федерального законопроекта, принятого летом 2025 года, выступил Петербург.

Этому предшествовало принятие еще в 2022 году в Петербурге своего регионального закона о КРТ под номером 444-59. В той версии предполагалось, что расселять жителей хрущевок можно будет по всему городу, а дома-«молчуны» хотели включать в КРТ автоматом. Тема вызвала серьезный общественный резонанс. Напуганные жители домов — кандидатов в КРТ принялись готовиться к обороне: объединяться в сообщества и оповещать о происходящем соседей.

После этого отдельные положения городского закона заморозили и был создан Общественный штаб по КРТ. Итогом его работы стала федеральная инициатива. Она проделала извилистый путь и добралась до рассмотрения в Госдуме не с первой попытки. Его суть для Петербурга сводится к тому, что города федерального значения получили право самостоятельно определять географию и условия расселения хрущевок.

После принятия федерального закона петербургский общественный штаб собрался в последний раз и обсудил условия по домам-«молчунам» и географии. Это как раз те законопроекты, которые Заксобрание приняло сегодня в первом чтении.

Доплати или переезжай в квартиру поменьше

Мораторий на исполнение городского закона о КРТ несколько раз продлевали. Теперь его срок истекает 1 января 2026 года, и речи о новом продлении не идет. Однако итоги трехлетней работы, если судить по чатам сообществ противников реновации, опасения жителей хрущевок не развеяли.

Прежде всего потому, что квартиры в хрущевках заметно уступают по площади квартирам с аналогичным количеством комнат в современных домах. И жителям придется либо серьезно доплачивать за новое жилье, либо соглашаться на квартиры с меньшим количеством комнат.

По умолчанию собственникам предстоит получить компенсацию в рублях, но они имеют право попросить не деньги, а другую квартиру. Правда, требования к этой квартире и к количеству вариантов, которые должен будет предоставить инвестор, не прописаны. Выходит, пока что застройщик может предложить и один-единственный вариант, а если он не подойдет, ну что же, остается только взять компенсацию деньгами. Городские власти этот вопрос хотят решать уже на стадии реализации конкретных проектов и прописывать условия в договоре.

Федеральный закон диктует, что по заявлению собственника ему может быть предоставлено другое жилье взамен расселяемого с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое помещение.

Как именно оценивается размер компенсации, жители хрущевок уже могли наблюдать на примере расселения Фарфоровского поста. Его обитателям насчитали суммы, в разы меньше сегодняшних средних цен на квартиры в новостройках. К третьему кварталу 2025 года в общем по городу цены подросли до 279 тысяч рублей за квадратный метр. Однако если брать отдельно Фрунзенский район (в котором находится Фарфоровский пост), то там еще в феврале 2025 года новостройки стоили по 304–330 тысяч за «квадрат». Для наглядности: «фарфоровским» их квартиры посчитали по 100–170 тысяч рублей за метр. В 170 тысяч, например, оценили квартиру со свежим ремонтом.

Заодно все на том же примере Фарфоровского поста жители хрущевок могли наблюдать, что происходит с несогласными выезжать из родной квартиры. Их начали выселять через суд.

Напомним, в отличие от первой программы реновации хрущевок в Петербурге, РЗТ, для попадания хрущевки в КРТ стопроцентное согласие собственников уже не требуется, достаточно, чтобы «за» на общем собрании проголосовали 2/3.