Как будет работать КРТ и какие подводные камни остались в реновации хрущевок

Накануне Госдума в первом чтении приняла петербургскую инициативу о корректировке законодательства по комплексному развитию территорий (КРТ). То есть реновации хрущевок. Депутаты оценили не все идеи — уже анонсировано внесение правок в текущую версию. «Фонтанка» рассказывает, как будет выглядеть КРТ и какие в нем есть недостатки.

Суть программы комплексного развития территорий в части жилых домов заключается в расселении хрущевок и строительстве на их месте нового жилья. В Петербурге известие о подготовке запуска КРТ вызвало общегородские волнения. После этого регпарламент заморозил действие городского закона и придумал поправки. Правда, не в местный закон, а в федеральные.

В общих чертах предложенные петербургским парламентом изменения в КРТ и тернистый путь этого законопроекта известны. В Заксобрании делали упор на то, что с поправками дом не попадет в КРТ без проведения общего собрания собственников и не менее 2/3 голосов за, а также на увеличение срока проведения процедуры с 60 до 90 дней, учет географии расселения и уравнивание прав нанимателей и собственников. Правда, они касаются только одного: что федеральные или местные власти могут (но не обязаны) предусмотреть «дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями».

«Изменения, которые рассмотрела Госдума, — это всего лишь изменения в две статьи: одну Жилищного кодекса и одну Градостроительного кодекса. По сути они ничего не меняют, а лишь дают больше свободы застройщикам при реализации программы КРТ», — объяснил адвокат Иван Шелуханов, представитель группы петербуржцев, которые оспаривают городской закон о КРТ № 444-59.

По словам Шелуханова, вопрос о предоставлении действительно равноценного жилья не снят. По логике, равноценная квартира должна иметь не меньший метраж и не меньшее количество комнат, чем изымаемое жилье. Однако современные квартиры с равным количеством комнат будут априори больше по метражу.

Еще год назад средняя площадь «двушек» в новостройках Петербургской агломерации равнялась 53 кв. м, тогда как площадь «двушек» в хрущевках колеблется от 38 до 46 «квадратов». Если сравнить по «трешкам» — в хрущевках это 48-58 кв. м, в новостройках Петербурга и Ленобласти — 60-70 кв. м. Соответственно, переселяемые жители либо потеряют в количестве комнат, либо им придется доплатить за метраж. «Закон дает не больше 6 кв. м бесплатно, причем не на каждого человека, а на всю квартиру. Соответственно, остальные метры предстоит покупать по рыночной стоимости, что для людей будет практически нереально», — отмечает адвокат.

В январе 2025 года, по данным исследования «Домклик» и Центра финансовой аналитики Сбера, цена «квадрата» в петербургской новостройке составляла 246,8 тыс. рублей. Эксперты «Фонтанки» прогнозировали, что стоимость жилья в Петербурге в текущем году может подрасти на 6-12%. По данным адвоката, в «хрущевских районах» ценник для новостроек может составлять около 300 тыс. рублей за кв. м.

Остались вопросы и к географии расселения. «Законом устанавливается возможность самостоятельного определения территории, куда будут людей переселять при расселении их домов», — говорит Шелуханов. Более того, требования к географии расселения могут быть установлены «высшим исполнительным органом субъекта РФ», в Петербурге — это губернатор.

При этом указывается, что по заявлению собственника ему может быть предоставлено другое жилье, однако в законе отсутствуют и характеристики этого жилья, и ограничения по месту, а также не указано количество вариантов, которые застройщик должен предложить на замену. Соответственно, это может быть и один-единственный вариант. А если он не понравится собственнику, ему останется только получить денежную компенсацию.

В случае с Петербургом власти обещали ограничиться районом. Однако даже если это обещание будет выполнено, говорить о равноценности, если принимать во внимание все факторы, которые обычно влияют на цену и привлекательность квартиры, сложно. Например, в Приморском районе «зеленые» кварталы хрущевок расположены прямо на въезде в центр города в шаговой доступности от метро «Черная речка», тогда как новостройки растут в районе Каменки и на Планерной улице вдоль ЗСД. В Московском районе, рекордсмене по количеству хрущевок в городе, КРТ может грозить переездом от парка Победы куда-то поближе к КАДу или аэропорту Пулково.

Компенсация за изымаемое жилье также вряд ли устроит жителей: размер компенсации так и остался рыночный. Беглый обзор агрегаторов показывает, что сейчас такую недвижимость предлагают по стоимости от 120 до 195 тыс. рублей за «квадрат». Соответственно, купить новую квартиру как схожей площади, так и с аналогичным количеством комнат на эти деньги не получится — придется доплачивать значительные суммы.

Наниматели теперь, как и собственники, смогут выбрать между компенсацией и новым жильем, однако ограничение районом не определено. «То есть их могут переселить куда угодно», — говорит собеседник.

В случае если человек пусть даже сначала и согласился на КРТ, однако его не устроили предлагаемые условия, он вправе обратиться в суд. «Но если суд будет рассматривать иск в пределах законодательства о КРТ, тогда истцу просто выплатят денежную компенсацию, соразмерную рыночной стоимости квартиры», — пояснил Иван Шелуханов. Он добавил, что на данном этапе город фактически самоустраняется от процедур изъятия жилья, и этим будет заниматься непосредственно застройщик. В этом случае механизм изъятия остается не вполне ясным, так как такая схема уже не вписывается в формулировку «для государственных нужд».

Что касается других трат, в частности расходов по переезду и возможной аренде жилья до момента переезда в новую квартиру, — они должны быть компенсированы. Однако закон не устанавливает, как и в каком размере это будет сделано. «Таким образом, застройщик может по своему усмотрению установить границы и пороги этих компенсаций, а также порядок их выплат, что также ставит в невыгодное положение жильцов», — отмечает адвокат. При этом в настоящее время обязанность компенсировать затраты, например, на свежий ремонт в хрущевской квартире законом не предусмотрена.

Не исключено, что неприятные сюрпризы последуют и для соседей расселяемых кварталов. Неудобства, связанные со стройкой вблизи от дома, понятны. Менее очевидно, что новые кварталы могут вырасти без оглядки на ограничения по плотности, высотности и другим параметрам застройки, которые прописаны в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), что грозит обернуться уплотнительной застройкой.

Во время обсуждения глава профильного думского комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов сразу оговорился: «Комитет высказал ряд достаточно существенных замечаний, которые, конечно, могут быть ко второму чтению устранены, и поэтому мы поддерживаем инициативу».

Пахомов подчеркнул необходимость доработать два вопроса:

— территориальный аспект переселения граждан, чтобы регионы могли сами определять географию расселения;

— предоставление регионам права самим устанавливать дополнительные правила реализации проектов КРТ, которые не ухудшают положение переселяемых граждан, а позволяют региону гарантировать соблюдение прав и законных интересов граждан на участие в проекте КРТ.

Также депутат отметил момент с доплатами за новое жилье.

Депутат от КПРФ Ренат Сулейманов констатировал: законодательство сегодня в большей степени защищает интересы застройщика, чем граждан, которые попадают в КРТ. «Предлагаемый законопроект, мягко говоря, очень косметический характер носит. Гарантии здесь улучшения, прямо так скажем, не очень существенные», — заметил парламентарий.

В ответ Пахомов напомнил, что жители не всегда могут договориться даже когда речь идет просто о благоустройстве двора. «Если мы не будем двигать саму эту процедуру КРТ, саму процедуру развития наших территорий вперед, то мы никогда ничего не построим», — ответил Пахомов, подчеркнув, что вопрос коллеги об усилении защиты прав граждан правильный, и предложив поработать над этим ко второму чтению.

Единоросс Андрей Альшевских предложил более конкретно обрисовать, что должен руководитель региона: определять критерии, оценки, место отселения и так далее. В ответ депутат Заксобрания Петербурга Денис Четырбок, который представлял законопроект в Госдуме, объяснил, что в рамках поправок этот вопрос планируется проработать.

Депутат Галина Хованская заметила, что предложенные новеллы «на самом деле никакого шага вперёд не делают». «Вы эту близость [изымаемого и нового жилья] так называемую замаскировали формулировкой [что требования может устанавливать] „высший исполнительный орган субъекта Российской Федерации“ <…>. Совершенно недопустимая эта формулировка, которая дает карт-бланш именно застройщикам, потому что с застройщиками всегда губернатор будет договариваться, с гражданами договариваться сложнее», — сказала она.

Поправки к федеральному законопроекту депутаты будут подавать до 11 марта.