Не нервируйте кадастр. Смольный нашел способ успокоить бизнес перед налоговым скачком

Налоги на торговые центры и офисы в Петербурге растут на 30–40%, а где-то вдвое, но власти называют это «незначительным ростом». Владельцы коммерческой недвижимости получили от властей отказ в пересмотре кадастровой оценки. А заодно и урок занимательной арифметики и совет не волноваться — мол, торговать вам есть где, показатели по городу даже лучше, чем в Москве, не говоря уже о прочих городах-миллионниках.

Власти Петербурга отказались пересматривать результаты новой кадастровой оценки. С такой просьбой к ним обращались игроки рынка коммерческой недвижимости. Ответ на имя генерального директора акционерного общества «Адамант» Юнны Королевой «для сведения заявителей» (имеется в распоряжении «Фонтанки») направил вице-губернатор Кирилл Поляков.

Обратиться к чиновникам бизнес подтолкнула, писала «Фонтанка», обеспокоенность предстоящим с 2026 года ростом налоговой нагрузки. После пересчета кадастровой стоимости всей недвижимости в Петербурге стоимость наиболее крупной группы объектов — коммерческой офисной и торговой недвижимости — выросла в среднем на 40%, а по некоторым объектам — в два раза и более.

Указали предприниматели и на ряд противоречий, содержащихся в проекте отчета о кадастровой оценке недвижимости. В частности, они выделили несоответствие результатов оценки аналитической части отчета и динамики изменения базовых показателей, а также некорректный способ определения износа здания.

Однако Смольный их аргументы не впечатлили.

Цифры против эмоций

В своем ответе Поляков приводит цифры, которые в Смольном называют «незначительным ростом». Согласно предварительным итогам государственной кадастровой оценки (ГКО) 2025 года, совокупная кадастровая стоимость всех объектов капитального строительства в городе (а это 3,6 млн штук) выросла на 12,82%, или на 7,6 триллиона рублей в абсолютном выражении, а общая стоимость достигла 57,8 трлн рублей.

— Для сравнения: разница ГКО 2018 года и ГКО 2023 года составила + 23 006,94 млрд руб. (+ 84,5 %), — отмечает вице-губернатор. Как бы намекая, что нынешний рост на фоне прошлого скачка выглядит весьма умеренно.

Он подчеркнул, что Росреестр уже проверил и одобрил методики расчета, а сами подходы к оценке с 2023 года не менялись. Таким образом, формальных оснований для пересмотра отчета, по версии администрации, нет.

Что делать, если не согласны?

Дорогу для диалога власти все же оставляют. После официального утверждения результатов ГКО (с 1 января 2026 года) петербургское ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» начнет принимать заявления об исправлении ошибок, отмечается в письме. На это у бизнеса, как, впрочем, и у остальных недовольных собственников, будет пять лет.

Что же касается возвращения налоговой льготы и сохранения ставки по налогу на имущество на уровне 1,5%, о которых просил бизнес, то здесь чиновник направил собственников коммерческой недвижимости в правовое поле: все параметры устанавливают Налоговый кодекс и местные законы. Если депутаты ЗакСа не примут изменений до 1 декабря, то ждать чуда в новом налоговом периоде не стоит.

Просителям — намек

В своем письме предприниматели указали, что если с 1,5% ставка по налогу на имущество вырастет до 2% в 2025 году, то нагрузка бизнеса только по этому сбору вырастет на 33%. А с учетом еще и переоценки налоговое бремя у многих владельцев недвижимости вырастет кратно, что в конечном счете может привести к их несостоятельности и банкротству. И не будет тогда никаких новых проектов и развития.

Владельцы торговых центров и бизнес-центров, судя по всему, готовились к более детальному диалогу, но получили вежливый, но недвусмысленный отказ, подкрепленный статистикой: в Смольном ответили, что проблемы в жизнеспособности сектора не видят.

«Дополнительно информирую, что обеспеченность жителей Санкт-Петербурга торговыми площадями… выше, чем в среднем по России, и составляет 584 кв. м на 1 000 человек», — пишет Поляков.

Для наглядности в пример он приводит Москву, где этот показатель держится на отметке 536 «квадратов», и города-миллионники, где он в среднем еще ниже — 515 кв. м. В качестве последнего факта, разбивающего аргументацию просителей в пух и перья, приводятся данные аналитиков NF Group: доля вакантных площадей в торговых центрах Петербурга к 2024 году упала до рекордно низких 3,1%. Это на 4% меньше, чем в декабре 2023-го.

Справедливости ради стоит отметить, что приведенные NF Group показатели отражают реальное положение дел. Сопоставимые цифры в своем отчете по торговым центрам в III квартале 2025 года приводит и консалтинговая компания Nikoliers.

«Могли бы дать передышку»

Владельцы коммерческой недвижимости оказались в ловушке: после скачка кадастровой стоимости они столкнулись с риском многомиллионного роста налогов, а попытки оспорить оценку приводят к парадоксальным результатам — стоимость только увеличивается, комментирует ситуацию финансовый директор ГК «Империя» Андрей Ростовцев.

— Если предыдущая кадастровая стоимость была настолько увеличена, можно было не делать эту оценку. Переоценивать ее каждые два года — это право, но не обязанность, и можно было дать хоть какую-то передышку владельцам, — отмечает собеседник «Фонтанки».

Ростовцев подчеркивает, что общая налоговая нагрузка на бизнес уже превышает 40%, и новый виток роста ставит под вопрос рентабельность многих объектов. При этом ставка налога, которая устанавливается местными властями, до сих пор неизвестна, что не позволяет планировать бюджет даже на ближайшее будущее.

Особое возмущение у предпринимателя вызывает процедура оспаривания кадастровой стоимости. По его словам, попытки обратиться за разъяснениями в органы кадастровой оценки зачастую приводят к обратному результату.

— Нам после этого перерассчитывали стоимость в большую сторону, якобы потому, что они после запроса нашли ошибку, — посетовал он. После одной из встреч чиновники прямо заявили ему: «Раз вы обратились, мы начали проверять и выяснили, что там была ошибка, поэтому мы вам в полтора раза увеличили кадастровую стоимость».

Методики расчета, по официальным заверениям, не менялись, но это не объясняет скачков стоимости в сотни процентов за два года, в то время как рынок недвижимости остается консервативным, говорит он.

Попытки оспорить методику через суд также не увенчались успехом, а перспектива новых обращений пугает тем, что стоимость может быть пересмотрена в сторону увеличения. Единственной надеждой для бизнеса собеседник называет сохранение текущей налоговой ставки, а не ее повышение до 2%. Однако в условиях, когда затраты на содержание объектов, включая ремонт инженерных систем, лифтов и эскалаторов, достигают 10% от выручки, любое увеличение налогов становится критичным.

По его мнению, сложившаяся ситуация не оставляет владельцам выбора.

— Избавляться [от недвижимости]? Да кто ее купит с такой огромной налоговой нагрузкой? — задается он риторическим вопросом. В итоге, резюмирует он, бизнесу ничего не остается, как «терпеть и затягивать пояса», пытаясь выжить в условиях растущего и непредсказуемого давления.

По мнению владельцев торговой недвижимости, они оказались в роли доноров для профицитного городского бюджета. Городу просто нужны деньги.

— Могу привести пример. Свой бизнес-центр, называется он «Т4», я переделал из таксопарка 20 лет назад. Сейчас по новой кадастровой оценке налог на имущество будет равняться двум сборам месячной арендной платы. Расходы составляют примерно 50% от сбора, и получается, что 4 месяца бизнес-центр будет работать на то, чтобы расплатиться с городом по налогу на имущество. Это еще до того, как они подняли ставку с 1,5 до 2%. Если поднимут до 2%, на то, чтобы расплатиться по налогу на имущество, бизнес-центр будет работать полгода. Налог на имущество не облагается НДС, таким образом, на оставшуюся часть у меня НДС получается не 20%, а 30% я должен заплатить. То есть первые полгода я буду работать, чтобы расплатиться с городом, а вторые — чтобы расплатиться по НДС. В итоге — все, точка: у меня ничего не будет оставаться. Вообще… — говорит глава управляющей компании «Теорема» Игорь Водопьянов.

По мнению бизнесмена, ситуация приведет к тому, что владельцам коммерческой недвижимости будет проще избавляться от активов, чем содержать их. И сценарий пустить торговые центры под бульдозер — это не угроза, а констатация экономической нецелесообразности.