Четверть рынка — у маркетплейсов. Склады в Петербурге стонут от вакантности

Складской рынок Петербурга радуется очередному достижению, но не весь. Третью волну рекордного ввода площадей подняли маркетплейсы, захватившие четверть рынка. Только построенные под заказ частные гиганты лишь маскируют общую беду: пока они росли, доля пустующих складов полетела ввысь, оставив девелоперов один на один с растущими расходами и падающим спросом.

На рынке складской недвижимости Петербурга и Ленобласти сложилась парадоксальная динамика. На фоне падения объемов перевозок, заторов на границах, конкуренции с нелегалами и «лизинговыми ловушками», в которые попали перевозчики, эксперты фиксируют один из крупнейших результатов годового ввода новых площадей. По данным консалтинговой компании Nikoliers, по итогам 2025 года будет введено 543 тыс. кв. м, что станет третьим рекордом подряд. В значительной степени — на 66% (или 357 тыс. кв. м) — он обеспечен BTS-объектами (Build-to-Suit), то есть мощностями под конкретного заказчика, а не для свободного рынка. Причем основной ввод — 48% (или 225 тыс. кв. м) пришелся на третий квартал.

Долгожданным стал ввод в эксплуатацию логистического комплекса Wildberries площадью 106 тыс. кв. м в Шушарах, после пожара пережившего восстановление буквально из руин. Поставки по модели «Маркетплейс» он начал принимать в начале сентября.

Другой ожидаемый запуск — универсальный склад продовольственных и непродовольственных товаров «Озон» в деревне Порошкино в Буграх. Соглашение о его строительстве было подписано на ПМЭФ в 2023 году. Компания планировала инвестировать в комплекс площадью 117,5 тыс. кв. м 6,5 млрд рублей и создать порядка 7 тыс. рабочих мест. Однако в итоге «квадратов» в нем оказалось чуть меньше.

Рекордное предложение совпало со снижением деловой активности. Впервые за пять с половиной лет, отмечают эксперты, доля пустующих складов за год выросла в три раза — с 1,1% до 3,4% (с 62 тыс. кв. м в начале года до 207 тыс. кв. м к концу периода). К этому в том числе приложили руку СК АКМ Лоджистикс и СК Логопарк Волхонка, освободившие более 15 тыс. кв. м площадей.

В течение 2025 года арендаторы брали в 1,5–2 раза меньше площадей, чем в былые времена. Тон задают снижающие активность маркетплейсы, за ними замедляются и остальные. По данным Nikoliers, сегодня доминируют производственные компании (41%), онлайн-ретейл (26%) и логистические компании (17%).

Дисбаланс привел к снижению арендных ставок, хотя и символическому: склады класса А подешевели на 0,2% (до 10 575 руб/кв. м/г), класса B — на 0,4% (до 9230 руб/кв. м/г).

Несмотря на рост вакантности, рынок продолжает жить. И хотя часть крупных сделок носит конфиденциальный характер, составить некое подобие карты все же удалось. Трендом этого года, отмечают эксперты, стала избирательность арендаторов: теперь они не только учитывают стоимость аренды и технические характеристики, но и оценивают близость к транспортным узлам.

Вероятно, именно транспортной доступностью руководствовался «Яндекс Маркет» при выборе под себя площадки на 64 тыс. м в Шушарах. В противном случае, вряд ли компания стала бы приспосабливать её под себя и тратить на это баснословные 7 млрд рублей.

Другой удачный выбор сделала компания «Стройметиз», которая арендовала площадку в 11,3 тыс. кв. м в «Уткиной заводи». Когда у тебя более 5 тыс. корпоративных клиентов и более 20 тыс. наименований изделий, поневоле задумаешься о транспортной доступности.

«Торговый дом „Балтийский берег“» решил осесть на Софийской улице — складской комплекс площадью почти 20 тыс. «квадратов» компания купила. Объект ранее принадлежал обанкротившейся «Невской логистике» и ушел с молотка вместе с административным зданием, фруктохранилищем и трансформаторной подстанцией. Впрочем, производители рыбных консервов стали единственными участниками торгов и приобрели комплекс по стартовой цене за 918,4 млн руб.

Ну и из совсем свежего — Central Properties избавился от своего актива «Вэйлкорп» в Шушарах, которым изначально владел один из крупнейших складских девелоперов Европы. Логистический парк на 41 тыс. кв. м приобрел закрытый паевой инвестфонд под управлением УК БФА, который, считает «Ъ”, связан с Людмилой Коган. По оценкам экспертов, стоимость объекта может превышать 3,1 млрд рублей.

На горизонте уже намечаются новые сделки. В декабре уйдет с молотка имущество британского девелопера Raven Russia, начальную цену обозначили в 90 млрд рублей. В портфеле складской империи 17 компаний, три из которых находятся в Петербурге — «Гориго», «Кулон СПб» и «Ресурс-Экономия». «Гориго» в производственной зоне «Горелово» Ломоносовского района располагает двумя зданиями почти по 44 тыс. кв. м со складскими помещениями класса А, у «Кулон СПб» в Шушарах здание почти на 37 тыс. «квадратов» и там же (в Шушарах) — три здания «Ресурс-Экономии» площадью 62,50 и 35 тыс. кв. м.

Эксперты Nikoliers прогнозируют, что к концу года разойдутся по рукам несколько крупных лотов и уровень вакантности снизится до 2,7%. А вот ставкам падать уже некуда. Как поясняет заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Илья Янеев, из-за высоких операционных расходов, инфляции и дорогих кредитов у девелоперов просто нет для этого возможности. Даже в условиях ослабленного спроса. Разве что слегка надавит на цены появление на рынке сразу нескольких готовых активов от одного владельца.