Петербургские стройки держат удар. Что спасает городских девелоперов от кризиса на рынке

Петербургский рынок нового жилья стал относительно тихой гаванью в шторме, охватившем федеральный строительный сектор. Да, денег на руках стало меньше на 12 миллиардов, но показатели устойчивости — в два с половиной раза выше, чем в среднем по стране, и даже лучше, чем в Москве. А поиск собственных каналов продаж становится уже значимым ответом на проблему стремительно сжимающейся ипотеки.

Профильное агентство Dataflat.ru по просьбе «Фонтанки» провело подсчеты нераспроданных квартир в уже построенных домах. В среднем по стране этот показатель за пять лет вырос с 25% до 47% в марте 2025 года. А только за последний год рост составил 15% — как раз на фоне охлаждения рынка, инициированного стараниями Центробанка.

В Москве ситуация тоже не радует: число неприкаянных квартир в сданных домах выросло примерно с 10% до 13%. В штуках это 8 тысяч объектов в столице, которые девелоперам надо куда-то девать в условиях рыночной ипотеки под 27-28% и съеживающихся льгот. Причем на фоне очень заметного сокращения числа введенных в этом году домов.

А вот в Петербурге за год показатель доли нераспроданных квартир вообще не изменился. Как был 17%, так и остался. И тут важно отметить: сами по себе эти цифры не указывают на какие-то трудности у строителей. В разных городах — разные стратегии продаж. Главное, как на фоне кризиса меняется этот показатель. И петербургские строители, как выяснилось, следуя привычной коммерческой модели, не потеряли вообще ничего.

На этом фоне очень выразительно выглядит сравнение с Ленобластью. Еще год назад там было не распродано 9%, то есть областные девелоперы очень экономно подходили к запуску новых объектов. Сейчас же эта цифра подскочила сразу до 19%.

При этом число квартир в сданных домах в Петербурге практически не изменилось. Год назад их было 38 817, сейчас — 37 423. В той же столице девелоперам пришлось срочно сокращать число вводимых домов, и общее количество достроенных квартир упало с 72,4 до 62,1 тысячи.

Говорить о том, что все на рынке прекрасно и солнце не заходит над стройплощадками Петербурга, конечно, не приходится.

По данным того же Dataflat.ru, общее число квартир, которые удалось продать (в еще строящихся домах, а не готовых), за три месяца составило всего 2539 штук против 4124 годом ранее (минус 38%). Средняя площадь строящихся квартир почти не изменилась (39,9 кв. м), так что пропорционально квартирам на 38% упало и число проданных квадратных метров.

За счет очень заметного роста цен средняя стоимость петербургских квартир в новостройках выросла с 9,8 млн рублей до 11,3 млн, так что в деньгах потери девелоперах оказались хоть и весьма внушительными, но все же заметно меньше 38%.

Кстати, местные девелоперы указывают на то, что не все квартиры в уже построенных домах продаются по договорам купли-продажи, а значит, такие сделки отображаются не во всех базах. И в реальности, оценивает Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), к сегодняшнему дню нераспроданными в готовых домах (получивших разрешение на ввод в эксплуатацию) остается всего 8% квартир. Причем год назад эта цифра была больше — 10%.

«В зависимости от сегмента, процент нераспроданности жилья в готовых жилых комплексах компании составляет от 5% до 20%. В течение года их доля сохраняется примерно на одном уровне. Исключением стала лишь осень 2024 года, когда за счет повышенного спроса на жилье бизнес-класса распроданность квартир по некоторым высоколиквидным ЖК достигла 97%, — рассказывает Надежда Ильина, директор по развитию ГК „Лидер Групп“ (сейчас продает квартиры в 9 ЖК на территории Петербурга). — В остальном наиболее высокий процент готового нераспроданного жилья традиционно сохраняется в проектах высокого ценового сегмента, так как статусная аудитория предпочитает приобретать недвижимость с максимально близким сроком ввода или в уже готовых проектах. Что же касается проектов масс-маркет, то там ситуация обратная. К моменту, когда дом получает разрешение на ввод, предложение может быть ограничено несколькими десятками квартир или даже штучными лотами».

Эту же тенденцию подтверждают и в группе «ПСК».

«Распроданность в уже веденых в эксплуатацию домах значительно отличается в зависимости от класса недвижимости. В комфорте она всегда меньше, чем в бизнес-классе, не говоря уже о премиуме. У нас сейчас в товарных запасах всего 3,6% в сданных домах комфорт-класса. В премиальной категории — 23,5%. Это нормальный показатель для данного класса недвижимости. И учитывая, что ее мало, на общую картину она почти не влияет, — объясняет Сергей Софронов, коммерческий директор ГК „ПСК“. — Общую рыночную петербургскую стабильность по части нераспроданности можно объяснить общим сокращением объемов строительства и, следовательно, ввода жилья. В марте, например, введено менее 100 тыс. кв. м в многоквартирных домах, это в 2,8 раза меньше, чем годом ранее! При этом продажи в том же марте относительно марта 2024 года снизились на 38%. То есть соотношение снижения спроса к снижению ввода новой недвижимости в Петербурге получило очень серьезный разрыв».

Главным вызовом для строителей в этом году стало не столько само снижение продаж, сколько необходимость поиска новых каналов продаж. Ипотека, которая кормила весь рынок в предыдущие годы, упала до минимальных 40-45%. Семей с детьми без ипотеки осталось уже не так много, а брать «коммерческую» ипотеку под 27-28% — это, без преувеличения, безумие. Взятые на стандартные уже 30 лет 10 млн под такой процент превращаются к концу выплат в 84 млн.

Пока что наиболее распространенный ответ — коллаборация с банками для видимого снижения ставки. Как работает такая схема, можно посмотреть, к примеру, в типовой форме Сбербанка, крупнейшего игрока на рынке ипотеки. Сюрпризов тут нет. Чтобы снизить для покупателя ставку, строители выплачивают за него банку «субсидию». При определенных условиях она может достигать 30% (и даже больше) от размера кредита. В том, как строители компенсируют своему отделу продаж такую «субсидию», особой тайны нет.

Куда более дружелюбно для покупателя звучит идея рассрочки, о которой сейчас говорит практически любой застройщик в городе. У некоторых максимальный срок под отдельные проекты ЖК может доходить до восьми лет, хотя у большинства все же речь идет о разбивке платежей до окончания строительства.

Правда, при этом серьезную альтернативу ипотеке во всех этих предложениях найти крайне трудно. И слово «рассрочка» будет без кавычек, только пока дом не достроится. Дальше начнется «рассрочка» под проценты. В зависимости от срока и застройщика это будет от 8 до 18% годовых.