Неполное «П». Дольщики в Мурино пять лет ждали свои квартиры, но до «Материка» так и не доплыли

На Воронцовском бульваре в Мурино жизнь одного ЖК несколько лет назад поделилась на до и после — банкротства застройщика. Половина секций ЖК «Материк», стоящего буквой «п», достроена и заселена, другая половина — умирающий за забором недострой без отделки. Посередине «п» — котлован под детский сад, который, по словам дольщиков, начинает зарастать плесенью. И пока одни на «Материке» таки закрепились и уже несколько лет живут фактически на стройке, оставшаяся тысяча дольщиков безуспешно пытается ступить на эту землю и отвоевать свои квартиры.

«Фонтанка» выяснила, почему до ЖК в Мурино все никак не доходят хоть чьи-нибудь руки и как от дольщиков пытаются отделаться компенсациями, купить за которые получится разве что комнату в коммуналке.

От алфавита пострадавшие

Обманутые дольщики — проблема не новая, но случай, когда дом буквально построен наполовину, — как минимум любопытный. Дольщики секций от «А» до «Ж» ключи от своих квартир получили, а от «И» до «П» — остались ни с чем. Такой получился муринский алфавит: одни живут на стройке, другие — митингуют с плакатами и обвиняют в своих бедах и потерянных миллионах неудавшегося застройщика и региональную власть. Дольщики уже два года в статусе потерпевших, но на темпы строительства это никак не влияет.

«Они (жильцы достроенных секций. — Прим. ред.) живут фактически на строительной площадке. То, что там сидит охранник, дела не меняет. У меня есть фотографии, как дети стоят в моей квартире — недостроенной, естественно. Она у меня на третьем этаже. А там арматура, там летом пыль. А вы попробуйте маленьких детей остановить, чтобы они на эту стройку не полезли», — рассказала «Фонтанке» одна из собственниц.

Истории дольщиков ЖК «Материк» — самые что ни на есть трагические. Всего пострадавших — около тысячи, и это только в одном доме. Суммарно обманутыми «Петростроем» оказалось порядка 6,2 тысячи покупателей квартир. Собственница квартиры в ЖК «Материк» Елена сейчас живет с семьей вчетвером в одной комнате и платит за несуществующую квартиру ипотеку. Ирина стояла в очереди на квартиру с 1990 года, в итоге продала комнату в коммуналке и на эти деньги купила жилье в «Материке». Еще одна дольщица продала трехкомнатную квартиру и воспитывает внучку-сироту, но переехать в свое жилье уже несколько лет не может.

Ксения покупала квартиру в 2018 году: за двушку в 62 квадратных метра она отдала порядка 3,3 млн рублей. Там она планировала жить с двумя дочками. «У меня брата младшего сейчас с СВО привезли, он лежит с очень тяжелой травмой. Он там воевал за нас всех, а меня, его родную сестру, здесь обворовывают», — рассказала она «Фонтанке».

Еще одна дольщица, Татьяна, была вынуждена прописаться у своих знакомых: иначе она бы просто не смогла получать пенсию и обращаться за медпомощью в поликлинику. Другого жилья у нее нет — ей в наследство пополам досталась квартира матери, а свою долю она продала и вложилась в недвижимость «Петростроя».

«Мне нужна квартира. Мне 58 лет, я ни кредит, ни ипотеку уже просто не выплачу. Я уже не в том возрасте, чтобы даже идти проституткой работать, понимаете? Где я возьму такие деньги в 58 лет? Как я их буду отдавать? Я могу просто остаться на улице», — рассказала она.

Как Петрострой строил и не достроил

Строительство началось в 2016 году. «Петрострой» вел сразу три стройки: ЖК «Материк» в Мурино, ЖК «Северный вальс» во Всеволожске и ЖК «Чистый ручей» в Сертолово. Как вспоминают дольщики ЖК «Материк», стройка затягивалась, но паниковать никто не спешил: мол, сроки и другие застройщики срывают.

Со временем поводов для беспокойства стало больше. Как вспоминает одна из дольщиц, на момент 2019 года секция, где она купила квартиру, была даже не на стадии котлована — остановилась на этапе разговоров. «Мы обратили внимание, что строителей все меньше, секция не начинает строиться», — рассказала «Фонтанке» Ксения.

Тогда дольщики вышли на Ленобласть и создали инициативную группу, чтобы повлиять на темпы строительства. «Получили рекомендации от управления Ленинградской области. «Петрострой» надо банкротить: тогда путей восстановления наших прав два. Либо достраиваем дом с помощью Фонда развития территорий, либо через продажу активов застройщика», — поделилась Ксения.

И тут в 2021 году возбуждают уголовное дело, а «Петрострой» обвиняют в хищении у дольщиков 5,2 млрд рублей. По версии следствия, застройщик тратил деньги собственников на цели, не связанные со строительством объектов. Незадолго до этого «Петрострою» уже прилетело аналогичное дело — за ЖК «ЛомоносовЪ» в Петродворцовом районе Петербурга. Тогда представители компании признались, что объем долгов превышает стоимость ликвидного имущества компании, поэтому достроить уже начатое без помощи со стороны не выйдет.

В марте 2021 года дольщики собрались на митинг. С тех пор на пикеты и митинги они выходят регулярно: друг друга несостоявшиеся соседи уже знают так, будто правда живут на одной лестничной клетке, а не приходят посмотреть на свое жилье за забором.

За ход расследования взялся сам Бастрыкин, но и на главе СК дольщики до «Материка» не доплыли. Директор «Петростроя» Дмитрий Ипатов в итоге избежал переезда в следственный изолятор по делу о мошенничестве с деньгами дольщиков. «Вину не признал. Обвинение не предъявлялось», — уточнили тогда в пресс-службе судов. В марте прошлого года Смольнинский районный суд Петербурга прекратил уголовное дело гендиректора проблемной компании «Петрострой». Искупать вину за махинации с миллионами от дольщиков Дмитрий Ипатов будет благотворительностью и штрафом.

В июле 2022 года «Петрострой» был признан банкротом.

Как объяснил «Фонтанке» один из активистов, Владимир, схему с продажей активов обанкротившегося застройщика позже провернуть не вышло: имущество компании продали по демпинговым ценам, но вырученные деньги на достройку не пошли. «Куда они делись — неизвестно. На тот момент на все имущество «Петростроя» прокуратурой был наложен арест, но после оказалось, что участки земли застройщика под залогом. А предполагалось не то что их продать, но хотя бы отдать строительным компаниям, чтобы они за эту землю достроили ЖК», — объяснил он.

Инвесторы пытаются спасти «Материк»

На помощь к «Материку» в 2021 году полетел «Самолет» — так, по иронии судьбы, называется девелоперская компания, которая вызвалась достроить дом. Как правило, когда инвестор вкладывается в спасение долгостроя, ему полагаются особые преференции: увеличение числа этажей домов, новые земли под застройку или ряд льгот. Как тогда писали 47news, ГК «Самолет», вероятно, получил право на превышение высотности в своих проектах за снятие в регионе социального напряжения.

Однако довести дело до конца «Самолету» не удалось. Инвестор вложился в строительство секций Д, Е и Ж, а И, К, Л, М, Н и П так и остались за забором. «При этом И, К, Л достроены до восьмого этажа — осталось десять, М, Н и П полностью возведены, начали даже делать наружную кладку, но все опять встало», — рассказывают «Фонтанке» дольщики.

В 2021 году, по воспоминаниям собственников, стройка встала совсем. Тогда работу над ЖК «Материк» решили доверить другому инвестору — «Росстройинвесту» («РСТИ»). За спасение недостроя ему полагался участок в поселке им. Свердлова: тогда нужно было внести изменения в Генплан и согласовать дальнейшее строительство на этих землях со всеми ведомствами. Планировалось, что на строительно-монтажные работы уйдет 16–18 месяцев. Так, при соблюдении сроков передачи земли достроить ЖК «Материк» должны были бы в четвертом квартале 2025 года.

Борьба за заветные подписи была долгой: в мае этого года наконец утвердили дорожную карту, но Федеральное агентство лесного хозяйства было непреклонным и застройку в поселке им. Свердлова не согласовывало. Дело в том, что этот лакомый кусочек земли оказался на территории федеральной собственности — Лесного фонда. «Передача в таком случае — очень длительная процедура. Она в нормальных условиях длится не один год. Мы подгоняли, как могли, но не успели», — вспоминают дольщики.

В ноябре правительство Ленинградской области внезапно отказалось от плана достраивать дом и передало судьбу дольщиков Фонду развития территорий. В самом «РСТИ» «Фонтанке» заявили, что никаких обязательств перед дольщиками у них нет. Официальное соглашение так и не было заключено, и история с достройкой секций ЖК «Материк» остановилась на уровне переговоров.

«На финишной прямой нам объявили о компенсациях. О том, чего боялись все дольщики», — подчеркнула Ксения.

Дольщики сетуют на действия регионального правительства. По их словам, с ЖК «Петростроя» в Ломоносове вопрос решился гораздо проще. Новый инвестор увеличил количество этажей, достроил дом, который «был гораздо более проблемным». «Беглов подсуетился», — резюмировали дольщики.

Грозят компенсации

Однако 17 ноября дольщики узнали, что от достройки дома правительство отказалось. Сначала их пригласили на встречу с зампредом правительства региона Евгением Барановским, а уже 6 декабря — в СК России по Ленобласти. В Следственный комитет пришли больше сотни человек — не все влезли в актовый зал. Там Евгений Барановский начал рассказывать о способе восстановить права граждан — выплатах компенсаций за купленные квартиры. Запись встречи имеется в распоряжении редакции.

По словам вице-губернатора, на объекты, которыми Ленобласть с Фондом развития территорий занимается с начала 2022 года, в выделении федеральных средств фактически отказали, поэтому выплаты регион берет на себя.

«Если средняя рыночная оценка на сегодня составляет 139 тыс. за 1 кв. метр, то на предыдущей встрече я предположил, что размер выплаты составит в районе 130 тыс. за «квадрат». Если будет оценка в том коридоре, о котором я говорил, тогда потраченные средства гражданина на покупку будущего жилья государством будут компенсированы в 2–2,5 раза. Метры в таких условиях вы сможете купить», — подчеркнул он.

По постановлению правительства от 07.10.2017 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» возмещения гражданам — участникам строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений», размер выплаты определяется исходя из стоимости 1 кв. м жилья на первичном рынке исходя из расчетов оценщика фонда. При этом сумма не может быть меньше, чем дольщик вложил, и не может быть выплачено более чем за 120 кв. м жилья.

Как заявил Барановский, 938 дольщикам суммарно заплатят 3 млрд рублей. Так, при максимальной оценке стоимость одного квадратного метра жилой площади составит около 140 000 рублей. Выплаты за студии площадью 20,5 кв. м составят около 2,87 миллиона рублей, за однокомнатную квартиру площадью 32,0 кв. м — около 4,48 млн. руб., за двухкомнатную квартиру площадью 59 кв. м — около 8,2 миллиона руб.

При этом, как писала в октябре Delta.News, по подсчетам аналитиков Dataflat, средняя стоимость 1 кв. м в Ленобласти составляет 149,1 тыс. рублей.

«Во-первых, таких цен, на которые рассчитана компенсация, и такого количества квартир в Мурино просто нет. А ухудшать свои жилищные условия и брать квартиры в Кировске или в Кингисеппе, естественно, никто не хочет. В Мурино люди брали квартиры, потому что рядом метро, потому что есть поликлиники и школы. Сейчас средняя цена метра — 146 тысяч. Но ладно, допустим, я из квартиры в 62 квадратных метра перееду в 55 квадратных метров. Но есть бабушки, которые на новую квартиру ипотеку взять уже не смогут. Они продали аварийное жилье, купили студию в Мурино и останутся в итоге ни с чем», — отмечает Ксения.

И это — в условиях роста ключевой ставки. Компенсации на новое полноценное жилье хватит вряд ли, а если брать новую ипотеку под значительно больший процент, то хватить может и вовсе только на первоначальный взнос, беспокоятся дольщики. «Это просто издевательство над людьми», — подчеркивают они. Более того, хотя дольщиков и заверили, что достаточно будет подать заявление на сайте Фонда развития территорий и компенсация придет уже через десять дней, собственники квартир в недостроенном ЖК «Северный ветер», например, своих компенсаций ждут уже год.

Кроме того, как рассказывают дольщики, ситуация складывается таким образом, что на компенсацию денег требуется больше, чем на достройку. По данным из декларации от 2020 года, затраты на строительство секций И, К, Л, М, Н и П составят около 2 млрд рублей. На достройку всего ЖК — около 2,5 млрд. То есть на выплаты из бюджета потратят больше на целый миллиард.

Подчеркнем, что пока официальные документы, по которым дольщики получат именно компенсации, подписаны не были. После Нового года пройдет наблюдательный совет от Фонда развития территорий, где и будет принято окончательное решение: достраивать или платить. Однако есть загвоздка. Еще в 2021 году правительство внесло изменения в правила принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов или его нецелесообразности. Так, чтобы фонд поддержал строительство, дом должен быть готов на 80 %.

ЖК «Материк» целиком на 80% построен. По оценщикам от дольщиков — даже на 85 %. Но есть загвоздка. В договоре ДДУ, который собственники подписывали, есть пункт, согласно которому они подтверждают, что не имеют ничего против внесения изменений в кадастровый или градостроительный планы дома. Иными словами — дом могут поделить на несколько частей и сделать из одного два, три, а то и четыре отдельных строения. Не физически, а юридически.

Так и поступили с ЖК «Материк». Теперь достроенные секции от А до Ж — это один дом, секции И, К, Л — второй, а М, Н, П — третий. По оценкам дольщиков, И, К, Л готов примерно на 40%, а М, Н, П — на 60. «Порог в 80 % мы не перейдем», — заключают они.

Больше всего дольщики боятся, что им выплатят компенсации, а дом достроят и продадут квартиры по рыночным ценам. Пока информации о том, что кто-то из застройщиков готов взяться за «Материк» нет, но на встрече в декабре Барановский уже заявил, что после выплаты средств дом сначала перейдет в федеральную собственность, а потом будет выставлен на торги. «Его может спокойно выкупить крупный девелопер, на нас заработают около 6 млрд рублей. Нам отдадут одну сумму, а продадут наши квартиры совсем по другой», — беспокоятся дольщики.

Пока им остается ждать, какое решение примет наблюдательный совет в новом году. Тем не менее комитет Госстройнадзора по Ленобласти уже в обращении к гражданам (документ есть в распоряжении редакции) подчеркнул, что «в целях скорейшего восстановления прав граждан» проработан «альтернативный вариант»: выплата возмещений участникам строительства. На финансирование выплат уже предусмотрено финансирование из бюджета региона на 2024 год.

Милена Солдатенко, «Фонтанка.ру»