Плюс 6 или 8 за год, даже 11. Но никак не минус 22: риелторы о цене квадратного метра в Санкт-Петербурге

Почему Avito нашел падение стоимости квадрата в новостройках, а остальные эксперты говорят только о росте.

Сегодня в Петербурге средняя цена квадратного метра в новостройках колеблется от 100 до 109 тысяч рублей. Квартиры в новых домах не перестают расти в цене, уверяют эксперты «Фонтанки». Подсчеты большинства исследований показывают, что за год квадратный метр в новых домах в среднем вырос на 6,8 – 11%. Специалисты «Avito Недвижимости» утверждают, что показатель рухнул на 22,2%. Как появились «розовые очки»?

В общей сложности, считают эксперты Avito, средняя стоимость квартир в новостройках Северной столицы в прошлом году упала на 22,2%. По их данным, первое падение пришлось на август, когда цена по сравнению с июлем снизилась на 16,9% и продолжала падать до конца декабря, остановившись на отметке 83,3 тысячи рублей за квадратный метр. Динамика петербургских цен, представленная сервисом, противоречит общероссийской тенденции повышения средней стоимости квадратного метра. Феномен аналитики объяснили удешевлением жилья в таких отдаленных локациях, как Колпино и Красное Село. В большинстве других районов города показатель, наоборот, вырос.

В исследовании Avito перечисляются основные события второй половины года на строительном рынке Северной столицы, среди которых продление программы реновации еще на 10 лет, сокращение доли сделок по ипотеке в структуре продаж строящегося жилья и снижение количества инвесторов на рынке.

«Фонтанка» опросила крупные агрегаторы банков недвижимости. По их данным, квартиры росли и продолжают расти в цене.

Например, по подсчетам проекта Domofond.ru, средняя цена предложения в новых домах в 2018 году поднялась на 11%: с 107,5 тысячи рублей в декабре 2017 года до 118,6 тысячи рублей за «квадрат» в декабре прошлого года.

Главный редактор портала недвижимости Domofond.ru Ирина Филатова согласилась, что результаты «Авито» объясняются учетом самых крайних внутригородских муниципальных образований. «Цены на квартиры в этих городах значительно ниже, чем в самом Петербурге, там выходят в продажу самые доступные новостройки, и это повлияло на снижение средней стоимости. Аналитики Domofond.ru рассчитали цены без учета этих городских образований», – пояснила она.

Федеральная система бронирования и продажи новостроек «Нмаркет.ПРО», в отличие от «Авито», анализирует не имеющиеся на рынке предложения, а фактические продажи недвижимости. Ее аналитик Татьяна Колганова отмечает, что в рекламных предложениях всегда фигурируют самые недорогие варианты, тогда как на деле покупатели предпочитают доплатить. Специалисты компании изучили не менее 60% объема фактических продаж. По их данным, стоимость стабильно растет. Так, с января по декабрь средняя цена квадрата студии поднялась на 6,9%, однушки — на 7,9%, двухкомнатной квартиры — на 0,3%, трешки — 6,2%.

По словам эксперта, на колебание средней стоимости двух- и трехкомнатных квартир в течение года значительно влияют акции застройщиков и выход новых жилых комплексов. Кроме того, объемы продаж квартир с тремя комнатами класса элит и комфорт небольшие, рост цен в этом сегменте ниже, чем «в среднем по больнице».

В некоторые месяцы наблюдалось незначительное уменьшение стоимости квадратного метра в сегментах «бизнес» и «элита» – от 0,2% до 2%, соглашается руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Колебания ценника эксперт связывает со структурными изменениями в объектах. «Например, выбыли самые дорогие типы квартир, и в продаже остались более дешевые варианты, что могло несколько снизить среднюю цену в проекте. Рынок элитной недвижимости Петербурга небольшой и подобные изменения влияют на общую картину», – говорит она.

Глава аналитического центра ЦИАН Алексей Попов предположил, что часть объектов в исследовании Avito не попала в выгрузку, актуальную на настоящий момент. Это он считает единственным объяснением столь низкой оценки ресурсом уровня средних цен в Петербурге.

«Такого числа недорогих объектов (с ценой ниже 90 тысяч рублей) сейчас просто нет, чтобы обеспечить такое значение средней цены квадратного метра», – добавил он.

По данным ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра в новостройках на территории Санкт-Петербурга за 2018 год поднялась на 6,8% (с 100,6 тыс. руб. в декабре 2017 года до 107,5 тыс. руб. в декабре 2018 года). По подсчетам «Петербургской недвижимости», показатель вырос до 8% в зависимости от класса жилья: бизнес-класс «подрос» на 2,8%, элитные проекты – на 6,5%, а масс-маркет, объединяющий сегменты эконом и комфорт, подорожал на 8%.

Изначально очень сомнительно выглядит средняя цена в размере 83 тысячи рублей за 1 кв. м, в городе средний показатель уже давно перешагнул отметку в 100 тысяч рублей за 1 кв. м, говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. Эксперт привела локации с наиболее доступной недвижимостью – Ручьи, Петергофское шоссе, Рыбацкое, намыв Васильевского острова.

«Вопрос в объёме выборки и методике расчёта, так как сам по себе объём предложения в административно подчиненных районах не может сильно повлиять на общий показатель цены в Петербурге. Или, как предположение, на портале выкладывали предложения дешёвых квартир, а продавцы более дорогих лотов не видят для себя там целевого потребителя», – считает эксперт.

По наблюдениям Knight Frank, положительная динамика изменения цен квадратного метра отмечалась во всех классах жилой недвижимости на первичном рынке города в течение 2018 года, в результате увеличились средневзвешенные показатели. В среднем по сравнению с прошлым годом увеличение показателя средневзвешенной цены в городской черте составило 7%, а в пригородной – 13%.

По данным базы недвижимости «Мир квартир», цена «квадрата» в новостройках Северной столицы за 2018 год подросла на 8,9%, составив 114,7 тысячи рублей, а цена средней квартиры – на 7,8%, до 7,16 млн рублей.

«Питерские цены динамично росли в течение года, однако в III квартале наблюдался небольшой спад, минус 0,3% по цене квадрата, и минимальный рост по цене лота – плюс 0,7%. Это может объясняться выходом новых проектов по низким стартовым ценам, немного уронившим рынок. По нашим данным, больше всего выросли новостройки комфорт-класса в хороших локациях города, на которые спрос выше всего, а на окраинах, далеко от метро, они выросли меньше и даже снизились», – комментирует гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Эксперты отмечают, что в последние годы средняя цена квадратного метра росла медленно, часто – на уровне инфляции или даже ниже. «Движение цен вызвала покупательская активность, возникшая по причине относительно низких ипотечных ставок, скачков курса валют и ожидания рост цен. Ажиотажный спрос повлек вымывание предложения и, как следствие, увеличение стоимости недвижимости», – поясняет Ольга Трошева.

Если в январе – сентябре 2018 года спрос на жилье рос за счет наиболее дешевых за всю историю российского рынка ипотечных кредитов, то в сентябре – декабре участники рынка удачно использовали в качестве инфоповода повышение ключевой ставки, комментирует Алексей Попов. Рекламные кампании, призывавшие быстрее покупать «до подорожания», стимулировали спрос, несмотря на рост ставок по ипотеке в конце года. Все это привело к повышению спроса. Эксперт пояснил, что на фоне увеличения числа звонков и обращений в офисы продаж застройщики стали смелее индексировать цены.

Среди факторов роста цен риелторы называют реакцию застройщиков на ужесточение законодательных требований к их операционной деятельности, в частности повышение отчислений в компенсационный фонд и подготовка к переходу на реализацию через эскроу-счета. В копилку добавились эффекты от макроэкономических событий – санкций и колебаний курса рубля.

«Ни одна из законодательных инициатив 2017 – 2018 годов не предполагает снижения цен. У застройщиков издержки не уменьшаются, да и спрос в прошлом году был благодаря низким ипотечным ставкам высоким. При низких ипотечных ставках цены растут, при высоких – падают. Зачем снижать цены, если у тебя и так активно покупают, сократить расходы ты не можешь, а что будет завтра – не уверен?» – резюмировал главный редактор портала Novostroy.su Вадим Шкледа.

Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»