Схема Долиной по цепочке. Как после перепродажи квартиры не оказаться «крайним»?

Многодетная семья из Петербурга лишилась квартиры, которую перекупщик приобрел у потерпевшей по схеме Долиной. Суд решил вернуть жилье первой владелице. Последние собственники пока что остались и без квартиры, и без денег.

История началась уже привычно для «эффекта Долиной» и описана в решении суда (есть в распоряжении «Фонтанки»). С пенсионеркой Еленой связались мошенники якобы из «Центробанка» и «ФСБ» и под предлогом защиты квартиры от захвата уговорили жертву в срочном порядке ее продать. Женщина через агентство недвижимости продала свою 56-метровую квартиру всего за 3,5 млн рублей — менее чем за 50% от ее кадастровой стоимости. Через банковские переводы и личные встречи пенсионерка отдала мошенникам не только вырученное за квартиру, но и свои накопления — в сумме вышло 6,7 млн рублей.

Квартиру купила Галина, которая приходится матерью совладельцу и гендиректору того самого агентства недвижимости. В ее собственности спорное жилье не задержалось. Меньше чем через месяц квартиру — уже за 6,75 млн рублей — приобрели супруги, Татьяна и Сергей.

Пенсионерка почти сразу после продажи обратилась в полицию, итогом ее визита стало возбуждение уголовного дела. А весной 2025 года Елена потребовала вернуть квартиру, так что герои этой истории и их законные представители встретились в суде.

И Галина, и последние владельцы спорного жилья — супруги Сергей и Татьяна — были приглашены в суд как ответчики по делу. Елена аргументировала свое требование понятно: находилась под влиянием мошенников, продавать квартиру намерения не имела, да и цена сделки очевидно занижена.

На заседании суда Галина сообщила, что приобрела недвижимость для перепродажи. Супруги в свою очередь пояснили, что покупали жилье для проживания детей-студентов.

Суд решил, что квартира будет возвращена в собственность пенсионерки, которая, в свою очередь, должна вернуть Галине 3,5 млн рублей.

В решении отмечается, что «ответчик, осуществляющая профессиональную деятельность в области купли-продажи недвижимости», учитывая и пожилой возраст продавца, и цену сделки ниже рыночной, и другие обстоятельства, должен был заметить порок воли продавца и усомниться в том, что пенсионерка действительно хотела продать квартиру.

Сергей, в свою очередь, заметил, что супруги в этой ситуации являются добросовестными покупателями. Однако суд не увидел в этом правовое значение для спора, так как «добросовестность приобретателя является предметом доказывания по искам об истребовании из чужого незаконного владения имущества, приобретенного ответчиком у лица, не имевшего права его отчуждать, по какой-либо возмездной сделке».

Про то, кто должен вернуть деньги последним покупателям, в решении суда ничего не говорится. Оно пока не вступило в законную силу — супруги направили апелляционную жалобу. В разговоре с «Фонтанкой» Сергей пояснил: он считает, что нарушаются его конституционные права, а именно пункт 3 статьи 17 Основного закона страны: «Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц». Если не удастся оспорить решение суда, супруги планируют взыскивать деньги со «своего» продавца.

«Подобные споры болезненны для всех участников, так как в большинстве случаев и продавцы, и первичные покупатели, и последующие покупатели — жертвы мошеннических схем, — прокомментировала управляющий партнер бюро юридически стратегий LEGAL to BUSINESS Светлана Гузь. — В нашей практике мы сталкивались с сопровождением спора по недвижимости от каждой из сторон и можем отметить, что продавцы действительно подпадают под прессинг и давление, каждый их шаг контролируется мошенниками, а тексты ответов пишутся и заучиваются, поэтому даже на сделке у нотариуса непросто распознать действительную волю продавца».

Эксперт отметила, что такие споры чаще встречаются внутри первого звена сделок, до перепродажи третьему лицу. Поскольку, как правило, после получения денег мошенники ослабляют контроль, пострадавшие приходят в себя и осознают, что они сделали.

Юрист подтвердила: в данном случае добросовестность приобретателя действительно не имеет значения, а важны обстоятельства — как изначально имущество выбыло из собственности, то есть отсутствие воли первого продавца.

«Верховный суд РФ неоднократно подчеркивал: при выбытии имущества помимо воли собственника обстоятельства добросовестности конечного приобретателя правового значения не имеют. Судами в такого рода спорах устанавливают, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу — наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности, — пояснила Гузь. — Поэтому нельзя сказать в данном деле, что нарушены интересы конечного собственника».

Отсутствие в решении пункта о том, что промежуточный владелец обязан вернуть деньги конечному покупателю объясняется сутью спора. В нем Елена возвращает квартиру себе (поэтому семья Татьяны и Сергея указана как ответчик вместе с Галиной), но поскольку договорные отношения по купле-продаже сложились именно между Еленой и Галиной, то и в решении суда речь только про возврат суммы по данному договору купли-продажи.

«Для возврата денежных средств Татьяне и Сергею необходимо взыскивать их со „своего“ продавца в отдельном споре», — подчеркнула эксперт.

Самая печальная новость состоит в том, что у Елены и Галины может не оказаться денежных средств и имущества в размере, достаточном для погашения задолженности.

Гузь отметила, что в подобного рода спорах иногда рождаются креативные решения — например, привлекают инвестора для возврата денежных средств добросовестному приобретателю, квартира переходит в собственность инвестора, но первичный собственник (первый продавец) получает пожизненное право проживания.

Эксперт перечислила юридический инструментарий, который нужно использовать в подобных спорах:

• обращаться с самостоятельными исками к своему продавцу, с ходатайством об обеспечительных мерах (с целью сохранения возможности погашения задолженности);

• оспаривать судебное решение о признании права собственности за первым продавцом вплоть до вышестоящих инстанций (в том же деле Долиной только Верховный суд поставил точку над «i»). В практике известны случаи, когда удалось сохранить квартиру в собственности добросовестного приобретателя, несмотря на сходные выводы экспертизы;

• взыскивать убытки с первого продавца (ремонт квартиры и проч.).

«Самая же важная рекомендация касается осмотрительности. Спешка в сделках, короткий срок владения имуществом, возрастные бывшие собственники, заниженная цена имущества — это маяки, на которые стоит обратить внимание до того, как принимать решение о покупке недвижимости. Не лишним будет анализ истории перехода права собственности на актив, включая проверку вопроса о полноте расчетов, получение справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, обследование у психиатра в день сделки», — отметила Светлана Гузь.

Общение с продавцом (особенно на первом звене) — это тоже способ косвенной защиты. «Стоит привлекать к проведению сделки третьих лиц, которые смогут выступить свидетелями, а также юристов для проверки как самого недвижимого имущества, так и для дополнительного общения с покупателем, — перечисляет эксперт. — Нотариальные сделки, особенно с видеофиксацией, также рекомендованы, равно как и включение в договоры купли-продажа гарантийного блока — об отсутствии давления, понимании условий сделки и проч., использование безналичных расчетов. Возможно, также стоит предусмотреть различные штрафы на случай нарушения гарантий».

Гузь подчеркнула, что все эти инструменты, к сожалению, не дают 100% защиты и не гарантируют сохранности сделки, отсутствие оснований для ее оспаривания. Но как минимум создают дополнительные препятствия для мошенников, которые должны ко всему этому подготовить пострадавшего. Соответственно, шансы, что сделка не состоится или что врачи и прочие лица успеют заметить подвох, повышаются.