Петербург держит темп: рынок новостроек замедляется, но не везде

Российский рынок жилья в 2026 году вступает в фазу осторожного восстановления, однако ситуация заметно отличается по стране. В Петербурге, по словам управляющего директора «Авито Недвижимости», зафиксирован рекордный по стране уровень соотношения распроданности к строительной готовности — около 95%, что сопоставимо с пиковыми значениями предыдущих лет.

Несмотря на ожидания Минстроя по снижению ввода многоквартирного жилья в 2027–2028 годах, Петербург демонстрирует устойчивость по приросту вывода новых проектов, тогда как даже в столице наблюдается сокращение запусков.

Тренды рынка недвижимости обсудили участники пленарного заседания Всероссийского жилищного конгресса, который в этом году отмечает 20-летие.

По данным Минстроя, на 1 апреля ввод жилья в России составил 22,1 млн кв. м, при этом просадка пришлась в первую очередь на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин видит причину в высоких ставках по депозитам — люди ждут процентов и не тратят средства на жилье.

При этом Минстрой делает фокус на соблюдении сроков передачи ключей покупателям жилья.

Отдельно Стасишин отметил дисбаланс регионов: в одних наблюдается дефицит предложения из-за слабой градостроительной политики, в других — избыток. И у каждого региона — свои задачи.

Так, в Санкт-Петербурге, как сообщил председатель городского комитета по строительству Игорь Креславский, акцент в последние годы делался на интенсификации строительства соцобъектов — инфраструктура сильно отставала от темпов ввода жилья. В результате за шесть лет построено около 500 социальных объектов, а в 2026 году планируется строительство еще 83 соцобъектов: 33 за счет бюджета и 50 — за счет средств инвесторов.

Спрос на жилье, по мнению Никиты Стасишина, закономерно охлажден: при ключевой ставке, доходившей до 20% и снизившейся пока только до 15%, массовая ипотека практически недоступна. В результате средняя распроданность новостроек составляет 31% по неоткрытым продажам и 36% по открытым, что, по оценке замминистра, не позволяет застройщикам получать эффективные ставки по эскроу-счетам. Выросла доля обслуживания кредитов в структуре себестоимости — в такой ситуации важно не допустить банкротства застройщиков, считает замминистра.

Впрочем, и по распроданности также есть различия по регионам. Как рассказал управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости Авито Сергей Еремкин, ключевым показателем сейчас является соотношение распроданности к строительной готовности. По России оно ранее опускалось к рискованному уровню 70%, но в последние месяцы начало восстанавливаться и уже достигло 73%. При этом Санкт-Петербург демонстрирует значительно более сильную позицию — около 95%, что соответствует пиковым значениям 2021 года, когда ситуация была гораздо более благоприятной. А вот Ленинградская область пока находится на уровне 65%, но также выходит из зоны риска, считает эксперт.

Кроме того, по данным «Авито Недвижимости», Петербург и Ленобласть стали лидерами по динамике запуска новых проектов в 2025 году: так, если в Москве их число снизилось на 29% год к году, в Московской области — на 27%, то Санкт-Петербург показал плюс 30–33%.

«Это означает, что спрос позволяет запускать новые проекты, и у рынка есть потенциал роста», — отметил Сергей Еремкин.

На вторичном рынке недвижимости — свои особенности. Если последние два года предложение накапливалось, то сейчас будет вымывание, отмечает Сергей Еремкин. По его словам, количество новых объектов, которые собственники выводят на рынок, уже стало ниже числа ежемесячных сделок — что является опережающим индикатором дальнейшего снижения предложения. В Петербурге и Ленинградской области это приведет к росту конкуренции за клиентов между агентствами — возрастет роль формирования доверия к бренду, в том числе за счет сотрудничества с цифровыми платформами.

Тем более что 54% покупок недвижимости финансируется за счет продажи имеющегося жилья, а значит, потенциальным покупателям нужна одновременно помощь в том, чтобы продать вторичное жилье и купить новое. Сергей Еремкин отметил, что за 2025–2026 годах Авито инвестировал уже 1,4 млрд рублей в развитие профессионального сообщества и цифровых инструментов для риелторов, включая решения на базе искусственного интеллекта. Сейчас более 50% сделок в России проходит через агентский канал, тогда как в ряде стран достигает 90%. И в связи с усложнением рынка роль риелторов будет усиливаться и дальше.

«Мы не видим избыточного предложения на вторичном рынке — часть собственников, не готовых снижать цену, уходят в аренду», — подтвердил коммерческий директор ЦИАН Михаил Посредников, отметив, что дно рынка было пройдено в мае–июне прошлого года.

Сооснователь и директор по развитию сервиса «Метр квадратный» Юлия Рыкунова добавила, что рынок сталкивается с удлинением сделок и ростом альтернативных схем — их доля достигает 40%. Разрыв цен между первичным и вторичным жильем при этом увеличивается: в Москве он достиг 16%, а по стране — еще выше.

При этом, по данным опросов, около 40% россиян хотели бы улучшить жилищные условия, однако спрос сдерживают высокие ипотечные платежи: например, кредит в 6 млн рублей на 30 лет предполагает ежемесячный платеж около 87 тыс. рублей.

Участники конгресса сошлись во мнении, что рынок недвижимости входит в период структурной перестройки: на фоне дорогих денег и снижения спроса усиливается роль инфраструктуры, цифровых платформ и агентского канала, а дальнейшая динамика будет зависеть от снижения ставок и общей экономической ситуации. Но в целом ожидания достаточно оптимистичные.

«Ставка такая — но ставка снизится. Банки научились финансировать, вы научились строить — и мы на самом деле хорошо прошли эти годы», — подчеркнул Никита Стасишин.