Аренда воздуха. Петербургская фирма должна 2,5 млн рублей за участок, который вернула, но город забирать не захотел

Петербургская компания попала в «вечную аренду». В смысле — в вечный долг. Освободив участок по требованию города, она почти полгода не может его вернуть: чиновники отказываются принимать «ключи» от земли, но ждут платежи, которые за это время выросли в 21 раз, счет перевалил уже за 2,5 миллиона рублей. Эксперты усмотрели в ситуации признаки своеволия властей.

Участок на улице Крыленко площадью 2300 кв. м. компания «СКСР Недвижимость» арендовала с 2009 года. В апреле 2025-го комитет имущественных отношений заявил, что от договора отказывается, о чем и уведомил ее 29 апреля.

В компании знали, что имеют право заключить новый договор аренды сроком на 5 лет без проведения торгов, но сделать это могут однократно, как следует из нормы действующего законодательства.

— На личной встрече представители КИО подтвердили, что мы действительно такое право имеем, и разъяснили порядок оформления заявления. Рассчитывая на продление аренды, мы начали готовить документы. Однако затем в КИО сообщили, что проект планировки района изменился, и в заключении нового договора отказали, — рассказывают в «СКСР Недвижимость».

На Публичной кадастровой карте Петербурга, убедилась «Фонтанка», спорный участок до сих пор отмечен как «земли для размещения складских объектов». В комитете им объяснили, говорят в компании, что на этом месте город запланировал построить многоуровневую парковку. Решение, мягко говоря, изумило: недостатка в парковочных пространствах в округе не наблюдалось. Даже собственный паркинг компании по соседству, где помещения сдавались в аренду, не пользовался у населения спросом и наполовину пустовал. Видимо, оттого, что жилых домов в радиусе 200 метров от площадки всего два, всё остальное в округе — предприятия различной направленности.

Спорить с комитетом тем не менее не стали. С площадки, которую использовали как склад, имущество подчистую вывезли, и в конце июля, говорят в компании, полностью освободили.

А вот дальше всё пошло через пень-колоду. Прекратить договор аренды надлежащим образом и зафиксировать освобождение участка у «СКСР Недвижимость» так и не вышло, сколько они ни пытались. А пытались трижды.

— На обращения через электронную приемную от ведомства приходили только отписки. От подписания акта возврата представители комитета фактически уклонились: на финальную приемку в сентябре просто не пришли, — говорят там.

Более того, КИО прислал письмо, где потребовал освободить территорию… от чужого имущества: пока площадка стояла без присмотра, местные жители повадились пристраивать там свои автомобили.

В «СКСР Недвижимости» настаивают, что все свои пожитки вывезли, а превратившаяся в стихийную парковку местных площадка — это действия третьих лиц, контролировать которые не в их власти. Даже элементарно обнести ее, например, забором, тоже никак не возможно — ведь земля не своя, города.

— Договор аренды прекращен, и у нас нет больше полномочий кого-либо сюда не пускать или что-то требовать. Свободный доступ к участку есть у всех желающих, — поясняет представитель компании.

Отсутствие подписанного акта передачи участка, по его мнению, позволяет КИО продолжать начислять плату за пользование землей. При этом ее размер кратно выше как прежней арендной ставки, так и рынка в целом.

— Мы арендовали участок по рыночным ценам, их актуализировали каждые полгода, не какая-то там позапрошлогодняя, что им стало нецелесообразно нам его сдавать, — делятся в компании.

Так, пока договор был еще в силе, за пользование землей компания платила 115 тысяч рублей в квартал, то есть в пересчете за день выходило по 1,2 тысячи. В уведомлении, которое комитет прислал в сентябре, говорилось, что по состоянию на 18-е число за 56 дней «фактического пользования участком» «СКСР Недвижимость» задолжала городу 1,432 миллиона рублей, то есть ежедневно сумма долга прирастала на 25,5 тысячи рублей.

— Это больше, чем мы платили, в 21,25 раза! То есть к сегодняшнему дню, исходя из этих расчетов, наш долг перевалил за 2,5 миллиона рублей! И ладно бы было за что, но мы реально с конца июля уехали оттуда, — недоумевают в компании.

Решить вопрос в диалоге с КИО «СКСР Недвижимости» не удалось, компания была вынуждена просить вмешаться прокуратуру.

На запрос «Фонтанки» в комитете имущественных отношений ответили, что в документах о планировке территории спорный «участок расположен в границах участка, учтенного как формируемый (ФЗУ-45) с функциональным назначением объекта капитального строительства — многоэтажный гараж».

Как следует из Постановления правительства Санкт-Петербурга № 1281 от 29.12.2014 территория, где располагается предмет спора, в будущем будет серьезно развиваться: там появятся новые улицы, жилые дома, социальные объекты и инфраструктура. И склады в этот ансамбль не вписываются. А вот многоуровневый гараж — вполне. Поэтому договор аренды продлевать и не стали.

Что же касается конфликтной площадки, пояснили в комитете, просто вывезти имущество с нее недостаточно. Существует официальная процедура, за которой должен следить уполномоченный орган, — комитет по контролю за имуществом (ККИ). Факт освобождения участка должен быть задокументирован и подтвержден соответствующим актом или отчетом, который составляет подведомственное учреждение — «Центр повышения эффективности…».

— Материалы, подтверждающие освобождение участка от имущества третьих лиц, до настоящего времени от ККИ не поступали, — пояснили в комитете.

А вот каким образом компании следует вытряхнуть с земли это самое имущество, комитет не разъяснил.

Ну и поскольку земля по документам всё еще числится занятой «СКСР Недвижимостью», то и плата за нее взимается совершенно справедливо. Правда, в отсутствие договора на аренду делается это без понижающих коэффициентов, объяснили в комитете. Именно в таком ключе и предписывает действовать Постановление правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 и указанная в нем методика расчета.

В ситуации, когда договор аренды земельного участка расторгнут, а арендодатель в лице КИО отказывается подписывать акт приема-передачи, арендатор оказывается в уязвимом положении, говорит управляющий партнер юридической фирмы «Экстра юс» Дмитрий Егоров.

По общему правилу, проблем при возврате арендованного имущества не возникает. Отказ со стороны КИО возможен, если объект сильно пострадал, захламлен мусором или на нем находится неизвестное имущество. В такой ситуации комитет обязан дать арендатору письменный отказ с перечнем нарушений для устранения.

На местах со стороны комитета действительно бывают нарушения, но обычно они сводятся к трем причинам: либо к глупости отдельных чиновников, либо к неправильно оформленным документам и отсутствию официальных писем от арендатора, либо к реальным проблемам с возвращаемым имуществом, отмечает юрист.

Главной проблемой эксперт назвал неформальный подход многих арендаторов к коммуникации.

— Они не пишут обращения, они ходят на приемы, они пишут электронные письма, которые не являются официальными. Всегда нужно писать официальные обращения, которые должны быть официально зарегистрированы, на них должен быть получен официальный ответ, — отметил он. Все разговоры на приемах, по его словам, в такой ситуации не работают.

Пока акт не подписан, КИО начисляет плату за фактическое пользование, причем не по старой арендной ставке, а по максимально возможному коэффициенту использования, и отсюда аренда вырастает в десятки раз. Эксперт уточнил, что эту сумму можно оспорить в суде, доказав, что арендатор не использовал участок или что его вины в задержке нет.

В ситуации, когда и арендатор, и КИО уверены в своей правоте, разрешить спор возможно только в судебном порядке. Эксперт обозначил два основных пути действий для арендатора.

Первый вариант — подготовить доказательства и занять выжидательную позицию. Арендатор может обратиться к нотариусу, чтобы составить акт о том, что на участке не осталось его имущества. Этот документ следует направить в КИО, указав, что ранее направленные акты комитетом не были подписаны, а нотариальный акт является надлежащим доказательством отсутствия имущества. После этого остается лишь ждать искового заявления от комитета, поскольку тот рано или поздно предъявит иск за неуплату платежей за фактическое пользование и неосвобождение участка.

Второй, более активный путь, — немедленное обращение в суд. Арендатор может подать иск о понуждении КИО к подписанию акта приема-передачи, то есть оспаривать бездействие комитета, как позволяет Глава 24 Арбитражно-процессуального кодекса. Если же был получен прямой отказ, то его также можно оспорить в суде.

Эксперт рекомендует совместить оба метода.

— При этом в суде можно потребовать взыскать с комитета все судебные издержки, включая расходы на услуги нотариуса, — отметил он.

Дмитрий Егоров предупредил, что, скорее всего, КИО подаст встречный иск о взыскании с арендатора платежей. Арендатору в суде предстоит доказать, что платить арендную плату не обязан, так как участок был освобожден в тот момент, когда в комитет было направлено соответствующее уведомление, рекомендует эксперт:

— Компании следует найти первое заявление, когда они действительно освободили участок и уведомили КИО о том, что участок освобожден.

Именно эта дата должна быть признана датой освобождения земельного участка, а все последующие претензии КИО, по его мнению, являются своеволием.