«Вавилов Лофту» готовят редевелопмент. Реально ли превратить бывший Институт оптики в жилье или апартаменты

Структура застройщика «Арсенал», купившая Институт оптики имени Вавилова на Васильевском острове, уведомила арендаторов о планах создать на его месте жилье или апарт-отель. На время согласований креативным резидентам разрешено остаться. «Фонтанка» оценила реалистичность планов редевелопмента.

О том, что креативный кластер «Вавилов Лофт» на Кадетской линии, вероятно, прекратит работу через два три-года, «Фонтанке» рассказали в управляющей компании BS Art Development Group. По словам ее основателя Александра Басалыгина, новый собственник проинформировал арендаторов о планах создать на его месте жилье или апарт-отель. «Работы впереди у них много. Мы договорились, что пару лет все будет тихо, а дальше как пойдет у них», — сказал он.

Другой собеседник, знакомый с планами собственника, уточнил, что проект может быть ближе к многофункциональному комплексу и будет включать также офисную составляющую и, возможно, обслуживающую инфраструктуру. Не исключает он, что останется и какое-то креативное пространство.

«Вавилов Лофт» открылся в одном из корпусов Института имени Вавилова в 2021 году. Проект пришел на смену другому пространству BS Art Development Group — «Голицын Лофту», закрывшемуся во время пандемии ковида. Площадь креативного кластера на момент запуска составляла порядка 30 тыс. кв. м. Арендаторами стали барные и гастрономические проекты, творческие мастерские и шоурумы.

В начале августа 2025 года BS Art Development Group объявила о расширении «Вавилов Лофта» за счет присоединения новых помещений института. «Теперь у будущих резидентов ещё больше вариантов для выбора помещений под офисы, мастерские, шоу-румы», — говорилось в объявлении на странице «ВКонтакте» .

Потенциальным резидентам предлагались помещения от 770 рублей за квадратный метр в месяц. Впрочем, в приведенных примерах ставка была ближе к 1000 рублей за квадрат. «Все помещения с чистовой отделкой, мокрыми точками, круглосуточным доступом и охраной», — сообщала управляющая компания.

Летом 2024 года Государственный оптический институт, который входит в состав Ростеха, выставил на торги комплекс зданий площадью 47 тыс. кв. м и земельный участок площадью 3 га. Тогда сообщалось, что они не используются по назначению, а выручка от продажи будет инвестирована в выпуск импортозамещающей продукции. Стартовая цена составила 3 млрд рублей. Желающие нашлись не сразу. Но в мае 2025 года актив за 2,76 млрд рублей приобрела компания ООО «Антарес», которая на 99% принадлежит основному владельцу застройщика «Арсенал Групп» Арсению Лаптеву. Тогда компания свои планы по редевелопменту объекта не комментировала.

Как строительство жилого комплекса или апартаментов на месте комплекса бывшего института Вавилова, так и реконструкция под эти функции имеет множество преград.

Главное здание института является памятником, поэтому его снос, изменение объемно-пространственных характеристик или строительство на территории объекта культурного наследия запрещены. Из разрешенного — только работы по сохранению и приспособлению. Так что, вероятно, оно как раз и будет использоваться под офисные функции либо какие-то выставочные и общественные пространства.

Второе здание, учебно-лабораторный корпус, не является историческим или памятником. И формального запрета на его снос нет, но он может и появиться. В принятом недавно новом законе об охранных зонах исторического Петербурга в списки ценных включены сотни зданий советской застройки, которые ранее не охранялись. Работа по инвентаризации таких объектов продолжается, и ожидаемо, что список ценных советских зданий в будущем будет пополняться. Да и градостроительные регламенты, которые прописаны для строек в этом законе, будут диктовать массу ограничений для проекта на Кадетской линии.

Согласно правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), земля находится в ТД2-1 — специализированной общественно-деловой застройки. В действующих ПЗЗ, опереться на которые застройщик уже не успеет (так как на подходе новая редакция), апарт-отели, то есть гостиничное обслуживание, числится в основных видах разрешенного использования, а жилье — в условных.

В проекте новой редакции ПЗЗ зона сохраняется, однако построить там жилье будет уже нельзя — соответствующий вид использования из списка разрешенных будет исключен. Гостиницы и апарт-отели переместятся в условно-разрешенный вид (УРВИ). А для того, чтобы им воспользоваться, необходимо сначала получить согласование городской комиссии по землепользованию. И еще вопрос — дадут ли его.

Кроме того, застройщик, даже получив разрешение на условный вид, сможет использовать не более 50% участка под застройку. И после того, как будет выдано разрешение на строительство, построить когда-нибудь потом еще один апарт-отель на второй половине будет уже нельзя.

Власти города настороженно относятся к проектам апарт-отелей, которые являются именно аналогом жилья, а не сервисными проектами. Ведь апарты формально являются нежилыми, и у застройщика нет обязательства обеспечивать их школами, детскими садами и прочей социальной инфраструктурой. А в Василеостровском районе, например, из-за активной жилой застройки намывных территорий еще год назад наблюдалась напряженность из-за нехватки школ.

К сервисным апартам вопросов, возможно, будет меньше. Они, прежде всего, предназначены для сдачи в аренду и сочетают в себе гостиничные сервисы с уборкой юнитов и функционал полноценного жилья с зоной для приготовления пищи. По данным «Петербургской недвижимости», 97% введенных в 2024 году юнитов были с сервисной составляющей. И именно они по прогнозу сохранят свою привлекательность из-за растущего внутреннего турпотока.

Конечно, в теории есть еще вариант попробовать добиться изменения функциональной зоны в ПЗЗ, чтобы можно было построить жилье. Однако в ожидаемую уже вот-вот новую редакцию застройщик со своими возможными предложениями опоздал. А следующей корректировки ждать придется годы. Для понимания сроков: действующую редакцию приняли еще в 2018 году. Ради одного или даже сотни заявлений затевать новый процесс в Смольном вряд ли согласятся. В первую очередь потому, что корректировка ПЗЗ — это всегда огромная работа, так как даже одна заявка запустит процедуру общественных обсуждений по всем районам города. Свои предложения смогут подавать все желающие, и комиссия должна будет их все рассмотреть. В ходе последних обсуждений бизнес и жители суммарно подали 3 тысячи предложений.

Наконец, если застройщик все же одолеет связанные с согласованием сложности, проект менее чем в километре от стрелки Васильевского острова, конечно, вызовут на суд Градостроительного совета.