Не проспект, а перспектива: как развитие дорог и транспорта влияет на планы застройщиков и покупателей жилья

За последнее время в Петербурге анонсировано и начато строительство сразу нескольких крупных дорожных проектов: Широтная магистраль скоростного движения (ШМСД), Южная широтная магистраль, автодороги М-32 и М-49 в Приморском районе и т. п. «Фонтанка» и СРО А «Объединение строителей СПб» опросили ведущих девелоперов города и узнали, как развитие транспортного каркаса влияет на строительство жилья.

Появление новых магистралей и транспортных развязок действительно влияет на востребованность локаций девелоперами. Так, по словам директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольги Трошевой, в последние годы активно развиваются районы, находящиеся за пределами или около КАД.

— Благодаря активной работе по улучшению транспортной доступности на юге наблюдается рост интереса к этому направлению, — добавила Ольга Трошева. — К таким инициативам отнесу, например, трамвайную скоростную линию Купчино — Шушары — Славянка. На юге реализуются крупные проекты с собственной инфраструктурой — жилые комплексы Univer City и «Парадный ансамбль» от застройщика Setl Group.

По ее словам, новые магистрали на севере города — М-32 и М-49 — призваны разгрузить транспортные потоки. При этом локации вблизи Юнтолово или «Лахта Центра» уже пользуются устойчивым интересом со стороны застройщиков.

Развитие дорожно-транспортной сети, в том числе создание новых и модернизация уже существующих магистралей, уже положительно влияет на агломерационные процессы в нашем регионе и, безусловно, будет влиять и дальше, уверена Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге.

— Достаточно вспомнить, как появление КАД и ЗСД повлияло на развитие новых районов и их связь с центром города и между собой, а также на появление новых центров притяжения, — напоминает она. — То есть в конечном счете на качество развития всей агломерации. Эти процессы проходили буквально на наших глазах — без ЗСД и КАД сложно было бы представить себе развитие как южной части Петербурга и прилегающих районов области с их «Экспофорумом», новыми университетскими кампусами, деловым центром рядом с Пулково, так и северной части с «Лахта Центром», а также Всеволожского района, освоение которого без КАД проходило бы значительно медленнее и не так качественно.

Также среди транспортных проектов Мария Орлова выделила реконструкцию дороги М-11 «Нарва» от Лиговского путепровода до Гореловского, которая обеспечит транспортный обход Красного Села, увеличивая общегородскую и экологическую привлекательность района, а также объезд Гатчины, где обновленное Киевское шоссе значительно разгрузило город и одновременно облегчило транспортный доступ к нему.

— Эффект ШМСД, проектирование которой уже ведется, а также КАД-2, над которой власти и проектировщики также активно работают, будет сопоставим по своему влиянию с КАД и ЗСД, — считает Мария Орлова. — Рост петербургской агломерации продолжится в любом случае, однако без этих масштабных строек он будет не таким качественным. Особенно это касается проекта КАД-2, который разгрузит транспортную инфраструктуру и города, и области, а также будет способствовать появлению в области новых центров притяжения и их горизонтальным связям между собой.

Она отметила, что районы, в которых ГК «А101» реализует свои проекты, даже на сегодняшний день являются одними из самых привлекательных с точки зрения транспортной доступности. Например, во Всеволожск ведут три большие магистрали, а в не такой далекой перспективе к ним добавится и ШМСД.

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДC, отметила, что строящиеся магистрали проходят во многом по уже застроенным или застраиваемым в данный момент районам города.

— Их задача — улучшить транспортную доступность этих территорий, — пояснила она. — Так что ожидать всплеска девелоперской активности в каких-то новых локациях в связи только с этими проектами не стоит. Девелоперы знали о них заранее и пополняли свой земельный банк с учетом появления этих транспортных объектов.

— Существует прямая связь между строительством новых магистралей, то есть улучшением транспортной доступности района, и выбором локации для строительства жилого комплекса, — говорит Людмила Рева, директор по коммерческой недвижимости «ГК Алькор». — Девелоперы руководствуются состоянием транспортной сети перед принятием решения о покупке земельного участка для нового проекта. Расположение неподалеку от крупных автодорог является преимуществом для любого ЖК, разумеется, если трасса не проходит прямо под окнами домов и не мешает комфортному проживанию.

Транспортная доступность — один из ключевых параметров, на который обращают внимание покупатели строящегося жилья, отметила Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп». По ее словам, наиболее заметное влияние на стоимость оказывает близость к станциям метро или даже планы по строительству таких объектов. Если станция расположена в шаговой доступности от проекта, то это гарантированно повышает стоимость жилья на 15–20%.

— Применительно к Санкт-Петербургу хорошей альтернативой служит развитие независимого наземного городского электротранспорта, — добавила она. — Так после начала строительства скоростной трамвайной линии «Славянка» в поселке Шушары мы наблюдаем близкий к ажиотажному спрос на проекты компании в данной локации. Остановки трамвайной линии расположены вдоль всего квартала, поэтому у района отличный потенциал в этом плане.

Аналогичная ситуация наблюдается и в Красносельском районе, где город делает основную ставку на развитие метро.

— Ранее на локацию обращали свои взоры в основном те покупатели, которые не хотели покидать давно сложившийся, с детства знакомый район, — считает Надежда Ильина. — Но по мере продвижения работ по строительству станции метро «Юго-Западная» проект, который мы возводим на пересечении ул. Доблести и Маршала Казакова, все больше притягивает внимание инвесторов.

— Улучшение транспортной ситуации всегда приводит к росту цен и спроса на недвижимость, — соглашается Людмила Рева. — Исключением являются лишь проекты крупных автомагистралей и эстакад, способных снизить комфортность проживания в непосредственно прилегающих к ним кварталах. В этом случае наличие шумной трассы рядом с домами скорее станет причиной стагнации или снижения стоимости жилья, а также уровня интереса покупателей.

При этом девелоперы выбирают локацию, руководствуясь в том числе долгосрочными планами города по строительству и реконструкцию дорожной сети.

— В случае с нашим проектом «Кронфорт» в Кронштадте изменение концепции в связи с улучшением транспортной доступности острова не планируется, — добавила Людмила Рева. — О планах по масштабной реконструкции дорожной сети и расширении съезда с КАД в городе было известно давно, и это является одним из преимуществ наших кварталов — расположение вдали от шума и суеты мегаполиса, но с быстрым доступом к центру при необходимости.

— Девелопер работает в тесном сотрудничестве с органами государственной власти, принимая во внимание, в том числе, особенности Генплана и планируемого развития территорий, — объясняет Мария Орлова. — Безусловно, новые транспортные артерии и усиление существующей инфраструктуры придают территориям дополнительную ценность, а девелоперские проекты, которые на них реализуются, точно будут более востребованы, а в отдельных случаях могут позиционироваться в более высоких сегментах.

Важно отметить, что речь идет не только о транспортно-дорожной сети, но и о системе общественного транспорта, в том числе о железнодорожном сообщении.

— Даже запуск новых поездов — проекты тактовых электричек — смог значительно облегчить транспортную доступность наших проектов и в Лаголово на границе с Красным Селом, и во Всеволожске, — рассказала Мария Орлова.

Дороги или транспортные объекты могут не только давать бонусы, но и создавать проблемы для жителей домов — как во время строительства, так и после него. Поэтому необходимы меры, чтобы их минимизировать.

— В стандартный комплекс мер входят поэтапная реконструкция и строительство дорог — это делается для того, чтобы не нарушать ежедневные транспортные потоки и оставлять возможность для движения параллельно с ремонтными работами, — рассказала Людмила Рева. — Также вдоль магистралей возводят шумозащитные экраны для изоляции звуков с дороги в жилых районах.

— Для минимизации негативного воздействия от близкого соседства жилых домов с трассами застройщики руководствуются рядом строительных нормативов, — добавила Наталья Кукушкина. — Одно из частых решений — установка шумозащитных экранов вдоль дорог. В нормативах четко прописано, при каких условиях необходимо проведение защитных мероприятий, и застройщик обязан их выполнить.

Для любого проекта, который не расположен в центре города или рядом с метро, транспортная ситуация является одним из главных факторов его востребованности у покупателей. Поэтому ответственные застройщики совместно с городскими властями могут приложить определенные усилия, чтобы улучшить эту ситуацию.

— Например, комитет по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга запланировал расширение Михайловской дороги в Парголово и установку на ней автобусных остановок, — рассказывает Наталья Кукушкина. — Не дожидаясь начала городских работ, мы самостоятельно профинансировали строительство автобусных остановок рядом с нашим кварталом Parkolovo. В свою очередь администрация города изменила трассу одного из автобусных маршрутов, и теперь он проходит около нашего ЖК, соединяя его со станциями метро «Комендантский проспект» и «Проспект Просвещения». Это пример совместной работы застройщика и администрации города, направленной на улучшение качества жизни людей.

Похожая работа, по ее словам, была проведена в ЖК «Город Первых» в Новосаратовке — там Группа ЦДС построила разворотное кольцо, благодаря чему маршрутки получили возможность заезжать на территорию комплекса. Часто в ожидании присоединения нового проекта к существующей сети общественного транспорта застройщики запускают бесплатные маршрутки для жителей, курсирующие между ЖК и, например, ближайшей станцией метро. Это тактическое решение, призванное улучшить доступность нового комплекса до того момента, пока не будут приняты постоянные решения, отметила она.

— Более значительные проекты требуют серьезной и длительной проработки иногда на уровне не одного, а сразу двух регионов, как в случае с трамваем в Новосаратовку, — продолжила Наталья Кукушкина. — Несмотря на то, что застройщики уже профинансировали предпроектные работы, город и область должны совместно принять решение о начале строительства и источниках финансирования. Проекты такого масштаба и важности не могут быть реализованы по инициативе частной компании.

— Обеспеченность дорожной инфраструктурой является обязательным параметром для реализации жилых проектов, особенно если речь идет о комплексной застройке территории, — напомнила Надежда Ильина. — Одним из примеров является жилой квартал «Аэросити», который компания реализует в поселке Шушары.

В рамках развития новой территории ГК «Лидер Групп» произвела реконструкцию главного въезда в квартал — улицы Пушкинской. Работы затронули 1,7 километра магистрали, включая разгонную полосу Витебского проспекта. Дорога стала четырёхполосной, на ней появились островки безопасности, тротуары и остановочные павильоны, а участок на самом въезде в поселок и вовсе был возведен с нуля. Кроме того, в рамках реконструкции компания выполнила строительство ливнево-очистных сооружений, переустроен весь комплекс инженерных сетей.

По словам Надежды Ильиной, работы производились по соглашению, которое ГК «Лидер Групп» ранее подписала с комитетом по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга. Сейчас компания выполняет проектирование нового участка одной из главных магистралей квартала — Окуловской улицы, где кроме четырехполосной дороги с карманами будут выполнены разворотное кольцо и комфортная площадка для отстоя пассажирского автотранспорта.

Людмила Рева также говорит о том, что девелоперы финансируют создание внутренней дорожной сети в своих проектах, а также могут заниматься и городскими дорогами в рамках социальных обязательств. Она рассказала, что с 2020-го по 2025 год застройщикам выдали разрешения на строительство почти 14 км дорог.

— Чаще всего речь идет о небольших участках, прилегающих к проектам компаний, однако иногда девелоперы берут на себя и крупные задачи, — отметила Людмила Рева. — Здесь важно подчеркнуть, что строительство и развитие транспортной инфраструктуры — это все же по большей части работа государственных структур. Кроме того, появление новых жилых кварталов само по себе часто становится стимулом для развития транспортной системы в локации — создания новых остановок общественного транспорта, запуска дополнительных маршрутов, расширения дорог.

Мария Орлова соглашается, что именно ответ на вопрос о доступности и транспортном обслуживании населения часто становится ключевым при решении о покупке жилья, поэтому девелоперы изначально уделяют большое внимание развитию транспортной инфраструктуры в своих проектах. Например, в «А101 Лаголово» на центральной площади планируется создание круговой развязки, что позволит на 90% снизить риск ДТП.

— Важно при этом не забывать о комфортной и полезной общегородской среде — в наших проектах особое место занимают сегменты, связанные с удобством и экологичностью: велодорожки, прогулочные зоны и экотропы, — отметила она. — Покупатели выбирают близлежащие районы области именно для того, чтобы получить инфраструктуру мегаполиса в сочетании со спокойствием и безопасностью пригорода. Мы также всегда сами и своим собственным опытом проверяем возможности инфраструктуры не только наших проектов, но и территорий, которые их окружают.

Например, для «А101 Лаголово» топ-менеджеры Группы в Петербурге реализовали челлендж и сравнили, на каком транспорте можно быстрее доехать от нашего проекта до центра Петербурга. По словам Марии Орловой, такой креативный подход позволил не только сравнить время в пути, но и рассказать о самом жилом районе, его возможностях и окружающей социальной и коммерческой инфраструктуре от первого лица.

Но для развития большого города транспортных магистралей всегда недостаточно, как и общественного транспорта.

— Необходимость развития сети метрополитена назрела даже в центральных районах Петербурга — всем известно о треугольнике между «Чернышевской», площадью Александра Невского и Смольным, отсутствия станций в районе Пискаревки, Мариинского театра, — говорит Людмила Рева. — Многие периферийные районы также страдают без подземки и развитой сети наземных маршрутов.

Застройщики уверены: несмотря на то, что с ростом популярности дистанционной работы вопросы транспортной доступности становятся менее приоритетными для части покупателей, однако в масштабах города улучшение транспортной инфраструктуры в любой из локаций положительно отразится на жилищном строительстве.