Район на воде. Кого и где еще можно поселить на Васильевском острове

Васильевский остров всегда был особенной локацией, а теперь за счет намывных территорий он разрастается и меняется по особому сценарию. Планы застройщиков говорят о том, что остров в ближайшие годы разрастется еще больше, и там будет жить еще больше людей.

Однако далеко не каждый сможет там поселиться — близость к историческому центру, воде и видовые характеристики делают жилье доступным не всем. Разница в цене жилья на намывных территориях и в исторической части составляет почти 40%.

Ни много, ни мало

По данным «Петербургской недвижимости», на конец октября этого года на Васильевском острове продажи ведутся в 10 ЖК и комплексах апартаментов. Объем предложения оценивается в 96 тыс. кв. м жилой недвижимости, из них 66% возводится на намывных территориях, а 34% — это «материковая» часть острова. В структуре городского предложения Василеостровский район занимает 4%. В годовой динамике объем предложения сократился на 33%, что соответствует общерыночной тенденции сокращения предложения.

За три квартала 2020 года в Василеостровском районе продали 84 тыс. кв. м жилья — по сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос снизился на 40%, что связано, в основном, с сокращением предложения, так как новым предложением девелоперы в этом году покупателей не баловали. При этом видна существенная разница в средней цене продажи жилья на намывных территориях (147,7 тыс. рублей за квадрат) и в исторической части острова — 202,7 тыс. рублей.

— Васильевский остров — привлекательное место для строительства жилья высокого класса комфорта, — говорит Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад». — Потенциальных покупателей привлекает близость к историческому центру, выезды на ЗСД, наличие сложившейся инфраструктуры. Одновременно с этим большая часть предложения здесь — вторичка. Новостроек не так много, за исключением, пожалуй, намывных территорий.

По состоянию на ноябрь 2020 г. в свободной реализации на территории Васильевского острова находится примерно 72 тыс. кв. м, — приводит статистику Руслан Сырцов, коммерческий директор компании Glorax Development. Сейчас компания возводит крупный проект на первой береговой линии Финского залива — ЖК бизнес-класса Golden City.

— Объемы строительства на новом Васильевском колоссальные, — говорит Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК». — В этом году к вводу готовятся комплексы на 3 тысячи квартир. Процесс намыва продолжается, локация пользуется спросом, освоение района будет идти и далее. 15 лет назад предполагалось, что на намыве будет общественно-деловая застройка и микрорайон элитного жилья. Сегодня мы видим, что в основном там строятся объекты масс-маркета, поэтому объемы продаж, как и предложения, совершенно другие.

— Сегодня на Васильевском острове в основном застраивается Западная часть, активно осваиваются намывные территории, — подтверждает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», — и постепенно жилье здесь с условного «комфорта» (когда здесь не было ни дорог, ни коммуникаций, ни инфраструктуры) превращается в твердый «бизнес». Средняя стоимость продажи составляет порядка 150–160 тысяч рублей за квадратный метр. Периодически появляются проекты и в старой части района — но здесь мало свободных участков под застройку, основной резерв — это реконструкция или застройка бывших территорий промышленных предприятий.

Особенный остров

Среди главных недостатков локации эксперты отмечают сложную ситуацию как с автомобильным, так и общественным транспортом. Кроме того, остров остро нуждается в новых станциях метрополитена, также чувствуется недостаток рекреационных зон.

— С появлением ЗСД и моста Бетанкура остров существенно выиграл в плане транспортной доступности, а с появлением всех строящихся и обсуждаемых станций метро она только улучшится, — добавляет Денис Бабаков. — Важно, что Васильевский остров выходит к Финскому заливу — это позволяет здесь строить дома с прямым видом не на озеро или реку (что не редкость для Петербурга), а на настоящее море. Особенность острова в сочетании истории и современности. За второе отвечает новая и имеющаяся застройка в районе станции метро «Приморская», а за первое — нарядные здания и мощеные улочки старой части района, вблизи мостов.

Считается, кстати, что именно на Васильевском острове появилось первое каменное здание в городе — знаменитый Меншиковский дворец.

Васильевский остров — уникальный район, продолжил Руслан Сырцов. С одной стороны, здесь сохранена историческая застройка, с другой — рядом с ней активно растут новые жилые комплексы различных категорий, от экономкласса до элитных проектов. Здесь есть вся инфраструктура для жизни: школы, детские сады, престижные вузы, бизнес-центры, магазины и рестораны, модные фудхоллы, культурные объекты — музеи, театры, концертные площадки, общественные пространства.

Сергей Мохнарь добавил: исторически Васильевский остров был обособлен от остальных районов, оставаясь при этом центром города. И сегодня, несмотря на все изменения район все так же держится от остальных особняком, не имея целостности, но за счет этого обладая особой притягательностью. Здесь есть и исторические здания, и советские панельные дома, и промзона, и намыв с новостройками.

— Несмотря на масштабные программы по редевелопменту и массовую застройку намыва, инфраструктуры в районе остается довольно мало, — говорит он. — Но многие объекты реновируются как новые общественные пространства, например, Андреевский двор. Поэтому, думаю, в ближайшее время ситуация изменится в лучшую сторону. Из-за разноплановости застройки ценовой разбег на Васильевском острове тоже довольно велик. Льготная ипотека подогрела спрос: цены на квартиры на намыве выросли и начинаются от 165 тыс. за метр. Средняя стоимость квадрата за жилье бизнес-класса — 210 тыс. рублей.

Новые проекты — новый остров

Если говорить о строительстве на Васильевском острове, то в первую очередь — о проектах на намывных территориях, на которые приходится львиная доля всех островных новостроек, как реализуемых, так и перспективных, уточняет маркетолог-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин. На волне ажиотажного спроса в этом году, одновременно растут вверх и жилые комплексы от компаний Группа ЛСР, Glorax Development, ГК «Лидер Групп», и цены на квартиры этих застройщиков.

— Если перспективы дальнейшего роста цен — вопрос дискуссионный, так как уже сейчас средняя цена предложения в островных новостройках составляет 179 тысяч за квадратный метр и уверенно обгоняет цены на рынке вторичного жилья, то дальнейшее развитие территорий острова — вполне очевидно, — добавил он. — Тем более, что строительство «Группой ЛСР» 47 многоэтажек на южной части намыва уже идёт полным ходом. А в будущем компания планирует возвести в его северной части 1 миллион квадратных метров жилья и общественно-деловых пространств, хотя выкупленный у города участок в 142 гектара земли в прямом смысле слова ещё находятся «на дне морском». Кроме того — в ближайшее время к пулу уже имеющихся застройщиков присоединится архангельский «Аквилон Инвест».

Напомним, что «Группа ЛСР» получила права на поднятие высотных отметок и последующую застройку 143 гектаров Северной части Васильевского острова Санкт-Петербурга. На новой территории компания планирует строительство жилого комплекса с общей площадью квартир около 700 тысяч кв. м.

— Новое строительство на острове развивается за счет намывных территорий, где реализуется жилье массового спроса, — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — В исторической части же в продаже уже объекты высокого комфорта и бизнес-класса. К примеру, Setl Group строит в Василеостровском районе ЖК высокого комфорт-класса «Эмеральд на Малой Неве» (участок ограничен Уральской улицей и набережной Макарова). С учетом ввода жилья на намывных территориях в городе появится новый крупный жилой массив, который необходимо будет обеспечить инфраструктурой — социальной, транспортной, торговой.

По словам Сергея Мохнаря, застройщики идут на Васильевский остров, чтобы работать по трем направлениям. Во-первых, активная застройка намыва доступным жильем преимущественно комфорт-класса. Во-вторых, редевелопмент промзоны вдоль набережной реки Смоленки. Обычно это довольно масштабные проекты класса «комфорт+» и «бизнес-лайт». В-третьих, реновация исторических зданий и создание на их месте точечных проектов бизнес-класса небольшой этажности.

— Активно развиваются намывные территории, в планах города — строительство транспортной развязки с ул. Шкиперский проток вблизи южной части намыва, — говорит Руслан Сырцов. — Эта часть острова сегодня выглядит наиболее перспективной, сейчас здесь возводится преимущественно жилая недвижимость, но в ближайшие годы будет развиваться и коммерческий сегмент. О планах строительства нового офиса на намывных территориях ранее заявлял Сбербанк, что также говорит о востребованности данной территории не только у жителей Петербурга, но и у крупных бизнес-компаний.

По словам эксперта, новое строительство на территории острова невозможно даже сравнить с тесными квартирами и комнатами классических советских коммуналок.

— Васильевский — морской район, и при разработке концепции «Морской набережной» мы это учитывали, — добавляет Денис Бабаков. — Дома своей формой и расположением повторяют плавные линии волн — создается впечатление легкости и воздушности, но при этом дворы не будут продуваться ветрами с залива.. А с появлением набережной эта часть Васильевского острова станет новой точкой притяжения.

Новый житель Васильевского

По словам Руслана Сырцова, остров пользуется спросом у финансово обеспеченных семейных покупателей, от 35 лет и старше.

— Как правило, две трети покупателей жилья в Василеостровском районе — жители Петербурга, которые осознанно выбирают эту локацию из-за ее специфических преимуществ: выход к Финскому заливу, близость к центру города и основным транспортным магистралям, сложившаяся инфраструктура, популярные общественные пространства и музеи, качественные средние и высшие учебные заведения (гимназии, Горный институт, СПбГУ и т.п.). Основной запрос наших клиентов — это качественное современное жилье, с квартирографией, отвечающей потребностям семьи с детьми, с развитой внутриквартальной инфраструктурой. Дополнительным преимуществом выступают видовые характеристики, архитектурная выразительность и залив в шаговой доступности от дома.

Среди покупателей квартир в проекте Golden City почти половина — e;t жители Васильевского острова. Они приобретают недвижимость как для собственного проживания, так и в инвестиционных целях, это следует из структуры спроса: в третьей очереди проекта 63 % от общего объема сделок приходится на однокомнатные квартиры.

В Василеостровском районе чаще приобретают многокомнатные квартиры (2 комнаты и более), чем в среднем на рынке, уточнила Ольга Трошева. На намывных территориях у большинства квартир в предложении есть видовые характеристики, что повышает привлекательность недвижимости.

Денис Бабаков добавил, что основной здешний покупатель — это семейные пары или семьи с детьми, кто покупает жилье для себя на долгие годы и, возможно, в дальнейшем будет передавать его по наследству. В основном это люди 27–30 лет и старше.

— С одной стороны, квартиры на намыве Васильевского острова доступны по цене и при этом находятся в престижном Василеостровском районе на берегу Финского залива, — говорит Сергей Мохнарь. — Доля небольших студий и однокомнатных квартир здесь — 57%. С другой стороны, от развитого Василеостровского района намыв отделен ЗСД, что создает определенные нюансы в транспортной и пешеходной доступности инфраструктуры, которой в самом Новом Васильевском пока недостаточно.

Но с введением всех объектов и сопутствующей социальной инфраструктуры Васильевский получит новый облик- останется разноплановым и самобытным, но при этом современным и густонаселенным районом города, подытожил эксперт.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»