Начали за здравие, закончили — в самоизоляции.

С января до середины марта рынок новостроек не принес никаких неожиданностей. Все самое интересное случилось в конце квартала: сначала обрушился рубль, а затем всех отправили на самоизоляцию. Но это уже повлияет на цифры в целом по первому полугодию.

Непосредственно для рынка недвижимости важным стал запуск программы сельской ипотеки в Ленинградской области, а также начало работы с проектным финансированием и эскроу-счетами ведущих застройщиков города.

К моменту этой публикации официальных данных по вводу жилья в Петербурге за март 2020 года еще не опубликовано. Но если суммировать объемы сдачи домов за первые два месяца квартала, то это около 264 тыс. кв. м, включая индивидуальное строительство. Как отмечает руководитель СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, это значительно больше, чем за аналогичный период прошлого года, когда за два первых месяца было введено всего 69 тысяч квадратов. В целом же, по его словам, в течение первого квартала застройщики Петербурга работали в стандартном режиме, сроки сдачи объектов не меняли.

Не сильно от прошлого года отличался и уровень спроса. По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны Ленобласти было реализовано 1,03 млн кв. м, или 23,8 тыс. квартир, что в целом соответствует среднему объему поглощения на рынке за квартал в течение последних нескольких лет. Если же сравнить с январем — мартом 2019 года, то продажи снизились на 5%, по сравнению с IV кварталом 2019 года — на 10%, что и неудивительно: в конце года покупатели всегда активизируются, а в начале года — притормаживают.

— Безусловно, пандемия и обвал курса рубля, а также недавний переход на проектное финансирование и эскроу-счета, связанный с этим отказ от новых проектов компаний малого и среднего бизнеса, чехарда с изменением профильного законодательства и ряд общеэкономических причин еще внесут свои негативные коррективы и изменят ситуацию не в лучшую сторону, — комментирует Алексей Белоусов, — в то же время эксперты прогнозируют, что в средней перспективе потребность в новом и строящемся жилье в Петербурге сохранится, а спрос восстановится после окончания пандемии в течение квартала.

Ускорились к марту

В целом все девелоперы оценивают результаты первого квартала как «ожидаемые», независимо от того, какими они были в абсолютном выражении.

— Начало года было очень продуктивным, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева, — мы выполнили планы по всем показателям: по объему квадратных метров, по количеству ДДУ, выручка даже превысила прогнозируемую сумму, то есть рост цен был выше запланированного. Средняя стоимость реализованного квадратного метра жилья в 1-м квартале этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в «КВС» выросла на 3,5% по Санкт-Петербургу и на 9% по Ленинградской области.

Она также отмечает достаточно высокий спрос в течение всего квартала. «Даже в январе, когда традиционно активность покупателей низкая, в этом году число обращений было на уровне декабря 2019 года, — комментирует Альшаева, — в марте спрос подтолкнуло также падение нефти и рост валюты — ряд покупателей, у которых были рублевые накопления, вкладывал их в недвижимость, другие старались выйти на сделку быстрее, опасаясь роста цен и ипотечных ставок».

Спрос активизировало и сокращение предложения квартир в новостройках. На рынок вышло меньше новых проектов, что можно связать с переходом застройщиков на новое законодательство. Период вывода новых проектов увеличился.

— Первые два месяца были относительно спокойными, количество сделок сохранялось на уровне показателей аналогичного периода 2019 года, — отмечает руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов, — в марте произошел заметный рост на фоне объявленной пандемии коронавируса и изменения курса рубля. В первую очередь, спрос увеличился за счет двух категорий покупателей. Это клиенты, которые для сохранения сбережений воспользовались привычным и зарекомендовавшим себя инструментом — вложениями в недвижимость. И люди, которые планировали покупку жилья, но не в марте, а позднее. Соответственно, они стали принимать решение быстрее, а спрос, таким образом, перераспределился на первый квартал с более поздних периодов.

Даже при отсутствии роста продаж компании не теряли оптимизма. Например, группа «Эталон» продала на 25% меньше жилья, за аналогичный период прошлого года, но называет это вполне прогнозируемым.

— Даже несмотря на ожидаемое снижение показателей на фоне высокой базы сравнения, вызванной опережающим спросом на жилье в начале прошлого года, группа «Эталон» продемонстрировала хорошие операционные результаты, — комментирует президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина, — продажи жилья в денежном выражении стали вторым по величине результатом за первый квартал, достигнутым группой за всю историю, и составили практически 18 миллиардов рублей. Средняя цена на жилую недвижимость достигла рекордной отметки в 165,5 тыс. руб. за квадратный метр, увеличившись на 18% год к году.

Он рассказывает, что с начала 2020 года продажи ежемесячно увеличивались на 15% в денежном выражении, что свидетельствует о растущем спросе на жилую недвижимость вплоть до введения ограничительных мер, направленных на борьбу с распространением COVID-19.

Успешным был I квартал и для компании Glorax Development — она реализовала около 20 тыс. кв. м жилья.

— Этот показатель превосходит цифры за аналогичный период 2019 года, что связано, в первую очередь, с выводом в продажу новых объемов и корпусов в жилых комплексах Golden City и «Английская миля», — поясняет Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development. — Что касается динамики продаж всего рынка Северной столицы, то традиционно в январе — феврале ежемесячный объем продаж ниже, чем в среднем за год.

По данным аналитиков компании, в среднем цена квадратного метра повысилась за квартал на 5 тыс. руб.

Основным фактором, влияющим на рынок недвижимости, Дмитрий Коновалов называет переход на эскроу-счета в середине 2019 года: «Новых проектов по привлекательным ценам выходит все меньше, на этапе строительства объекты дорожают, поэтому зачастую выгодность покупки определяется скоростью принятия решения и оформления сделки».

Падение рубля в конце марта, можно сказать, сыграло даже на руку девелоперам. «Первый квартал этого года был для нас достаточно спокойным и прогнозируемым, — рассказывает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман, — март, когда у клиентов появились тревожные настроения, можно назвать исключением. Волнение покупателей дало некий прирост к запланированным результатам, квартальный план был успешно закрыт». Он также говорит о том, что продолжается сокращение качественного предложения.

Количество сделок Setl Group увеличилось на 4,2%, а объем продаж в денежном выражении вырос на 0,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достиг 25,13 млрд рублей, рассказывают в компании. При этом холдинг запустил первый проект, квартиры в котором реализуются через счета эскроу, — малоэтажный квартал «Солнечный город. Резиденции» в Красносельском районе.

Объем продаж в холдинге «РСТИ» увеличился на 17% по сравнению с предыдущим — четвертым кварталом 2019 года, рассказал коммерческий директор холдинга Константин Гриценко. При этом, по его словам, средняя цена квадратного метра в объектах компании выросла на 3–10% в зависимости от класса. Основными причинами стали повышение строительной готовности жилых комплексов, а также увеличение себестоимости строительства, напрямую связанное с падением курса рубля к основным мировым валютам.

— Итоги первого квартала в компании по объему и динамике продаж коррелируются с аналогичным периодом прошлого года, в целом их можно оценить как положительные, — соглашается Анна Боченкова, PR-директор строительной компании «Дальпитерстрой». — Что касается цен, то по сравнению с прошлым годом в нашей компании они не изменились. Относительно тренда на рынке недвижимости в январе — марте 2020 года можно сказать следующее: рынок «первички» сегодня занял выжидательную позицию. Такие факторы, как девальвация рубля, общий экономический спад и карантинные мероприятия, еще не успели в полной мере повлиять на строительную отрасль.

Для более ясного понимания картины необходимо дождаться итогов первого полугодия, считает она.

ГК «Полис Групп» нарастила объем реализации в I квартале на 12% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.

— Март на рынке недвижимости всегда характеризовался подъемом рынка после достаточно спокойных месяцев зимы, — говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова, — в этом году подъем оказался более резким и динамичным, что повлияло на объемы реализации. Все те, кто находился в процессе поиска квартиры, вынуждены были быстро сделать свой выбор и совершить сделку, опасаясь дальнейшего повышения цен. На рынок также пришли и те граждане, которые пытались спасти свои накопления.

Она отмечает, что активные продажи первого квартала создали для застройщиков запас, который позволит спокойно скорректировать свою деятельность с учетом введенных ограничений.

При этом на рынок продолжают оказывать влияние тенденции, сформировавшиеся еще в середине прошлого года. В связи с переходом отрасли на проектное финансирование сформировался тренд на снижение объемов застройки и концентрацию рынка. За 3 месяца 2020 года сокращение нового предложения, по данным Ольги Ульяновой, составило более 30%, и предложение рынка новостроек постепенно сокращается.

Руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева говорит, что объем вывода новых объектов в реализацию в первом квартале был в два раза меньше, чем обычно в этот период. «Ввиду снижения девелоперской активности по выводу новых объектов и сохраняемому интересу покупателей к недвижимости за прошедший квартал объем предложения снизился на 12% — до 3,9 млн кв. м», — резюмирует она.

Онлайн в будущее

Внешние обстоятельства подтолкнули рынок к активному развитию онлайн-инструментов. «Это тот самый случай, когда кризис стимулирует определенный прогресс, — говорит Дмитрий Ефремов, — удаленный подбор квартир, дистанционные продажи не являются чем-то новым — эти инструменты использовались и ранее, например при заключении договоров с иногородними покупателями. Но сейчас, когда ограничена работа МФЦ и офисов продаж, дистанционные сделки стали основным способом покупки квартиры».

Девелоперы дополнительно наладили каналы коммуникаций с клиентами: по телефону, через чаты на сайтах, в соцсетях. Сделки могут быть заключены удаленно, с электронной регистрацией в Росреестре и электронной подписью, которую может выпустить застройщик или банк. Ряд девелоперов, чтобы стимулировать покупателей, уже предлагают за дистанционный способ оформления сделки дополнительные скидки. То есть для покупателя это как удобно, так и выгодно.

— В результате, когда страна и город вернутся к обычной жизни, оформление сделок с электронной регистрацией станет еще более понятной и отработанной процедурой, — считает Дмитрий Ефремов, — дополнительное значение приобретет фактор репутации и надежности застройщика, поскольку покупателям нужно быть уверенными в том, что дом будет достроен даже с учетом изменившейся экономической ситуации. Особое внимание дольщиков может быть обращено на квартиры, которые реализуются через счета эскроу, их доля на рынке постепенно растет.

— В долгосрочной перспективе новые онлайн-каналы помогут нам стать ближе к нашим потенциальным покупателям, расширить клиентскую базу, а также сократить коммерческие расходы, — комментирует Геннадий Щербина.

Ипотека — двигатель торговли

По-прежнему большая часть квартир продается с привлечением банковских средств. По итогам квартала КЦ «Петербургская недвижимость» оценивает долю сделок с ипотекой в 62%; для сравнения — по итогам 2019 года она составляла 60%.

Интересные условия по ипотеке подогревали активность покупателей, отмечают девелоперы «В начале года мы видели новые минимальные рекорды, снижался и первоначальный взнос, и ставки — по базовым программам они начинались от 7,5% годовых, по программам субсидирования, в частности по запущенной в 2020 году сельской ипотеке — от 2,7% годовых, чего не было раньше, — говорит Анжелика Альшаева, — только в первые две недели после старта сельской ипотеки мы получили больше 100 заявок на одобрение кредита по нашему ЖК «Ясно.Янино», который был аккредитован по этой программе». Доля ипотечных сделок по итогам I квартала в «КВС» составила 60%, в аналогичный период прошлого года этот показатель был 50%.

По словам Яна Фельдмана, программа сельской ипотеки стала самым заметным фактором в первом квартале: «Анонсированная еще в январе, полноценно запуститься она смогла только к концу марта. Это программа — значимая поддержка для рынка, и мы надеемся, что включенные в нее территории останутся неизменными».

В то же время в конце марта ряд банков на фоне усложнившейся финансовой ситуации начали пересматривать ипотечные ставки в сторону повышения для новых заемщиков. По словам Константина Гриценко, это привело к тому, что клиенты стали быстрее принимать решение о покупке квартиры как для себя, так и с инвестиционной целью.

Дальнейшие перспективы рынка ипотечного кредитования напрямую зависят от того, как на практике будет реализовано поручение президента РФ о предоставлении кредитов по льготной ставке 6,5%, которые будут субсидироваться государством. До сих пор запуск госпрограмм вроде семейной, военной или сельской ипотеки становился мощным стимулом для роста интереса к приобретению жилья.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»