Олег Пашин: Цены на жилье и так низкие

Несмотря на двукратное падение спроса, застройщики не снижают цены на жилье и не собираются этого делать ближайшие годы. Повлиять на стоимость квадратного метра в Петербурге может только власть.

С начала года спрос на жилье упал на 30 – 50%. Будут ли застройщики снижать цены на квартиры и как проекты в Ленобласти влияют на стоимость квартир в Петербурге, «Фонтанке» рассказал генеральный директор Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин.

- Спрос на жилье в этом году, по разным оценкам, упал на 30 – 50%. Пока что цены топчутся на месте. Но когда же квартиры подешевеют?

– Мы снижения цен точно не ждем. Спрос, по нашим данным, действительно в среднем уменьшился на 30%. Думаю, что таковы будут и результаты года. Но у всех участников рынка объем продаж изменился по-разному. У кого-то упал на 50%, у кого-то вырос. Покупатели выбирают более интересные проекты.

- Почему тогда те, у кого продажи просели значительнее, не снижают цены?

– Для крупных застройщиков сильно снижать цены нет никакого смысла. Проще подстроиться под спрос, выводить дома в меньшем количестве и получать заложенную прибыль. Это выгодно и застройщику, и собственнику земельного участка, который часто выступает соинвестором проекта. И это не жадность, а желание подстраховаться, чтобы гарантированно выполнить свои обязательства перед дольщиками. В действительности никто не знает, как быстро будет расти себестоимость строительства. На настоящий момент застройщики называют цифру в 10% по сравнению с началом года. Плюс с 1 октября изменились правила страхования договоров долевого участия – увеличился размер страховой премии. Что будет дальше, точно никто не знает – очень многое будет зависеть от экономической ситуации. А продавая сегодня квартиры по ценам ниже рыночных, застройщик может попасть в очень неприятную ситуацию. Впрочем, цены на строящуюся недвижимость сегодня и так низкие.

- Ничего себе низкие.

– Вы посмотрите, как долго держится цена в 70 – 75 тысяч рублей за квадратный метр на пригородных территориях в Ленобласти. Я думаю, года 4 точно. У покупателей сегодня есть возможность приобретать квартиры практически по тем же самым ценам, что и несколько лет назад.

- Не знаю, как в пригородах, но в Петербурге с 2012 года средняя цена квадратного метра поднялась с 80 до 100 тысяч рублей. И 100 тысяч – цена, конечно же, не раздутая?

– Я этого термина не понимаю. Что значит – раздутая цена? Как ее можно раздуть? Цена всегда определяется соотношением спроса и предложения. У нас, в отличие от стран, которые испытывали серьезные проблемы на рынке недвижимости в недавнем прошлом, нет ипотечных кредитов под 2 – 3%. Поэтому инвесторов не так много, люди покупают в основном для себя. Просто до недавнего времени в городе строилось очень немного. А спрос на жилье в нашем регионе всегда на высоком уровне.

- Вы говорите, крупным игрокам невыгодно демпинговать. А средние и небольшие компании не влияют на рынок?

– Примеры, когда компания реализует квартиры по ценам ниже среднерыночных, есть. В Мурино недавно были выведены на рынок одной из компаний квартиры по цене 1 млн рублей. При этом минимальная цена у остальных застройщиков в этой локации – 1,4 млн. Безусловно, часть людей покупает у этой компании квартиры. При этом продажи у остальных участников строительства на пятне практически не упали. Во-первых, сегодня покупатели тщательно выбирают, с кем они готовы работать. И имя застройщика имеет большое значение. Во-вторых, очень важны не только метраж и цена, но и сам продукт. Сейчас застройщики, ведущие проекты комплексного освоения территорий, имеют возможность предложить покупателю гораздо больше, чем их конкуренты, которые возводят один дом. Поэтому сегодня небольшие игроки не оказывают значительного влияния на рынок. Если бы вдруг демпингом решили заняться Setl City или ГК «ЛСР», вот это бы сильно качнуло рынок. Но этого не случится.

- По вашей же статистике, сейчас в продаже около 5 млн кв. м жилья. Спрос – около 3 млн. Вам не кажется, что рынок перенасыщен?

– Такое соотношение предложения и спроса было всегда, что позволяет человеку сделать выбор. Признак затоваривания рынка – появление домов сегмента масс-маркет, в которых к сроку сдачи большинство квартир не продано. Так было в Москве и Московской области. Но в нашем регионе такого нет.

- А многочисленные скидочные предложения и акции нельзя считать снижением цены?

– Нет, это не симптом кризиса, это инструмент ведения бизнеса, который используется многие годы. Как правило, это маркетинговый ход застройщика, для того чтобы привлечь внимание к проекту и выполнить план продаж. Но это временная акция, фактически цены не снижаются. Я понимаю, покупатель мечтает, чтобы стоимость жилья упала и он наконец имел бы возможность купить квартиру. Вдруг цена будет 30 тысяч рублей за квадратный метр. Уже легче. Но такого не будет.

- То есть в принципе вы согласны, что жилье не очень-то доступно для обычного горожанина?

– Что такое в вашем понимании обычный человек?

- Человек со средним доходом. По статистике Петростата, средний доход в этом году – 38 тысяч рублей.

– Давайте посчитаем. Семья – это два таких специалиста. То есть мы имеем доход в 80 тысяч рублей на семью. Плюс молодежи обычно помогают родители. Сейчас можно приобрести студию в ипотеку с платежом 15 тысяч рублей в месяц. Так что приобретение жилья сегодня гораздо более реально для многих людей, чем раньше.

- Но в студии нельзя жить вдвоем. Тем более – с ребенком.

– Конечно же сложно, но разве в коммуналке лучше? Студия – это стартовый этап. Как правило, потом она продается и покупается очередная квартира, одно- или двухкомнатная.

- Такие дома не назовешь комфортным жильем. Когда гигантский дом в 20 этажей набит каморками по 25 метров…

– Комфортность проживания не определяется исключительно метражом квартиры. Это и общие прогулочные зоны внутри квартала, микрорайона, и дворовое пространство, и холлы. Ты вошел во двор – у тебя закрытая безопасная территория, продуманные детские площадки и зоны отдыха для взрослых, паркинги. В твоем доме просторные светлые холлы, большие окна, хорошая отделка. Комфортность проживания в новых домах, если вывести за скобки метраж, за последние годы повысилась. И люди получают совсем другое качество жизни. Но пока в небольшом метраже.

Чем глубже кризис, тем меньше квартиры

- Насколько из-за кризиса изменилась доходность инвестиционных вложений в строящееся жилье? Насколько подорожают квартиры через два года?

– До 50%, в зависимости от проекта. Строящиеся квартиры, как минимум, подорожают за счет роста готовности. Привлекательность вложений в жилье не изменилась, на рынке остались профессиональные инвесторы.

- Но ведь доля инвестиционных покупок уменьшилась.

– Доля инвестиционных покупок всегда оценочна. Можно подсчитать количество инвесторов, которые сразу покупают по 30 квартир. Но их мало. А как оценить, сколько людей покупает квартиры для того, чтобы потом перепродать и приобрести жилье, большее по площади? Это вроде бы тоже инвесторы. Или люди, которые приобретают квартиры своим детям на будущее. Сейчас из-за резких колебаний курса валют многие люди, как говорится, «на распутье»: оценивают, что же все-таки лучше – вложиться в валюту или в жилье.

- Раньше вы оценивали количество инвесторов в 10 – 15%.

– Я и сейчас эту цифру назову. Но я говорю о том, что ее никак не подтвердить. Это некая экспертная оценка.

- Как влияют скачки курса доллара и евро на продажи?

– Такого ажиотажа, как был в декабре прошлого года, нет. Например, наши продажи в сентябре, по сравнению с июнем, выросли на 12%. Но нельзя сказать, виновата ли волатильность курса или это просто активизация спроса.

- Каковы вообще прогнозы на этот год по объемам спроса?

– Сейчас мы рассчитываем на такой же ровный спрос, каким он был в течение года. С оговоркой – если ничего не случится. По большому счету в Петербурге платежеспособность людей осталась той же самой. А недвижимость, по нашей оценке, подорожала незначительно – на 1,5% в течение года.

- Как это платежеспособность не изменилась? Вы видели цифры инфляции?

– Согласен, в магазине мы стали тратить больше. Опять-таки это подтверждает тезис, что купить квартиру лучше сейчас.

- Эта логика для меня — загадка.

– Условно – творог подорожал в два раза. А квартира осталась практически в той же цене. Плюс таких ставок по ипотеке на строящееся жилье не было с 2012 года. То есть сейчас ставка меньше, чем до кризиса. При этом все прекрасно понимают, что девальвация неизбежно приводит к росту цен. Сначала дорожают продукты – импортные, а за ними и отечественные. Дорожают строительные материалы, дорожают услуги. Подорожают и квартиры. К сожалению. А спрос на жилье в развивающемся мегаполисе всегда очень высокий. К тому же Петербург – город коммуналок, жилье для петербуржцев – накопившаяся личная проблема. И в отличие от многих европейских стран, мы не готовы вечно арендовать квартиры. У нас ведь совершенно другая ментальность. Собственная квартира относится к базовой потребности. Люди готовы «ужаться» в своих расходах, не покупать дорогие продукты, а жилье купить. Просто теперь покупатели аккуратно и взвешенно подходят к оценке своих возможностей. Более востребовано компактное, недорогое жилье.

- То есть средний метраж квартир теперь снова будет сокращаться?

– Пока ставки по кредитам у нас не будут такими, как на Западе, под 2% годовых, метраж квартир расти не будет. Жилье – это все равно дорогая покупка. Люди покупают то, на что есть деньги.

Непрофессионалы – в зоне риска

- Насколько изменились риски покупки строящегося жилья из-за кризиса? Они ведь очевидно возросли.

– Риски выросли, но не готов оценить, насколько. На растущем рынке было больше шансов, что непрофессиональные компании достроят дома. Даже ведя бизнес по-дилетантски – когда не продуман продукт, не выстроена схема реализации, – компаниям удавалось продавать и строить дальше за счет растущего рынка. Теперь спрос уменьшился. Покупателей кому-то стало не хватать. И если непрофессионально ведешь бизнес, велика вероятность, что дом не будет достроен и люди не получат квартиры. Из-за этого возникли проблемы у «СУ-155» и ГК «Город».

- Как отличить профессиональную компанию от непрофессиональной?

– Правила остались теми же самыми. Надо смотреть, что за компания, какие объекты и как она построила, были ли задержки при сдаче. Изучить документы по конкретному проекту – все ли есть разрешения, какова репутация застройщика, что происходит на строительной площадке. Заниженная цена – тоже сигнал задуматься. Наконец, нужно поговорить с людьми, которые понимают, как ведется бизнес этой компании.

- Какие проекты, локации попали в зону риска?

– Неудачные. Все неудачные локации и непродуманные проекты, которые на растущем рынке могли бы найти покупателя, сейчас просели. Это в первую очередь места, удаленные от существующей инфраструктуры: торговой, социальной, транспортной. И без внятной перспективы создания собственной. Потребители выбирают самый понятный проект. Есть студия рядом с метро «Девяткино». За эти же деньги можно купить просторную однокомнатную квартиру где-нибудь вдали от города, во Всеволожском районе. Но массовый покупатель выбирает студию у метро. Он не готов ехать лишние 30 минут на транспорте для того, чтобы получить больший метраж. Однако помещать все удаленные проекты в зону риска неправильно. Надо оценивать масштаб проекта, способ его финансирования, возможность возводить проект небольшими очередями, самого застройщика. Если такой проект рассчитан на невысокий темп продаж, он может быть вполне успешен и сейчас, в кризис.

Кризис играет на ржавых трубах

- Допустим, в ближайшее время цены расти не будут, в отличие от себестоимости. Соответственно, застройщикам придется экономить. Не будут ли они ужиматься в качестве?

– Конкуренция не даст. Застройщиков много, работают они примерно в одном и том же поле. И если девелопер будет строить с более низким качеством, у него просто перестанут покупать квартиры.

- Есть же невидимые вещи – трубы, марка бетона для пола.

– На год-два такая стратегия могла бы быть успешной. Покупатель не может оценить качество строительства в момент покупки. Но проекты комплексного освоения, которые строятся сейчас, рассчитаны примерно на 10 лет. И если сегодня будет построен дом с плохим качеством, никто не купит квартиры в этом проекте завтра. Есть пример, когда компания сделала шаг назад в качестве – и сразу потеряла клиентов. Потому что у нее покупали квартиры только благодаря высокому качеству, ведь стоимость жилья в проектах этого застройщика немалая.

- Насколько я понимаю, у нас даже хорошие дома в принципе гораздо более низкого качества, чем в соседней Финляндии.

– Это так. Потому что в Финляндии жилье не строится в таком количестве. У них более штучный продукт, рабочие все свои, финские, которые прошли профессиональное обучение. Но и в Петербурге качество строительства растет, компании над этим работают. Это большое конкурентное преимущество, и это все понимают.

Ленобласть спасла от спальников город

- И все-таки можно ли сделать жилье более доступным?

– Больше строить. Могу сказать, что проекты комплексного освоения территории спасли рынок. Не было бы Мурино, не было бы Кудрово, и средняя цена на жилье в городе была бы уже давно не 100 тысяч рублей, а 120 – 130. Потому что желающих купить жилье было бы столько же, а предложения меньше.

- То есть Ленобласть пожертвовала собой?

– Масштабное строительство в пригородах – это большой праздник для всех, и для потребителя, и для застройщика. В 2010 году мы начинали первый проект освоения территории – «Семь столиц» в Кудрово. Тогда мы подсчитали, что, если мы не хотим передавать этот проект внукам, нам нужно продавать по 200 квартир в месяц. Нам это казалось фантастикой – мы тогда по всем проектам всего продавали около 300. Сейчас это абсолютно спокойные темпы продаж не только для этого проекта, но и для других наших проектов КОТ. Рынок с тех пор сильно вырос. Тогда, в 2010 году, девелоперы строили 2,7 млн кв. м в год, сейчас – 5 млн. Сейчас мы продаем около 2 тысяч квартир в месяц. Если бы жилье было недоступным, рынок не рос бы такими темпами.

- Город что-то может сделать, чтобы жилье стоило дешевле? Чтобы снизить его себестоимость?

– Снизить социальную нагрузку на девелоперов. И дать зеленый свет для надежных застройщиков. Если давать возможность больше строить, рынок, конкуренция между девелоперами удержат цены на приемлемом для покупателя уровне.

Беседовала Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру