Квартира в новостройке: заработать или потерять

С точностью до рубля оценить, сколько можно заработать на покупке квартиры в новостройке, невозможно: слишком многое влияет на ее будущую стоимость. Но если иметь хотя бы 1,2-1,5 млн руб., мыслить логически и обладать знаниями о первичном рынке, то заработать до 1 млн руб. вполне реально. Как, впрочем, и потерять.

В период снижения курса рубля те, у кого есть сбережения в национальной валюте, традиционно пытаются их спасти. Вложение в недвижимость с целью сохранения средств – популярный вариант, если накопленная сумма превышает 1,2-1,5 млн руб.

Сохранить и сдать в аренду

В случае правильного выбора застройщика такая сделка может быть выгодна: цена «квадрата», в отличие от стоимости десятка товаров и услуг, увеличилась с начала года всего лишь на 1,5-2%.

Построенную квартиру, если нет нужды в ней жить, всегда можно сдать в аренду. Многие говорят о переизбытке такого предложения в местах массового строительства. Но не нужно жадничать: сдать квартиру за 15 тыс. руб. – вполне реально сегодня даже в условиях конкуренции. При цене купленной квартиры 1,8 млн руб. – стоимость квартиры с отделкой у метро «Девяткино», – покупку можно «отбить», сдавая ее в аренду, приблизительно за 10 лет.

«Купив квартиру в новостройке экономкласса, после ввода дома в эксплуатацию можно заработать 7-8% годовых, сдавая ее в аренду, – говорит Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб». – Максимальная доходность от аренды – порядка 7-10% годовых – у студий. Минимальная – около 4% годовых – у элитной квартиры».

По словам Дениса Лолы, директора по маркетингу ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург», в спальных районах и в комплексной застройке, в домах с небольшими квартирами и низкой ценой доля инвесторов – до 40%. В комплексах этого застройщика доля инвестиционных покупок – около 25%. В апарт-отеле YE’S, который был выведен на рынок в 2011 году, – 85%. Это инвесторы, купившие апартаменты для сдачи в аренду.

Сохранить и заработать

Инвестируя в квартиры в новостройке с целью перепродажи, чтобы получить максимальную прибыль, надо быть хорошо подкованным и разбираться в недвижимости. Что бы там ни обещали продавцы, не всякая квартира будет продана по предполагаемой цене.

Некоторое время назад, когда рынок был другим, на росте цены можно было заработать 75%-100% и более. Приобретая квартиру в первой очереди жилого комплекса More от Setl City за 1,74 млн руб. в 2011 году, можно было продать ее за 3,04 млн руб. в 2013 году. Это на 75% дороже. Сейчас же максимальное удорожание от старта объекта до окончания стройки – 50%. И это огромная редкость.

Все опытные застройщики практикуют увеличение стоимости жилья по мере роста готовности дома. В среднем от старта проекта до окончания стоимость вырастает на 20-25%. Если дом строится 2-2,5 года, то прибыль составит около 10-12,5% в год. В последние годы к этой цифре прибавлялся рост рынка – средние цены увеличивались на 9-12% в год. Но в текущем году эта цифра – всего 1,5-2%, поэтому лучше на это не рассчитывать.

Но это лишь предполагаемый сценарий. Есть застройщики и есть дома, где такого роста нет. Поэтому и девелопера, и новостройку нужно тщательно выбирать. На свой вкус или желание жить в том или ином месте полагаться не надо. Покупать для себя и в качестве инвестиции – это разные вещи.

Правила инвестора

Основные правила инвестора таковы. Первое – покупка жилья в новостройке на этапе, когда продажи только начались. Второе – проверка застройщика. Какой опыт, сдает ли в срок, работает ли по 214-ому закону, есть ли документы на участок и на объект, есть ли ипотека, как реально ведется стройка. Очень важно, каков подход застройщика к отделке общих зон, к благоустройству территории, к архитектуре. И насколько добросовестно выполняются все эти обещания в реальности.

Третье – внимание к новостройке – к ее локации и характеристикам. Есть ли рядом метро, насколько развита инфраструктура. Популярен ли этот район и кто покупает в нем жилье. Сколько объектов того же класса строят в этом районе, сколько здесь стоит жилье, велика ли конкуренция в конкретной локации среди застройщиков.

«Инвестор рискует, если из-за низких стартовых цен у застройщика квартиры в инвестиционных целях приобрели слишком многие, – уверена Анжелика Альшаева, директор по продажам и маркетингу ЗАО «Ленстройтрест». – Например, на северной окраине в одном из жилых комплексов чуть ли не половина однокомнатных квартир приобреталась для перепродажи или сдачи в аренду. Продажа готового жилья из-за внутренней конкуренции инвесторов между собой и с предложением застройщика затрудняется».

Важен выбор квартиры. Предпочтительно средний этаж, не у лифта, стандартной планировки. И лучше с отделкой – она продастся дороже и быстрее, чем аналогичная без отделки.

В компании Normann советуют обратить внимание на студии и однокомнатные. Опыт компании показывает, что это предложение востребовано у покупателей – как инвесторов, так и тех, кто приобретает квартиры для собственного проживания. В 2015 году порядка 60% сделок в компании – студии и небольшие «однушки».

Какую локацию выбрать

Цена квартиры в новостройке в большей степени зависит от спроса. Поэтому, соблазнившись на низкую стоимость, стоит разобраться, почему она такова. Если говорить об отдаленных локациях – Шлиссельбург, поселок имени Свердлова, Отрадное-на-Неве, Рощино – жилье здесь кажется привлекательным по цене. Так, в поселке Свердлова жилье в новостройках на старте – от 1,15 млн руб. Но спрос здесь «местный»: петербуржцы сюда не поедут. Поэтому продать такую квартиру с большой прибылью вряд ли удастся.

В локациях, где ведется активное строительство, можно тоже найти квартиры по выгодным ценам. Так, в Мурино можно купить студию без отделки за 1,3-1,5 млн руб. в домах на уровне «котлована». Но здесь большая конкуренция. Поэтому при продаже надо понимать, что спрос на квартиру будет невелик, если она будет дороже аналогичной от застройщика. Ну и ориентироваться в ценах частников-конкурентов. Сегодня готовые квартиры без отделки в этой локации продаются за 2,0-2,4 млн руб.

Если говорить о территории города, привлекательные объекты для инвестиций можно найти почти в любом районе. В особенности там, где строят мало, а спрос на жилье есть. Так, многие покупатели готового жилья предпочитают юг и юго-запад. В их распоряжении новостройки Пушкинского, Московского и Красносельского района.

В Пушкинском районе объем строительства сократился: крупные объекты уже сданы или готовятся к сдаче. Долгострои в Ленсоветовском – не в счет. В Московском районе строительство ведется активно. Но цены – выше, чем со всех районах города, кроме центра. Зато здесь есть объекты на старте продаж - вложив сегодня 3,8 млн руб. в покупку «однушки» бизнес-класса в таком доме на улице Костюшко можно заработать до 5,5 млн руб. через 3 года. Недавно в этой зоне были проданы «однушки» категории «новая вторичка» за 4,9 и 6 млн руб.

Зато в Красносельском районе бурное строительство в районе Ленинского проспекта – улицы Доблести завершается. Интересной для покупателей, предпочитающих юг и юго-запад, становится застройка, ведущаяся уже дальше – вдоль Петергофского шоссе со стороны проспекта Ветеранов.

«В проекте «Солнечный город» у Петергофского шоссе от Setl City сегодня можно купить квартиру-студию по цене 1,8 млн руб. в корпусе со сроком сдачи в конце 2017 года, который мы вывели на рынок сравнительно недавно, – говорит Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость». – На этапе сдачи в эксплуатацию ее цена вырастет на сумму до 1 млн руб. Чуть дороже стоят квартиры – от 1,9 млн руб. – в новом корпусе проекта «Чистое небо» в Приморском районе, где мы только что открыли продажи жилья. Предполагаем, что максимальная стоимость такой квартиры на этапе сдачи в эксплуатацию составит 3 млн руб.». Все эти прогнозы действительны хотя и при неблагоприятной, но все же не катастрофичной экономической ситуации в стране.

С прицелом на будущее

Есть локации, где качественные квартиры «новой вторички» всегда будут ликвидны. В центре города строится все меньше. Поэтому любой новый объект здесь привлекает внимание. «В городе есть привлекательные для инвестиций места, потому что в них все уже застроено или почти застроено, – уверен Михаил Духовный, директор департамента корпоративных коммуникаций ГК «Эталон». – Отсутствие конкуренции ограничивает предложение, но увеличивает спрос. Через 5-7 лет можно существенно увеличить свой капитал, если сегодня обратить внимание на два наших объекта – «Царская столица» и «Самоцветы».

Есть и территории, которые развиваются. И жилье здесь может быть ликвидно в перспективе. «Наши два крупных проекта «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино» мы позиционируем как микрорайоны для жизни и вкладываем силы, чтобы проживание в них стало комфортным, – говорит Артем Босов, директор по продажам ГК «КВС». – Районы перспективные, а с развитием транспортных сетей к 2020 году квартиры в них будут стоить гораздо дороже».

"Фонтанка.ру"