Новостройки-«малютки» уходят в прошлое

Через пару лет около 80% предложения на первичном рынке Петербурга и пригородов будут составлять очередные корпуса в проектах комплексного освоения. Число точечных новостроек будет сокращаться и далее. И все чаще вместо жилья в них покупателям будут предлагать апартаменты.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля проектов комплексного освоения жилой площадью более 100 тыс. кв. м составляет 60% в общем объеме рынка новостроек Петербурга и пригородов в Ленобласти. Таких проектов, где ведутся продажи квартир, насчитывается уже более 80. Порядка 45% приходится на областные проекты на приграничных территориях.

Без уплотнения

Сегодня реализовать проект застройки в заселенном квартале, за исключением одобренной государством программы реновации, сложно. «Точечная застройка в городской черте всегда подразумевает уплотнение, что может вызвать негативную реакцию среди жителей сложившегося микрорайона», – уверен Артем Босов, директор по продажам ГК «КВС». Возмущение жителей при строительстве домов внутри сложившихся кварталов понятно и объяснимо: было немало примеров, когда такие новостройки ухудшали условия жизни петербуржцев.

Поэтому сегодня большинство точечных проектов в сегменте масс-маркет, который включает и комфорт-класс, реализуется не внутри сложившейся застройки, а рядом с ней. Такие объекты чаще всего представляют собой не одну новостройку, а жилой комплекс, куда входит ряд домов. До проекта комплексного освоения такие объекты «недотягивают» по своим размерам и еще по ряду параметров, однако назвать точечными их можно уже с натяжкой.

Так, по словам Сергея Степанова, директора по продажам компании «Строительный трест», например, в жилом комплексе «Лиственный», возле парка Сосновка, реализован комплексный подход – помимо 75 тыс. кв. метров жилья предусмотрены коммерческие помещения, фитнес-центр, два многоуровневых паркинга.

«У «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» нет объектов класса масс-маркет в формате классических точечных домов, – рассказывает Денис Бабаков, коммерческий директор компании. – Обычно это жилые комплексы, объединяющие несколько корпусов. К самым скромным из них по объемам можно отнести «Квартет», где будет более 2 тыс. квартир». Условно «точечным» эксперт считает и новый комплекс компании Cinema на Лабораторном проспекте, который объединит четыре 25-этажных дома. Всего в комплексе будет 1187 квартир и два шестиэтажных паркинга.

Тем не менее редкие классические точечные проекты в классах комфорт и бизнес все же появляются. «В кризис начинать лучше не проекты комплексного освоения, а небольшие комплексы, требующие значительно меньших инвестиций и которые можно достаточно быстро построить, – говорит Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург». – Примером новых небольших проектов являются наши комплексы «Тойве» у метро «Новочеркасская» и Fjord в Василеостровском районе. Первый – это тринадцатиэтажное здание на 486 квартир, второй состоит из 2 корпусов на 388 квартир».

Альтернатива жилью

В экономклассе ожидать точечных проектов с удачной локацией уже не стоит. Все такие места уже давно застроены. А если появляется такая возможность, то девелопер возводит там объект как минимум комфорткласса. Средние цены в этом сегменте в городе – 122, 6 тыс. руб. за кв.м.

Единственная возможность что-то недорого приобрести в сравнительно небольшом проекте в Северной столице – это купить не квартиру, а апартаменты. Такие проекты сегодня возводятся на участках, где невозможно возведение жилья. Их число будет расти, поскольку сегодня большинство заявок девелоперов на перевод земель в категорию, позволяющую строить жилье, не одобряется. Формат апартаментов пока непривычен для покупателя, поэтому цены могут быть на 10-15% ниже, чем в жилых домах в том же окружении. Но апартаменты – это нежилая недвижимость, и застройщик не обязан в таком проекте предусматривать социнфраструктуру и обеспечивать жителей парковочными местами в таком объеме, как в жилом проекте. Более мягкие требования и к площади помещений. Но, например, в бесспорно дорогом Московском районе можно приобрести студию площадью 17 кв.м по цене от 1,69 млн руб. в апарт-отеле Salut.

Несколько особняком стоит строительство дорогого жилья. В сегментах бизнес и премиум также взят курс на укрупнение проектов – наибольший объем поставляют на рынок масштабные комплексы на месте бывших фабрик и заводов. Тем не менее именно в дорогих сегментах еще есть перспективы появления точечных проектов. Большинство таких объектов – это реконструкция в Центральном, Петроградском, реже – Адмиралтейском районе Петербурга. Это чаще всего эксклюзивные небольшие проекты, где цена «квадрата» может достигать 350-500 тыс. руб. Но в целом объем строительства в элитном сегменте не велик – по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в реализации находится всего 27 жилых комплексов.

Комплексные перспективы

Таким образом, за редкими исключениями ближайшее будущее строительства и в городе, и в пригородах связано с проектами комплексного освоения. Эксперты отмечают, что через пару лет около 80% предложения новостроек будет представлено в таких проектах. В Северной столице они будут возникать на месте бывших крупных промзон и территорий, застроенных «хрущевками» и другим устаревшим жильем. Кроме того, еще есть и достаточный объем ранее неосвоенных мест на окраинах – бывшие сельхозземли в границах города. В частности, такие участки есть в Пушкинском, Московском, Красносельском, Петродворцовом, Приморском и некоторых других районах. В пригородах такой земли еще больше, в особенности в наиболее привлекательном для покупателей Всеволожском районе области.

«Проекты комплексного освоения в сегменте масс-маркет могут предложить покупателям в целом более дешевое жилье, чем в точечных проектах, – рассказывает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость». – Например, стоимость квартир в объектах комплексного освоения компании Setl City на территории Петербурга – в Приморском, Красносельском, Невском районах городах – сегодня начинается от 1,8 млн. руб. Наиболее выгодные цены отмечаются на старте продаж».

Застройщики вынуждены осваивать территории комплексно. Девелоперу проще и выгоднее прийти на небольшое земельное пятно, где есть возможности для быстрого строительства. Другое дело, когда компания выходит строить целый микрогород в поле, где нужно прокладывать всю инженерную инфраструктуру, продумывать транспортную логистику, социальные и культурно-досуговые объекты, то есть создавать полноценную среду обитания. «Наш проект «Новое Сертолово» направлен именно на комплексное освоение. Все строительство рассчитано на пять очередей площадью почти 260 тыс. кв. м на 12 тысяч жителей. Здесь будут реализованы детские сады, стадионы, игровые площадки. Не исключаем, что в ТРЦ появится даже кинотеатр. Как это ни парадоксально, но в муниципальном образовании «Сертолово» с населением около 50 тысяч человек современной индустрии развлечений до сих пор нет. Мы работаем над тем, чтобы привлечь партнеров для заполнения этой ниши», – отметил Артем Босов, директор по продажам ГК «КВС»..

По словам Дениса Бабакова, основной плюс проектов комплексного освоения для девелоперов – более высокая экономическая эффективность, чем у небольшого точечного проекта, а среди минусов главный – необходимость крупных инвестиций в транспортную и инженерную инфраструктуру на раннем этапе. При этом достоинство точечного проекта в сегменте масс-маркет – относительно небольшие вложения, а недостаток – соответствующая прибыль.

Зависимость от застройщика

Если же говорить о покупателях, то жители точечного проекта оказываются «встроены» в уже имеющуюся среду обитания. И хороша она или плоха, это зависит от конкретного места, где строится дом. Далеко не все локации, где сегодня реализуются точечные проекты, можно охарактеризовать как хорошо обеспеченные всей инфраструктурой. Например, территория у метро «Парнас» в Выборгском районе города пока таковой не является. Жители же проекта комплексного освоения могут, действительно, оказаться в однородной социальной среде и жить в будущем с комфортом. Однако уровень обеспеченности инфраструктурой в новом районе и многое другое напрямую будет зависеть от добросовестности застройщика.

По мнению Екатерины Гуртовой, при реализации крупного проекта у девелопера больше возможностей для создания комфортной среды обитания – это благоустройство территории, организация детских и спортивных площадок, обеспечение достаточного числа машино-мест и всех необходимых объектов инфраструктуры - от садика и школы до спорткомплексов и магазинов. «Но многое зависит от стратегии застройщика, – добавляет она. – Недобросовестный девелопер может построить квартал в «чистом» поле и продавать квартиры, не заботясь об удобствах жителей».

«В объектах комплексного освоения застройщики возводят для новоселов детские сады и школы согласно нормативам, строят торговые и спортивные центры, – убежден Денис Вястрик, руководитель проекта «Ванино». – Точечная застройка не гарантирует наличие социальной инфраструктуры и безопасной среды обитания».

Сергей Степанов добавляет, что в масштабных проектах комплексного освоения, которые создаются «с нуля», создать качественную среду обитания и сложнее, и проще одновременно. Сложнее – потому что требует внушительных затрат со стороны застройщика. Проще – потому что в них можно изначально предусмотреть все составляющие комфортной жизни, не ориентируясь на сложившуюся окружающую застройку.

Александра Ширяева, для «Фонтанки.ру»