Досрочная сдача в кризис: миссия выполнима

Несмотря на сложную экономическую ситуацию в нашей стране, многие застройщики сдают свои объекты раньше первоначально заявленных сроков. С одной стороны, досрочный ввод дома в эксплуатацию становится хорошей рекламой для девелопера, особенно в нынешних условиях. С другой – всегда есть риск строительных и эксплуатационных ошибок. Поэтому основная часть компаний предпочитает «золотую середину» – возводить дома строго по графику.

По закону застройщик обязан передать квартиру покупателю не позднее указанного в договоре срока. А вот сделать это раньше никто не запрещает. На практике такие случаи происходят хоть и не массово, но довольно часто, и даже в кризис эта тенденция сохранилась.

Кто быстрее

В конце декабря прошлого года Setl City на три месяца раньше срока ввела в эксплуатацию два дома в квартале ЖК GREENЛандия в Мурино. Как сообщили в компании «Петербургская Недвижимость», которая выступает эксклюзивным брокером проекта, к этому времени в сданных корпусах было продано более 95% квартир. На первых этажах домов предусмотрены встроенные коммерческие помещения для размещения объектов торговли и обслуживания населения, а также детского развивающего центра. В том же 2014-м на месяц раньше срока компания «ЮИТ Санкт-Петербург» сдала свой жилой комплекс «Suomi».

Вопреки прогнозам о неминуемом обвале рынка недвижимости, некоторые петербургские застройщики сдавали свои дома значительно раньше срока. В первом и втором квартале 2015 года сразу два своих жилых комплекса досрочно сдала Группа компаний «РосСтройИнвест». На шесть месяцев раньше был введен ЖК «Утренняя звезда», расположенный на улице Маршала Блюхера. Скоро все квартиры будут переданы его жителям – идет полным ходом передача ключей. Почти на полгода раньше срока в свои новые квартиры смогут переехать и дольщики ЖК «Дома с курантами» в Приморском районе на Мебельной улице, ввод в эксплуатацию которого изначально был заявлен на 4-й квартал 2015 года. Сейчас в доме ведется подготовка квартир к передаче будущим жильцам. В обоих жилых комплексах на момент сдачи были всего 3 непроданные квартиры. 85% процентов коммерческих помещений зарезервированы будущими арендаторами. Вся необходимая жителям инфраструктура – салон красоты, детский сад, продовольственный магазин, кафе начнут полноценно работать уже в этом году.

На девять месяцев опередила заявленный срок сдачи компания «КВС», которая накануне 2015 года ввела в эксплуатацию жилой дом «Крутой берег» в Кировске. Сейчас застройщик заканчивает передачу квартир дольщикам. «Мы получили минимальное количество замечаний от клиентов при передаче жилья. Это говорит о хорошей предварительной работе, проведенной строителями и технадзором», – говорит директор по продажам ГК «КВС» Артем Босов. В этом году компания сдаст в эксплуатацию еще три жилых комплекса – ЖК «Иван-да-Марья» в Калининском районе, ЖК «Линкор» в Красносельском районе и ЖК «Амазонка» в Кронштадте. Сейчас на объектах завершаются отделочные работы и благоустройство.

«На практике имеется много случаев, когда строительные компании целенаправленно завершают строительство ранее первоначального срока. Это является положительным моментом, как для застройщика, так и для покупателей, особенно в условиях кризиса», – резюмирует руководитель аналитического отдела Romanov Capital Павел Щипанов.

Дело техники

Построить дом раньше обещанного срока вполне возможно, и какие-то сверхусилия для этого не нужны. Достаточно, чтобы все службы компании-девелопера работали четко и слаженно, а в строительстве использовались современные разработки. Например, технология кирпично-монолитного домостроения сегодня позволяет строить по 3 – 4 этажа в месяц. По этой технологии свои объекты возводит компания «ЛенСпецСМУ», входящая в ГК «Эталон». В конце этого года застройщик планирует сдать третью очередь ЖК «Царская столица», строящегося в центре Петербурга, первый корпус «Самоцветов» на Васильевском острове, а также первый корпус ЖК «Московские ворота» на Московском проспекте.

Но в целом темпы строительства зависят от многих факторов. По словам генерального директора компании «ЛенСпецСМУ» Геннадия Щербины, для того чтобы ввести объект в эксплуатацию ранее положенного срока с минимальным количеством ошибок, необходимо придерживаться определенных правил. Во-первых, разрабатывать все стадии проектирования. Во-вторых, грамотно оптимизировать параллельные процессы строительства.

«Например, в проекте заложено оборудование с незаурядными характеристиками. Его поставка может занимать до полугода. Если от стадии прохождения экспертизы до заказа данного оборудования проходит долгое время, то оборудование попросту может быть снято с производства. Поэтому очень важно постоянно «мониторить» ситуацию, чтобы вовремя найти аналог, если это необходимо», – объясняет эксперт.

Огромное значение имеет слаженная работа с профильными комитетами и государственными структурами, чтобы не допустить или предотвратить правовые риски при сдаче объекта в эксплуатацию. Но самое главное – оперативно решить «бумажный» вопрос. «Современные темпы строительства сейчас незначительно отличаются от того, что было несколько лет назад. «Бутылочным горлышком» является своевременное поступление проектной документации. В любом случае, вопрос досрочной сдачи объекта всегда нужно рассматривать в комплексе», – говорит Геннадий Щербина.

Торопиться незачем

Для небольших и не уверенных в собственных силах компаний досрочная сдача может стать элементом антикризисной стратегии. «В условиях кризиса ряд девелоперов сокращает количество возводимых объектов, в том числе и из-за роста просрочек по платежам поставщикам материалов и другим контрагентам. Проще не выводить новые и закончить строящиеся проекты, чем платить штраф за затягивание сроков передачи ключей. Так, перенос срока по договору долевого строительства, заключенному по № 214-ФЗ, приводит к штрафам в размере 1/150 в день по ставке рефинансирования ЦБ РФ, которая на текущий момент составляет 8,25%», – говорит Павел Щипанов.

Впрочем, опережение собственных графиков для петербургских застройщиков вовсе не самоцель. По мнению директора по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерины Гуртовой, существуют две основные причины ввода домов в эксплуатацию раньше заявленного времени – это когда в документах изначально указывается срок «с запасом» или когда из-за каких-либо обстоятельств (в том числе экономических) начинаются спешные работы, чтобы быстрее закончить проект.

«В первом случае качество работ остается на высоком уровне и никаких негативных последствий досрочная сдача объекта не имеет, да и сроки досрочной сдачи здесь небольшие. Во втором случае не всегда, но могут возникнуть и вопросы к качеству строительства, и к эксплуатационным характеристикам дома. Здесь вполне уместна поговорка «Поспешишь – людей насмешишь», однако дольщикам будет не до смеха. Да и задержка строительства тоже не обрадует дольщиков. Именно поэтому, «ЮИТ Санкт-Петербург» предпочитает «золотую середину» – строить жилые комплексы строго по графику», – говорит Екатерина Гуртовая.

Такого же принципа придерживается и компания «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». Управляющий компании Дмитрий Ходкевич рассказал, что все свои объекты застройщик сдает и в дальнейшем будет сдавать в срок. Некоторые, возможно, даже с опережением графика. В этом году свои квартиры получат дольщики второй очереди жилого комплекса комфорт-класса VIVA, строящегося в престижном Московском районе Петербурга. «Мы строим жилье в Петербурге уже 20 лет. За это время нам удалось сформировать команду высококлассных профессионалов, умеющих грамотно просчитывать и реализовывать проекты в сфере жилищного строительства любой сложности. Скажу больше, вся структура «Группы ЛСР» ориентирована на строительство жилья быстро и с соблюдением высокого качества в любых экономических условиях», – говорит Дмитрий Ходкевич.

В условиях кризиса досрочная сдача объектов положительно сказывается на имидже строительной компании и позволяет привлекать самых осторожных покупателей жилья. Быстрые темпы возведения домов привлекательны как для будущих жильцов, которые могут раньше переехать в новую квартиру, так и для инвесторов. Основными критерием выбора застройщика также остаются и привычные, «классические» факторы, как опыт и масштабы деятельности, количество и качество сданных объектов, цена квартир. Однако ввод новостроек в эксплуатацию раньше заявленных сроков в целом на рынке остается единичными случаями. Опережающие темпы строительства – приятный бонус, который могут себе позволить не все.

Екатерина Дмитриева для «Фонтанки.ру»