Логика антикризисного рефлекса

Как у застройщиков складываются отношения с городом и чем их не устраивает новый Генплан, как исправить ситуацию с подключением новостроек к сетям «Ленэнерго», «Фонтанка» спросила у гендиректора «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаила Возиянова. А заодно узнала, насколько вырастет в цене жилье в Петербурге.

- Смольный завершил корректировку Генплана. Как заявлял Марат Оганесян, количество зон под многоэтажное строительство сократилось, а многие предприятия, желавшие перевести участки под жилье, получили отказ. Как вы оцениваете градостроительную политику города?

– Определенная логика в принятых решениях присутствует: в каких-то зонах всем отказали, в каких-то зонах — всем разрешили. Но мне кажется, что Генплан требует более кардинального обновления: он накопил много несоответствий реалиям жизни. Этот стратегический документ ждут все застройщики. А как получается? Сейчас, ладно, просто поправим, а вот в следующий раз уже приведем в порядок на основе стратегии. Но каждый раз документ получается тактический, оперативный, а не стратегический.

Параллельно идет корректировка РНГП (региональные нормативы градостроительного проектирования. – Ред.), которые задают, по сути, требования к Генплану. Правительство предлагает снова ужесточить требования к строительству соцкультбыта. Но мы не видим под этими предложениями разумной основы. Мне кажется, что власти пошли по пути наименьшего сопротивления, не договариваясь между собой — комитет по образованию со строительным блоком и т. д. Давайте все ужесточим? Больше школ, больше зелени, больше парковок — и все будет хорошо. От имени «Объединения строителей Санкт-Петербурга» мы высказали свои замечания, предоставили статистику по фактическому строительству и востребованности соцкультбыта, но они не были услышаны. Мы не боремся за отсутствие соцкультбыта, безусловно, в проектах комплексного освоения надо закладывать все эти объекты. Но мы не видим достаточного обоснования – уже через 5 лет детские садики будут не так нужны, потребуются школы, а еще через 10 лет и в них не будет необходимости. К сожалению, в этом вопросе мы движемся жесткими решениями, а действия могли бы быть более гибкими и осмысленными.

- Застройщики говорят, что строительство детских садов и школ – обязательство города.

– Есть такая точка зрения, но можно смотреть и по-другому. Безусловно, мы считаем, что социальную инфраструктуру нужно строить. В Петербурге – дефицит детских садов, есть проблема со школами, хотя и не такая острая. В своих проектах мы решаем эти вопросы, строим, передаем городу. Глобальной проблемы в этом я не вижу. Мы работаем в 8 регионах. И везде требования властей к застройщикам растут. Для нас, как для инвестора, важен не объем возложенных обязательств, а предсказуемость. Требования по строительству инфраструктуры должны быть озвучены не на стадии достройки дома, а когда компания только рассчитывает финансовую модель проекта и принимает решение о покупке участка. Это вопрос привлекательности инвестиционной среды в городе, главное — чтобы планы не менялись на ходу.

- Застройщики также жалуются на проблемы с подключением к сетям «Ленэнерго». 27 питерских новостроек вычеркнуты из инвестпрограммы по техприсоединению. Ваши проекты оказались в этом списке?

– Речи об изменении графиков строительства объектов или их заморозке нет. Мы уже начали диалог с новым руководством «Ленэнерго» и ищем пути решения проблемы. В конечном итоге подключение объектов – это не технический вопрос, когда нет необходимых мощностей. Это вопрос денег, договоренностей. Существенных угроз я не вижу.

- Как упали продажи с начала кризиса?

– В декабре прошлого года мы зафиксировали запредельный всплеск продаж. Офисы закрывались в 2 часа ночи. Январь был по инерции активным: закрывались ипотечные сделки прошлого года. В феврале и марте продажи притормозили.

- В середине марта глава концерна YIT Кари Каунискангас перед годовым собранием акционеров заявил, что в первом квартале ожидается сокращение продаж на 20%, в России будет продано 900 квартир. Выполните план?

– Думаю, он вполне выполним. По нашей оценке, за первый квартал столько будет продано. В целом в этом году я не ожидаю существенных падений. Мне кажется, объем спроса останется примерно на уровне прошлого года. Во втором квартале его поддержит запущенная 12%-ная ипотека. К концу года будет снижаться предложение, застройщики уже притормозили запуск новых проектов. Поэтому мы не ожидаем снижения цен на жилье. Более того, из-за повышения себестоимости строительства на 15 – 20% под конец года нас ждет повышение рыночной цены квадратного метра.

- Кари Каунискангас также объявил о сокращении 300 сотрудников в России.

– Всего в российском подразделении «ЮИТ», в 8 регионах, работает более 2 тысяч сотрудников. Мы, действительно, уже сократили около 300 из них.

Стратегия компании изменилась вместе с переменой макроэкономических прогнозов: например, в январе 2014 года прогнозировалось, что в 2015 году рост ВВП будет порядка 3%, а в декабре говорили уже о минус 3%. Естественно, из стратегии роста она превратилась в стратегию сохранения объема. А для меньшей производственной программы нужно меньшее число сотрудников. Вот и вся арифметика.

- Застройщики вспоминают, что кризис 2008 года начался с заморозки проектов. Пока массового явления не намечается. В чем отличие от нынешнего кризиса?

– В 2008 году — обвал рынка был более резкий, но и возвращение было более стремительным. Тогда у нас было несколько объектов на уровне фундаментов, где были проданными по 20 – 30 квартир, мы расторгли договоры и вернули клиентам деньги. И на полтора года проекты приостановили, достроили их в 2009 – 2010 годах. Нынешний кризис ожидается более растянутым во времени. Сейчас практически все застройщики притормозили запуск новых проектов. Это нецелесообразно, все фокусируются на нынешних объектах.

Многие компании, которые работают на рынке по 15 – 20 лет, уже знают, как реагировать, — надо поменьше запускать, надо ужимать затраты. Тогда, в 2008 году, ситуация была хуже по причине массовости коротких кредитов. Мне кажется, у бизнеса появились рефлексы антикризисные.

- В разгар предыдущего кризиса вы сменили финского руководителя. Что было сделано за прошедший период?

– Да, я пришел в кризис, формировал свою команду. Тогда основной проблематикой были продажи, достаточно быстро удалось ситуацию переломить за счет активной маркетинговой и рекламной политики. Далее шла работа по формированию земельного банка — теперь у нас есть задел на 7 – 8 лет вперед. Много работали над продуктом. Сейчас рынок в состоянии продолжительной рецессии: волатильные продажи, рост себестоимости квадратного метра, инфляционные и девальвационные факторы, поэтому сейчас основная задача, на мой взгляд, – это удержание роста себестоимости в минимальных пределах. Она все равно будет расти, важно – чтобы этот процесс не был критичным. Финансовые вопросы для «ЮИТ Санкт-Петербург» решены, мы кредитуемся в штаб-квартире.

- Эксперты, в том числе опрошенные «Фонтанкой», утверждали, что кризис вряд ли затронет новостройки экономкласса, а вот комфорту и элите придется трудно.

– На мой взгляд, сейчас востребованность проектов в большей степени зависит от готовности объекта, чем от класса. И эконом уже затронуло — особенно проекты на уровне фундамента.

- В связи с ростом курсов валют компания ЮИТ перешла на материалы российского производства?

– В основном мы ориентируемся на поставщиков из России, другое дело, что практически невозможно построить полностью «российский» дом. У нас производится не все оборудование. Например, часть инженерии и отделочных материалов однозначно будут импортными, даже в экономклассе. Хотя доля импорта в зависимости от класса жилья варьируется: экономкласс – 20%, комфорт – 25 – 30%, бизнес/элита - 30 – 35%. В наших домах треть себестоимости связана с импортом. Плюс к этому подорожали и экспортные позиции - например, арматура. Поэтому рост себестоимости строительства неизбежен.

- Вы почувствовали влияние украинского кризиса?

– Никаких изменений в наших бизнес-процессах не произошло. Мы — единая компания, давно работаем. Но, безусловно, этот геополитический риск влияет на оценку компании. С точки зрения объемов деятельности концерн несколько притормозил программу развития, хотя в большей степени это связано с изменением макроэкономического прогноза. К санкциям мы не имеем никакого отношения: ни по финансированию, ни по персоналиям. Нашу компанию это никак не затрагивает, кроме вопросов спроса на жилье.

Беседовала Елена Анатольева,
«Фонтанка.ру»