ТСЖ: проверят всех, но в СРО не погонят

Рынок ЖКХ ждет целый ряд новшеств. Госдума приняла в третьем чтении поправки в Жилищный кодекс, которые запрещают застройщикам создавать ТСЖ в новых домах, разрешают гражданам платить за коммунальный услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям, а также обязывают жилищную инспекцию до 1 марта 2013 года проверить, законно ли были созданы все зарегистрированные до этого ТСЖ. В случае выявления нарушений обратиться в суд с требованием расформировать их.

Государственная Дума одним махом приняла целый пакет поправок в Жилищный кодекс, которые в основном касаются деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ) и управляющих компаний. И если их утвердит Совет Федерации и подпишет президент, то все российские ТСЖ ждет тотальная ревизия.

Согласно принятым поправкам, до 1 марта 2012 года все ТСЖ должны представить в жилищную инспекцию копии решений о создании товарищества и копии уставов. На проверку ТСЖ инспекторам дается один год: если будет выявлено, что то или иное товарищество было создано с нарушениями, то сотрудники инспекции вправе обратиться в суд с требованием признать решение об организации ТСЖ или об изменении устава незаконным.

Однако, по мнению экспертов, тотальной проверки петербургских ТСЖ опасаться не стоит. По словам председателя ТСЖ «Добролюбова, 19», координатора ежемесячных собраний председателей ТСЖ Петроградского района Натальи Николаевой, главная цель данной поправки – навести порядок на рынке ЖКХ Москвы, где в свое время создавались искусственные ТСЖ, объединяющие до 200 - 300 домов. В Петербурге же, в отличие от столицы, в большинстве случаев товарищество действует только в одном доме. «С той инфраструктурой, которая есть у жилищной инспекции, провести тотальную проверку будет сложно», – говорит она.

Правда, стоит отметить, что и в Северной столице достаточно товариществ собственников жилья, внутри которых постоянно происходят различные конфликты и работают по два председателя, каждый из которых обвиняет другого в том, что собрание, избравшее его, было незаконным. Достаточно вспомнить спор двух товариществ – «Светлановское» и «Тимуровское», которые на самом деле объединяют жильцов одних и тех же домов: оба ТСЖ постоянно судятся друг с другом, требуя признать своего конкурента незаконным. И, по мнению экспертов, таких случаев по городу – десятки.

Целый ряд поправок касается конфликтов между жильцами и застройщиком из-за искусственно созданного ТСЖ или навязанной управляющей компании, которые ранее возникали достаточно часто. Теперь спустя 10 дней после официальной сдачи дома органы муниципальной власти должны будут объявить конкурс на право управления многоквартирным домом, а избранная по конкурсу компания будет обслуживать дом до тех пор, пока новоселы сами не решат, создавать ли им ТСЖ, остаться под управлением данной компании или же избрать другую. При этом, пока будет проходить конкурс, управлять домами будет либо застройщик, либо управляющая компания, с которой строители заключат договор (на это им дается не более 5 дней с момента сдачи дома).

По мнению экспертов, данные поправки снизят риск того, что за управление новым домом длительное время будут отвечать близкие к застройщику структуры. «Бывали случаи, когда во главе ТСЖ стоял чуть ли не финансовый директор компании. Естественно, что он скрывал все строительные недоделки до окончания гарантийного ремонта, чтобы по его окончании возложить их устранение на плечи жильцов», – говорит Наталья Николаева. Правда, очевидно, что строительные компании все равно смогут влиять на выбор жильцов – например, они могут передать права на остающиеся в их собственности помещения аффилированным лицам, которые на общих собраниях проголосуют за «нужную» управляющую компанию или же повлияют на решение ТСЖ.

Еще одно важное новшество поправок – это возможность платить за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям, вроде Водоканала или ГУП ТЭК. В настоящее время закон не позволяет делать этого – договор с поставщиками ресурсов заключают либо ТСЖ, либо управляющая компания. Если поправки станут законом, то на общем собрании жильцов может быть принято решение, что каждый платит за ресурсы самостоятельно – так же, как, например, мы сейчас платим за электричество.

Специалисты уверены, что эта мера сделает сферу ЖКХ более прозрачной, но при этом отмечают, что для внесения платы напрямую ресурсоснабжающим организациям дом должен быть оснащен необходимым оборудованием. Во-первых, квартиры должны быть оборудованы индивидуальными счетчиками на воду, тепло и газ. Во-вторых, сам дом нужно оснастить общими счетчиками. При этом, например, индивидуальные счетчики, как правило, на отопление можно установить только после капитального ремонта: инженерные особенности большинства домов не позволяют сделать этого без радикального вмешательства в систему отопления.

Но это лишь минимум необходимого оборудования: как говорит Марина Акимова, в ряде городов России уже запущен эксперимент по оснащению домов полностью автоматизированной системой передачи данных о потребленных ресурсах: с ее помощью данные о гигакалориях и кубометрах автоматически стекаются в расчетный центр, а житель потом просто приходит, называет номер квартиры и платит деньги.

В любом случае, несмотря на все технологические трудности, в невыгодном положении от новой формы оплаты останутся ресурсоподающие организации, которые будут получать меньше денег, нежели сейчас. «Сейчас в этой мутной воде им проще производить всевозможные хитрые расчеты. Если мы будем платить им напрямую, то это будет сложнее», – отмечает Наталья Николаева.

Помимо вышеуказанных новшеств поправки в Жилищный кодекс вводят понятие «совет многоквартирного дома». По замыслу авторов, он должен быть в обязательном порядке создан в тех домах, где нет ТСЖ или жильцы не объединены в кооператив, то есть там, где действуют управляющие компании. При этом если жильцы сами не создадут его, то орган муниципальной власти опять же обязан созвать общее собрание жильцов и поставить вопрос либо о выборах совета, либо об организации ТСЖ. Отметим, что по своим функциям совет практически не отличается от ТСЖ, за одним важным исключением – он не отвечает за сбор денег, не имеет собственного счета и не ведет бухгалтерии.

Любопытно, что, как отмечают эксперты, в первоначальной редакции поправок был пункт о том, что все ТСЖ и управляющие организации обязательно должны быть членами саморегулируемых организаций, однако из окончательного варианта, принятого в третьем чтении, этот пункт пропал. «Если бы его ввели, то это бы отбросило рынок ЖКХ назад. Ведь говорилось о том, что нам нужно будет заплатить единовременный взнос в 500 тысяч рублей, а затем еще ежегодно платить по 100 тысяч. Для маленьких ТСЖ это очень большие цифры», – говорит Наталья Николаева.

Андрей Захаров, "Фонтанка.ру"