Цепная реакция. Как семья военнослужащего лишилась квартиры в Петербурге и денег за неё

Военнослужащий и его жена купили квартиру в Петербурге, но через неделю объект арестовали по иску предыдущей владелицы. Это похоже на «схему Долиной», но телефонных мошенников в этой истории нет.

28-летняя Анастасия Кисина замужем за военнослужащим Военно-морского флота. Раньше супруги жили в Балтийске. Чтобы продвинуться по службе, мужчине нужно было пройти обучение в Петербурге. С помощью родителей молодая семья купила квартиру на улице Дыбенко. Продавец произвел хорошее впечатление, уверенно рассказывал о деталях, как будто жил в этом помещении несколько лет, и даже предоставил справку от психиатра. Объявление нашли на специализированном сайте, сделку зарегистрировали через банковский сервис — но даже это не уберегло пару от финансового несчастья.

В декабре прошлого года Невский районный суд признал сделку ничтожной по заявлению жительницы Челябинска, которая внезапно объявила о нарушении своих прав на квартиру. Женщина сообщила, что на нее напали, украли документы и изготовили липовую доверенность, на основе которой жилплощадь и уплыла в чужие руки.

Сейчас Анастасия добивается пересмотра решения в апелляции. Она считает, что первая инстанция проигнорировала множество несостыковок в этой истории, указывающих на то, что это непохоже на случайность. «Фонтанка» вчиталась в запутанный детективный сюжет.

Квартиру на улице Дыбенко семья приобрела в сентябре 2024 года за 6,9 млн рублей. Покупателем по документам в силу ряда причин стала мать Анастасии, проживающая в Новосибирске.

Деньги собирали всей семьей. Часть суммы супруги накопили самостоятельно, остальное заняли у родителей. Анастасия рассчитывала постепенно возвращать долг — примерно теми же ежемесячными платежами, которые пришлось бы отдавать за ипотеку или за аренду.

Продавец утверждал, что живёт в Москве, а петербургскую недвижимость приобрёл в качестве инвестиции. Вскоре он якобы понял, что деньги нужнее для других целей, и решил квартиру продать. Собственником он стал всего три недели назад. Анастасию это не насторожило: мужчина спокойно отвечал на вопросы, рассказывал об особенностях квартиры и дома, показывал документы.

Объявление было размещено на сайте по поиску недвижимости, договор оформили через специализированный банковский сервис. Мать Анастасии подписала документы в отделении крупного банка в Новосибирске, продавец занимался оформлением в Петербурге. Расплатились наличными, получив от последнего расписку. После этого он передал ключи и забрал последние вещи.

23 сентября 2024 года Росреестр зарегистрировал право собственности за женщиной. А уже 3 октября жилплощадь была арестована на основе определения Невского районного суда. Недвижимость стала предметом спора. Причём иск предъявил не сам продавец, а предыдущая владелица, у которой он купил жильё незадолго до этого.

Предыдущей собственницей квартиры была жительница Челябинска Елена. Она приобрела объект ещё в 2022 году, а в августе 2024-го право собственности перешло к тому самому московскому инвестору. Согласно представленным суду документам, сделка состоялась 27 августа, а интересы собственницы представляла другая женщина на основании доверенности, выданной двумя месяцами ранее в Черногории.

По версии истицы, никакой доверенности она не оформляла, квартиру продавать не собиралась и вообще не знала о сделке. В апреле 2024 года женщина отправилась в Черногорию, где, по её словам, в июле подверглась нападению. У неё якобы похитили сумку с документами, а также мобильный телефон и ноутбук. Уже после возвращения в Россию она узнала, что собственником квартиры стал незнакомый ей человек.

В подтверждение своей позиции челябинка обратилась в суд, потребовала признать недействительными доверенность и обе сделки купли-продажи, а квартиру вернуть ей. Промежуточный собственник — тот самый мужчина из Москвы — на это отреагировал с усмешкой, вспоминает Анастасия. Успокаивал ее и говорил нечто вроде: «Девочки что-то не поделили». Имелась в виду первоначальная владелица и ее представитель по доверенности.

На первый взгляд ситуация выглядела достаточно понятной: собственница и правда стала жертвой преступления, неизвестные воспользовались её документами и продали недвижимость. Однако в процессе разбирательства защита семьи военнослужащего обнаружила обстоятельства, которые, по их мнению, не укладываются в эту версию.

Прежде всего возник вопрос к самой доверенности. Как рассказала «Фонтанке» представитель покупательницы Татьяна Покрячко, в материалах регистрационного дела, полученных из Росреестра, не оказалось ни оригинала, ни копии документа, на основании которого представитель якобы действовала от имени Елены. Имелась лишь запись с упоминанием доверенности. При этом её копию суду неожиданно представил представитель инвестора.

«Фактически сама доверенность возникла из рук мужчины. В регистрационном деле её не было, нотариального перевода тоже не было. Единственное упоминание — отметка о том, что договор подписывался по доверенности», — отмечает Покрячко. К тому же, по ее словам, к доверенности на иностранном языке не был приложен апостиль.

Для защиты это принципиальное обстоятельство. Если при регистрации перехода права собственности использовалась одна доверенность, а в суд попал другой документ, то результаты проверки его подлинности ещё не позволяют установить, на основании чего квартира в действительности сменила собственника, полагает защитник. Сделка была зарегистрирована через МФЦ, но отсутствие документа и другие несостыковки наводят юриста на мысль, что это могло произойти в присутствии самой собственницы.

При этом мужчина настаивал, что приобрёл недвижимость законно. В материалах дела есть договор от 27 августа и расписка, согласно которой представитель первоначальной собственницы получила от него 7 млн рублей.

И здесь сторона покупательницы обращает внимание на еще одну странность: человек, купивший квартиру в инвестиционных целях за 7 млн рублей, продал ее через месяц за 6,9 млн, не получив доход.

Сомнения у защиты вызвала и история с похищенными документами. Согласно полученным судом сведениям о пересечении границы, жительница Челябинска выехала из России 2 апреля, а вернулась 8 августа 2024 года, причём в обоих случаях использовала загранпаспорт с одним и тем же номером. Между тем в своих объяснениях, направленных в МВД, женщина утверждала, что еще в июле у нее похитили сумку с документами. В доверенности, которую, как утверждает женщина, она не подписывала, указаны данные и российского паспорта, и заграничного. То есть у неизвестных возможных злоумышленников эти данные были. Насколько известно стороне защиты, женщина после нападения не обращалась в российское консульство.

Странности возникают не только здесь. В представленных суду объяснениях истицы, поданных в УМВД по Челябинску, говорится, что она обратилась в органы внутренних дел с заявлением об утрате паспорта 26 августа, а новый документ получила уже 28-го. Меж тем само объяснение датировано 12 августа. То есть в нем идет речь о событиях будущего. Даже если это опечатка, интересно, что между возвращением из-за границы и подачей заявления об утрате ключевого документа прошло 18 дней.

Наконец, к делу приобщили сведения об оплате коммунальных услуг. Как установила сторона Анастасии, женщина перестала регулярно платить за квартиру в мае 2024 года, но незадолго до её продажи задолженность начали погашать. Часть платежей внесла представитель по доверенности, часть, по словам адвоката, поступила от самой владелицы через её компанию.

Покрячко считает, что совокупность этих обстоятельств как минимум требует дополнительной проверки. Сторона не исключает, что первоначальная собственница могла знать о подготовке к сделке. Однако доказательств этого суду представлено не было, а сама жительница Челябинска последовательно настаивала, что квартиру отчуждали без её согласия.

Есть вопросы и к уголовной стороне истории. Собственница обращалась в полицию Челябинска с заявлением о предполагаемом мошенничестве с её недвижимостью. Материалы проверки были направлены в Петербург, однако, как утверждает Покрячко, к моменту рассмотрения гражданского дела суд не получил ответа о её результатах. Было ли возбуждено уголовное дело, установлен ли состав преступления и получила ли заявительница статус потерпевшей, из представленных «Фонтанке» документов неясно. Не было их и у суда, говорит адвокат.

Решающим доказательством для Невского районного суда стало заключение почерковедческой экспертизы от 8 декабря 2025 года. Эксперт установил, что изображение подписи женщины на представленной копии доверенности выполнено другим человеком.

На основании этого заключения суд пришёл к выводу, что она не давала согласия на продажу квартиры. Доверенность, первую сделку, а затем и последующую признали недействительными. Квартиру постановили вернуть первоначальной собственнице.

При этом суд указал, что конечная покупательница проявила всю необходимую заботливость и осмотрительность: ознакомилась с документами, проверила отсутствие обременений, осмотрела квартиру и полностью за неё заплатила. Тем не менее в удовлетворении её требований о признании добросовестным приобретателем суд отказал.

Причина — статья 302 Гражданского кодекса. Если недвижимость выбыла из владения собственника помимо его воли, он вправе истребовать её даже у добросовестного покупателя. А поскольку суд установил, что истец не собиралась продавать квартиру, добросовестность семьи уже не могла защитить её от возврата жилья.

Татьяна Покрячко с таким решением не согласна. По её мнению, первая инстанция сделала вывод об отсутствии воли на продажу преимущественно на основании почерковедческой экспертизы, не дав должной оценки остальным обстоятельствам.

Возражение адвоката вызывает и то, что эксперт исследовал не оригинал доверенности, а её электрофотографическую копию, представленную стороной промежуточного собственника. В заключении прямо оговаривалось, что это не позволяет провести полноценное исследование на предмет технического воспроизведения подписи. По мнению защиты, сначала следовало установить происхождение документа и проверить, действительно ли именно он использовался при регистрации сделки.

Теперь семья пытается добиться пересмотра решения в Санкт-Петербургском городском суде. По словам Покрячко, апелляционная инстанция уже запросила у Росреестра дополнительные документы, в том числе заявление, на основании которого регистрировался первый переход права собственности, и саму доверенность. Заседание назначено на 10 ноября.

Пока решение не вступило в законную силу, квартира продолжает числиться за матерью Анастасии, но находится под арестом. Семья не может ею свободно распоряжаться и уже не живёт там. Мужа девушки перевели служить в Кронштадт, где супругам на время предоставили служебное жильё.

Главная проблема заключается в том, что признание сделок недействительными само по себе не гарантирует возврата денег конечному покупателю. Семья передала 6,9 млн рублей и имеет соответствующую расписку. Но денег у неё больше нет, а квартира, если решение устоит, вернётся первоначальной владелице.

Родственники могут подать отдельный иск о взыскании средств к продавцу квартиры, но даже положительное решение не гарантирует, что их удастся реально получить. Для Анастасии и её мужа судебное разбирательство продолжается уже два года. Она признаётся, что долгое время семья старалась никому не рассказывать о происходящем.

«Фонтанка» попросила прокомментировать ситуацию Алексея Каменского, директора юридической фирмы «Автономия», которая ранее выступала на стороне новых собственников в споре за проданную под влиянием мошенников квартиру. Тогда права на приобретенную недвижимость удалось отстоять.

Изучив обстоятельства этого дела в изложении корреспондента «Фонтанки», Каменский считает, что у семьи есть основания продолжать борьбу. В частности, отсутствие в регистрационном деле копии доверенности и неясность с результатами полицейской проверки, по его мнению, заслуживают внимания вышестоящей инстанции.

Также он обращает внимание, что суд в решении не указывает на двустороннюю реституцию. Это принцип, по которому каждая из сторон обязана вернуть другой всё, что получила по сделке, признанной недействительной.

Юрист полагает, что семье стоит действовать не только в рамках гражданского процесса, но и добиваться проверки обстоятельств обеих сделок правоохранительными органами путем подачи заявления в полицию о возможном мошенничестве, совершенном предыдущими собственниками. Это позволило бы установить, каким образом была оформлена первая продажа, кто участвовал в передаче документов и существовали ли между участниками согласованные действия.

«Это всё — поводы для обжалования. Тут даже нужно не только в гражданском деле противоборствовать, хотя, конечно, в нём тоже нужно, но и в уголовном», — считает он.

Сейчас апелляционная инстанция сделала дополнительный запрос в Росреестр о предоставлении заявления на регистрацию права собственности и доверенности, на основании которой процедура была совершена. По оценке эксперта, это уже хороший знак — что суд хочет серьезно разобраться в ситуации.

По словам адвоката, члена президиума Союза адвокатов России Вадима Курганова, ситуация, в которой оказалась семья военнослужащего, достаточно типична для споров о недвижимости, выбывшей из собственности в результате предполагаемого мошенничества. Если суд устанавливает, что первоначальный владелец не давал согласия на продажу, закон позволяет вернуть ему квартиру даже в том случае, если конечный покупатель действовал добросовестно и полностью оплатил покупку.

«Самый интересный и, пожалуй, самый несправедливый на первый взгляд момент в решении — отказ признать покупательницу добросовестной. На самом деле суд юридически прав. В российском праве добросовестность покупателя — это не отдельный юридический факт, который можно признать самостоятельным требованием. Это обстоятельство, которое суд оценивает при рассмотрении главного вопроса: можно ли изъять квартиру у покупателя или нет», — объясняет Курганов.

В данном случае суд установил, что изначальная собственница не подписывала доверенность и не выражала волю на отчуждение недвижимости. Такой вывод основан на почерковедческой экспертизе. По словам адвоката, это серьёзное доказательство, а статья 302 Гражданского кодекса позволяет истребовать имущество у добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Поэтому даже тот факт, что мама Анастасии проверила документы, заплатила полную стоимость и проявила необходимую осмотрительность, не гарантирует ей сохранения квартиры.

Шансы изменить решение в апелляции Курганов оценивает как невысокие, хотя существенные нарушения при рассмотрении дела или обстоятельства, которым первая инстанция не дала оценки, могут стать основанием для его пересмотра.

Если решение устоит, мама Анастасии вправе требовать возврата 6,9 млн рублей от промежуточного собственника, которому заплатила за квартиру. Такую возможность предусматривает статья 167 Гражданского кодекса. Однако возможность получить деньги в действительности будет зависеть от того, удастся ли взыскать их с продавца.

«Если промежуточный продавец скроется или выведет активы, исполнительное производство может затянуться. Тем не менее подавать иск о взыскании денежных средств необходимо», — отмечает адвокат.