Что позволено Долиной, то позволено не всем остальным. Покупатели отбились от иска о возврате квартиры пенсионерке

В Петербурге развернулся очередной спор за квартиру, которую пенсионерка продала под влиянием мошенников, а потом потребовала обратно. Однако в этом случае суд оставил спорное жилье покупателю. Продавцу не помогли ни ссылка на дело Ларисы Долиной, ни уход в банкротство. Рассказываем, как удалось отстоять приобретенную недвижимость.

«Фонтанка» рассказывала истории, когда добросовестные покупатели, которые, на свою беду, покупали квартиры у пожилых продавцов, оставались в итоге не только без квартир, но и с долгами по взятым ипотекам. Фабула у этих историй, которые получили громкую огласку после скандального дела Ларисы Долиной, известна. После сделки продавец шел в полицию с заявлением, что стал жертвой мошенников, и в суд — с требованием признать сделку недействительной и вернуть ему квартиру по реституции. Вот только обратно свои деньги покупатели, как правило, не получают. Схема возврата распространяется уже не только на недвижимость, но и на автомобили.

Теперь мы рассказываем историю, которая может закончиться иначе.

Как пенсионерка из Петербурга продавала свою квартиру

В начале февраля 2024 года профессиональный риелтор Анна увидела объявление о продаже двухкомнатной квартиры на проспекте Художников. У Анны и ее мужа Кирилла есть свое агентство недвижимости. Супруги покупают «страшные» квартиры, ремонтируют их и продают уже по более высокой стоимости.

Двушку на Художников выставила на продажу 65-летняя пенсионерка Наталья (на тот момент женщине было 63 года). Стороны договорились о цене в 9 млн рублей, выше, чем в заказанной покупательницей оценке недвижимости. На вопросы о мотивах продажи пенсионерка, по словам супруга Анны, отвечала, что просто хочет продать жилье, новое покупать не собирается, так как у нее есть другая квартира.

Когда супруги приехали смотреть жилье, их встретил мужчина, с которым у Натальи был заключен агентский договор. Анна и Кирилл попросили предоставить им и доказательства наличия другой квартиры в собственности у Натальи, и справки из психоневрологического и наркодиспансера. Все это было сделано. Кроме того, супруги поинтересовались, не действует ли пожилая женщина под влиянием заблуждения. Пенсионерка, конечно, уверяла, что все в порядке.

Покупательница предлагала произвести сделку через расчетный счет, но пенсионерка настояла на банковской ячейке. Анна для покупки квартиры использовала как свои средства, так и заемные — она взяла ипотеку в банке. Стороны рассчитались, Наталья дала расписку о получении денег, подписала акт приемки-передачи и передала покупателю ключи от квартиры.

После совершения сделки супруги начали в квартире ремонт. А продавец обратилась в полицию с заявлением, что стала жертвой мошенников — «сотрудников Центробанка», и подала заявление в суд о признании сделки недействительной.

Позиция защиты продавщицы квартиры в суде

В исковом заявлении (есть в распоряжении редакции) говорится, что Наталья забрала из квартиры кошку и уехала в другое жилье, остальные вещи оставила в квартире, думая, что вернется туда. Пенсионерка утверждала, что получила деньги за квартиру не полностью, а только 5,85 млн рублей. Но факт подписания расписки, которая свидетельствовала о полной выплате суммы, не отрицала.

Потом пенсионерке стало известно, что Анна выставила квартиру на продажу, причем за 8,8 млн рублей, а на фотографиях были видны вещи пенсионерки. Из этого женщина сделала вывод, что ее обманули, и отправилась в полицию.

В исковом заявлении защита пенсионерки ссылалась на статьи 166–168, 170 и 179 Гражданского кодекса РФ. В них говорится об оспариваемости сделки, а также о том, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, ничтожности мнимой (то есть совершенной для вида) сделки и о сделках, которые были совершены под влиянием обмана.

Пенсионерка попросила не только признать сделку недействительной и вернуть ей право на недвижимость, но и снять с квартиры обременение в виде ипотечного кредита, который взяла покупательница. Кроме того, суд по просьбе пожилой женщины наложил арест на квартиру.

Позиция покупателя квартиры у пенсионерки — жертвы мошенников

Как рассказал «Фонтанке» директор юридической фирмы «Автономия» Алексей Каменский, которая защищала покупательницу в суде, пенсионерка пыталась доказать свою правоту в рамках 179-й статьи ГК РФ, уверяя, что Анна действовала заодно с мошенниками.

«Но доказать это не получилось, потому что это нужно доказывать только в уголовном производстве. В конце концов они остались на 178-й статье ГК РФ, что пенсионерка действовала под влиянием заблуждения, — пояснил Каменский. — Наши же аргументы были, что ее воля была направлена именно на совершение сделки. А заблуждение продавца было не относительно самой сделки, а относительно мотивов, по которым ее нужно совершить. А оно, как написано в законе, не признается достаточным основанием для расторжения этой сделки».

В возражениях относительно исковых требований защита указала, что Анна — профессиональный риелтор, ведет бизнес совместно с мужем. А объявление о продаже квартиры — это известный маркетинговый ход для привлечения внимания потенциальных покупателей. Расчет был на то, что при звонках предприниматели будут пояснять, что после ремонта цена повысится, а также будут предлагать другие варианты квартир.

Защита указала, что Анна не могла знать, что продавец находится под влиянием мошенников, и приняла меры для подтверждения правомерности заключаемой сделки.

Правовое обоснование якобы недействительности сделки, выдвинутое истцом, ответчик считает несостоятельным в силу следующего.

Заявление о мнимости сделки (статья 170 ГК РФ) защита опровергла, так как сделка породила реальные последствия: истец получила деньги, покупатель — квартиру. Ссылку на недействительность сделки, так как она была совершена под влиянием обмана (часть 2-я статьи 179 ГК РФ), защита также опровергла, так как такая взаимосвязь может быть установлена только вступившим в силу приговором по уголовному делу по факту мошенничества. А Анна к участию в деле не привлекалась и не допрашивалась.

«У добросовестного приобретателя не может быть истребовано имущество, выбывшее из владения собственника по его воле (п. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 „Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“)», — указано в возражениях.

«В процессе суда комплексную психолого-психиатрическую экспертизу не проводили, — добавил Каменский. — Ссылались на экспертизу, которая проводилась в рамках уголовного дела. Там было написано, что продавец вообще-то вменяема, но в тот момент находилась под влиянием внушения».

Что решил суд

Выборгский районный суд согласился: истец не предоставила никаких доказательств, что договор купли-продажи является мнимой сделкой или был заключен продавцом под влиянием обмана.

«Само по себе то обстоятельство, что истец при заключении договора купли-продажи квартиры полагала, что данный договор является мнимой, совершенной лишь для вида, сделкой, основанием для признания указанного договора недействительным не является», — отмечается в решении. Суд отметил, что, напротив, Анна с целью заключения договора купли-продажи и исполнения своих обязательств по этому договору произвела оценку предмета договора, заключила с банком кредитный договор для приобретения спорной квартиры, осуществила оплату по договору в полном объеме, приняла объект недвижимости по акту приема-передачи, после государственной регистрации права собственности начала ремонт спорной квартиры.

Факт, что более 5 млн рублей, которые Наталья получила через ячейку, она перевела неизвестным, а также ее заявления, что оставшиеся 3,15 млн рублей она якобы не получила вообще, «не являются основанием для признания договора купли-продажи недействительным». Кроме того, пенсионерка не оспаривала подлинность расписки о получении ей полной суммы от покупательницы.

С решением суда можно ознакомиться по ссылке.

В итоге в январском решении суд отказал истице в признании сделки недействительной. Пенсионерка подала жалобу в Городской суд. В апелляционной жалобе женщина прямо указала на дело Ларисы Долиной, которой суд вернул квартиру. И указала, что «иной подход к делу был бы нарушением равенства всех перед законом и судом». Однако ссылка на кейс певицы не помогла: Горсуд 20 ноября оставил решение суда первой инстанции в силе.

Банкротство и вторая квартира: что еще есть любопытного в этой истории

В этой истории есть еще два любопытных и поучительных момента, которые не были упомянуты в судебном споре за квартиру.

По словам Каменского, вторая квартира у Натальи действительно была, однако практически сразу после продажи спорного жилья Анне пенсионерка продала вторую квартиру родственникам. Передача, уточнил юрист, была оформлена как купля-продажа. Согласно открытым данным Росреестра, последний раз эта квартира сменила собственника в конце февраля 2024 года.

Кроме того, в феврале 2025 года пожилая женщина обратилась в Арбитражный суд с заявлением о собственном банкротстве. Как следует из майского решения суда, в котором пенсионерка признавалась банкротом, на тот момент у нее имелась просроченная задолженность в размере более миллиона рублей, а также она имеет комнату в коммунальной квартире, в которой и проживает.