Жертвы мошенников возвращают себе уже даже автомобили. Как дело Долиной испортило доверие к продавцам

Если Верховный суд не установит единую правоприменительную практику в отношении сделок с продавцами — жертвами мошенников и законопослушными покупателями, то любая купля/продажа может быть объявлена не имеющей юридической силы. Тем временем, как рассказала «Фонтанке» Наталья Шатихина, кандидат юридических наук, адвокат, схема возврата проданного по наущению мошенников имущества широко распространяется уже на автомобили.

Жертве жертвы мошенников оставили квартиру в Якутии

В конце октября стало известно о сделке в Якутске, в которой продавшая квартиру пенсионерка заявила, что действовала под влиянием мошенников — ее ввели в заблуждение. Как писали местные СМИ, в исковом заявлении она просила признать сделку недействительной. В суде первой инстанции тяжба длилась два года. Суд признал 65-летнюю пенсионерку обманутой, постановил оставить ей квартиру и обязал выплатить покупателю полученные деньги. Это распространенная практика, по которой жертвой становится не тот, кто поддался на уловки злоумышленников, а человек, влезший в кредиты на покупку недвижимости: деньги продавец слил мошенникам, вернуть покупателю он ничего не может, несмотря на решение суда. И объявляет себя банкротом.

Пострадавшая покупательница обратилась с апелляцией в Верховный суд Якутии. 17 ноября стало известно, что в ВС республики Саха пенсионерке в возврате квартиры было отказано, то есть решение первой инстанции отменено. Основными доводами для отказа в возвращении квартиры жертве мошенников стало то, что повторная судебно-психиатрическая экспертиза установила: психических расстройств на момент продажи у нее не было. Она понимала, что делает, — квартиру освободила и никаких претензий по поводу сделки не выдвигала.

Первая часть истории (продажа квартиры, чтобы перечислить деньги мошенникам) — один в один с делом Ларисы Долиной. Только в суде артистке вернули квартиру, а от обязанности возвращать полученные за нее деньги освободили. Избирательное судейство стало причиной возмущения в соцсетях в отношении Долиной.

За что невзлюбили Ларису Долину

В соцсетях и СМИ продолжают обсуждать историю обманутой мошенниками Ларисы Долиной — нагнетают, негодуют, прогнозируют коллапс вторичного рынка недвижимости. Дело не в возврате ей квартиры, а в том, что суд посчитал, что ради благополучия Долиной можно принести в жертву гражданина РФ.

Наталья Шатихина пояснила «Фонтанке», что в этом деле поставило в тупик юристов: «В деле Ларисы Долиной фактически две сделки: одна — по договору купли-продажи квартиры, вторая — та, по которой Долина распоряжалась своими деньгами, полученными в результате совершенной первой сделки. Мы не знаем, на каких условиях совершалась вторая сделка, это и неважно. Никаким образом пересмотр договора купли-продажи не должен происходить от того, что в ходе второй сделки продавец как-то неразумно распорядился деньгами, если в первой покупатель не знал, что он находится под влиянием мошенников на тот момент. А покупательница — Полина Лурье — явно не знала и никакого отношения к переводу денег Долиной мошенникам не имела. Это доказанный факт — никто, насколько можно судить по тексту акта, не установил недобросовестность приобретателя квартиры. Более того, насколько я понимаю, психиатрической экспертизы в гражданском деле не было вовсе. Как указывалось в некоторых источниках, сторона Долиной представила в качестве доказательства результаты психиатрической и деструктологической экспертизы (в соответствии с разъяснениями Минюста, деструктологической экспертизы не существует) из другого — уголовного дела о мошенничестве, по которому еще не было судебного рассмотрения. Гражданский суд их принял как доказательство и сделал ни на чем не основанный вывод о психических особенностях заявительницы, введенной в заблуждение мошенниками, не назначив, насколько можно предположить, свою экспертизу. И по непонятным юристам-практикам причинам принял решение развернуть договор купли-продажи, хотя деньги мошенникам переведены в течение недель после его заключения».

Таких дел до и после кейса Долиной много. В октябре Российская гильдия риелторов сообщала, что в 2025 году число исковых заявлений в суд о возврате собственности, утерянной из-за мошенников, увеличилось на 15–20%. Самые распространенные решения: покупатель должен вернуть квартиру, а продавец ему — деньги. Но у продавца их нет, он банкрот.

Как объясняет Наталья Шатихина, в ситуации, когда по решению суда, неважно из каких побуждений, продавца признают пострадавшим и оставляют спорную квартиру за ним, стороны должны реституироваться (вернуть все, что получили по сделке, если она признана недействительной). То есть человек, продавший свою квартиру, получает ее обратно и возвращает покупателю полученные от него деньги. Понятно, что с бабушки в возрасте 70+ этих денег не получишь никогда, квартира — ее единственное достояние, можно только надеяться, что ее наследники вступят в права и будет можно взыскать «долг» из наследства. В случае с Долиной такой проблемы нет, она кредитоспособна. Суд принял решение фактически об односторонней реституции, в связи с некой неустановленностью переданной Долиной наличной денежной суммы по договору, что, конечно, выглядит нелепо. А с кого взыскивать потраченные на квартиру деньги покупателю? С мошенников? Она не является потерпевшей по делу о мошенничестве, не говоря уже о том, что этих денег никто не найдет».

Где Верховный суд?

Автор тг-канала «Адекват» «пропахал больше десятка судебных актов по делам об оспаривании продаж квартиры, совершенных под воздействием телефонных злодеев». По его мнению, нет сегодня ни методик, ни алгоритмов, позволяющих покупателю надежно застраховать себя от риска «сноса» сделки по этому основанию. «Не в единичных случаях суды отказывают в удовлетворении таких требований, но полагаться на такое везение, разумеется, нельзя. У разных судов похожие обстоятельства получают диаметрально противоположную правовую оценку», — прокомментировал он «Фонтанке» собранные судебные материалы.

«Острота проблемы нарастает (по крайней мере субъективно) не первый месяц, а политики соревнуются в разработке разного рода точечных инициатив, призванных, как им видится, стать панацеей для покупателей. Все эти инициативы страдают одним неустранимым недостатком: пока судебная практика не приведена к строгому единообразию, они никак не помешают продавцу на следующий же день после получения денег заявить, что все сделанное им было сделано ради отыгрывания продиктованной мошенниками роли, а суду — принять такую позицию во внимание и удовлетворить основанные на ней требования, — говорит автор „Адеквата“. — Проблема может быть решена только путем тщательного анализа Верховным судом существующей судебной практики с дальнейшей выработкой недвусмысленных исчерпывающих рекомендаций нижестоящим судам, следование которым сняло бы у покупателей страх входить в сделки».

Проблема в том, что для восполнения законодательного пробела этот вопрос надо выносить на пленум или президиум ВС РФ. Но если его будет рассматривать тот же пленум Верховного суда, это станет основанием для пересмотра дела Долиной по вновь открывшимся обстоятельствам. А этого, судя по принятому решению в отношении ее квартиры, допустить нельзя. В итоге судебной системе после долинского дела сложно ориентироваться. «Практики по таким делам много, но в них много нюансов и специфических обстоятельств, — говорит Шатихина. — Российское право в кейсах с недвижимостью между титульным собственником и добросовестным приобретателем выбрало титульного собственника. Но дело в том, что нет железобетонных указаний, как и что следует толковать, как поступать в конкретном случае, то есть практика „гуляет“, в том числе потому что объективно разные экономические, социальные условия по регионам».

Верховный суд мог бы по какому-нибудь делу вынести противоположное долинскому показательное решение и включить его в обзор _{(обзор судебной практики ВС РФ — документ, в котором высший судебный орган систематизирует правовые принципы, на которые тоже можно ориентироваться в обеспечении единообразия в правоприменительной практике на местах. — Прим. ред.)}.

«Включение даже якутского дела, „заполированного“ для стандартных ситуаций с обманутыми бабушками, оставит, конечно, без денег покупательницу квартиры Долиной, но выручит всех последующих потерпевших и развернет практику в другую сторону, — считает юрист. — Я возлагаю большие надежды на начавшийся судебный спор участников СВО против пенсионерки, которая продала им квартиру, а потом потребовала ее обратно. В суде встретятся, с одной стороны, пенсионер, на сторону которого правосудие становится чаще всего — как на социально незащищенную и нуждающуюся в поддержке сторону, с другой — социально одобряемая пострадавшая сторона, которой всюду дается зеленый свет. Рано или поздно такое столкновение должно было произойти, и тут будет интересно посмотреть, как вывернется суд. Думаю, на фоне этого спора Верховный суд все же скажет свое слово. Но надо торопиться. Подготовка к публикации обзоров длится не один месяц, а еще дело должно дойти. За это время пострадает очень много людей».

Как не остаться без квартиры и без денег?

Специалисты прогнозируют: скоро появится новый вид мошенничества — после оформления сделки продавец обращается в суд, и ему возвращают квартиру/дачу/машину, он объявляет себя банкротом и живет припеваючи со своей недвижимостью и полученными за нее деньгами. Поэтому уже сегодня юристы советуют остерегаться или притормозить с крупными покупками, пока не будет установлена единая практика судебных разбирательств.

Существует только «стопроцентный вариант» избавления от риска нарваться при покупке квартиры на продавца, пострадавшего от мошенника. И тот фантастический: «До подписания договора купли-продажи пишешь заявление в полицию на продавца, обвинив его в покушении на мошенничество. В рамках доследственных действий получаешь отказ, который продавец, естественно, оспаривать не будет. И если он предъявит претензии в суде, вы ему выставите этот отказ: „секундочку!“» — шутит Наталья Шатихина. А без шуток — железобетонных способов защитить себя, покупая жилье на вторичном рынке, нет.

После дела Долиной выдвигаются предположения, что это, мол, происки девелоперов, которые толкают желающих приобрести квартиру на рынок первички. Шатихина так не считает: «Нет никаких происков девелоперов. Потому что круг пострадавших расширяется: сейчас эти же схемы распространились на покупку/продажу машин. И вообще теперь возникают большие вопросы ко всем — и к добросовестным продавцам. Но никто не будет спорить с тем, что для рынка недвижимости эта история сыграла плохую роль. Вернуть доверие к сделкам с недвижимостью можно было бы через страхование титула (юридического основания для владения имуществом). В случае прекращения действия титула в период действия страховки компания-страховщик возместит стоимость утраченного человеку, а сама ищет мошенника».

Существует возможность возмещения утраты жилья государством, когда человек его теряет, а возмещение взыскивать не с кого. Это не те средства, что покрывают реальные убытки, но хоть что-то, и получают их единицы. Потому что в делах с мошенниками суд присуждает взыскание средств с конкретной стороны. И то, что у этой самой стороны нет денег, его не интересует (речь не о деле Долиной, у нее-то хватило бы средств возместить утрату покупателю квартиры, а о бабушках, из которых вытряхивают всё).

Все советы по поводу отказа от покупки квартиры у одинокого пожилого человека по цене ниже рыночной не работают. Жертвами мошенников становятся люди самого разного возраста, семейные и одинокие.

Сейчас сделки упрощаются, можно зарегистрировать в МФЦ, но проведение их через нотариуса хоть в какой-то степени может защитить — эти специалисты страхуют свою деятельность на случай недобросовестных сделок. Но только, если он хоть что-то сделал не как надо, появляется шанс на взыскание компенсации с компании, в которой ваш нотариус застрахован.

Всевозможные психиатрические экспертизы, как мы видим на практике, ни на что не влияют. Точнее, против бабушек, может, эта мера и сработает, а против долиных — нет.

Важный совет от юриста Шатихиной: «Если у продавца квартиры, которую вы хотите приобрести, нет встречной купли-продажи, воздержитесь от покупки, пока не уляжется все с судебной практикой; будем надеяться, что Верховный суд разродится каким-то внятным разъяснением. Это, правда, не решит проблемы с пенсионерками: если они в возрасте Долиной, то у них еще возраст дожития — лет 20. Тут все зависит от мер безопасности, которые должны предпринимать банки, чтобы потерявших квартиры не стало еще больше».