Средний бюджет покупки сервисных апартаментов в Петербурге вырос до 15,2 млн рублей

За пять лет средний бюджет покупки сервисных апартаментов в Петербурге вырос почти в 2,5 раза — с 6,2 млн до 15,2 млн рублей. При этом предложение сокращается: за последний год число таких проектов уменьшилось с 42 до 34, а количество объектов в продаже — на 23%. Такие данные получили аналитики Группы «Эталон», изучившие рынок апартаментов, состав покупателей и инвестиционные показатели сегмента.

Осенью 2026 года на рынке апартаментов в новостройках Петербурга представлены 52 проекта. В 2021 году их было 27 — за пять лет число комплексов увеличилось на 93%. Однако по сравнению с 2025 годом, когда покупателям предлагали объекты в 57 проектах, показатель снизился на 9%. А непосредственно количество апартаментов в продаже за год сократилось с 5,4 тыс. до 4,2 тыс. юнитов, или на 22%. По оценке авторов исследования, новые проекты пока не успевают восполнять реализуемый объем.

Рынок включает два формата: сервисные апартаменты, предполагающие обслуживание гостиничного уровня, и несервисные комплексы. Первые по-прежнему преобладают, хотя их доля в общем числе проектов за год снизилась с 74 до 65%. Доля несервисных комплексов, соответственно, выросла с 26 до 35%.

Сейчас в сервисном сегменте представлены 34 проекта и 3512 апартаментов. Годом ранее было 42 проекта и 4541 объект: снижение составило 19 и 23% соответственно. При этом относительно 2021 года, когда в продаже находились 2180 апартаментов в 20 проектах, показатели выросли на 61 и 70%.

В несервисном сегменте динамика иная: комплексов становится больше, а объектов в продаже — меньше. За год число проектов увеличилось с 15 до 18, или на 20%, тогда как количество апартаментов сократилось с 878 до 726 — на 17%. В 2021 году этот сегмент насчитывал семь проектов и 182 объекта. За пять лет число комплексов выросло на 157%, а апартаментов — на 299%.

Средняя цена квадратного метра в сервисных апартаментах осенью 2026 года достигла 438 991 рубля. В 2025 году она составляла 361 309 рублей, в 2021-м — 171 797 рублей. За год он подорожал на 22%, за пять лет — на 156%.

Средний бюджет покупки увеличился с 6,2 млн рублей в 2021 году до 11,8 млн в 2025-м и 15,2 млн в 2026-м. Годовой рост составил 29%, пятилетний — 146%.

Несервисные апартаменты за последний год дорожали еще быстрее: средняя цена квадратного метра поднялась на 78% — с 222 615 до 396 576 рублей. В 2021 году она составляла 208 198 рублей, таким образом, за пять лет рост достиг 90%. Средний бюджет покупки в этом сегменте увеличился с 10 млн до 17,7 млн рублей за год, или на 77%. Относительно 2021 года, когда показатель составлял 11,4 млн рублей, прибавка достигла 55%.

В целом по рынку апартаментов средняя цена квадратного метра выросла со 175 901 рубля в 2021 году до 332 255 рублей в 2025-м и 430 091 рубля осенью 2026-го. Это на 29% больше, чем годом ранее, и на 145% выше уровня пятилетней давности. Средний бюджет покупки за те же периоды составил 6,6 млн, 11,5 млн и 15,7 млн рублей соответственно: рост на 36% за год и на 137% за пять лет.

При этом средний бюджет покупки сервисных апартаментов остается ниже, чем квартиры в петербургской новостройке: 15,2 млн против 17,7 млн рублей. Минимальная стоимость объекта в сервисном сегменте, по данным исследования Группы «Эталон», начинается от 5 млн рублей.

Интерес инвесторов к апарт-отелям авторы исследования связывают в том числе с туристическим спросом. По итогам 2025 года Петербург принял более 12,4 млн туристов — на 7% больше, чем годом ранее.

В результате в июле прошлого года загрузка апарт-отелей составляла 88,2%, в августе — 89,7%. У гостиниц категории три-четыре звезды показатели были ниже — 84,2 и 83,8% соответственно. За прошедший период 2026 года загрузка обоих сегментов немного снизилась, однако, по оценке аналитиков, осталась высокой.

Профессиональные рантье при покупке прежде всего оценивают комиссию, прозрачность получения дохода, стабильность денежного потока, потенциал роста стоимости объекта и заполняемость в пиковые периоды. Особое значение имеет отельный оператор: от него зависят привлечение гостей, загрузка и обслуживание.

Непрофессиональные инвесторы, приобретающие апартаменты на этапе строительства, в первую очередь обращают внимание на репутацию застройщика. Также для них важны программы доходности, востребованность локации, отделка, меблировка и возможность получать доход без самостоятельного управления объектом.

Часть покупателей выбирает апартаменты для собственного проживания. На примере продаж проекта «АВЕНЮ-АПАРТ ПУЛКОВО» аналитики выделяют аудиторию в возрасте 20–45 лет: молодых специалистов, предпринимателей, студентов и командированных. Эти покупатели оценивают транспортную доступность, близость к работе или учебе, торговую и развлекательную инфраструктуру, наличие отделки и сервисов управляющей компании.

«Апарт-отели развиваются на пересечении двух запросов: инвестиционного и жилищного», — отмечает вице-президент по маркетингу и продажам Группы «Эталон» Вячеслав Приймак.

По его словам, инвесторам важны востребованность локации, качество управления и понятная модель получения дохода, а покупателям для собственного проживания — комфорт, сервис и повседневная инфраструктура. В качестве примера он приводит «АВЕНЮ-АПАРТ ПУЛКОВО», где, по данным компании, капитализация объекта составляет от 10% годовых, а доходность достигает 12% без учета капитализации. Перспективы сегмента Приймак связывает со способностью девелоперов отвечать запросам обеих групп покупателей.

Наиболее развитым по представленности апарт-отелей авторы исследования называют Московский район, где сосредоточено около десяти крупных комплексов. Среди преимуществ локации они выделяют инфраструктуру, транспортную доступность и близость к аэропорту Пулково. Перспективными для развития сегмента аналитики считают также Красногвардейский, Кировский, Фрунзенский, Адмиралтейский и Приморский районы.

Базовый сценарий Группы «Эталон» предполагает постепенное смягчение денежно-кредитной политики и стабилизацию рыночного спроса. При таких условиях средняя стоимость сервисных апартаментов в Петербурге, по прогнозу аналитиков, может увеличиться на 20% к концу 2027 года.

При более быстром снижении ключевой ставки и улучшении экономических условий рост цен может достичь 30%, а доля сервисного формата в общем предложении — вернуться к 70%. Негативный сценарий учитывает сохранение высокой ставки и сокращение туристического потока. Это, по оценке авторов исследования, может замедлить развитие сегмента и привести к переходу части инвесторов в банковские депозиты.