Конструктор для жизни. Почему собранные на заводе дома еще не стоят по всей стране

Панельное и объемно-блочное домостроение, несмотря на все его плюсы, замедлило свое развитие. По разным данным, на префаб-технологии приходится 10–13% всего строительства в стране, но и эти объемы последние годы показывают снижение. При этом спрос на них есть — программы реновации старого фонда и дефицит строителей на площадках требует экономии и скорости.

За последние 10 лет доля панельного домостроения непосредственно в Петербурге сократилась почти в два раза и составляет на данный момент порядка 10% от общего объема предложения. Однако, как отметил маркетолог-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин, несмотря на отрицательную динамику, «панельки» с рынка никуда не уходят и экзотикой не становятся.

— Сам факт появления панельного домостроения в России был призван решить три ключевые задачи: строить больше, быстрее и дешевле, а заодно унифицировать процесс строительства, — пояснил он. — По сути, все три компонента остаются актуальными и по сей день, ведь срок возведения панельной многоэтажки в два раза ниже, чем у монолитно-кирпичного аналога. Ниже и себестоимость. Так что рассчитывать на то, что сегмент новостроек экономкласса в ближайшее время утратит свою актуальность, не приходится.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в городе лишь 18% покупок приходится на квартиры в домах, построенных по этой технологии. »В первом полугодии 2026 года в Петербургской агломерации было реализовано около 5 тысяч таких квартир общей площадью 200 тысяч квадратных метров», — рассказала Ольга Трошева, директор КЦ «Петербургская Недвижимость».

— Основу спроса формируют жители региона: 77% сделок приходится на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, — добавила она. — Средний возраст — 38 лет, женщины составляют 59% аудитории.

При этом объемы панельного и блочного домостроения ограничены не столько рыночным спросом, сколько производственными мощностями домостроительных комбинатов, подчеркнули в пресс-службе «Группы ЛСР».

— При этом растет интерес к малоэтажному строительству и гибким планировкам, которые можно адаптировать под различные задачи, — говорят в компании. — Для таких проектов у нас применяется так называемая гибридная технология: всё, кроме перекрытий, изготавливается в сборном железобетоне, а перекрытия выполняются в монолите.

— Мы, конечно, не говорим о возвращении панельного домостроения в его советском понимании, — отметил вице-президент по проектному управлению и производству Группы RBI Александр Бойцов. — Скорее отрасль уходит от жестко унифицированной панели к более гибким сборным и сборно-монолитным системам. Современный индустриальный продукт может иметь сложную архитектуру, разнообразные планировки, большие окна, качественные фасады и интегрированную инженерию. Заводское производство сегодня нацелено не обязательно только на экономию и упрощение, а прежде всего, на скорость и стабильность качества.

Если говорить о классическом панельном домостроении, его доля скорее сокращается. Одной из причин Александр Бойцов назвал давление на сегмент доступного жилья, где панель традиционно использовалась особенно широко. Одновременно меняются требования покупателей: типовые серии всё меньше соответствуют ожиданиям по архитектуре, квартирографии и качеству среды. При этом потенциал индустриальных технологий сохраняется. Значимым заказчиком, конечно, может выступать и государство — в программах реновации, расселения аварийного фонда, строительства социального и арендного жилья. Именно в крупных серийных проектах преимущества таких технологий могут раскрываться лучше всего.

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», пояснил, что за последние десять лет доля панели в Петербурге упала в том числе и потому, что часть скандинавских компаний, которые активно работали с этой технологией, ушла с рынка, и сегодня в этом сегменте остались в основном застройщики с собственным производством.

— Мы строим панельные дома с 2001 года, монолитных проектов не так много, — продолжил он. — Наш покупатель — это семья, которая выбирает комфорт-класс в пригороде и приходит за локацией, средой, сроком сдачи и понятным платежом. Возражение «не хочу жить в панельном доме» мы слышим периодически, но чаще всего оно снимается уже на площадке или в готовом доме, когда человек видит ровные стены, теплый фасад и высокие потолки.

Отдельно он выделил важность технологии для государственных программ: расселение аварийного фонда, реновацию, комплексное развитие территорий — всё, где важны повторяемость решений и понятная дата ввода сразу на десятках объектов. Здесь индустриальный подход объективно сильнее, и рост спроса за счет госзаказа, по мнению Максима Жабина, тоже реален. Но всё же там платит бюджет, решают предсказуемый срок и повторяемость проектных решений. В рознице же всё решает ставка по ипотеке, при дорогих деньгах покупатель откладывает решение независимо от того, из чего построен дом.

Владимир Шабанов, генеральный директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, считает, что панельное и объемно-блочное строительство сегодня остается нишевым сегментом, хотя интерес к этим технологиям растет прежде всего там, где важны скорость и серийность, в первую очередь в сфере госзаказа.

По его мнению, главное преимущество индустриальных технологий — высокая степень заводской готовности. В объемно-блочном строительстве значительная часть работ переносится на производство, а на площадке остаются монтаж и соединение готовых модулей.

— За счет этого можно заметно ускорить строительно-монтажную часть, — пояснил Владимир Шабанов. — При этом экономический эффект сильно зависит от масштаба проекта, загрузки производства и логистики: перевозка крупногабаритных элементов на большие расстояния может существенно увеличить затраты.

Он уточнил, что в ГК «А101» используется кирпично-монолитная технология, на сегодняшний день она считается наиболее эффективной для проектов девелопера.

В России производят широкий спектр сборных элементов: от лестничных маршей и вентшахт до фасадных панелей и санитарных кабин, подчеркнул Александр Бойцов. По его словам, вопрос не столько в общем объеме мощностей, сколько в числе предприятий, способных стабильно выпускать сложный продукт необходимого качества и точно соблюдать сроки. Для девелопера зависимость от одного-двух заводов становится риском: сегодня производство может быть недозагружено, завтра — перегружено. Кроме того, сменить поставщика после того, как проект уже разработан под конкретную производственную систему, значительно сложнее, чем при традиционном строительстве.

— Здесь у меня позиция производителя, а не покупателя домокомплектов, — продолжил Максим Жабин. — Мы модернизировали комбинат, поставили новые линии, и выпуск продукции на одного сотрудника вырос в два с половиной раза, а завод работает по полному циклу от армирования до инженерных узлов. На рынке за это время изменилось главное — производство перестало быть внутренним цехом одного девелопера. Рядом с нашими площадками запускают новые префаб- и объемно-блочные линии, причем часть их мощности сразу закладывают под сторонних заказчиков, а государство внесло префаб-конструкции и объемные блоки в перечень критической промышленной продукции вместе с плитами перекрытий и газобетоном.

По номенклатуре предприятие закрывает практически весь конструктив, а именно стеновые панели, плиты перекрытий, многослойные наружные панели с утеплением, лестничные марши, а в объемно-блочном варианте на площадку и вовсе приходит уже собранная комната с отделкой.

Эксперт считает, что мощностей в стране в целом хватает, вопрос скорее в их загрузке. Завод нельзя поставить на паузу вместе со спросом, постоянные расходы идут независимо от того, сколько сейчас строится. Поэтому тем, кто заходит в это производство сейчас, он советует считать не проектную мощность, а реальную загрузку на годы вперед.

У «Группы ЛСР» также есть свой — крупнейший на Северо-Западе — высокотехнологичный комплекс индустриального домостроения — «ЛСР. Строительство — СЗ», который производит железобетонные изделия и конструкции. Сборный железобетон применяется при строительстве социальных объектов, проектов комфорт-класса, а в сегменте бизнес-класса нередко используется гибридная технология. Завод обслуживает в первую очередь интересы девелоперского бизнеса компании и производит все необходимые элементы домокомплекта: наружные и внутренние стеновые панели, перекрытия и покрытия, шахты лифтов, лестничные площадки и марши, вентиляционные блоки.

— Важно учитывать, что современное индустриальное домостроение принципиального отличается от советского отсутствием жесткой серийности, — добавили представители застройщика. — Номенклатура и объем выпускаемых изделий зависит от потребностей заказчика.

Меняющиеся экономические реалии заставляют адаптировать продукт. Панельное домостроение ушло далеко вперед, и оно уже не то, каким его привыкли воспринимать участники рынка. Максим Жабин напомнил, что актуальные оценки опираются на память о советской серии и отстают от того, что выходит из современного цеха.

По его словам, претензия к панели была одна и вполне справедливая — квартирография, потому что серия диктовала продукт, и нужный набор планировок получить было нельзя. Сегодня этой проблемы уже не возникает, потому что оборудование и линии ушли далеко вперед.

— Например, в «Тишине» мы собрали около 900 планировочных решений в пяти кварталах с разной архитектурой, с пентхаусами и террасами, а комбинат позволяет делать элементы с высокими потолками, французскими балконами и угловыми окнами, — говорит он. — Заодно панель перестала выглядеть панелью, открытых стыков у нас давно нет, фасад собирается по бесшовной технологии, и внешне дом не читается как панельный. И она перестала диктовать «эконом» в продукте — в наших проектах есть закрытые дворы, умный дом, высокие потолки, синхронно построенные школа и садик. Технология стен сегодня не мешает делать комфорт-класс, если продукт продуман изначально.

— Помимо требований к планировочным решениям и высоте этажа, а сегодня в сборном исполнении можно обеспечить высоту до 3,3 метра, заказчики всё чаще предъявляют требования к уровню технологической оснащенности жилья, — добавили в «Группе ЛСР». — Речь идет о достаточном количестве удобно расположенных розеток на 220 В и точек подключения слаботочных сетей, современных системах вентиляции и других решениях, повышающих комфорт проживания.

По словам Александра Бойцова, рынок движется от типовых серий к гибким индустриальным системам. Стандартизируется уже не обязательно сам дом, а технология производства его элементов. Заводские условия позволяют получать точную геометрию, высокое качество поверхности, заранее интегрировать инженерные сети и создавать сложные архитектурные решения. Один из универсальных вариантов — сборно-монолитная схема, когда заводские стены сочетаются с монолитными перекрытиями. Она дает свободу планировок и практически не ограничивает выбор фасадов.

— Речь не идет о том, чтобы в обязательном порядке выполнять в заводском исполнении все части и все системы здания, — отметил он. — Например, на ARTSTUDIO M103 мы применили полностью готовые заводские сантехнические модули, но отказались от модульных фасадов, поскольку круг поставщиков требуемого качества оказался слишком ограничен. Технологию нужно выбирать под конкретный проект, а не наоборот.

Одним из главных плюсов префаб-конструкций считается скорость возведения и связанная с этим экономия. Но, как говорят игроки рынка, плюсы скорости работают не везде, а у такого способа строительства есть и другие преимущества.

Высокая скорость возведения достигается за счет монтажа готовых крупногабаритных конструкций, изготовленных в заводских условиях. Как отметили в «Группе ЛСР», по сравнению с монолитной технологией крупнопанельное строительство позволяет сократить сроки строительства здания ориентировочно в 1,5–2 раза, а по сравнению с кирпичной технологией — в 2–3 раза.

— В целом увеличение доли панельного домостроения позволяет решать сразу несколько важных задач, — продолжили в компании. — В первую очередь это возможность быстро и массово обеспечивать рынок новым жильем в том числе, а также сохранять стабильно высокое качество строительства за счет использования заводских изделий, которые проходят многоступенчатый контроль качества.

— Выигрыш здесь реальный, и в нашей практике он виден на каждом объекте, — говорит Максим Жабин. — За счет заводского производства панельный дом может идти почти в два раза быстрее монолитного, потому что коробка собирается из готовых изделий, а монтаж заменяет мокрые процессы. Зимой этот разрыв еще заметнее, поскольку монолит на морозе идет медленнее и дороже. Объемно-блочная технология в этом смысле заходит еще дальше — на площадку приезжает уже готовая комната, и монтаж превращается по сути в сборку.

При этом важно понимать, что коробка — это лишь часть общего срока проекта, а подготовка площадки, сети, экспертиза, разрешения и продажи от технологии изготовления стен не ускоряются. Поэтому реальный эффект скорости представитель ГК «Едино» предлагает считать в стоимости денег: каждый сокращенный месяц строительства — это месяц, за который компания не платит проценты по кредиту. Правда с одной оговоркой, это возможно лишь, когда производство работает ритмично и находится в разумном плече доставки от площадки, потому что если партия задерживается или едет через полстраны, весь календарный выигрыш уходит в логистику и простои крана.

— Еще заводской цикл переносит труд с площадки в цех, а рабочих в стройке остро не хватает и взять их сейчас неоткуда, — добавил Жабин. — Заводская готовность означает меньше мокрых процессов и меньше зависимости от погоды и от того, кто именно вышел на площадку в мороз. По той же причине выигрывает и качество конструктива, изделие из цеха под лабораторным контролем стабильнее по определению, тогда как в монолите многое зависит от поставщика бетона и дисциплины на площадке.

— Панельное и объемно-блочное строительство действительно может давать выигрыш в скорости при больших объемах типового строительства, — говорит Владимир Шабанов. — Но для наших проектов принципиальны гибкость и качество, которые обеспечивает кирпично-монолитная технология. Она позволяет не привязывать архитектурные и планировочные решения к заданному набору заводских элементов и точнее учитывать особенности конкретного проекта и его окружения.

При хорошо организованной цепочке «проектирование — производство — доставка — монтаж» сборно-монолитные конструкции могут возводиться примерно в полтора-два раза быстрее монолитных, особенно в сложных климатических условиях, пояснил Александр Бойцов. Но это преимущество касается прежде всего непосредственно строительного этапа.

По его словам, индустриальная технология требует значительно более ранней и глубокой проработки проекта. Если документация не готова, завод перегружен или возникают проблемы с логистикой, выигрыш по срокам можно быстро потерять.

При этом Александр Бойцов назвал основным преимуществом возможность повысить производительность и предсказуемость строительства. Часть трудоемких процессов переносится со стройплощадки в контролируемые заводские условия, снижается зависимость от погоды и человеческого фактора, уменьшается количество переделок. Особенно эффективны такие технологии в крупных программах с повторяющимися объектами — реновации, социальном жилье, школах. При большом объеме можно стабильно загрузить производство и распределить затраты на разработку системы между множеством зданий.

Покупатели уже давно не уделяют технологии строительства столь пристального внимания, как раньше, подчеркнули в «Группе ЛСР».

— Многие проблемы панельного домостроения, в частности связанные со стыками плит, сегодня решены благодаря современным технологиям, — добавили в компании.

— Для нас важна не только скорость возведения здания, но и качество конечного продукта, как и для покупателя, — говорит Владимир Шабанов. — Кирпично-монолитная технология дает значительно больше возможностей при проектировании. Это позволяет создавать разнообразные планировки, менять конфигурацию этажей и квартир, работать со сложной архитектурой и адаптировать каждый дом к особенностям конкретного участка.

Фабричное строительство могло бы внести свой заметный вклад в доступность жилья. Максим Жабин напомнил, что панель дешевле монолита, а короткий цикл строительства сокращает сроки платы проценты банку, что при сегодняшних ставках для части семей и есть разница между покупкой квартиры и продолжением аренды.

При этом качество сопоставимо, на крупнопанельные здания есть собственный свод правил, а требования по прочности, шуму и теплу к дому едины независимо от того, как сделаны стены.

— Для покупателя экономия видна прежде всего в цене метра, но я бы не сводил к ней весь выбор, цену квартиры формируют локация, класс проекта, среда и отделка, а технология стен идет уже после них, — говорит он. — Поэтому смотреть стоит на конкретный дом — планировки, узлы, отделку и будущие расходы на эксплуатацию.

— Сборное строительство не обязательно дешевле монолитного — считает Александр Бойцов. — Сложные заводские элементы, архитектурный бетон, нестандартная геометрия и высокая степень готовности могут стоить сопоставимо с монолитом или даже дороже. Экономический эффект возникает за счет другого: более коротких сроков, меньшего количества работников на площадке, снижения зависимости от погоды и сокращения переделок. Лучше всего эта модель работает при большом объеме и повторяемости.