Как узаконить несогласованную перепланировку квартиры

У вас в собственности — квартира с незаконной перепланировкой или переустройством. «Фонтанка» рассказывает, какие изменения можно и нельзя узаконить, как это сделать и сколько это может стоить.

«Многие собственники считают, что если ремонт уже выполнен и жалоб нет, перепланировку можно не согласовывать. На практике это одна из самых распространенных ошибок», — говорит исполнительный директор компании «Реал-проект» Татьяна Рыпакова. Эксперт перечислила основания, почему стоит привести в порядок фактический вид квартиры и «документальный»:

1. Несогласованная перепланировка может привести к серьезным юридическим последствиям. Если выполненные работы нарушают нормативы, собственнику могут выдать предписание вернуть квартиру в первоначальное состояние. Если требования не исполняются, вопрос может перейти в судебную плоскость.

2. Самовольная перепланировка нередко приводит к большим финансовым потерям. Иногда собственникам приходится повторно выполнять ремонт, демонтировать уже готовую отделку, усиливать конструкции или устранять нарушения инженерных систем. Особенно сложными и дорогостоящими такие ситуации бывают в старом фонде и домах-памятниках.

3. Возникают сложности при продаже квартиры, ипотечных сделках, наследовании и регистрации изменений в ЕГРН. Если фактическая планировка квартиры не соответствует документам, банк или покупатель могут отказаться от сделки.

Отдельный вопрос — безопасность, подчеркивает Рыпакова. «Многие нормативы существуют не формально, а для того, чтобы перепланировка не создавала угрозы для жителей дома. Особенно это касается работ с несущими конструкциями, вентиляцией, мокрыми зонами и изменением теплового контура», — поясняет собеседница.

Член президиума Санкт-Петербургской Ассоциации собственников жилья и их объединений Кирилл Захарян предложил устанавливать размер штрафа в зависимости от кадастровой стоимости помещения. Весной это предложение обсуждали в городском парламенте.

Если вы не являетесь специалистом-проектировщиком, вам в любом случае придется заказать разработку проекта перепланировки или переустройства. Будьте готовы к тому, что не все проведенные в квартире изменения получится согласовать. Не исключено, что часть из них будет нарушать действующие нормы, и их придется приводить в соответствие с требованиями. То есть придется потратить деньги и на ремонтные работы.

«Стоимость проекта перепланировки зависит от площади квартиры, сложности решений и особенностей дома. В среднем: проект перепланировки стоит от 35 тысяч рублей, согласование перепланировки „под ключ“ от — 140 тысяч рублей», — рассказала «Фонтанке» Татьяна Рыпакова. Эксперт пояснила, что если объект находится в доме-памятнике, затрагиваются несущие конструкции или требуется техническое обследование, стоимость может быть существенно выше.

Сам по себе проект перепланировки не является гарантией, что он будет согласован. «Важно учитывать, что возможность согласования перепланировки напрямую зависит от планировок соседей сверху и снизу. Если долго откладывать согласование, соседи могут раньше узаконить свои изменения, и тогда ранее допустимое решение может стать несогласуемым из-за изменившихся поэтажных планов», — отметила Рыпакова.

Некоторые компании, которые занимаются перепланировками, в заключаемых договорах гарантируют согласование с профильными инстанциями.

Если в вашей фактической перепланировке есть решения, которые противоречат нормам, вам придется привести квартиру в полное соответствие с согласованным проектом.

В Санкт-Петербурге после завершения перепланировки проводится приемка выполненных работ районной межведомственной комиссией (МВК). Если выполненные работы соответствуют согласованному проекту, МВК выдает акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.

Последний этап заключается в том, чтобы донести сведения о перепланировке и ее законности до Росреестра, который внесет эту информацию в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

В Росреестр необходимо направить:

• технический план, подготовленный кадастровым инженером;

• акт о завершенной перепланировке;

• заявление о внесении изменений в ЕГРН.

После регистрации собственник получает обновленные сведения об объекте недвижимости.

• организация кухни-столовой;

• устройство кухни-ниши;

• расширение кухни за счет части комнаты;

• в старом фонде, где изначально отсутствует полноценная ванная, — организация ванной комнаты или расширенного санузла;

• организация дополнительных санузлов в квартире;

• объединение ванной и туалета;

• устройство гардеробных, кладовых и встроенных шкафов;

• формирование более открытых пространств — собственники убирают узкие коридоры, делают просторные холлы, столовые зоны около кухни без полного объединения помещений;

• перепланировка смежных комнат и соседних с ними помещений для устройства обособленных комнат.

Согласовать можно достаточно большое количество решений, если они не нарушают требования безопасности, санитарные и строительные нормы.

Основные виды перепланировок, которые можно согласовать:

• организация кухни-столовой;

• устройство кухни-ниши;

• организация дополнительных санузлов;

• объединение ванной и туалета;

• устройство гардеробных, кладовых и встроенных шкафов;

• перенос или демонтаж некапитальных перегородок;

• устройство проемов в несущих стенах при наличии технического расчета и проекта усиления.

Например, возможность размещения кухни-столовой, кухни-ниши или санузлов напрямую зависит от того, какие помещения находятся этажом ниже.

Наиболее проблемными считаются перепланировки, нарушающие строительные и санитарные нормы либо создающие риски для здания и соседей. Это те самые перепланировки, которые придется корректировать.

В их числе:

• размещение санузлов над кухнями или жилыми комнатами соседей;

• размещение кухонь над жилыми комнатами соседей;

• организация большого количества дополнительных санузлов при попытке разделить квартиру на студии для аренды;

• ослабление несущих конструкций;

• самовольное устройство проемов в несущих стенах без соответствующих расчетов и при необходимости проекта усиления;

• нарушение работы общедомовой системы вентиляции — демонтаж вентиляционных каналов или уменьшение их сечения.

«Для собственников это часто становится серьезной проблемой, поскольку приходится частично демонтировать уже выполненную дорогостоящую отделку. Особенно часто такие требования встречаются в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах», — рассказала Рыпакова.

Рыпакова отмечает, что во многих случаях согласовать такую перепланировку реально, но есть ряд нюансов.

При согласовании таких решений важно учитывать сразу несколько факторов: тип плиты, а также является ли стена между помещениями несущей или нет.

«Если плита электрическая и перегородка между кухней и комнатой не является несущей, согласовать организацию кухни-столовой можно. Если в квартире установлена газовая плита, возможность согласования необходимо определять индивидуально совместно с проектировщиками. В таких случаях большое значение имеет организация воздухообмена в помещении и конкретное планировочное решение. В ряде случаев может потребоваться установка двери между кухней и комнатой», — поясняет экспет.

Если же стена между помещениями является несущей, возможность перепланировки определяется уже на основании технического обследования, расчетов и допустимости устройства проема.

Это один из самых сложных видов перепланировки, поскольку при согласовании необходимо учитывать сразу большое количество факторов, отмечает исполнительный директор «Реал-Проект».

Значение имеют:

• является ли стена несущей;

• остекление лоджии, предусмотренное застройщиком;

• соблюдение пожарных норм;

• корректное изменение теплового контура помещения.

«На практике в Петербурге только в некоторых районах согласуют подобные решения, — констатирует собеседница. — При этом в ряде случаев некоторые администрации допускают демонтаж глухих простенков с установкой вместо них светопрозрачных конструкций или стеклопакетов на всю ширину проема между комнатой и лоджией. Именно поэтому такие перепланировки всегда требуют индивидуального анализа и предварительной оценки возможности согласования».

При объединении лоджии/балкона и помещения фактически увеличивается отапливаемая площадь. В этом случае важный нюанс: как утеплён балкон и как изменились теплопотери, отмечает Захарян. Отапливаемый объем увеличивается, и в итоге холоднее может стать у соседей.

Если вы — собственник квартиры в доме — объекте культурного наследия, то в список инстанций, у которых необходимо получить согласование, добавляется профильный орган. В Петербурге это комитет по охране памятников (КГИОП). Узнать, имеет ли статус памятника ваш дом, можно в перечне на сайте комитета. Там же для удобства есть и интерактивная карта.

Как объяснила Рыпакова, с марта 2026 года для части категорий объектов культурного наследия процедура была упрощена, однако в большинстве случаев согласование по-прежнему остается достаточно сложным и объемным процессом.

Как правило, такие объекты требуют прохождения историко-культурной экспертизы и полного цикла согласования в КГИОП — от согласования проектной документации до приемки выполненных работ. При этом процедура согласования с КГИОП проходит дополнительно к согласованию перепланировки в МВК.

Сроки зависят от сложности перепланировки и необходимости дополнительных согласований. В среднем процесс можно разделить на несколько этапов:

— разработка проектной документации и согласование перепланировки — около 2–3 месяцев;

— приемка выполненных работ МВК, подготовка технического плана и внесение изменений в ЕГРН — еще около 2 месяцев.

Если перепланировка затрагивает несущие конструкции или объект культурного наследия, сроки могут существенно увеличиваться, поскольку требуются дополнительные обследования, расчеты, экспертизы и согласования.

Если перепланировка затрагивает общедомовой стояк (например, вы хотите передвинуть унитаз), разумным будет пригласить домового сантехника. Это поможет избежать проблем в виде протечек в будущем, отмечает Захарян.

После того, как вы узаконили перепланировку, площадь квартиры может измениться. Например, метры могут «съесть» установленные перегородки. «Если вы установили новые перегородки, площадь может легко сократиться процентов на 10. Бывает, что управляющая компания узнает об этом через годы, когда собственники приносят документы и просят пересчитать квитанции, — объясняет Захарян. — Тогда управляющая компания должна этому собственнику уменьшить плату, но при этом доначислить ее всем соседям собственника».

Поэтому информацию об изменениях вместе с копией проекта перепланировки лучше сразу донести до управляющей компании, чтобы в квитанции отражались актуальные суммы.