Кто должен бороться с незаконной перепланировкой: ЖКС или чиновники?

В центре Петербурга, несмотря на все разговоры о борьбе с незаконными перепланировками, цветет бизнес по нарезке квартир на отдельные «студии». Борьба с такими нарушителями лежит на администрациях районов. Однако сложилась тенденция, когда чиновники перекладывают свою работу на ТСЖ и ЖКС. А им это просто не потянуть.

Осенью 2025 года Санкт-Петербургская Ассоциация собственников жилья и их объединений обратилась к губернатору с просьбой начать системно требовать от районных администраций вести исковую работу по незаконным перепланировкам.

«В адрес Санкт-Петербургской Ассоциации собственников жилья и их объединений поступают многочисленные обращения председателей объединений собственников жилья (ОСЖ), связанные с тем, что в последнее время администрации районов направляют в их адрес пакеты документов для подготовки и направления искового заявления в суд к собственникам помещения (квартиры или нежилого помещения) о приведении его в прежнее состояние, вместо того, чтобы самостоятельно заниматься возложенной на них государственной функцией», — говорится в тексте обращения (есть в распоряжении «Фонтанки»).

В случае если районы не смогут сами судиться со злостными перепланировщиками, ассоциация предложила выход: передать полномочия государственной жилищной инспекции (ГЖИ) как органу государственного жилищного надзора.

• Согласно части 1 статьи 26 Жилищного Кодекса РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

• Для организации и обеспечения госконтроля соблюдения требований по перепланировкам в Петербурге были созданы межведомственные комиссии (МВК) при администрациях районов и при жилищном комитете (которые являются органами, осуществляющими согласование).

• Согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ, собственник или наниматель помещения с самовольной перепланировкой в многоквартирном доме обязан привести помещение в прежнее состояние. Срок на это либо на предоставление документов о согласовании перепланировки устанавливают осуществляющие согласование органы (администрации районов).

• Согласно части 5 статьи 29 ЖК РФ, если срок нарушен, суд по иску администрации района принимает решение о продаже помещения с торгов и выплате собственнику компенсации (либо расторжения договора с нанимателем).

На обращение ассоциации к Александру Беглову ответил «коммунальный» вице-губернатор Евгений Разумишкин (документ есть в распоряжении редакции). Если вкратце: товарищества и кооперативы как объединения собственников вправе обращаться в суд с исками по незаконным перепланировкам. К таким случаям, говорится в ответе, можно отнести ситуации, когда перепланировка затронула общедомовое имущество.

«Реализация товариществом и кооперативом своих прав по обращению в суд при наличии фактов самовольного переустройства (перепланировки) помещения в многоквартирном доме не предполагает прекращения реализации своих полномочий исполнительными органами государственной власти Петербурга», — сказано в ответе вице-губернатора.

В пресс-службе Разумишкина «Фонтанке» на вопрос, была ли услышана ассоциация и что было сделано, пояснили, что аппарат совместно с ГЖИ и жилищным комитетом провел методический семинар для районных администраций. На нем рассказывали, как подавать иски, в том числе и по перепланировкам.

Кроме того, аппарат провел совещание, на котором поднимались вопросы согласования перепланировок, приведения помещений в проектное состояние и судебной работы по таким случаям.

«Отметим также, что массовый характер направления исковых заявлений в управляющие организации допускает только одна районная администрация. В адрес данной администрации аппаратом вице-губернатора Петербурга Разумишкина Е. Н. было направлено письмо о необходимости пересмотреть практику по реализации статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации», — добавили в пресс-службе. «Фонтанка» предполагает, что речь, вероятно, идет про Центральный район.

Кроме Смольного, ассоциация поинтересовалась мнением и Минстроя. Там напомнили, что по Жилищному кодексу если администрация района назначила срок на исправление незаконной перепланировки, он прошел, а воз оказался и ныне там, то именно орган, который согласовывает перепланировки (то есть район) имеет полномочия по обращению в суд, чтобы решить проблему.

В ведомстве отметили, что нет никакой разницы, было ли затронуто при перепланировке общедомовое имущество или нет: все прописано в той же статье 29 Жилищного кодекса. «Иного порядка действующим законодательством не предусмотрено», — добавили в Минстрое. Кроме того, в ведомстве подчеркнули, что «управляшка» «может являться источником информации о самовольном переустройстве и (или) перепланировке помещения».

Как рассказала «Фонтанке» президент Ассоциации собственников жилья и их объединений Гульнара Борисова, тенденция, когда администрации районов перекладывают ответственность за подачу исков на управляющие организации, в первую очередь прослеживается в центре Петербурга. То есть именно там, где чаще всего проводятся незаконные перепланировки для нарезки квартир на отдельные студии.

По мнению Борисовой, переделка бывших коммунальных квартир в студии возможна в единичных случаях. «У нас сейчас катастрофа с такими „квартирами-студиями“, где в жилые комнаты устанавливаются в том числе санузлы и ванные. Из-за этого возникает масса проблем», — рассказала эксперт. Аналогичная ситуация происходит и с незаконными перепланировками нежилых помещений под кафе и магазины.

Борисова обратила внимание, что отсутствие планомерной работы уже дало свои плоды: бизнес, связанный с незаконными перепланировками и нарезкой студий из комнат, в Петербурге расцвел. «Вся ситуация в целом провоцирует безнаказанность. Поэтому у нас дома продолжают разрушаться», — подчеркивает она.

Президент ассоциации обратила внимание, что планомерная работа в этом направлении прежде всего должна давать понимание людям: если они пытаются наворотить в доме незаконную перепланировку, они в итоге все равно понесут большие расходы, а все перепланированное придется вернуть в изначальное состояние.

«Они должны понимать, что кто-то обязательно выйдет в суд, выиграет и добьётся исполнения судебного решения. Сейчас люди, которые занимаются таким „бизнесом“, знают, что им ничего за это не будет. Они уверены, что в Петербурге можно делать такой „бизнес“. Поэтому проблема только масштабируется», — сетует эксперт.

Проект перепланировки, который проходит согласование в районной МВК, прежде всего предусматривает соблюдение норм безопасности. Кроме того, все проекты перепланировки, переоборудования и переустройства обязательно должны учитывать противопожарные нормы.

«Вы же понимаете, что между выигранным иском и исполнением этого решения лежит большая работа? — прокомментировал источник „Фонтанки“ в городской коммунальной сфере. — Такие дела заканчиваются чаще всего не денежными взысканиями, а обязанием исполнить определенные действия — привести помещение в проектное состояние, восстановить стены и так далее. Такие исполнительные производства растягиваются на практике на годы, и необходимо постоянно ходить, напоминать о себе, требовать, заставлять».

«Мне бы очень хотелось, чтобы в городе выстроили систему от выявления таких перепланировок до реализации исполнения, — говорит член президиума Санкт-Петербургской Ассоциации собственников жилья и их объединений, юрист Кирилл Зазарян. — Понятно, что это не так просто, что органы исполнительной власти, ГЖИ, администрации района, жилищный комитет, приставы (а это уже федеральное ведомство) должны работать вместе. И обязательно должны быть показатели качества работы. Не только по числу выявленных перепланировок, выигранных судов, но и исполненных решений». Сейчас, добавил эксперт, нет даже единой базы по этой проблеме.

По мнению юриста, разумным решением было бы привязать размер неустойки за неисполнение судебного решения и штрафа к кадастровой стоимости помещения. Так как одно дело — маленькая хрущевка, другое — просторные хоромы в центре.

Также эксперт предлагал увеличить срок давности привлечения к административной ответственности. Сейчас оно составляет 2 месяца с момента обнаружения незаконной перепланировки, а сумма — 2-2,5 тысячи рублей. Однако эти предложения не нашли отклика в сердцах законодателей.

«Еще одна проблема — пошлина на подачу иска. Подача иска в Арбитражный суд — 50 тысяч рублей, апелляционная инстанция — 30 тысяч, кассационная — 50 тысяч, Верховный суд — 80 тысяч», — рассказала Борисова. Администрациям районов, в отличие от УК, эту пошлину платить не надо.

Кроме того, в таких делах есть значительные расходы на работу юристов, которых нет в штате управляющих компаний, а также на проведение экспертизы, расценки на которую начинаются от 50 тысяч рублей. Ее приходится оплачивать тому, кто ходатайствует в суде о ее проведении.

Расценки на работу юриста в суде приводит Захарян — минимум 35 тысяч, а в среднем около 70 тысяч рублей за участие в рассмотрении дела в суде первой инстанции, дальше — больше.

Например, на улице Некрасова таких «студий» не один десяток, поделился с «Фонтанкой» юрист. «Представьте себе: 20, 40, 50 квартир — посчитайте суммы, которые нужны только на юриста. ЖКСы с такой нагрузкой просто не справятся! Иски о предоставлении доступа в помещение, о привлечении к ответственности за несогласованные перепланировки — это полномочия ГЖИ».

Да, в случае, если иск выигран, можно подать заявление о возмещении судебных расходов. Однако их еще надо получить, а для управляющих компаний сначала где-то взять деньги на все перечисленные расходы. Тогда как в квитанциях нет отдельной строчки «на суды по незаконным перепланировкам», но есть строка «управление многоквартирным домом».

«Надо понимать, что из этой строки должны расходоваться средства на зарплату и налоги. Управляющие компании и раньше не особенно ходили в суды, потому что это прежде всего деньги. У УК есть чем заниматься, их юристы взыскивают долги по квартплате. И перекладывать работу по борьбе с незаконными перепланировками на управляющую компанию неправильно. Они просто это не осилят. В результате все это ведет к разрушению жилого фонда, и в том числе — памятников архитектуры», — говорит Борисова.

За 2025 год в городе зафиксировали 445 случаев незаконных перепланировок — и это только в квартирах. На деле, конечно, это число далеко от реальности, так как речь идет именно о зафиксированных. Для этого проверяющие как минимум должны попасть внутрь.

За последнее время в Петербурге «гремели» ситуации с перепланировками нежилых помещений в доме-памятнике на Рыбацкой улице, 10 (дом Семеновой), на которые обратил внимание глава СК РФ Александр Бастрыкин. Свежий случай — на Слободской, 3, когда в «сталинке» две квартиры друг над другом перепланировали и превратили в настоящую баню.