Cистема «воздух — земля» от Росреестра. Зачем над участками запускают БПЛА и при чем здесь изъятие земли

Процедуру контроля за содержанием частных земельных участков планируется автоматизировать. Выявлять нарушителей будут с помощью дронов, неосвоенные или неправильно используемые наделы — изымать и продавать с торгов. На новых собственников возложат грехи прежних.

В настоящее время применять административные санкции против нарушителей надзорный орган вправе только по результатам проверки («мероприятия во взаимодействии с контролируемым лицом»). Это правило серьезно ограничивает возможности дистанционного выявления правонарушений. Росреестр просит послаблений и готов поделиться контрольными полномочиями с муниципальными чиновниками.

Воздушная тревога

Законопроект за авторством Росреестра был опубликован на портале проектов нормативно-правовых актов в середине ноября.

В первую очередь предлагается фиксировать неправильно используемые земли с помощью беспилотников, аэрофото- и космической съемки. За первое полугодие с дронов Росреестр обследовал 154,7 тысячи участков площадью 90,1 тысячи гектар. «С использованием современных технологий дистанционного мониторинга будет совершенствоваться выявление нарушений — самовольного занятия земель, их неиспользования или эксплуатации не по целевому назначению. Анализ пространственных данных осуществляется в автоматическом и ручном режиме», — поясняют в ведомстве.

Важно: возбуждать административные дела можно будет «без проведения дополнительных контрольных мероприятий». Как и в случае выявления дорожных правонарушений с помощью камер, постановления должны направлять владельцу участка в бумажном (заказным письмом) или электронном виде. Использование земли не по целевому назначению карается административным штрафом, исчисляемым исходя из кадастровой стоимости участка. Еще более жесткие штрафы применяются за неосвоение (неиспользование) надела, в том числе выделенного для жилищного или иного строительства, садоводства и огородничества.

Более активно к обследованию земель федеральная служба (Росреестр) предлагает привлекать и местные органы власти. Сегодня муниципальный земельный контроль осуществляется только в 3,2 тысячи муниципалитетах (18% общего числа). Предложенные поправки предусматривают создание типового положения, которое позволит местным чиновникам проводить проверки, типового перечня индикаторов риска нарушения и формы документов. Их утверждение и общую координацию деятельности Росреестр намерен оставить за собой.

«Изменения позволят усилить работу по выявлению неиспользуемых и используемых с нарушениями земель и вовлечению их в оборот, создадут новые условия для развития территорий и формирования благоустроенных и ухоженных населенных пунктов», — констатирует заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.

С точностью до гектара

Эксперты считают предлагаемые меры спорными. «Автоматизированное привлечение к административной ответственности по сути лишает владельца участка возможности ознакомиться с материалами дела и воспользоваться презумпцией невиновности. Также возможны ошибки в определении точных координат и принятии преждевременных решений. Вместе с тем у собственника остается право оспаривать вынесенное постановление, в том числе в суде», — отмечает руководитель общей судебной практики Юридической компании «Эклекс» Валерия Конрат.

Кадастровый инженер Екатерина Монтонен не сомневается, что дистанционная фиксация открывает новые возможности для повышения эффективности надзора. «Но этот метод сопряжен с определенными рисками и потенциальными ошибками, которые могут привести к необоснованным претензиям и, как следствие, к судебным разбирательствам. Уже сегодня многие владельцы участков получают предостережения о якобы неправильно установленных границах. Такие письма сеют панику, но не решают проблемы. Что с ними делать — неясно. Возможно, цель этих предостережений — подготовка к дальнейшему изъятию земель», — полагает Екатерина Монтонен.

Схожего мнения придерживается и Алиса Палант из юридической фирмы GRATA International: «Использование беспилотников является закономерным и легитимированным этапом развития государственного контроля. Вместе с тем возможны ошибки в определении границ или характера использования земли, что чревато необоснованным привлечением к ответственности».

На риски ошибок указывает и частнопрактикующий юрист Игорь Шануренко: «Неиспользование участка не всегда очевидно даже при личном осмотре уполномоченным лицом. Полагаю, что в случае оспаривания владельцем участка зафиксированного дистанционно нарушения должен проводиться повторный осмотр с выездом на участок и видеосъемкой в присутствии собственника».

По словам управляющего партнера юридической фирмы «Экстра Юс» Дмитрия Егорова, некоторые госорганы «не знают», что есть основной и (до 30%) вспомогательный вид использования. «Последний пример: огромное автотранспортное предприятие. Нет даже никаких арендаторов. На его территории находится будка сторожа, в которой обнаружили кровать. Это было расценено как жилье», — рассказал Дмитрий Егоров на правовой конференции ИЦ «Кадис».

Отберем, продадим и обяжем

Гражданский кодекс РФ допускает принудительное изъятие у собственника земельного участка в случае использования его с нарушением. В том числе не по целевому назначению, возведения самовольной постройки, причинения вреда окружающей среде. Также у владельца могут отнять участок, выделенный для строительства или ведения сельского хозяйства, если он не используется в течение установленного срока.

Принятие таких решений делегируется соответствующим государственным органам, которые обязаны заблаговременно предупредить собственника. В случае его отказа исправить нарушения вопрос об изъятии и продаже с торгов рассматривает суд. Статистика о количестве таких споров не раскрывается.

Росреестр предлагает ускорить процесс вовлечения изъятых земель в хозяйственный оборот. Подготовленный законопроект исключает срок освоения участка его приобретателем — новым собственником: «Необходимо обеспечить использование таких земельных участков в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования непосредственно после приобретения прав на них», — отмечается в пояснительной записке.

Законопроект допускает подачу судебного иска об изъятии только по результатам федерального государственного или муниципального земельного надзора. «Сегодня в Земельном кодексе РФ такое основание не закреплено, что создает почву для произвольных попыток изъятия земельных участков у граждан и юридических лиц», — убежден Алексей Бутовецкий. В то же время поправки приравнивают к результатам госнадзора материалы съемки с дронов.

Цель оправдывает средства

Юристы считают такие меры в целом обоснованными. «Изъятие участка представляет собой крайнюю меру публично-правового воздействия. Но она носит возмездный характер — бывшему собственнику выплачивается вырученная от продажи его участка сумма (за вычетом затрат на организацию торгов). Такое регулирование поддерживает баланс между публичными и частными интересами», — полагает Алиса Палант.

Игорь Шануренко убежден в справедливости изъятия участка в случае явно нецелевого использования. «Например, когда на сельскохозяйственных землях построена гостиница и так далее. Тогда как в ситуации ненадлежащего использования все намного сложнее — должны быть выработаны четкие признаки, при выявлении которых можно говорить о серьезности нарушения. Но опять же, если участок годами не используется, он может представлять угрозу безопасности для соседей. Запрет изъятия в принципе приведет к вечной „подвешенности“ заброшенных земель, что не слишком согласуется с целями и задачами законодательства», — отмечает юрист.

По словам Валерии Конрат, при выявлении нарушения надзорный орган получит право запретить сделки со спорным участком до исполнения выданного предписания: «Такое положение, безусловно, ущемляет права собственника. К приобретателю изъятого участка переходит обязанность его немедленного использования — без срока для освоения. Поэтому новому собственнику необходимо будет действовать оперативно».

Три года на размышление

Новые меры Росреестр предлагает ввести с 1 января 2027 года. В первую очередь они затронут собственников, уклоняющихся от освоения приобретенных участков. Год назад Конституционный суд России пришел к выводу о недопустимости применения к ним административных санкций, так как в действующем законодательстве «отсутствует прямое, ясное и недвусмысленное указание» на срок освоения. В Росреестре признались, что юридически не закреплено и само понятие «освоение земельных участков».

Устраняющие правовой вакуум поправки уже внесены в Земельный кодекс РФ, они вступили в силу 1 марта этого года. Теперь на освоение земель населенных пунктов выделяется три года. В этот срок владелец обязан провести рекультивацию, расчистку от отходов и других посторонних предметов и растительности, выполнить иные работы.

Юристы исключают придание закону обратной силы. «В отношении ранее приобретенных участков трехлетний срок должен исчисляться с 1 марта 2025 года», — констатирует Игорь Шануренко. Эту позицию поддерживает и Екатерина Монтонен.

Также впервые определены признаки неиспользования земель. В частности, предусмотренное целевым назначение капитальное строение должно появиться в течение пяти лет (иной срок может устанавливаться разрешением или иным правовым актом). Индивидуальный жилой дом — через семь лет (предусматриваются исключения). Также не допускается захламление более половины надела, а для приусадебных, садовых и огородных участков — зарастание сорняками высотой свыше метра.