Сборная модель: из чего складывается стоимость строительства и почему она растет

Себестоимость строительства с 2022 года выросла на 35–100% у разных девелоперов. На это повлияло множество факторов: от цен на стройматериалы до логистики, стоимости рабочей силы и изменений в законодательстве. В условиях нестабильной экономики, инфляции и санкционного давления застройщики ищут способы контроля затрат и пути оптимизации.

Как адаптироваться к вызовам текущего рынка, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

В начале 2022 года цены на строительные материалы резко поднялись из-за санкций. Как рассказала Вероника Климентьева, генеральный директор и основатель компании «Русские умельцы», тогда это привело к тому, что многие строительные компании на рынке частной недвижимости и загородного строительства обанкротились.

— Удержать стоимость договора можно было не более чем на неделю, а работа с ипотеками требует определенного периода согласования договора с банком, — продолжила она. — По привычке договоры в загородном сегменте заключаются зимой, тогда же берутся авансовые платежи. Но к условному маю уже невозможно было реализовать проект за ту стоимость, которую подписали в январе.

По ее словам, сейчас произошел небольшой откат по стоимости, ситуация выровнялась: разница в себестоимости по сравнению с 2022 годом составляет 30–40%. Если тогда квадратный метр строительства стоил 45 тысяч рублей, то на сегодня готовый дом под ключ стоит 80 тысяч рублей за «квадрат».

Виктор Зверев, технический руководитель проектов Petro Building Systems, пояснил, что в строительстве по факту подорожало все: и стройматериалы (бетон, железобетон, фасадные, кровельные и отделочные материалы) которые выросли в цене в среднем от 40 до 60 %, и зарплаты, которые также увеличились на 20–30%, и логистика, и прочие элементы строительного цикла. Все это связано и с высоким уровнем инфляции, с миграционной политикой, и с нарушением цепочек поставок.

— Также подорожало все, что обеспечивает стройку: оборудование и техника, которые, как правило, приобретают в лизинг, — продолжил он. — Ставки по лизингу на текущий момент критически высокие, как и кредиты на пополнение оборотных средств и инвестиционные программы. Логистика тоже прибавила в среднем 10–15%. В целом это привело к росту себестоимости на 35–60% в зависимости от региона.

Сергей Юзовитски, директор по связям с общественностью СК «Компакт», подтвердил, что за последние несколько лет произошли серьезные изменения во всех параметрах строительства. Это касается и стоимости материалов, и логистики, и кредитов, и рабочей силы. И жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта подорожал на всех этапах, начиная от проектирования и заканчивая эксплуатацией объекта. Рост цен на стройматериалы составил 30−40%, приблизительно столько же по рабочей силе, по логистике — около 15%.

Как рассказал Алексей Булдин, директор по строительству ГК «ЕДИНО», в конце 2021 — начале 2022 года себестоимость строительства на уровне генподрядчика составляла около 56 тысяч рублей за квадратный метр. Это именно подрядные работы без учёта коммерческих расходов, стоимости земли, техусловий на подключение. У застройщика эти цифры еще выше. А сегодня — уже 106 тысяч рублей за квадратный метр (за вычетом умных технологий остаются 100 тысяч).

— Рост — почти вдвое за три года, — продолжил он. — И начало пришлось на 2022 год — время тотального роста цен на строительные материалы. Причины самые разные: уход иностранных производителей, слом логистических цепочек, замена «официалов» на «неофициалов», скачки валют — всё это накладывалось друг на друга.

— Можно сказать, что в среднем за последние три-пять лет себестоимость девелоперских проектов в целом увеличилась примерно в два раза, а по отдельным проектам, возможно, даже больше, — говорит заместитель директора по разработке продукта ГК «А101» Павел Брызгалов. — Основные причины — рост стоимости стройматериалов и комплектующих и услуг подрядчиков.

По его словам, с 2000 года цены на стройматериалы выросли в среднем на 70%, а к пику «высокого сезона» в строительстве среднее удорожание может приблизиться к 90%. А по отдельным позициям (например, газоблокам или теплоизоляции) наблюдался кратный рост. Аналогичная ситуация складывается и на рынке подрядчиков: в последние годы на нем сформировался серьезный дефицит, который спровоцировал в том числе рост цен на их услуги.

Отдельно эксперт упомянул и резкое повышение стоимости денег: с ростом ключевой ставки увеличилась и стоимость бридж-кредитов, которые привлекаются для старта проектов. Кроме того, производители стройматериалов также закредитованы и закладывают в свои продукты возросшую стоимость заемного финансирования.

Не все эксперты считают, что импортные стройматериалы являются каким-то критическим элементом. Как отметил Сергей Юзовитски, сталь, бетон и так далее — местные, также серьезный шаг по импортозамещению произошел в отделочных материалах.

— Другое дело, что по некоторым позициям уменьшается конкурентность рынка, — отметил он, — Это происходит с комплексными инженерными системами, системами автоматизации, пожарной защиты и так далее. В этих сферах место ушедших игроков занимают наши российские коллеги, причем занимают ключевые, монополистические позиции. И у нас как у генподрядчиков, а также у заказчиков и у проектировщиков тут несколько связаны руки с точки зрения поисков альтернатив.

— Нам достаточно того, что предоставляют российские производители, — продолжила Вероника Климентьева. — Со сложными инженерными системами мы не работаем, но в целом сталкивались раньше с задержками поставок материалов. На сегодняшний день никаких проблем с материалами нет, но заметен рост цен: например, на ПВХ-изделия, виниловые фасады. Хоть производители тех же окон российские, но комплектующие они используют все равно импортные.

Что касается доли стройматериалов в себестоимости, то, по словам Виктора Зверева, в зависимости от региона она варьируется в районе 35–50%. В субъектах РФ, где дорогая рабочая сила, преобладающую долю в стоимости занимают зарплаты. А в регионах, где труд относительно недорогой, в общей массе перевес на стороне строительных материалов.

— Многие производители строительных материалов и конструкций, а также сухих смесей в свое время модернизировали заводы с применением технологических линий европейских производителей, — рассказал эксперт. — Соответственно, когда те ушли с нашего рынка, причем многие совсем не «по-партнерски», образовался вакуум в обслуживании и сервисе этих линий, а также проблема с поставками запчастей. Из-за этого оборудование периодически выходило из строя, а любой простой влияет на себестоимость. Сами запчасти стали непомерно дорогими, так как их доставляют через две-три транзитных страны. Это тоже немаловажный фактор, который повлиял, в итоге, на себестоимость.

Также, по его словам, импортозамещение в России дало толчок к развитию отечественного машиностроения для строительной отрасли. Сейчас внутри страны производят уже многое, но, по словам эксперта, в плане автоматизации сложных систем у нас пока что слабая элементная база, так что автоматика только на российских комплектующих не всегда обеспечивает требуемую надежность. Приходится по-прежнему использовать некоторые импортные комплектующие, а это валютная составляющая.

По словам Павла Брызгалова, доля стройматериалов вместе со стоимостью услуг подрядчиков в проекте комфорт-класса может составлять более 60% от себестоимости, остальное, в основном, приходится на стоимость земли. Динамика цен на стройматериалы сокращает маржу девелоперов, заставляя их искать способы не сильно увеличивать цены на падающем рынке. Впрочем, эксперт подчеркнул, что пока ситуация далека от критической.

— Больше всего пострадал рынок лифтового оборудования, а также техники — подъемные механизмы и т. д., — говорит он. — Но и здесь не произошло катастрофы. Существующие российские производители, в том числе те, кто раньше работали под глобальными брендами, в целом обеспечивают потребности российского рынка. Импортозамещение эффективно сработало и в программном обеспечении для лифтов — отечественный ИТ-сектор смог предложить конкурентоспособные решения.

Все же остальные категории либо изначально производились в России, либо рынок быстро нашел им замену в виде импортозамещения или поставок из дружественных стран. Например, керамограниты, которые раньше закупались в Италии или Испании, теперь приобретаются в России, Беларуси, Азербайджане и Индии. Новые рынки, как отмечают эксперты, ни в чем не уступают ни в качестве, ни в ассортименте.

Что касается материалов, то, по словам Алексея Булдина, всё, что могло стать дефицитом в 2022 году, уже перестроилось. Дефицит не проблема, проблема — в цене.

На логистику, по словам Виктора Зверева, с одной стороны влияют законодательные факторы, связанные с введением контроля транспорта, введением платы с большегрузов и так далее. С другой — это высокие ставки. Логистические компании хоть и заместили европейские автомобили китайскими, но, тем не менее, берут их в лизинг, который сейчас очень дорог.

Также подорожал и сам грузовой транспорт, спецтехника, в том числе и грузоподъемные краны, выросла стоимость эксплуатации этих машин.

Сергей Юзовитски дополнил: логистические вопросы заставляют пересматривать планы работ и тратить на них больше времени, чтобы продумывать их более тщательно и в итоге оптимизировать процессы.

— У нас тоже подорожали все доставки и вся тяжелая техника, — говорит Вероника Климентьева. — Мы все это ощущаем и планируем работу в соответствии с новыми ценами. Например, в этом году ожидаем очередной сезонный подъем.

— Конечно, с учетом того, что многие логистические цепочки удлинились, приходится закладывать на получение отдельных товаров большие сроки, да и стоимость доставки увеличилась, — продолжил Павел Брызгалов. — Но рынок адаптировался к этому. Если речь идет об уникальном оборудовании, материале или решении, то приходится его ввозить по механизмам параллельного импорта. Безусловно, это дороже и дольше. Но необходимость в параллельном импорте на сегодняшний день скорее исключение. Это касается не только сегмента комфорт, но и бизнес-класса. В основном все решения можно заместить если не прямыми аналогами, произведенными в России или дружественных странах, то какими-то новыми, ни в чем не уступающими ни в качестве, ни в дизайне.

2023 год добавил ещё один фактор для роста себестоимости — рынок труда. По словам Алексей Булдина, он начал раскачиваться вслед за валютным курсом. Большая часть строительных бригад — приезжие рабочие, которые ориентируются на доллар. А рубль серьезно просел, что немедленно сказалось на оплате.

Далее, по словам эксперта, после теракта в «Крокусе» в прошлом году усилился контроль миграции, начались отказы от иностранных кадров. Рынок труда, особенно на черновых работах, буквально упал. Возник острый дефицит, который вызвал еще одну волну роста цен.

— Доля труда в общей себестоимости на уровне генподряда — 26–28%, — говорит эксперт. — У нас этот показатель ниже, потому что мы работаем в ручном режиме управления и жестко контролируем процессы. Но в среднем по рынку — именно такие цифры. И этот блок напрямую зависит от кадровой ситуации.

Вероника Климентьева отметила, что строительство загородной недвижимости получило резкий толчок во время коронавируса. Появилось много новых маленьких компаний и бригад, которые к нынешнему кризису оказались не готовы, хотя «ужиматься» приходится всем.

— Конкурентов становится меньше за счет увеличения требований к подрядчикам загородной недвижимости, плюс работы становится меньше, а ставки растут, — говорит она. — Снижение миграционного потока дешевой рабочей силы тоже сыграло свою роль, ведь оставшиеся кадры стали дороже.

— В этом году заказов стало меньше, соответственно, и сидящих без работы исполнителей — тоже, — рассказала она. — Поэтому мы не испытываем дефицита в рабочих. В связи с усилением контроля миграционного режима стоимость работы одного иностранного сотрудника сопоставима с зарплатой соотечественнику, так что мы сейчас не привлекаем иностранную рабочую силу.

Виктор Зверев назвал кадровый голод в отрасли «катастрофическим». Не хватает не только подготовленных кадров, а вообще любых. По его словам, на строительные производства и площадки уже привлекают осужденных за легкие преступления, строят для них общежития. Но и эти меры не спасают.

— Я знаю предприятие, которое договорилось с колонией на предоставление 50 человек на завод, — рассказал он. — Построили общежитие, но пришло всего 15 человек. Везде сейчас не хватает обыкновенной рабочей силы. С началом СВО оборонная промышленность забрала очень много кадров, предложив зарплаты выше строительного рынка. А поднять зарплату до параметров Минобороны наша отрасль не может, иначе себестоимость улетит в космос — и ощутит это в первую очередь конечный потребитель.

— Составляющая рабочей силы и так достаточно высокая, а сейчас кадрам приходится платить больше, но брать их меньше, только более квалифицированных, — рассказал Сергей Юзовитски. — Для нас эта проблема связана, в первую очередь, с ИТР (инженерно-техническими работниками), которые в нашей компании работают в управлении строительством. Если говорить о рабочей силе, то здесь уже вопрос не в поисках разницы между затратами на гастарбайтера или на местного специалиста, а в том, что нет ни тех, ни других. Мы даже не пытаемся говорить об экономии на зарплате. Сегодня квалифицированный сварщик хочет получать 10–15 тысяч рублей за смену, и с этим надо что-то делать, чтобы не вылететь за бюджеты, по которым мы подписываем контракты.

Виктор Зверев назвал законодательство меньшим из зол, которые могли бы осложнить строителям жизнь.

— Да, есть нормы по выбросам, при строительстве новых производств достаточно обширные санитарные зоны, которые заметно расширяют площадь участков под производство. Но пока что это не самая большая беда, и я не припомню за последнее время каких-то жестких нововведений, — говорит Сергей Юзовитски. — Это влияет скорее на инвестиции в промышленные объекты с точки зрения соблюдения экологических норм, увеличения санитарно-защитных зон и так далее, но имеет лишь косвенное отношение к себестоимости строительства.

Алексей Булдин напомнил, что с 2024 года вступила в силу обновленная налоговая система. «Упрощенка» с нулевым НДС действует лишь до 60 млн рублей. Всё, что выше, облагается налогом по прогрессивной шкале — плюс обновление ставок НДФЛ. По его словам, все эти меры работают не на снижение себестоимости. Наоборот — они усиливают давление на бизнес. Потолка не видно, и признаков его появления пока тоже нет.

— На фоне всего этого мы обязаны не просто строить, но и зарабатывать, — говорит он. — Но что у нас с проектным финансированием? На бумаге всё красиво. На деле — ставка на «бридже» сейчас достигает 30%. Это реальность. В 2023 году нам удалось приобрести участок под проект ЖК «Тишин» в последний момент. На пару месяцев позже земли мы бы не купили, потому что с такой ставкой расчёты не складываются вообще.

Автоматизировать стройку практически нереально, а вот завод — можно. Поэтому индустриализация становится главным трендом в строительстве, то есть все, что возможно, необходимо переносить в «префаб», на завод, считает Виктор Зверев.

— На производственных линиях все еще остается очень много ручного труда, строительство — это все-таки достаточно архаичная отрасль, — продолжил он. — Не получится, чтоб завод работал без людей, как это бывает в других отраслях. Существуют заводы, например в ОАЭ, которые работают исключительно с применением промышленных роботов, но это история совсем не про строительство. У автоматизации два основных преимущества: снижение доли ручного труда и привлечение квалифицированных молодых кадров. Согласитесь, студент после вуза не готов идти в грязь и разруху, он пойдет только на современный чистый завод. Модернизация производств и переход от квалификации рабочего к оператору привлекает новые молодые кадры и требует меньше ручного труда. Простыми словами, лучше платить одному умному, чем двум дуракам.

Поэтому, по мнению эксперта, сейчас все больше застройщиков по России переходят от монолитного строительства к индустриальному, организуют собственное производство, изначально проектируют дома уже для сборных конструкций. Стройка при этом становится значительно дешевле и проще. Как отметил Виктор Зверев, на строительстве двухподъездного индустриального дома высотой 17 этажей можно сэкономить порядка 250 млн рублей относительно монолита. При этом качество значительно лучше, чем если заливать в опалубку непосредственно на стройплощадке.

По его словам, индустриализация касается не только многоквартирных жилых комплексов, но и ИЖС. Появляются небольшие заводы, которые делают и теплые быстровозводимые железобетонные домокомплекты, кровельные фермы и другие элементы будущего дома. За счет скорости строительства и высокого качества при меньших затратах экономика складывается совсем по-другому.

Сергей Юзовитски тоже считает, что нужно стремиться по максимуму переносить процессы на заводы. Для этого стоит осмысленно подходить к процессам и к проектам, то есть проводить функционально -стоимостную оценку (value engineering) перед началом строительства. Также необходимо намного внимательнее работать с проектной документацией, внедряя инструменты BIM или TИM.

— Эти инструменты обеспечивают управление строительством и затратами, — говорит он. — Как бы прекрасно ты ни рассчитал все в строительной модели, если системы будут монтироваться не в той последовательности, то всей модели придет быстрый конец и придется все делать опять «на коленке». Не менее важна совместная работа с проектировщиками на разных стадиях, в том числе и при формировании рабочей документации, когда можно совместно вносить корректировки. Это важно также из-за временного разрыва, который иногда происходит в между выпущенной проектной документацией и началом строительства.

— Мы выживаем за счёт максимального контроля: за трудом, механизмами, материалами, — продолжил Алексей Булдин. — Это поиск слабых мест, которые можно закрыть. Тут не стратегия роста, а стратегия удержания. И панацеи, к сожалению, тоже нет. Периодически всплывают «экономические лайфхаки»: например, приглашение рабочих из Северной Кореи. Мы пробовали и получили цену в два раза выше, чем платим своим.

Если говорить про технологии как способ сэкономить (например, умный дом), то, по словам Алексея Булдина, это не игрушка, а сложный проект, требующий не только бюджета, но и компетенций.

По мнению Павла Брызгалова, каждый застройщик выбирает эффективную стратегию для себя с учетом стоимости всего проектного решения: принимая во внимание цены на стройматериалы, оборудование и технологии, с одной стороны, и затраты на их внедрение — с другой.

— Например, в стремлении снизить расход металла или бетона можно внедрять определенные существующие на рынке инновации. которые действительно могут сократить объем потребления сырья, — пояснил он. — Но для их внедрения нужно будет привлекать дорогостоящих и дефицитных специалистов, услуги которых в некоторых случаях нивелируют всю экономическую выгоду. Важно учитывать и сроки — в текущей парадигме финансирования девелоперских проектов через эскроу-счета необходимо строить как можно быстрее. Так что в большинстве случаем предпочтение отдается все же типовым проверенным решениям.

Рассчитывать на падение цен и снижение себестоимости нет причин, подчеркнула Вероника Климентьева. Вся недвижимость стоит по продажам, а расходы никуда не денутся — требуется поддержание бригад и обеспечение их работами.

— Нас поддерживает проект, ориентированный на туризм, — говорит она. — Мы занимались только одним нашим заказчиком и одним домом. Теперь у нас их много, и хоть заказов стало больше, средний чек снизился. То есть работы стало больше, а денег — меньше.

В связи с острым голодом в трудовых ресурсах нужно становиться всё более привлекательным работодателем и бороться за тех самых умных, привлекать их и вовлекать, считает Сергей Юзовитски.

— Хочется, чтобы молодые люди, которые приходят из институтов, видели в строительной отрасли некую «сексуальность», — говорит он. — То есть чтобы им хотелось в эту отрасль — в проектирование, в строительство, в управление — и они должны видеть в этом современные производства. Нужно что-то делать, чтобы люди приходили в нашу отрасль, и не только потому, что здесь стабильно или хорошо платят, но и потому, что здесь интересно.

— Несмотря на то, что доля строительных материалов в процессе или в конечном продукте довольно высока, не стоит ждать снижения их цены, а нужно искать эффективность в чем-то другом, чтобы зарабатывать на собственных умениях, на инженерной мысли, — подытожил он.

Первое направление, которое позволяет контролировать затраты и экономить, — это цифровизация, внедрение BIM-технологий и иных IT-решений для бизнеса, считает Виктор Зверев.

— Я знаю компанию, занимающуюся ИЖС, которая внедрила программу по автоматизации всего процесса, начиная от приема аванса за дом и заканчивая передачей ключей, — рассказал он. — Камеры на стройках полностью контролируют строительный процесс и позволяют клиентам в режиме реального времени наблюдать за процессом строительства их дома. Все перемещение материалов между объектами отображаются в системе, а автоматический учет помогает детально понимать затраты и приходы вместо того, чтобы держать штат бухгалтеров и юристов.

Второй фактор оптимизации, по его мнению, — неизбежность индустриализации строительства, особенно многоквартирных домов.

— Даже если застройщик не хочет и не планирует строить свои собственные заводы, есть уже много производств, которые с учетом стагнирующего на данный момент рынка ищут заказы и всегда готовы браться за эту работу, — рассказал он. — При многих производствах есть свои проектировщики, которые готовы переделывать дома под сборный вариант вместо монолитного. На этом тоже можно сэкономить.

И третье направление — это решение вопроса кадров. Необходима долгосрочная работа на перспективу с профильными университетами еще на этапе обучения студентов. Платить им стипендию, привлекать на производственную практику, дать возможность получать опыт и втягиваться в профессию еще до окончания ВУЗа. Это даст компаниям в будущем преимущества, так как попытки ловить специалистов после окончания учебы неэффективны. По словам Зверева, если заняться этим сейчас, заинтересовать профессией и дать расти в компании, то по итогу предприятие будет обеспечено кадрами лучше других.

— Мы не ожидаем значительных скачков роста цена как на стройматериалы, так и на услуги подрядчиков — подытожил Павел Брызгалов. — Сокращение объема строительства постепенно возвращает на рынок условия, когда девелоперы, которые по-прежнему реализуют значительные проекты, получают больше возможностей выбора поставщиков. А значит увеличивается и пространство ценового маневра.

Алексей Булдин считает, что рынок цикличен: если сейчас спад, значит, будет рост. Просто стратегическое планирование, которое раньше принято было измерять семью годами, теперь — максимум три, тактика — год, а операционка — месяц.

— Да, мы смогли «выстрелить» на льготной ипотеке, без которой в ковид было бы куда хуже, — продолжил он. — Но говорить, что вся инфляция от льготной ипотеки — это некоторое лукавство наших финансовых властей. Печатный станок — вот кто главный герой. Только американцы печатают для миллиарда, а россияне — для 140 миллионов. Но мы остаемся оптимистами и надеемся, что всё — даже этот цикл — однажды сменится на новый.