Хозяин дороги. Коттеджный поселок в Ленобласти оказался островом, и законно попасть туда можно только на крыльях

Жители коттеджного поселка во Всеволожском районе обнаружили себя в блокаде: единственная дорога, связывающая их кадастровый квадрат с внешним миром, находится в частных руках. И собственник не хочет, чтобы ею пользовались, тем более без разрешения. Все давно ходят по судам, а в местной администрации разводят руками.

«Мы еще не родились, а она уже там была», — говорят о спорной дороге жители товарищества собственников недвижимости «Шуваловские дворы» в деревне Скотное. Формально это Ленинградская область, но до центра города, как заявлено на сайте ТСН (само оно, к слову, существует только с 2022 года), чуть больше получаса езды по Новоприозерскому шоссе. В мае 2023 года у жителей этого островка суши посреди чужой частной собственности начались проблемы.

Обитатели «Шуваловских дворов», многие из которых едва начали строить дома, легально не могут выехать со своих участков ни на Новоприозерское шоссе, ни куда-либо еще. А все потому, что единственная дорога, которая соединяет коттеджный поселок с большой землей, — частная. И собственник взялся отстаивать свои имущественные права так энергично, что теперь все пятьдесят с лишним участков в «Шуваловских дворах» оказались под арестом до конца разбирательств.

Если посмотреть на карту, слева кадастровый квартал злополучных «Шуваловских дворов» граничит с Новоприозерским шоссе, сверху — с Токсовским шоссе, а с остальных двух сторон его огибает река Пипполовка. К кварталу ведут всего два съезда. Первый, с регионального Токсовского шоссе — частная дорога коттеджного поселка «Александрийский парк». Соответственно, и пользоваться ею могут только жители этого поселка. Второй съезд, с федерального Новоприозерского шоссе — и есть та самая спорная дорога, за которую судится ее новый хозяин.

«Скорую помощь, наверное, «Александрийский парк» пропустит, поднимет шлагбаум, — рассказала «Фонтанке» член правления ТСН Таисия Сахарова. — Но фактически проездов к нам ни для пожарных, ни для скорой не осталось».

Чтобы доказать, что дорога была всегда, ТСН заказало у ООО «Севзапгидрозем» выписку из архивного плана территории за 1995 год. Согласно представленной в этой выписке карте, на участке, который сегодня обозначается кадастровым номером 47:07:0479003:27, расположена «полевая дорога, обозначенная пунктирной линией».

Предыдущий собственник участка с этой самой дорогой, по словам жителей, не возражал, чтобы они ездили и ходили по ней. Но мужчина скончался, а его наследница в феврале этого года продала участок соседу — предпринимателю Дмитрию Грибкову. В августе 2022 года администрация Агалатовского сельского поселения установила публичный сервитут (то есть право безвозмездно пользоваться чужой частной собственностью для прохода и проезда на свои участки) на часть земельного участка с кадастровым номером 47:07:0479003:27 площадью 2 497 кв. м. А новый хозяин решил, что его собственностью пользуются незаконно. И обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованием признать постановление о публичном сервитуте незаконным и все отменить.

«Какие там могут быть дороги десятилетние? — возмутился Дмитрий Грибков в разговоре с корреспондентом «Фонтанки» и изложил свое видение ситуации. — До 2019 года это были земли сельхозназначения. А потом администрация чудным образом перевела их в ИЖС без плана-проекта территории, где должны были быть указаны дороги. То есть, земли переведены в ИЖС, а дороги — нет». По его словам, руководство ТСН поставило там строительные вагончики, зарегистрировало их как жилые дома и прописало туда людей. После чего и обратилось в администрацию Агалатовского сельского поселения, которое установило публичный сервитут. «И ради 8 участков администрация нанесла обременение на частные земли, — настаивает он. — Да, они пишут, что у них там сто человек зарегистрировано, но там сейчас всего пять домов».

Грибков утверждает, что, когда приобретал участок земли у предыдущего владельца, ни о каком публичном сервитуте там даже речи не было, и подозревает товарищество в махинациях. Но жители «Шуваловских дворов» уверены в обратном — у них и фотокопия договора продажи злосчастного куска земли со спорной дорогой имеется.

«Он купил участок уже с публичным сервитутом. Это написано в его договоре купли-продажи: участок с обременением в виде публичного сервитута, — говорит Таисия Сахарова. — Можно, конечно, все валить на ТСН, но «Россети» и «Газпром» — это не ТСН». Ссылка на ресурсников не случайна: по словам Сахаровой, с ними новый владелец земли тоже судится за право использования его территории. «И они никакого отношения не имеют ни к ТСН, ни к председателю, так как ЛЭП идет через все поселения: и к «Александрийскому парку», и к «Елки-вилладж», и дальше, — подчеркивает Сахарова. — А коммуникации «Газпрома» идут к ТСН «Фаворит», которому на это давал согласие предыдущий собственник».

Рассмотрение дела затянулось, а в числе заинтересованных лиц к этому процессу были привлечены не только собственники участков из ТСН «Шуваловские дворы», но и Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленобласти. В августе в качестве обеспечительных мер по иску действие публичного сервитута на спорную дорогу было приостановлено, а на участки обездороженных «Шуваловских дворов» наложен арест, чтобы их нельзя было регистрировать или продавать.

В определении Арбитражного суда отмечено, что на территории ТСН «Шуваловские дворы» расположено 56 участков, при этом ТСН предоставляет суду данные только 8 владельцев. Сведения об остальных собственниках ТСН предлагает суду истребовать самостоятельно, на что потребуется изрядное время. В документе также говорится, что так ТСН пытается «затянуть» рассмотрение дела, чтобы как можно больше участков в «Шуваловских дворах» приобрели добросовестные покупатели. В числе которых могут оказаться дети, ветераны и другие категории населения, за которые принято заступаться всегда и везде — в ущерб хозяину дороги. Участки выставлены на продажу в том числе на популярных сайтах бесплатных объявлений по цене значительно ниже, чем в соседних коттеджных поселках. А про спорную дорогу в объявлениях нет ни слова.

Пока суд да дело, на земле начало твориться странное. Дорога перекопана.

«Рядом с «Шуваловскими дворами» — пейнтбольный клуб. У них была игра летом, игроки вышли — а дорога перекопана, — говорит Сахарова. — Несколько десятков человек не смогли выехать оттуда, им пришлось возвращаться за машинами на следующий день». По ее словам, перекапывая дорогу, предприниматель повредил водопровод. И теперь жителям ТСН приходится буквально покупать воду не только для питья, но и для бытовых нужд.

Дмитрий Грибков настаивает, что это провокация — мол, дорогу раскапывает некий член ТСН, «чтобы потом с утра полицию вызвать». На предоставленном видео — одинокий человек с лопатой посреди практически бездорожья, что он там роет или ровняет — не разобрать. Но если состояние ландшафта — дело исключительно его рук, то это новый стахановец, и его надо задействовать на строительстве метро.

«У меня есть конституционное право распоряжаться своей недвижимостью. Временно жителям «Шуваловских дворов» разрешен проезд. [В таких случаях] рассчитывается стоимость пользования частным сервитутом, подписывается соглашение. Но не самозахватом», — говорит Грибков.

По словам жителей, в сентябре собственник проложил альтернативную дорогу, которую они называют не иначе как «тропинка». И хотят свой утоптанный и объезженный публичный сервитут обратно. «По большому счету, все так и ездят по этому приостановленному публичному сервитуту. Потому что других дорог нет», — говорит Сахарова.

«Я хочу, чтобы была дана оценка попытке хищения части земельного участка, — объясняет свои мотивы Грибков. — Чтобы была дана оценка Росреестру, который регистрирует раздел участков без проездов. Если сейчас на это закрыть глаза, во всех районах будет беспредел. Каким образом земли сельхозназначения меняют статус? Как земельные участки были разделены и проданы до постановления администрации о публичном сервитуте? Каким образом регистрируются какие-либо постановления в отношении земель, которые находятся под арестом? Они утверждают, что им не дают там ходить и ездить. А по камерам видеонаблюдения зафиксировано, что человек, который это заявляет, по шесть раз в день там ездит».

В местной администрации в курсе проблемы, но исходят из очевидного: земельный участок c той самой дорогой находится в частной собственности.

Юрист администрации муниципального образования «Агалатовское сельское поселение» Дмитрий Цветков ситуацию прокомментировал так:

— Территория коттеджного поселка, которым закрыт въезд к этим жителям через Токсовское шоссе, как и земельный участок, который перегораживает путь, если съезжать с федеральной трассы, находятся в частной собственности. У нас право частной собственности может быть ограничено только по решению суда, либо путем наложения публичного сервитута. Жители этого коттеджного поселка обратились к нам летом прошлого года. И на основании их обращения мы установили бессрочный публичный сервитут, чтобы они могли проезжать на свои участки https://агалатово.рф/index.php/home/postanovleniya/postanovleniya-2022-goda/8685-postanovlenie-579-ot-12–08–2022g. Собственник обжаловал это решение в судебном порядке и решением арбитражного суда от августа этого года действие публичного сервитута было приостановлено. Раньше у этого участка был другой собственник. И по состоянию на лето прошлого года с иным собственником у ТСН было заключено соглашение: он пропускал жителей через свою территорию за какую-то плату. Зимой этого года в феврале собственники этого земельного участка сменились. И новые собственники против проезда по их территории. Они хотят оплату выше рыночной стоимости».

— А как люди попадают на свои участки, пока действие сервитута приостановлено, а судебное решение не вынесено?

— Не могу вам ответить на этот вопрос… Это не район сложившейся застройки. Это бывшие колхозные поля. Там нет исторических кварталов, домов двадцатилетней давности. Все это застраивается сейчас, на наших глазах. Как Росреестр размежевал эти участки — вопрос к Росреестру. В рамках своих полномочий мы сделали, что могли: администрация поселения установила своим решением публичный сервитут, и это решение сейчас проверяется в судебном порядке. Мы сами как орган местного самоуправления находимся в подвешенном состоянии, потому что не можем прогнозировать развитие этого дела в суде.

Сказать, сколько жители платили за пользование дорогой предыдущему собственнику и сколько теперь хочет новый, юрист тоже затруднился. А по поводу нарушенного водоснабжения сообщил, что там нет муниципальных сетей водопровода: «Если у них там какие-то частные трубы лежали, нам об этом не известно».

Члены ТСН обращались в Ленавтодор и в Росавтодор с одним и тем же вопросом: можно ли как-то организовать для «Шуваловских дворов» другую бесплатную дорогу, которая соединила бы их с внешним миром. И в обоих случаях получили отрицательный ответ.

«Я считаю, что такие вопросы должны решаться исключительно в судах или следственных органах. Не надо мешать следственным органам и создавать шумиху», — говорит Дмитрий Грибков.

Между тем конфликт вот-вот буквально дойдет до небес. «Мы планируем возведение церкви в ТСН, — говорит Таисия Сахарова. — И отцу настоятелю уже поступали звонки о том, что «засудят епархию». «Они установили крест у себя на участке и назвали его поклонный крест. Их цель — сделать публичное место и говорить, что люди должны сюда приходить», — говорит законный хозяин дороги.

Установить не публичный, а частный сервитут, можно. Но для этого опять-таки нужно решение суда, основанное на экспертизе рыночной стоимости проезда по территории. А государство обеспечивать какую-то новую, бесплатную дорогу к земельным участкам «Шуваловских дворов» не обязано.

Венера Галеева, «Фонтанка.ру»