Прощание с ремонтом: почему всё больше покупателей квартир хотят готовую отделку

Не так давно предчистовую отделку включили в число 16 обязательных параметров для «зеленой» новостройки по госстандарту. И это минимум, так как запрос на полную среди покупателей постоянно растет. Им дорого не только время, но и ремонт, который придется делать самостоятельно в «черновой» квартире, а отделку от застройщика можно включить в ипотеку, на которую сейчас приходится более 90 % покупок.

Как отметили эксперты круглого стола «Фонтанки.ру», наиболее вероятно, что в плане новых квартир рынок скоро придет к полностью готовому или максимально подготовленному для жизни продукту, а покупателям остается только индивидуализировать стандарт и заниматься дизайном.

Всем нужна отделка

В текущей ситуации на рынке большинство покупателей предпочитает квартиру с отделкой — отметила Елена Гутман, начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» (девелопер проекта жилого квартала «Огни Залива»). Во-первых, для застройщика цены на материалы существенно ниже рыночных. Но даже если для него за год по некоторым позициям цены выросли в два раза, то в рознице — еще больше. Во-вторых, цена материалов и работ по отделке входит в договор долевого участия и в ипотечный кредит. У компании, например, сейчас почти 90 % ипотечных сделок.

— Третье — покупателя избавляют от «творческих мук»: всё сделают профессионалы. Мы говорим, что наши квартиры — как хорошо сделанная картина, но без акцентов, — пояснила эксперт. — У нас в «Огнях Залива» квартиры подготовлены как белый холст. Мы оставляем возможность для проявления творчества. В прошлом году в трех подъездах мы поэкспериментировали, оставив большие квартиры просто с белыми стенами.

— Мы уже давно не делаем квартир без отделки, все сдаются с white box, — говорит Сергей Носов, руководитель управления отделки GloraX. — Это позволяет покупателю не тратиться на черновую и пропустить самый пыльный этап. Сейчас мы запускаем чистовую отделку для проектов комфорт- и премиум-класса. Мы прогнозируем высокий спрос на эту услугу, так как покупатели сейчас стали более требовательны к продукту и не хотят заниматься черновыми работами самостоятельно. При этом люди устали от бесконечного визуального многообразия, которое они видят в соцсетях, мессенджерах, видео по запросу. Еще 10 лет назад казалось, что простую стандартную отделку никто не купит, но сейчас это как раз тот вариант, который позволяет дома отдыхать. Поэтому мы разрабатываем дизайн-проекты в актуальном на сегодняшний день стиле минимализм.

— Мы реализуем два масштабных проекта комплексного освоения территории — ЖК «Северная долина» и ЖК «Юнтолово». На примере своих объектов мы видим, что покупатели всё больше ориентированы на покупку жилья с отделкой, — говорит Кирилл Подобед, начальник отдела продуктового менеджмента компании «Главстрой Санкт-Петербург». — Как правило, сегодня у покупателя есть выбор из нескольких вариантов в рамках одного жилого комплекса. Например, мы предлагаем нашим клиентам как полностью готовые квартиры с стандартами «Оптима» и «Комфорт», так и с white box. Наши исследования показали, что примерно 5–10 % покупателей интересуются квартирами без отделки, а из оставшихся порядка 80 % отдают предпочтение полностью готовой квартире и 20 % выбирают white box.

В ГК «ПСК» строят «комфорт», «бизнес», премиальную недвижимость и сервисные апартаменты, поэтому в арсенале полный спектр решений отделки — и без нее.

— До 100 % юнитов в сервисных апартаментах мы делаем с отделкой и даже с меблировкой, так как их инвесторы покупают для сдачи аренду и получения доходов, — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Также в этом сегменте важен унифицированный дизайн, потому что часть в высокий сезон сдается в краткосрочную аренду по гостиничной модели. Мы работаем с известными архитектурными студиями и дизайнерскими бюро, так как интерьер влияет на инвестпривлекательность. Также мы видим, что в жилье комфорт-класса большинство квартир уже приобретается с отделкой. Но там есть запрос и на минимизацию цены покупки, который мы тоже стараемся удовлетворить.

Жилой квартал компании Friends в Приморском районе стал своего рода экспериментом: здесь четыре корпуса примерно по 300 квартир каждый, и застройщик решил сделать разные варианты — по 25 % квартир без отделки и с white box, а 50 % — с полной отделкой в разных стилях.

— Практически все покупатели квартир в домах массового сегмента предпочитают чистовую отделку от застройщика, — считает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — У такого жилья действительно много плюсов: это выгодно, удобно, позволяет быстро переехать и с первого дня жить в комфорте — без звуков ремонта за стенкой и строительной пыли в парадной. Поэтому сегодня большинство девелоперов предлагают полностью готовые квартиры. К примеру, отделка выполняется во всех ЖК от «КВС».

Руководитель направления разработки продукта ГК «А101» Павел Брызгалов привел пример новых районов Москвы, где с лета 2022 года доля квартир с отделкой увеличилась с 40 % до 50 %. Среди проданных квартир на white box приходится 30 %, 50 % — на отделку комфорт-класса и 20 % — бизнес-класса.

Рынок старается удовлетворить спрос, который неуклонно смещается к готовым к проживанию квартирам. Как рассказала директор управления маркетинговых коммуникаций «Л1 Строительная компания № 1» Оксана Понаморенко, за десять лет их доля увеличилась с 35 до 65 %. В основном эта опция востребована в новостройках стандарт- и комфорт-классов. Покупатели квартир высокого ценового сегмента чаще выбирают черновой или предчистовой вариант, так как предпочитают оформлять квартиру по своему вкусу.

Петр Буслов, директор по продукту компании e. Development, тоже отметил, что спрос растет на протяжении последних десяти лет. Обычно квартиры с отделкой выбирают в классах «комфорт» и «стандарт» и в апартаментах.

— Хоть «бизнес» и элитная недвижимость, как правило, реализуется без отделки, однако уже начинается формироваться тенденция, когда в комплексе часть квартир сдается с ней, — добавил он. — Такие предложения можно найти на московском рынке в бизнес-классе. В Петербурге пока это массового распространения не получило.

Эволюция отделки

Все участники круглого стола отметили, что качество отделки на рынке растет — сегодняшнее предложение заметно лучше того, что было 5–10 лет назад. Нынче уже не увидишь выброшенных в мусор унитазов и входных дверей в только что заселенном районе. То есть застройщики стали делать тщательнее, качество стало устраивать покупателей, и всё реже они хотят что-то переделать.

— Мы довольно долго отбирали и тестировали материалы для отделки, поэтому уверены в качестве и готовы предложить двухлетнюю гарантию, — добавил Сергей Носов. — Как правило, в стандарт входит минимальный набор опций: ламинат или более дорогое покрытие, обои под покраску, натяжной потолок в комфорт-классе или потолок из гипсокартонных листов в премиуме. Различия в качестве материалов между классами жилья наиболее четко прослеживаются в оформлении санузлов.

— Конкуренция играет положительную роль для всех участников строительного рынка, — добавил Сергей Софронов. — Постепенно к отделке приходят даже те застройщики, которые максимально экономили. Наша чистовая отделка представлена в светлом и темном стиле, но мы всегда стараемся чем-то выделиться на фоне конкурентов. Само собой, есть определенный дизайн-проект в МОПах, а в квартирах самое главное — входная дверь. Раньше все новоселы ставили разные, и на одной площадке получился «винегрет» цветов и дизайнов. Сейчас мы делаем их унифицированными. Что касается материалов в квартирах, они должны быть с высокой степенью износостойкости, ламинат — не ниже 33 класса, керамогранит в санузлах. Розетки ставим с учетом возможной расстановки мебели и под это готовим дизайн-проект. Также используем в проектах и элементы умного дома — например, дистанционную передачу показаний счетчиков и видеодомофоны.

— Наш принцип — дать больше, чем обещали, и удивить, — добавила Елена Гутман. — У нас появляются новые материалы, которых не было в предыдущих ЖК. В рамках группы компаний застройщик плотно работает с нашими управляющими компаниями на стадии проектирования и подбора материалов для мест общего пользования, чтобы за ними было легко ухаживать и они дольше прослужили, сохранив внешний вид. В МОПах и санузлах жилых комплексов БФА — нескользящий керамогранит, качественная плитка в ванной, отечественные износостойкие обои под покраску.

— Девелоперы планомерно повышают качество отделки и персонализируют продукт. При этом в Москве застройщики только начали предлагать grey box или «черновую отделку», — добавил Павел Брызгалов. — Это только межкомнатные стены, проведенные коммуникации и минимальная подготовка поверхностей для ремонта. В проектах в Санкт-Петербурге такой вариант крайне распространен. Причем в Москве даже предлагаются квартиры без внутренних перегородок, стяжки пола и разводки сетей. Такой продукт — условно «московский» и пока его в Петербурге и Ленобласти нет, но в жилье большой площади по более привлекательной цене такой вариант может пользоваться определенным спросом.

Минимализм и дизайн

Типовая отделка всегда выполняется в минималистичном стиле, в спокойных натуральных тонах, отметила Анжелика Альшаева. Задача застройщика — сделать базу, которая позволит клиенту создать индивидуальный интерьер с помощью мебели, декора и аксессуаров.

В «Главстрое Санкт-Петербург» отделку подбирают так, чтобы она была хорошим фоном для подобранной в будущем мебели — приглушенные натуральные цвета, светлые обои без ярко выраженного рисунка и фактуры и керамогранит в санузлах.

— Мы остановились на двух вариантах отделки, — говорит Кирилл Подобед. — Первый мы называем «Оптима» — необходимый минимум, включающий в себя ламинат, обои высокой плотности, щитовые двери с хорошей фурнитурой, отделку санузлов керамической плиткой, установку качественных сантехприборов из среднего ценового сегмента. В «Комфорте» покупателям мы предлагаем ламинат с фаской, в санузлах — керамогранит, высококлассное оборудование, декоративные щиты под ванной, сантехнику с хорошей фурнитурой, отделку на балконах. На выбор покупателей два цветовых варианта: темный и светлый. Инженерные решения не связаны с видом отделки и распространяются на весь квартал. Например, система телеметрии используется как в корпусах без отделки, так и в домах с «Оптима» и «Комфорт».

— Есть три основных типа, — рассказала Оксана Понаморенко. — Без отделки, так называемая «черновая», где выполнен обязательный минимум работ: инженерные коммуникации, стяжки пола, входная дверь. Предчистовая включает в себя самые трудоемкие и «грязные» работы: оштукатуривание стен и потолков, установку розеток и выключателей. Отделка «под ключ» — это полностью готовая к проживанию квартира, где выполнены все работы, включая установку всей сантехники, оклейку обоев, настил напольных покрытий, укладку кафеля, установку межкомнатных дверей. То есть новоселу достаточно завезти мебель и бытовую технику.

— В нашем проекте «е.волюция» у Московских ворот квартиры сдаются в черновом варианте, а в квартале бизнес-класса «Мир внутри» на Финском заливе покупателям предлагается выбрать отделку апартаментов из трех дизайнерских вариантов, — продолжил Павел Буслов.

— В чистовой отделке мы предлагаем два разных стиля, — добавил Сергей Носов. — А чтобы дать возможность клиентам проявить индивидуальность, разрабатываем конфигуратор. Сегодня за счет цифровизации многих процессов можно легко реализовать его для индивидуальной отделки. Пока что никто не реализовал это на практике, но мы уже активно думаем, как это можно сделать.

— У нас уже есть опыт работы по этажам с двумя типами решений, — говорит Елена Гутман. — В домах IIII очереди «Огней Залива» все квартиры одинаковы по отделке: стены поклеены обоями под покраску, а по цвету и дизайну клиенты сами уже решают. Наши дизайнеры подбирают материалы таким образом, чтобы квартиру можно было оформить в любом стиле, а материалы прослужат долго и позволят в любой момент внести изменения.

— Мы предлагаем разные светлые и темные стили на разных этажах, — говорит Сергей Софронов. — Тем, кто хочет полностью индивидуальный дизайн, можно купить white box либо вообще без отделки. Индивидуализировать отделку по квартирам — пока сложная задача, ведь в каждой нужно будет внедрять разные опции и контролировать это. Хоть многие компании уже научились продавать меблировку с полным и индивидуальным комплектом мебели. С отделкой пока сложнее — интересно будет посмотреть на кейсы тех, кто это реализует.

Павел Брызгалов назвал предпочтения в обсуждаемом вопросе примерно одинаковыми в двух столицах. По его словам, покупатели предпочитают недорогую отделку класса «стандарт» или «комфорт» нейтральной цветовой гаммы в духе скандинавского минимализма — это позволяет в дальнейшем придать жилью индивидуальность с помощью мебели, текстиля, предметов интерьера.

Что почем

В проектах ГК «ПСК» стоимость отделки колеблется в зависимости от метража. По словам Сергея Софронова, это в среднем от 14 до 29 тыс. руб. за кв. м, то есть в квартире-«однушке» площадью 40 кв. м — это плюс 809 тыс. На примере проекта Friends, где студия без отделки обойдется в 5 млн рублей, с отделкой она будет стоить 5,5 млн. В ипотеку с господдержкой и с одинаковыми первыми взносами за вариант без отделки ежемесячный платеж составит 27 тыс. рублей, а с отделкой — 30 тыс.

— Стоимость отделки от застройщика на 25–50 % дешевле индивидуальной, — продолжил Сергей Носов. — Мы закупаем оптом строительные и отделочные материалы, заключаем контракт на большой объем работ, за счет чего можем рассчитывать на скидки. При этом мы не навязываем избыточных дизайнерских решений, которые зачастую увеличивают стоимость дизайн-проекта. В зависимости от класса жилья отделка в наших проектах стоит от 14 до 19 тыс. на кв. м. Если анализировать общую цену ремонта, в зависимости от площади квартиры она составит от 700 тыс. до 1,3 млн руб. Возможность включить его стоимость в ипотеку позволяет существенно сэкономить, так как она — самый дешевый на сегодняшний день кредит. Мы делали расчет: если привлечь потребительский кредит, отделка обходится клиентам на 7–10 тыс. на «квадрат» дороже.

— Стоимость жилья с отделкой будет зависеть непосредственно от стандарта, который выбирает покупатель. В наших объектах в среднем стоимость отделки составляет от 11 до 15 тыс. рублей за квадратный метр, — говорит Кирилл Подобед. — Если квартира приобретается в ипотеку, ремонт можно включить в тело кредита. Ипотечные ставки сегодня остаются привлекательными, поэтому от застройщика получается выгоднее, чем проводить его с привлечением потребительского кредита по более высокой ставке.

— В ЖК «Огни Залива» без отделки предлагаются крупногабаритные и видовые квартиры красивой планировки, поэтому цена на них априори выше, — говорит Елена Гутман. — И разница с остальными нашими предложениями получается порядка 10 тыс. рублей на кв. м. Персональная отделка — это всегда хлопотно, затратно по времени и деньгам. Приятнее получить готовый продукт, въехать и не жить среди ремонтных работ.

По словам Оксаны Понаморенко, разница в цене квартиры без отделки и полной будет составлять в среднем 10 %.

— Включение отделки в ипотеку выгодно, так как большинству покупателей с ипотечным кредитом сложно выделить средства из семейного бюджета для подготовки квартиры к новоселью, — уточнила она. — Однозначно сказать, насколько вырастет платеж, нельзя: он зависит от выбранной ипотечной программы, размера первого взноса и многих других факторов. Разница цен отделки от застройщика и выполненной самостоятельно достигается за счет оптовых цен на материалы, наличия постоянных подрядчиков, работающих по выгодным тарифам, или же собственных штатных мастеров-отделочников. В среднем стоимость отделки от застройщика будет дешевле процентов на 30 %.

Павел Буслов назвал примерно ту же разницу — в среднем на 20–30 %. Всё потому, что материалы закупаются оптом по цене, значительно ниже розничной, а подрядные бригады выполняют ремонт комплексно, что делает их работы дешевле.

— Во-первых, крупные компании покупают материалы по оптовым ценам и процесс работ у них налажен: для клиента в рознице цены будут значительно дороже, — говорит Анжелика Альшаева. — Во-вторых, сейчас практически все покупатели приобретают квартиры в ипотеку. Для многих было бы сложно одновременно платить кредит и откладывать на ремонт: тем более что некоторые из них снимают жилье во время строительства нового дома.

Люди

Найти хороших подрядчиков сложно в любом деле, и строительство и отделка — не исключение.

— У нас есть несколько этапов контроля выполненных работ: собственное СМУ, служба технадзора и авторский контроль отдела продуктового менеджмента, — говорит Кирилл Подобед.

— Добиться надлежащего качества отделки нам позволяет скрупулёзный подход, — добавил Сергей Носов. — Во-первых, мы детально прописываем требования к отделке для компаний, участвующих в тендере: любая поверхность, любой стык и узел описаны в деталях. Во-вторых, перед началом основного объема работ просим подрядчика выполнить ремонт эталонных квартир на отдельно взятых этажах. Такой подход позволяет понять наши требования и взвесить собственные возможности и силы, прежде чем согласиться на большой объем.

Около 98 % покупателей жилья у «КВС» подписывают акты приема-передачи квартир с первого раза. Как отметила Анжелика Альшаева, большинство замечаний — незначительные и устраняются бригадой сразу же. И это притом что многие клиенты приходят на осмотр со специалистами по приемке.

— С подрядчиками мы работаем по классической схеме через надзор этапов работ и контроль перед приемкой, — продолжает Сергей Софронов. — В плане отделки лучше всех нас дисциплинируют покупатели. Они всё чаще стали пользоваться услугами компаний по приемке квартир, которые проверяют отделку тщательно, вплоть до кривизны стен и пустот под плиткой, качества вентиляции. Причем процент таких людей увеличивается с каждым годом. Мы понимаем, на что дольщики могут обратить внимание, и прикладываем усилия, чтобы потом не переделывать.

— Застройщики «БФА» далеко не первый раз сдают ЖК с отделкой — наработались связи, мы знаем, чего ждать от подрядчиков, — говорит Елена Гутман. — Мы сами осуществляем технадзор на стройке, так как понимаем, что лучше добиться качества сразу, чем потом устранять недоделки.

Материалы

Что касается материалов, то большинство игроков перестроились на отечественные рельсы раньше этого года либо же быстро адаптировались.

— Мы работаем с крупными отечественными производителями с 2014 года, хотя в этот раз заказываем обои у нового производителя из Ленобласти. Плитка и лифты у нас остаются теми же, что и были, — в общем, смена поставщиков прошла незаметно, — говорит Елена Гутман.

— Большинство наших поставщиков адаптировались и смогли предложить продукцию в новых реалиях, проблем с поставками не возникло, — добавил Сергей Носов. — Но не скажу, что мы изобрели что-то новое — рынок сам нащупал, как себя вести.

— Все наши производители локализованы в РФ, — подчеркнул Сергей Софронов, — но из негативных тенденций отмечу существенное сокращение ассортимента и заметный рост стоимости отделочных материалов.

— Вопросу импортозамещения мы начали уделять внимание еще несколько лет назад, — добавил Кирилл Подобед. — В нашем сегменте есть предложения от отечественных компаний, по качеству и внешнему виду не уступающие импортным аналогам. Поэтому в нынешних условиях, когда многие пересматривают схему поставок, мы работаем с подобранной задолго до этого качественной заменой.

— Никаких сложностей с материалами для отделки в связи с санкциями у компании «КВС» не возникло, — говорит Анжелика Альшаева. — Мы используем качественную продукцию российского и белорусского производства. Например, закупаем обои фабрики «Артекс» в Гатчинском районе Ленинградской области. Плитка для отделки санузлов изготавливается в Беларуси.

— Конечно, возникли сложности, — говорит Павел Буслов. — И главная в том, что пришлось буквально в моменте искать замену уже согласованным материалам, особенно в части плитки и сантехники. В связи с этим были внесены изменения и в варианты отделок, потому что не всегда есть возможности найти аналог именно необходимого цвета и класса. Впрочем, мы уже наладили контакты с местными и белорусскими заводами, поставляющими отделочные материалы, поэтому больше каких-либо неудобств не испытываем.

А может, еще и мебель?

Логичным продолжением тренда на квартиры с отделкой может стать и меблировка от застройщика. В разной степени над этим вопросом задумываются многие игроки рынка.

— Мы пробовали предложить квартиры с частичной меблировкой три года назад — с кухней и встроенными шкафами, — рассказала Елена Гутман. — Две такие квартиры стояли в продаже 3–4 месяца, и тогда особого интереса к ним не было. Сейчас застройщик заключил договор о сотрудничестве с производителем мебели, и наши клиенты могут заказать полную или частичную меблировку за год до ввода по выгодной фиксированной цене. Насколько это будет востребовано — покажет время.

— У нас как раз большой опыт меблировки сервисных апартов, — продолжил Сергей Софронов. — Мы не меблируем жилье, хотя этот тренд для нас вполне очевиден, и объем подобного предложения растет ежегодно. У нас есть компании по меблировке из числа лидеров рынка, которые пытаются кастомизировать это решение и приучают к нему покупателей. Думаю, рано или поздно при нормальном развитии рынка к этому придут все — так же, как в свое время пришли к отделке.

— Мы двигаемся в сторону меблировки квартир. Так, у нас уже подписано стратегическое партнерство с известным производителем, — говорит Сергей Носов. — По отдельному договору покупатели могут приобрести кухню, далее планируем также включать эту опцию в ДДУ. Неочевидное преимущество отделки и меблировки заключается в том, что эти опции входят в «зеленый стандарт» и косвенно повышают энергоэффективность здания.

— В последние годы у нас также набирает популярность услуга по готовой меблировке квартир, — добавила Анжелика Альшаева. — Мы сотрудничаем с несколькими компаниями, которые предоставляют нашим клиентам полные комплекты мебели и техники. Это позволяет не только ускорить долгожданный переезд, но и сэкономить: оформить договор на меблировку можно задолго до получения ключей, обезопасив себя от роста цен.

— Меблировка квартир — это относительно новый тренд на рынке недвижимости, — отметила Оксана Понаморенко. — Первые предложения появились всего пару лет назад, и сейчас доля таких квартир очень невелика, менее 1 % от общего объема предложения. Это такой «пробный шар» от застройщиков: как показывает практика, спрос на такие квартиры еще очень мал. Нередко меблировка предлагается как дополнительная опция, которую можно заказать за отдельную плату.

Отделка будет везде?

Строить какие-либо прогнозы сейчас сложно, но тезис о нарастающем тренде на квартиры с готовой отделкой от застройщика разделили почти все участники круглого стола.

— В сложившихся условиях покупатели в первую очередь заинтересованы в готовых решениях, поэтому квартиры с отделкой продолжат занимать лидирующие позиции в сегменте масс-маркет, — говорит Кирилл Подобед. — А вот перекочует ли этот тренд в квартиры более высоких сегментов, пока рано говорить. Но в «бизнесе» такая вероятность есть.

Сергей Носов считает, что доля квартир с отделкой на рынке новостроек продолжит расти, так как с каждым годом увеличивается доверие к такому продукту со стороны покупателей.

— Тренд очевиден в сегменте «комфорт» стандартного жилья, как и тренд на кастомизацию, — подытожил Сергей Софронов. — И тот, кто первый его «оседлает», получит максимальный бенефит. А если учесть тренд на меблировку, получается, что мы идем к полностью готовому продукту. Также мы видим не сильно очевидный, но нарастающий тренд к появлению квартир с отделкой в бизнес- и премиум-сегментах.

Елена Гутман разделила мнение коллег: будущее за отделкой и меблировкой. Возможно, скоро все квартиры в домах комфорт- и бизнес-класса будут предлагать только с отделкой.

— Любой развитый рынок жилья рано или поздно приходит к концепции полностью готовых квартир — с отделкой, мебелью и встроенной техникой, — подытожил Павел Брызгалов. — И это всё равно будет дешевле самостоятельного ремонта и обстановки в среднем на 30 %. И важно, что ставки по ипотеке, в которую включается эта опция, заметно ниже ставок по потребительским кредитам, которые всё равно берут на ремонт после заселения.

Также эксперт считает, что доля квартир с отделкой в Санкт-Петербурге и Ленобласти будет расти как минимум ближайший год. Сейчас она составляет порядка 70 %, а в долгосрочной перспективе может и вовсе достичь 95 %. По словам Павла Брызгалова, на рынок такого жилья будет сильно влиять ипотечный — например, доступные программы «семейной ипотеки» с базовой ставкой 6 %. Текущие условия как раз стимулируют семейных покупателей с детьми, а это именно та категория покупателей, которым крайне важно заехать в новую квартиру побыстрее и избавиться, наконец, от арендных платежей.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»