К покупкам без эмоций. Как рынок недвижимости Петербурга пережил частичную мобилизацию

В конце сентября на рынке недвижимости обвалилось почти все, что удалось восстановить за лето. В ноябре, когда первая волна мобилизации прошла и все немного успокоились, спрос начал восстанавливаться. Во многом этому помогли новые предложения банков и застройщиков, которые грозит ограничить Центробанк. Не радует и грядущая с 1 января отмена программы с господдержкой. Единственное, что продлили на сегодняшний день, — «Семейную ипотеку».

Вносили залог и ждали

Объявленная в стране мобилизация заставила рынок недвижимости замереть на 2–3 недели, пока сохранялась полная неопределенность.

— Некоторые клиенты принимали решение купить квартиру, вносили залог, ждали две недели, поменяется ли ситуация, а потом отказывались, — рассказывает директор по продажам компании «Полис» Яна Вирченко. — Но появлялись и новые, осознанные покупатели, которые были готовы во время мобилизации покупать квартиры. Их было мало, но они заключали сделки.

Повышение спроса девелоперы увидели в октябре, когда было объявлено, что первая волна мобилизации заканчивается. Затем случился перерыв на ноябрьские праздники, после чего рост продолжился.

Всплеск спроса, по словам Яны Вирченко, был связан в том числе с запуском одним из банков траншевой ипотеки — или, как ее прозвали в народе, «ипотеки за рубль». Именно благодаря ей рынок выстоял в октябре. А вот субсидированные программы некоторые банки начали ограничивать. Разговоры ходят и на уровне регулятора, поэтому часть покупок была с целью «успеть в последний вагон».

— Очень медленно, по мере того, как проходила кампания, ситуация выправлялась, — делится Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент». — После объявления об окончании мобилизации в Москве рынок за неделю показал до трети прироста к минимальным показателям. И у нас динамика появилась такая же, когда мобилизация была закончена.

При этом застройщики не спешат выводить объекты на рынок — количество экспонируемых в городе снижается.

— Это балансировка рынка: спрос снижен, и никому не надо, чтобы он затоварился лишним предложением, нереализованным, — уверена Светлана Денисова.

— Снизилось число сделок по новостройкам, однако увеличился средний чек сделки, — рассказывает Вячеслав Батаков, директор по маркетингу компании e. Development. — После объявления мобилизации некоторые банки ужесточили требования к заемщикам в части кредитного рейтинга, а наличие военного билета сделали обязательным пунктом в списке требуемых документов. Разумеется, интерес со стороны клиентов снизился, обращений стало меньше. Однако ситуация понемногу выправляется: уже в конце октября и первых числах ноября наметилась положительная динамика по обращениям, часть банков вернулась к прежним требованиям.

— Март был пиковый, май — самый сложный период, когда люди минимально входили в сделки, летом спрос оказался низким, но достаточно ровным, —обрисовала ретроспективу основатель агентства недвижимости Town78 Елена Бойко, — к концу августа активность выросла, и мы прогнозировали, что в сезон войдем очень бодро. Так и было с конца августа по 21 сентября. После 21-го у нас произошли отказы по 40% броней, еще в 30% случился срыв сделок — когда люди не приезжали в банк или на подписание договора в последний момент.

По словам Елены Бойко, острая фаза продолжалась две недели. Дальше за приобретением квартир стали обращаться люди, которые понимали, на что идут, поэтому импульсивных порывов уже не было. Те, кто начинал выбирать квартиру, доходил до сделки.

— Сейчас люди уже успокоились, спрос увеличивается, — отметила она.

В строительном холдинге «Сенатор» спрос полностью восстановился через 3–4 недели после начала частичной мобилизации, говорит исполнительный директор компании Кирилл Ильин:

— Количество обращений от клиентов стало меньше после объявления частичной мобилизации на 40–45%, но уже в октябре большая часть клиентов, которые «замерли» в сентябре, вышли на сделку.

Ильин отметил, что сильным драйвером роста продаж стало субсидирование ипотеки с низкими ставками до 1% для всех объектов компании:

— Мы долго не использовали этот инструмент, но в связи с высоким спросом на него со стороны наших клиентов приняли решение предоставить кредит по околонулевым ставкам. Это дало нам возможность увеличить продажи на 30–40%

Около 30% оплаченных броней «отвалилось» и в проекте Digital Viilage Vertical, рассказал директор проекта Александр Терентьев.

— Особенность нашего продукта в том, что он инвестиционный — люди покупают, номер в отеле, чтобы получать доход, — объясняет он. — Мы еще в августе запустили программу гарантированного дохода для инвесторов на 3 года. Когда почва стала зыбкой, именно она помогала принимать положительное решение о покупке. К концу октября, видимо, люди определились, оставлять бизнес в России или нет, и к нам пришли крупные инвесторы, которые покупали по 20–30 номеров сразу.

— В ноябре перед и после ноябрьских праздников мы фиксируем рост количества клиентов по сравнению с общей картиной октября, — говорит Максим Разуменко, руководитель группы ипотеки Объединения «Строительный трест». — За полторы недели произошло увеличение объёма залогов. Если этот тренд сохранится, мы можем вернуться к летним показателям. Доля ипотечных сделок в октябре по нашей компании составила 95%.

— Спрос начал восстанавливаться в середине октября, — продолжил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Продажи «в моменте» упали на 30–40%, в зависимости от объекта. Например, отказы от сделок мы фиксировали только по премиальному сегменту. По большинству же квартир клиенты не отказались полностью от приобретения недвижимости, а продолжают переговоры в ожидании хороших новостей.

Несмотря на сложный фон, ГК «ПСК» запустила новый проект в середине октября — апарт-отель у метро Ладожская. На старте он, по мнению Сергея Софронова, показал неплохие продажи благодаря «ипотеке за один рубль». «Это говорит о том, что люди готовы приобретать жилье, но не готовы брать на себя обязательства прямо сейчас», — резюмировал он.

— В сентябре многие обращали внимание на покупку загородных объектов, вкладывали средства в доходные базы отдыха. Этот скачок спроса мы видим по своей статистике, — прокомментировал Виталий Шеверда, генеральный директор управляющей компании «Сова» (сеть загородных коттеджей «Сова»). —

В октябре было затишье, а в ноябре снова появились звонки и интерес к объектам. Ориентация на внутренний туризм по-прежнему остается перспективным вектором для нашего сегмента. Наш инвестор вкладывается в бизнес по сдаче в аренду загородных коттеджей и бань и может получить 20% годовых, десять из которых гарантированы договором.

Управляющий филиалом Абсолют Банка в Петербурге Мария Батталова отмечает, что на первичном рынке можно заметить снижение цен за последние 2,5 месяца:

— Застройщикам нужно увеличивать продажи для оплаты проектного финансирования, поэтому они запускают субсидированные проектные ставки и снижают цены. Но цена на недвижимость не будет такой долго — скорее всего, она вскоре «отскочит» до прежнего уровня, как минимум.

— Был спад продаж после февральских событий, но с мая мы наблюдаем активное оживление на рынке недвижимости, — говорит Елена Диоргесова, начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге. — Мы активно проработали и лето, и осень.

По ее словам, в конце сентября — начале октября спад составил процентов 10, но это логично: люди брали тайм-аут, чтобы понять, что происходит. И некоторые вернулись уже буквально через неделю.

На вторичке торгуются, но не все

Вторичный рынок, который не поддерживают льготные госпрограммы, оказался зависим от новостной повестки еще больше.

— В основном, на вторичку идут те, у кого есть 100% суммы — либо 50–70% первый взнос, — рассказывает Елена Бойко. — В ипотеку они берут до 3 млн рублей при средней ставке 10,5%. Если сравнивать с новостроечными ставками — это намного выше.

Сэкономить на вторичке можно, торгуясь. Но давать большие скидки готовы далеко не все. Если приходит человек со 100-процентной оплатой, то идет дисконт максимум на 10%, а чаще — на 5–7%.

— Падения рынка не произошло: цены снизили только неликвидные объекты, которые стояли и год назад, и два, — поясняет Елена Бойко. — Когда человек открывает интернет, то видит объявления с очень низкими ценами, но на самом деле эти квартиры неинтересны для покупки в принципе. Иногда на скидки идут те, кто хочет продать и быстро уехать. Но чаще всего они уезжают, выставляют квартиру и ждут.

При этом объем предложения на вторичном рынке значительно вырос: если в марте-апреле с продажи снялось до 50% объектов, то сейчас экспонируется в полтора раза, чем в обычное время. Также Елена Бойко отметила, что заключается много быстрых сделок: «Вечером посмотрели, утром сказали «да» и вечером следующего дня уже сделка».

К плюсам вторички Мария Батталова относит то, что можно сразу получить готовое жилье, а не ждать, пока достроится дом, опасаться, что сдвинутся сроки. При этом продавцы на вторичном рынке могут идти навстречу покупателям и давать скидки, т.к. не обременены, в отличие от застройщиков, проектным финансированием, ограничивающим возможность снизить цену.

— Спрос остановился на квартиры стоимостью от 20 млн рублей и выше, — комментирует Мария Батталова. — Что касается квартир стоимостью 4–6 млн рублей, то у нас сделки с ними выросли на 5% по году — и на вторичный рынок приходится до 50% ипотечного портфеля.

Елена Диоргесова подтверждает, что цены на вторичном рынке сейчас значительно ниже, чем на первичном, плюс — не надо ждать сдачи объекта в эксплуатацию. Хотя для некоторых покупателей принципиально, чтобы в квартире ранее никто не проживал, да и планировки на первичном рынке более современные.

— По Санкт-Петербургу в нашем банке каждая третья сделка — это приобретение комнаты либо выкуп последней доли (когда комната не выделена в натуре), — рассказывает Елена Диоргесова. — Сейчас мы также активно работаем со сделками, когда идет выкуп залоговых объектов. Люди продают ипотечные квартиры в разных случаях: кто-то хочет продать однокомнатную и купить побольше, кто-то понимает, что для него эта ноша непосильна, и хочет продать, не доводя до более сложной ситуации.

Свежий воздух для москвичей

Продолжает пользоваться спросом и загородная недвижимость, причем разных форматов. Например, в Курортном районе востребованы апартаменты/объекты премиум-класса.

— В нашем комплексе премиум-класса «Морская Ривьера», который находится в уникальной локации на первой береговой линии, нет субсидирования со стороны государства, но это не мешает нашим клиентам приобретать юниты с использованием ипотеки, а также индивидуальных рассрочек — говорит Кирилл Ильин. — Это и понятно: у людей стало меньше возможностей ездить отдыхать за границу, поэтому курортная недвижимость пользуется высоким спросом. У нас спрос полностью восстановился в октябре, уже есть брони на ноябрь-декабрь.

Изменение маршрутов отдыха привело, например, к тому, что апартаменты на берегу Финского залива стали активно покупать москвичи, отметил он.

— В феврале 2023 года мы планируем вывести на рынок еще один уникальный проект в Курортном районе на участке площадью 3,5 га, — говорит Кирилл Ильин. — Хотелось бы отметить, что сейчас, когда проектное финансирование на землю приостановлено, для поддержания спроса собственники участков предлагают значительные скидки на свой продукт. Другой вариант: собственник участка в качестве оплаты готов принимать коммерческие и жилые помещения под реализацию или денежные средства несколькими траншами в период строительства. Строительный холдинг «Сенатор» успешно работает по такой схеме.

Бум по покупке коттеджей случился во время пандемии и не ослабевал даже после снижения заболеваемости.

— Пандемия обратила внимание на загородную недвижимость, так как сидеть в каменных джунглях постоянно было тяжело, — подчеркнул Виталий Шеверда. — Люди стали строить дома, отдыхать там или даже переехали жить за город. Сейчас внимание слегка ослабело на фоне новостной повестки, но многим по-прежнему нравится загородный отдых, интерес остался.

По его словам, до пандемии рост рынка составлял 10–15% в год, а во время нее до 60% вырос спрос и на покупку, и на аренду загородного жилья. Это способствовало, в частности, появлению продукта инвестиционной загородной недвижимости.

Активизировался и вторичный рынок на загородных направлениях. По словам Марии Батталовой, сейчас здесь выставлены большие объекты в хороших локациях, т.к. некоторые люди уехали за границу и хотя избавиться от активов здесь. «За границей наплыв российских граждан, цены тоже растут, поэтому люди хотят быстро реализовать и там купить, — поясняет он. — Так что если это экспресс-продажа, то цена будет на 20% дешевле».

— Мы отметили, что стали более востребованы частные дома с жилыми участками на вторичном рынке. Порядка 35–40% всех заявок по частному домостроительству приходятся на вторичку, — рассказывает Вячеслав Батаков. — В целом клиенты начали обращать больше внимания на этот рынок. Теперь мы усиленно конкурируем с загородкой.

— В компании «Сова» также отмечаем интерес к частному строительству, — заметил Виталий Шеверда, — мы открыли отдельное направление по строительству частных коттеджей «Сова Комфорт».

Есть и те, кто выбрал для себя загородную недвижимость в качестве постоянного места проживания.

— Мы активно кредитуем покупку земельных участков не только в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, но и в Псковской и в Новгородской областях. Петербуржцы ими активно интересуются, т.к. стоимость объектов ниже, а климат лучше, — рассказала Елена Диоргесова. — Также можно взять кредит на строительство индивидуального жилого дома. При этом мы не требуем аккредитации подрядчика, не регламентируем сроков строительства и сразу выплачиваем всю сумму заемщику — это зачастую является ключевым для клиента. По завершении строительства и предоставлении документов о целевом использовании кредитных средств (оформление собственности на построенный дом) Банк снижает клиенту ставку на 2 п.п.

Инвестировать или сохранять

В сложные времена вопрос инвестиций стоит особенно остро: люди ищут наиболее надежные инструменты, которые позволят, как минимум, не потерять вложенные средства.

— Изначально мы предполагали, что продажи разделятся примерно пополам: для жизни и для инвестиций, — говорит Кирилл Ильин. — Но текущее положение дел таково: 80% апартаментов приобретается для жилья, а 20% — в качестве инвестиций. Возможно, это связано со спецификой объекта, потому что его расположение подталкивает проводить там как можно больше времени.

Проект коливинга Digital Village Vertical изначально позиционировался полностью как инвестиционный — и в первом корпусе номера продавались только с возможностью сдачи через управляющую компанию.

— Но у ряда клиентов возникло желание там проживать, кто-то хочет купить номер в таком формате для собственных детей, поэтому во втором корпусе мы разрешили покупать без сдачи в аренду, — говорит Александр Терентьев. — С точки зрения инвестиций формат продолжает себя оправдывать: в сентябре в нашем первом отеле c элементами коливинга We&I by Vertical на Большом Сампсониевском съехало всего 10% постояльцев. Сейчас становится меньше тех, кто приезжает на короткий срок, но растет число долгосрочных арендаторов.

— Когда банковские вклады опустились ниже 7%, мы предложили инвесторам возможность обратного выкупа, — рассказал Александр Терентьев. — Перед сдачей в эксплуатацию клиент может либо отдать обратно юнит, и мы выкупаем его с наценкой 10%, либо оставить себе, сдавать и проживать. Поэтому если сейчас непонятно, на что решиться, то есть еще год, чтобы выйти их проекта или решить инвестировать вдолгую.

На загородном рынке вкладывать средства предлагается сегодня также в коттеджи. Например, компания «Сова» предлагает каркасные дома в стиле барнхаус, которые потом сдает в аренду управляющая компания.

— Это непростой бизнес, в нем много нюансов, — отмечает Виталий Шеверда. — Мы ищем интересные места в Ленинградской и Московской областях, создаем инфраструктуру каждой локации. Для Петербурга актуально для отдыха расстояние от 10 до 100 км, хотя люди ездят и за 300–500 км в Карелию. Но мы ориентируемся на массовый, семейный сегмент.

Плюсом для инвесторов является то, что можно приобрести как целый объект, так и долю в объекте. В последнем случае порог входа на сегодняшний день — около 300 тысяч. Также в договоре прописывается минимальный возврат в размере 10%.

В секторе жилой недвижимости с инвестициями дело обстоит непросто. Так, по словам Яны Вирченко, вкладчики практически не заходят в проекты, которые только начинают строиться, т.к. цена метра там сейчас примерно равна стоимости на вторичке. Для сдачи в аренду предпочтительнее те, которые будут сданы в ближайшее время.

— У нас есть проект «Полис Приморский», который готовится ко вводу, и туда заходят инвесторы, приобретая квартиру в ипотеку с большим первоначальным взносом и субсидированной ставкой, — поясняет она. — Сдавать в аренду такое жилье можно будет уже скоро, при этом ежемесячные платежи по ипотеке будут меньше, чем стоимость аренды. Это позволит сохранить свои средства и заработать. Но если клиент с полной оплатой за собственные средства, то скорее всего сейчас он возьмет вторичку, да еще и с приличным торгом.

А вот популярная еще недавно схема перепродажи нынче не работает: застройщики уже не дают реально низкую цену на старте.

— Поскольку практически все проекты перешли на эскроу-счета, то дельта между ценами будет минимальной, — соглашается Сергей Софронов. — Если раньше можно было заработать 30–50% между стартом продаж и вводом объекта в эксплуатацию, то сейчас на старте объект часто стоит дороже, чем сопоставимая по локации и качеству вторичная недвижимость. Это связано с тем, что условия приобретения недвижимости на этапе строительства значительно комфортнее, чем на вторичном рынке: есть ипотека с господдержкой, семейная ипотека, совместные программы банков и застройщиков, позволяющие снизить процент на весь срок кредита вплоть до 0,1%. Часть клиентов пользуется не менее привлекательными программами рассрочки от застройщиков. Гибкие схемы оплаты и комфортный ежемесячный платеж по ипотеке выходят на первый план по сравнению с итоговой ценой квартиры.

По его словам, инвесторы, которые хотят купить «пенсионную однушку» для сдачи в аренду, все еще существуют. Но с развитием сегмента апарт-отелей эта целевая аудитория переходит в них, т.к. апартаменты сдаются зачастую дороже, чем сопоставимая квартира, — в том числе, за счет краткосрочных арендаторов.

— На вторичном рынке инвесторы любят покупать комнаты в коммуналках, превращать их в «а-ля студии», а затем перепродавать или сдавать в аренду, — дополнила Елена Диоргесова. — Покупают они и залоговые объекты. К сожалению, иногда пользуются тяжелым положением, в которое попали люди, чтобы демпинговать.

— В целом, недвижимость остается безальтернативным активом для инвестирования: цены на нее не подвержены таким резким колебаниям, как инструменты фондового рынка с его высокой волатильностью, а доходность, например, от апартаментов превышает доходность по депозитам, ставки по которым существенно снизились, — поясняет Сергей Софронов. — При этом может сложиться ситуация, когда на рынке возникнет дефицит предложения из-за снизившихся объемов вывода новых проектов застройщиками. Это в перспективе может привести к ситуации, в которой объем спроса может превысить объем предложения и даст импульс для увеличения цен.

— В Петербурге инвестиционный поток не иссякает никогда — в том числе благодаря людям из регионов, — комментирует Светлана Денисова. — К тому же, теперь люди не спешат вкладывать средства и за границей, т.к. труднодоступные активы токсичны. Это раньше можно было легко провести отпуск в квартире на Кипре, сейчас же придется нести затраты, а дивиденды — непонятны. Юг России не всем подходит с точки зрения климата, а Петербург остается точкой притяжения.

— Когда к нам обращаются люди, которые хотят инвестировать в недвижимость, мы в первую очередь объясняем, что это, в первую очередь, сохранение средств, а способ «перепродать с прибылью» сейчас не работает, — отмечает и Елена Бойко. — На это можно рассчитывать только в долгосрочной перспективе. Если вспомнить 2010 год, когда однокомнатная квартира в Приморском районе стоила 1,2 млн рублей, то сейчас эта же самая квартира — уже не меньше 8 млн. Если рассматривать перепродажу в горизонте 10 лет, а до тех пор сдавать в аренду и платить ипотеку по субсидированной ставке — такое «комбо» может сработать.

Ипотека стремится к 100%

По всему первичному рынку Петербурга доля ипотеки за третий квартал составила более 92%, отмечает Елена Бойко. На вторичном рынке посчитать сложнее, да и сделок там меньше. Но, по ощущениям эксперта, это примерно 50%.

— Действие программы «Льготная ипотека» заканчивается в конце декабря 2022 года и, вероятнее всего, не будет продлена. Поэтому многие покупатели до конца года стараются закрыть сделки по приобретению недвижимости, — объясняет Максим Разуменко. — Что касается программы «Семейная ипотека», то Правительство приняло решение о её продлении до 01 июля 2024 года. Это хорошая новость, поскольку она пользуется популярностью. Так, если говорить о нашей компании, целевые клиенты которой — семьи с детьми, то доля сделок по это программе составляет почти 30%. По ипотеке с господдержкой, которая остается драйвером рынка, — 60%.

Он рассказал, что в «Строительном тресте» хороший спрос виден на две новые программы — семейную ипотеку с субсидированной ставкой от 0,1% и субсидированная ипотеку с понижением ставки на 4%, обе — без повышения стоимости недвижимости. Общая доля сделок по таким программам в компании в октябре составила 37%.

Ситуация, когда ипотека стремится к 100%, характерна для сегмента доступного жилья. Так, в «Полисе» доля ипотечных сделок достигает 95%.

— Из них с субсидированием от застройщика и банков продается 60%, остальные 30% — это стандартные программы с господдержкой, семейная и IT-ипотека, — рассказала Яна Вирченко.

В ГК «ПСК» в жилом проекте комфорт-класса доля ипотеки за последние месяцы составила 88%, из них половина пришлась на программу «за 1 рубль». А в премиальном проекте на Петроградской стороне спрос на кредитование стремится к нулю.

— Там более востребованы схемы с рассрочкой, — объясняет Сергей Софронов.

— Ипотечных сделок больше там, где более мелкая нарезка квартир, но и у нас она сильно выросла, — говорит Светлана Денисова. — Сейчас у нас 70% сделок идет с ипотекой, из них 35% с ее субсидированием.

Популярной программой в ЖК «Огни Залива» остается рассрочка, которая берется с расчетом, что к концу строительства люди продадут имеющееся жилье либо возьмут ипотеку с более коротким плечом в конце. «Поэтому иногда у нас бывает более 100% ипотечных сделок, когда мы завершаем строительство, — это дополнительное соглашение к ДДУ. По таким сделкам работают все льготные программы, но дополнительного субсидирования ставки застройщиком уже нет», — поясняет Светлана Денисова.

В сегменте сервисных апартаментов доля ипотеки в ГК «ПСК» составляет 40–45%

Кирилл Ильин говорит примерно о таком же раскладе по апартаментам в Курортном районе: 50% — ипотека, 40% — рассрочка и 10% — покупка за полную стоимость. Напомним, что программа льготной ипотеки от государства для апартаментов не действует.

— У нас аналогичная ситуация: около 30% — ипотечные сделки. Есть субсидирование ипотечной ставки, но при этом идет удорожание и для нас, и для клиента, — рассказывает Александр Терентьев, — поэтому такие сделки проходят, но не так часто. Обычно берут кредит по стандартной ставке, рассрочку или 100% оплату.

Относительно «ипотеки за 1 рубль» у некоторых девелоперов возникает непонимание: если банк не перечисляет всю сумму сразу на эскроу-счета застройщика, то они стоят пустые. А стоимость проектного финансирования зависит напрямую от их наполнения, говорит Яна Вирченко.

— Если бы мы не воспользовались этой программой, то все равно не заполнили бы эскроу-счета, лишившись 50% сделок, которые принесла программа — комментирует Сергей Софронов. — Мы получили контрактацию и сумму первых взносов клиентов по программе. Перед вводом в эксплуатацию получим оставшуюся сумму второго транша по ипотечному кредиту.

Светлана Денисова считает, что любая ипотечная программа — с субсидированием или траншевая — сейчас не несет больших рисков по расторжению сделки.

— Все-таки тех, кто безответственно купил — совсем немного. Подавляющее большинство, вступив в договорные отношения, своевременно осуществляют выплаты, — говорит она. — Они прикипели сердцем к квартире, которую выбрали. Поэтому мы не думаем, что такими программами привлечем нежелательных заемщиков. Глава ЦБ РФ 14 ноября 2022 повторно заявила о намерении ограничить кредиты с низким ПВ и околонулевыми ставками. Для застройщиков это плохая новость. В отличие от ЦБ, мы знаем, что дело не в комфорте, а в принципиальном доступе к ипотеке: без субсидирования ставки платежеспособность многих клиентов недостаточна для получения кредита. Покупатели у нас умные, поняли, что таких сладких условий в дальнейшем не будет, и объём бронирования за 3 дня вырос на 30%.

Елена Бойко резюмировала, что сейчас в целом по городу 5% ипотечных сделок приходится на обычные программы банков, 15% — на льготные от государства в чистом виде и около 80% — на совместные программы банков и застройщиков, такие как субсидирование до 0,1% или «ипотеки за рубль».

— Для покупателей настолько важен низкий платеж, что они сознательно ищут или ставки 0,1%, или другие программы и готовы даже менять объект, если в первом не удалось согласовать нужные условия, — говорит Елена Бойко. — Да, субсидирование раздувает цены квартир. Два года назад у нас ставки были выше, но платежи — такие же, как сейчас, при более высокой цене и низкой ставке.

Она привела пример: покупка квартиры за 8 млн рублей по обычной ставке по программе с господдержкой и ставке 6,5% дает ежемесячный платеж в 44–45 тыс. рублей. Эта же квартира с удорожанием, но с субсидированной ставкой будет стоить 20–24 тыс. рублей в месяц. И переплата по обычной ставке получится 9 млн, т.е. общая выплаченная стоимость — 17 млн рублей, а по субсидированной — переплата 4 млн, человек заплатит 12 млн рублей, если не гасить ипотеку досрочно.

— Клиентов субсидированная ставка привлекает низким ежемесячным платежом, — подтверждает Вячеслав Батаков. — В среднем — это порядка 20–30 тыс. в месяц. Платеж более 40 тыс. в месяц — это сегодня большая редкость.

Сейчас средняя ставка по ипотеке, без льготных программ и субсидирования, составляет около 9,5–10%, отмечает Мария Батталова. Субсидированная, с которой работал «Абсолют Банк», составляла 1,9%, что сокращало платеж в два раза. «Безусловно, цена недвижимости была выше, но все равно это выгоднее», — комментирует она.

— Тренды по ипотеке покажут результаты ноября, — комментирует Мария Батталова. — Тем более, что каждый банк сам выбирает для себя курс: в какие-то периоды выдает ипотеку в больших количествах, а в другие — воздерживается и размышляет, стоит ли ему идти в ипотеку или нет.

Лучше без новостей

Елена Бойко отметила: хотя по объемам продаж рынок в 2022 году и просел относительно 2019 года, но таких уникальных условий, как сейчас, никогда не было. «Когда спрос вернется, мы будем долго от них отходить», — комментирует она.

— На данный момент очередная ситуация повышенного стресса пережита, количество обращений выросло, — говорит Светлана Денисова. — Заявления регулятора дали серьёзный повод для роста активности спроса до конца года. Ну а в следующем мы завершаем ЖК «Огни Залива»: в условиях высокой неопределенности готовая новая квартира с отделкой — это самый привлекательный товар. Так что смотрим в будущее со сдержанным оптимизмом.

До конца года застройщики надеются, что позитивная тенденция сохранится:

— Конец года обычно удачен по продажам, но все будет зависеть от геополитической обстановки, — комментирует Кирилл Ильин. — В ноябре мы продаем на 30% больше, чем в октябре. Надеемся на такой же рост в декабре — и тогда выйдем на те же плановые показатели, что ожидали до сентября.

— В четвертом квартале традиционно высокий спрос на рынке, поэтому мы рассчитываем на нейтральный новостной фон, — соглашается Сергей Софронов. — Также продолжаем работать со всеми видами ипотек, которые делают более комфортным приобретение и ежемесячные платежи. И еще демонстрируем впечатляющие темпы строительства, чтобы успокоить покупателей.

Инвестпривлекательность недвижимости, в том числе загородной, будет расти, считает Виталий Шеверда:

— Сейчас из-за сложившейся ситуации больше денег остается в России, меньше соблазнов потратить их за рубежом, — говорит он. — Да, сейчас люди немного притормозили, но спустя время снова начнут вкладывать. Наш бизнес гибкий: мы адаптируем предложение, оценивая спрос, и в этом году выводим на рынок новые объекты повышенной комфортности, таким образом захватывая дополнительные сегменты рынка.

— До конца года — если застройщики сохранят цены на объекты, как сейчас, — есть шанс, что недвижимостью обзаведутся, например, вкладчики, т.к. ставки по депозитам сократились, — прогнозирует Мария Батталова. — Кроме того, Петербург всегда будет престижным, недвижимость здесь — ликвидной. Я полагаю, что до конца года спрос точно сохранится. В целом — прогноз позитивный.

— Как и в пандемию, так и в этом году у людей сначала возникает паника и отторжение ситуации, берут паузу, — говорит Елена Диоргесова. — Но все мы вынуждены подстраиваться под текущую ситуацию, как бы быстро она не менялась. Да, возможно, уменьшение числа сделок. Но людям нужно где-то жить, и они будут покупать квартиры — а накопить у большинства не получится.

При этом она считает, что глобального падения стоимости квартир на вторичном рынке не будет — максимум, на 15%.

— Я думаю, что вторичный рынок будет более активным в конце года, — продолжила Елена Бойко. — А на первичном главное, чтобы застройщики выстояли, не понижали цены, не делали скидок, т.к. людей это настраивает на ожидание, что скоро все рухнет. То есть скидки могут привести к серьезному снижению спроса. Так застройщики могут загнать себя в ловушку, в которой останутся без притока денег. Сейчас есть возможность использовать другие инструменты — например, льготные ставки.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»