Есть ли жизнь за КАДом: в каких пригородах Петербурга строят дома и покупают квартиры

Почти половина всех новых проектов, которые девелоперы вывели на рынок Петербурга в прошлом году, находятся за пределами КАД. Сейчас 26% всего жилья возводят во Всеволожском районе, другие территории вокруг кольцевой тоже не остаются без внимания застройщиков.

Хотя говорить о перспективах застройщикам сейчас сложно, поскольку происходящее в стране отражается на бизнесе и на принятии решений покупателями, участники круглого стола «Фонтанки» обсудили, почему строительство вновь уходит за пределы КАД — ведь эта ситуация вполне закономерна при всех обстоятельствах.

Спрос на жилую недвижимость в Петербурге не останавливается почти никогда: в самый разгар пандемии люди продолжали приобретать квартиры в новостройках. Однако список мест, которые вызывают интерес у покупателей, меняется. После первой волны массовой застройки в Девяткино, Мурино и Кудрово несколько лет основной спрос приходился на жилые проекты, которые возводили в черте Петербурга. Но в прошлом году девелоперы вернулись к проектам, располагающимся за КАДом, в ближайших пригородах Северной столицы.

— Во Всеволожском районе идет масштабная застройка Ржевки и Мурино. Освоением территории там занимаются сразу несколько девелоперов. Практически каждый год территория прирастает новыми жилыми комплексами. Менее активно, но все же осваивают (точечно) Гатчинский и Ломоносовский районы Ленобласти, — анализирует руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой» Анна Боченкова. — Что касается строительства за КАДом, но в городской черте: здесь, прежде всего, нужно выделить юг города, а именно — Пушкинский район. С прошлой «волны» застройки здесь существенно прибавилось новых ЖК и даже микрорайонов, существует некая конкуренция и борьба за покупателей между девелоперами.

По словам директора по продажам Seven Suns Development Алексея Бушуева, сейчас объем предложений на рынке уменьшился, а застройщики начали осваивать удаленные от метро локации.

Эксперты полагают, что основная причина спроса на пригородные проекты — рост стоимости квадратного метра и нехватка строящихся объектов в черте города. Жилые комплексы за КАДом позволяют тем, кто хочет купить недвижимость в Петербурге, найти доступные варианты.

«Конечно, есть такой инструмент, как ипотека с господдержкой, но мы все понимаем, что трех миллионов рублей, которые дают в ее рамках, категорически недостаточно для покупки квартиры в Петербурге», — говорит генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.

Она отмечает: люди изыскивают возможности увеличить первоначальный взнос, чтобы уложиться в ипотечные три миллиона рублей, и покупают квартиры в жилых проектах, которые строят в Янино, Сертолово или Мурино. Спросом также пользуется юг города, где, например, «КВС» возводит жилые комплексы «Югтаун» и «Любоград». При этом квадратный метр в них стоит дороже — в том числе потому, что покупатели квартир на юге получают городскую прописку.

«Город — это развитая инфраструктура, удобная транспортная доступность, да и в целом все плюсы жизни в мегаполисе. Однако есть и минусы — высокая цена квадратного метра. В пригороде, конечно, в плане социальной и торговой инфраструктуры дела обстоят пока еще хуже», — считает Алексей Бушуев.

Но, по его словам, покупатели осознанно идут на это, делая ставку на стоимость и экологию, а не на качество сферы услуг.

Привлекательность недвижимости на юге города повышает и принципиально другой тип застройки. Это не многоэтажки, как в Мурино и Кудрово. В южных районах девелоперы возводят дома высотой в 4–5 этажей. Невысокая плотность застройки в совокупности с созданием полной инфраструктуры делает эти проекты более привлекательными — особенно для тех покупателей, которым квартиры нужны не для инвестиций, а для жизни.

«Если смотреть на это с точки зрения покупателя, то здесь важна городская прописка. Жилье в городской черте более востребовано. Если же говорить с точки зрения застройщика, то надо иметь в виду: с 2018 года в Ленобласти запретили строить дома выше 12 этажей, а плотность застройки установили на уровне 9 тысяч квадратных метров на гектар. Тем не менее, по готовым объектам мы видим, что нарушения по этажности есть. Как эта проблема будет решаться в дальнейшем — покажет время, но ситуация не слишком комфортная для застройщиков. Кстати, в городе в этом смысле требования мягче», — говорит Анна Боченкова.

Впрочем, это не означает, что проекты застройки северных пригородов Петербурга не пользуются спросом. Как отметила директор по продажам компании «Полис Групп» Яна Кадомцева, объемы продаж в Мурино не снижаются. Уже несколько лет они стабильно высокие. Так, по словам Яны Кадомцевой, выведенный недавно компанией «Полис Групп» проект в Лавриках в первый же месяц показал просто колоссальный объем продаж.

«Высокими темпами также продается недвижимость в Горелово и в Шушарах — благодаря низкой стоимости квадратного метра — отмечает Яна Кадомцева. — Активно развивается стройка в Новосаратовке, хотя она и относится к достаточно дорогим районам: стоимость на старте продаж там приравнивается к цене новостроек в престижном Приморском районе».

Однако самыми продаваемыми местами, по мнению Кадомцевой, остаются Мурино и южная часть города за КАДом.

Примечательно: по оценкам экспертов, стоимость квадратного метра в разных районах ближнего «закадья» примерно одинакова. Но, безусловно, ниже, чем в Петербурге — в том числе благодаря тому, что в Ленобласти земля девелоперу обходится дешевле, чем в городе. Но, как подчеркнули эксперты, если рассматривать проекты одинакового класса, то разница в стоимости осталась такой же, как и раньше, — просто сама цена «квадрата» значительно выросла. Так, к примеру, квартиры в проектах компании «Полис Групп» в Приморском районе продаются на 25–30 тысяч рублей выше за квадратный метр, чем в ЖК в Лавриках. Правда, стоит отметить, что проект в Приморском районе находится в городской черте.

Однако проектов масс-маркета в Петербурге сейчас возводят немного, а в бизнес-классе стоимость метра уже превышает 300 тыс. рублей.

Между тем, как отмечает Анжелика Альшаева, не все застройщики идут в Ленобласть только из-за стоимости земли. Большую роль играет и масштабность проекта: девелоперы, которые занимаются комплексным освоением территории, просто не могут работать в Петербурге — там нет таких свободных участков. Ленобласть же позволяет реализовывать огромные проекты.

Спутник вместо спальника

Масштабы застраиваемых территорий в некоторых районах позволяют говорить о строительстве уже не кварталов, а целых городов. Именно так, например, Кудрово из деревни превратился в полноценный город с более чем 50 тысячами жителей. Однако чтобы застройка превращала поселки в города-спутники, девелоперам нужно соблюдать ряд важных правил. И первое из них — развивать инфраструктуру.

«Необходимо создавать новые рабочие места, формировать технопарки, обеспечивая постоянный приток населения — в том числе из города. Это даст толчок к развитию транспортной системы и инфраструктуры в целом», — уверен Алексей Бушуев.

Участники рынка отмечают, что делают для этого все возможное. К примеру, Мурино — это уже развитый район с готовой инфраструктурой; жители могут получить все необходимые услуги рядом с домом. Там есть транспортные развязки, станция метро, а в скором времени в Мурино построят небоскреб, который наверняка станет точкой притяжения для жителей.

«Возводя жилой комплекс, мы активное внимание уделяем внутренней инфраструктуре, выделяем зоны под коммерческие помещения, а также развиваем социальные проекты: детские сады и школы, — рассказывает Яна Кадомцева. — На текущий момент свои ЖК мы возводим в тех местах, где внешняя инфраструктура уже готова, поэтому стараемся сделать комфортным проживание в наших домах изнутри».

Девелоперы же, которые осваивают еще неразвитые части Ленобласти, инфраструктурой занимаются особенно внимательно. Как рассказала Анжелика Альшаева, дома сдаются уже вместе с готовыми школами и детскими садами — застройщики просто не имеют права сдавать жилые дома без готовой инфраструктуры. И это, конечно, положительно сказывается на спросе.

«Вместе со вторым этапом «Югтауна» мы должны построить детский сад, с третьим — школу и поликлинику, в которой граждане смогут обслуживаться по полису ОМС», — объясняет Анжелика Альшаева.

«Секрет прост: нужна транспортная доступность и наличие социальной инфраструктуры, — резюмирует Анна Боченкова. — Соцобъекты нужно строить синхронно с жилыми домами. А для этого необходим такой подход, как комплексное развитие территории. И преференции застройщикам, которые делают акцент на строительстве социалки. Должно быть так, чтобы не девелоперы обивали пороги чиновников с просьбой заключить соглашение о готовности города выкупить социальный объект после сдачи его в эксплуатацию, а наоборот: чтобы город сам искал, находил и формировал пул застройщиков, у которых есть опыт (что немаловажно) и желание возводить школы, детские сады и поликлиники. Кстати, у нас он есть — и немалый. В активе компании — 5 детских садов, две школы, две поликлиники, объекты спортивного и культурного назначения, котельные и т.д. В стадии строительства сейчас две школы на 1925 мест каждая (в Шушарах и Парголово) и три детских сада. В Парголово проектируется еще одна школа и детский сад. В целом в настоящее время компания проектирует 6 объектов социальной инфраструктуры — две школы и четыре детских сада».

Общественный транспорт своим жителям девелоперы не обеспечивают. Они просто не могут этого сделать. Но в силах застройщиков поспособствовать развитию автобусных и трамвайных сетей. Совместно с жителями и управляющими компаниями они пишут письма властям с просьбой обеспечить транспортную доступность новых жилых комплексов — и чиновники к просьбам прислушиваются. Так, по словам Анжелики Альшаевой, в Янино и Сертолово строительным компаниям удалось поспособствовать — и к жилым комплексам запустили маршрутное такси. Это жители новостроек оценили сразу. Кроме того, отмечает Яна Кадомцева, при создании проектов девелоперы обычно учитывают наличие рядом с ЖК остановок.

Также особый вопрос — соседское комьюнити, которое сегодня активно развивают управляющие компании. Не в каждом проекте для общения жителей выделяют отдельное помещение, но это зачастую и не нужно. А вот проведение праздников для жителей, различных спортивных и развлекательных мероприятий стало уже хорошим тоном. Из-за коронавирусных ограничений массовых событий стало меньше, но связь с жителями управляющие компании продолжают поддерживать, чтобы слышать о проблемах людей и помогать их своевременно решать.

Куда пойдет инвестор?

Участники рынка уверены, что строительство в пригородах будет развиваться и дальше. При этом спросом будут пользоваться как северные районы, там и южные. Пять лет назад считалось, что квартира в Мурино — не очень хороший выбор для инвестиций, однако жизнь показала обратное. Цена квадратного метра в Мурино за последние годы сильно увеличилась и будет расти дальше.

«Из будущих перспективных районов можно выделить Новосаратовку и Порошкино. Они расположены рядом с КАД, что позволит обеспечить удобный въезд и проложить комфортный маршрут в город», — полагает Алексей Бушуев.

С другой стороны, люди, которые ищут жилье для себя, а не для последующей перепродажи, обращают внимание и на юг Петербурга — тем более, что там активно развиваются новые проекты. Шушары, в которых сейчас работают сразу несколько девелоперов, — не единственный вариант. По оценкам экспертов, освоив этот район, застройщики пойдут дальше — в сторону Пушкина и Красного Села, которые тоже нуждаются в развитии.

Дина Фальковская, «Фонтанка.ру»