В зоне роста. Ставки по кредитам подскочили, но альтернативы ипотеке, похоже, все-таки нет

Рекордно низкие ипотечные ставки последних лет ушли в прошлое. В условиях выросшей ключевой ставки новым заемщикам придется брать кредиты под 10% годовых и больше. Но рост цен на квартиры практически не оставил альтернативных вариантов приобретения жилья, поэтому и по таким ставкам кредиты брать будут. А главным ориентиром становится сумма ежемесячного платежа.

Эффект двух лет жизни с субсидируемой ставкой мы увидим в 2022 году, утверждают участники круглого стола «Фонтанки». В начале года они поговорили, о чем застройщики договариваются с банками, какие госпрограммы наиболее актуальны и есть ли способы сэкономить на ипотеке сегодня. Спойлер — они есть.

Рекорды и последствия

В 2021 году рынок увидел рекордный рост рынка ипотечного кредитования — сказался отложенный спрос из-за пандемии, активный ввод новых проектов и низкий уровень ставок в первом полугодии, рассказал Александр Вялков, начальник управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. За прошлый год в России ввели 92,6 млн кв. м жилья — это исторический максимум, превысивший на 13% показатель 2020 года. При этом впервые было построено больше частных домов, чем квартир. Одновременно средняя цена «квадрата» на первичном рынке в России выросла более чем на 30% и превысила отметку в 100 тысяч рублей, а ипотечные ставки достигли двузначных цифр.

— Ипотечные ставки сегодня продолжают расти как у крупнейших, так и небольших банков, — продолжил Александр Вялков. — Если, например, ВТБ не превышал планку в 10% в прошлом году, то с января этого года ставка повысилась до 10,3% для готового и строящегося жилья и до 10,6% для рефинансирования. С другой стороны, банк сохранил все условия по льготным кредитам для социально значимых категорий населения: для семей с детьми ставка начинается от 4,7% (от 4,3% для ДФО), также сохраняется 5,75% по ипотеке с господдержкой.

Выдачи ипотеки банка по итогам прошлого года впервые достигли 1,2 трлн рублей, из них около 110 млрд — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Здесь из взятых жилищных кредитов на строящееся жилье пришлось около 52%, на готовое — 34%, а на рефинансирование — 15%. Среди действующих программ самой востребованной стала льготная ипотека, запущенная в 2020 году: по итогам прошлого года ее доля составила около четверти в общих выдачах банка в регионе. Во втором полугодии высоким спросом пользовалась «семейная ипотека» — в выдачах декабря ее доля достигла 27%.

Эксперт подчеркнул, что при значительных темпах роста рынка жилищного кредитования показатели качества портфеля остаются на высоком уровне. По оценке ВТБ, в 2021 году уровень просрочки по рынку снизился с 0,8 до 0,6%, и сейчас серьезных признаков ухудшения ситуации с обслуживанием кредитной задолженности у заемщиков нет.

На волне популярности льготных кредитов в прошлом году доходы строительных компаний по сравнению с 2020 годом выросли на 30 с лишним процентов, рассказал Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб».

— Рост доходов позволил строителям сформировать так называемую подушку безопасности, — пояснил он. — Часть денег пошла на земельные портфели, но основная масса — на создание «запаса прочности» по новым проектам. Таким образом, в будущую стройку компании смогут вложить собственные средства — значит, меньше придется занимать у банков. Это даст возможность предлагать покупателям более интересные схемы покупки жилья и варьировать цены.

По словам Белоусова, на фоне того, что в Госдуму РФ был внесен законопроект о распространении действия № 214-ФЗ на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также в связи с необходимостью выполнения плана по ИЖС к 2030 году в 50 миллионов квадратных метров, в ближайшие годы в Ленобласти мы увидим активное освоение земель под жилье.

Плоды ипотеки

— Сегодня мы пожинаем плоды предыдущих лет, — сообщил Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. — Общий срез по ипотеке всегда был плюс-минус одинаковым — примерно 80%. Что касается распределения по классам, то комфорт-класс по-прежнему покупают в основном в ипотеку, в «бизнесе» и «элите» 40–50% покупают без заемных средств. Предпосылок к взрывному росту в этом году нет, будет плавный уверенный рост цены «квадрата».

— Мы довольны итогами 2021 года, — заявила Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»). — Объем реализованной недвижимости вырос на 12% в сравнении с показателями 2020 года и составил 157 тыс. кв. м. Количество заключенных договоров с ипотекой составило 80%. Мы продолжаем увеличивать сделки с электронной регистрацией. Формат стал востребованным не только у региональных покупателей, но и у петербуржцев. По итогам года доля продаж с использованием дистанционных инструментов составила 85%.

Драйвером для компании остаётся семейная ипотека: в комплексах «Северная долина» и «Юнтолово» можно приобрести жилье по субсидированной ставке от 0,1% на первый год кредита или от 1,4% на весь срок кредита. Также можно воспользоваться ипотечными каникулами и начать выплачивать ипотечный кредит через год.

— У нас доля ипотеки сегодня около 60% от количества сделок, мы приблизились к допандемийным значениям, — рассказала Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — На первичное жилье ставки действительно высокие — и мы видим, что некоторые объекты без стимулирующих акций и субсидирования идут не очень хорошо, поэтому и рост цены там несколько притормозил. Доля семейной ипотеки у нас увеличилась вдвое по сравнению с первой половиной прошлого года, и ее мы тоже субсидируем: есть, например, программа в партнерстве с ВТБ со ставкой 2,4% на весь срок кредитования.

— У нас доля ипотеки неизменна — 80–90%. Почти вся наша целевая аудитория покупает в кредит, — продолжил Максим Жабин, заместитель генерального директора ГК «ЛенРусСтрой». — Трендом стало то, что клиентам важен не процент или стоимость квартиры, а именно комфортная сумма ежемесячного платежа. Скоро у нас на сайте появятся два калькулятора, чтобы понять, сколько ежемесячно люди готовы платить за ипотеку и сколько за обслуживание дома. Также геополитика и нестабильность рубля подстегивают историю с инвесторами. Даже в наших проектах, где основная масса покупок для собственного проживания, стали появляться инвесторы. При официальной инфляции 8,5% и доходности депозитов в 6–7% люди ищут, куда вложить свои деньги, — это видно и по резко возросшему спросу на сервисные апартаменты.

Что касается цен, они, по мнению Жабина, будут расти. Ведь дорожают стройматериалы — металл уже вырос в цене на 48%, а сыпучие материалы — на 60%. По мнению эксперта, рост цены «квадрата» в 2022 году будет 10–15%, в следующем году — до 25% по отдельным локациям. Однако возросший среди девелоперов спрос на землю в Ленобласти и активный вывод новых проектов там может сдержать рост цены в пределах 10–15%.

Доля ипотеки в Полис Групп за 2021 год выросла на 10% по сравнению с 2020 годом и достигла 79%, заметила Яна Кадомцева, директор по продажам компании. По ее мнению, в 2022 году эта доля начнет падать: ставки в 10–11% пугают клиентов, большинство из которых берет кредит с минимальным первоначальным взносом.

— Нам повезло — мы строим до сих пор в Мурино, где еще остались квартиры по 4–4,5 млн рублей, потому попадаем под госпрограмму, на которую приходится процентов 60% всех наших сделок, — продолжила она. — В городе мы, в основном, застраиваем Приморский район. Там квартиры стоят дороже, а значит, для госпрограммы у покупателей должен быть большой первоначальный взнос.

По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», во втором полугодии даже после своего видоизменения ипотека занимала 74%, за весь год — 77%. Сегодня она остается на рынке основным инструментом поддержания покупателя. Семейная ипотека сегодня достигла доли в 15%, госпрограмма заняла по итогам второго полугодия 35% — и от 50 до 60% сделок пришлось на различные субсидированные программы.

— Если говорить о госпрограммах, что такое 3 млн рублей с минимальным взносом? — полагает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) — В открытом предложении объектов стоимостью 3,5–4 млн рублей менее 10%, а в категории до 4 млн — процентов 12. В основном это объекты пригородной зоны. Соглашусь, что сумма платежа сегодня выходит на первое место, а сама ставка всегда была психологическим моментом — снижение даже на пару пунктов всегда приветствуется покупателем.

— Наиболее заметное колебание спроса на ипотеку произошло в июле, — продолжил Егор Фёдоров, директор по продажам Группы «Аквилон». — Для девелоперов это не было неожиданностью. Мы понимали, что на изменения условий программы льготной ипотеки, которая почти год была на пике спроса, последует психологическая реакция рынка. Покупатели взяли паузу, чтобы переварить новую информацию. Момент также совпал с высоким отпускным сезоном. Однако уже в сентябре спрос окончательно восстановился до среднемесячных показателей.

По данным эксперта, в 2021 году доля продаж с привлечением материнского капитала превысила 20% в общем объеме ипотечных сделок. А основной скачок спроса на «семейную ипотеку» в Группе «Аквилон» пришелся на четвертый квартал 2021 года. В компании связывают это с усилившейся информационной кампанией: люди стали больше осведомлены, как можно использовать материнский капитал, какие специальные программы существуют. По итогам 2021 года доля ипотеки в общем объеме продаж Группы «Аквилон» снизилась всего на 5% по сравнению с аналогичным показателем 2020 года и составила 71%. Сумма продаж в 2021 году увеличилась на 27%. По словам Федорова, такие итоги еще раз подтверждают, что ипотека остается наиболее востребованным инструментом покупки недвижимости.

Создать мотивацию

Стимулировать покупателей может как государство со своими программами субсидий, так и застройщики в партнерстве с банками — сейчас возникает все больше таких договоренностей для поддержки ставки.

Одним из главных трендов второго полугодия 2021 года стали субсидированные за счёт девелоперов ипотечные ставки, рассказывает Ольга Кузнецова. Она считает, что интерес к ним сохранится и в текущем году. В таких предложениях заинтересованы все участники: банки — поскольку застройщик берет на себя часть финансовой нагрузки, девелоперы — с их помощью расширяют аудиторию и привлекают новых клиентов, покупатели — получают условия, равные льготной ипотеке и комфортный ежемесячный платеж.

— По нашему опыту, интерес к единоразовым скидкам и бонусам снижается, — полагает Ольга Кузнецова. — У людей остается все меньше живых денег, и им важны условия: комфортный ежемесячный платеж и низкая ставка. Это позволяет планировать затраты, что особенно важно для людей, арендующих жилье до момента сдачи дома. Кроме этого, у нас действуют пакетные предложения — например, «Квартира + Паркинг». Можно включить в сумму ипотеки почти всю стоимость паркинга и оформить один кредит на оба объекта по ставке на первичный рынок. Ещё одно предложение — «Быстрый трейд-ин». Мы самостоятельно выкупаем жилье у наших жителей в обмен на новую. Переезд возможен как в рамках одного жилого комплекса, так и двух, например из «Северной долины» в «Юнтолово». Важно, что до момента получения ключей клиент может проживать в старой квартире.

— В тех объектах, где есть вариант субсидирования, почти вся ипотека и идет через него, — говорит Анжелика Альшаева. — Понимая, что ставки будут при стандартных условиях не ниже 9–11%, мы просто внесли субсидирование с нашими банками-партнерами в бюджет компании как очередную статью расходов на год.

Выросло число инвестиционных покупок среди покупателей с детьми и в Группе «Аквилон», а наиболее востребованной стала программа «семейной ипотеки» с субсидированной ставкой 1,5%. По словам Егора Федорова, недвижимость по-прежнему выбирают в качестве надежного вложения средств. Покупатели активно мониторят новые предложения на рынке в поисках наиболее выгодных стартовых цен. К примеру, за неделю до официального открытия продаж в проекте «Аквилон Leaves» в Московском районе лист ожидания насчитывал более 150 заявок.

— В январе мы на время отменили субсидированную ставку от банков-партнеров, и оказалось, что большинство клиентов не готовы к ставке 10–11%. Так что мы вернули ее и активно работаем сейчас с банками, — добавила Яна Кадомцева.

Что касается государственной поддержки, не всегда попытка государства кого-то мотивировать может быть полезной. Известно, что ДОМ.РФ разрабатывает программу секьюритизации ипотечных займов: предполагается выпуск опционов, чтобы снижать ипотечные ставки, рассказал Дмитрий Рубин. Дополнительная прибыль от этих мер должна пойти именно на снижение ставок. ДОМ.РФ выпустил облигации ипотечного займа на 200 млрд рублей. Большей частью это может заинтересовать иностранных инвесторов, которым наша ипотека под 10% по сравнению с зарубежной в 2–3% может показаться выгоднее. Это позволило бы привлечь больше валюты в страну.

— Но вспомним 2014 год на рынке с обвалом рубля, — привел пример эксперт. — Тогда пошел вал сделок на первичке, поднялись ставки — к концу года средняя ипотечная ставка была порядка 17%. Но через полгода все побежали рефинансировать кредиты, и ставки стали снижаться. Рынок сам себя отрегулировал — и количество сделок, и цены, и ставки. В 2020 году мы увидели искусственное регулирование со стороны государства, а я считаю, что рынок сам знает лучше, как поступить. Все, что мы сегодня видим — это отголоски ситуации двухлетней давности, когда субсидирование привело к росту цен на первичном и, как следствие, на вторичном рынке.

Если не ипотека, то что?

По информации ЦБ, в 2020 году было выдано по стране 4,3 трлн ипотечных займов, в 2021 году — уже 5,6 млн. Такое количество кредитов может настораживать, однако на сегодняшний момент это самый реальный вариант для покупателей жилья. Альтернативой с натяжкой можно было бы назвать рассрочку.

— Логичным трендом 2021 года стала растущая популярность программ рассрочки, — сообщил Егор Федоров. — В Группе «Аквилон» доля квартир, приобретенных в рассрочку, увеличилась практически в 2,5 раза. Мы заблаговременно разработали несколько видов рассрочки, исходя из потребностей покупателей. Самой популярной стала беспроцентная на два года, а также рассрочка 20/80, которая, по сути, дает возможность отсрочки платежа на шесть месяцев.

— Предложения по рассрочке с 50% первым платежом и 50% через год или два хорошо поднимало продажи, — рассказала Ольга Трошева. — И в 2008–2009 годах, когда ипотека набирала обороты, в кризисный период рассрочка поддерживала застройщиков и покупателей. При нынешней 75% доле ипотеки рассрочка, конечно, значительно сократилась и осталась лишь в единичных случаях и в высокобюджетном сегменте.

— У нас тоже есть различные варианты рассрочек — к ним можно прибегать, если по каким-то причинам не получилось взять ипотеку, — добавила Анжелика Альшаева. — Также как альтернатива хорошо идет программа «квартира в зачет»: ее доля достигла 15% после создания нашего собственного отдела вторичной недвижимости. Поэтому мы держим долю ипотеки в 60% и не допускаем больше, работая и с другими инструментами.

— В 2014–2016 годах у нас были популярны рассрочки на 36–48 месяцев даже с первым взносом 30%, но тогда и цены были другие, — продолжила Яна Кадомцева. — Сегодня, чтобы взять квартиру за пять миллионов, которая в среднем строится три года, первый взнос должен быть полтора миллиона, а платеж до конца стройки получится по 100 тысяч рублей в месяц. Понятно, покупателям сегмента «комфорт» не всегда бюджет позволяет отдавать ежемесячно такую сумму. Поэтому сегодня мы не используем вообще никаких рассрочек — за исключением отсрочки на 2–3 месяца, когда клиент ждет поступления денег, например от продажи жилья.

— Я не вижу альтернативы ипотеке: во-первых, если брать рассрочку, то клиенту сегодня она важна на длительный срок, — полагает Максим Жабин. — Во-вторых, чтобы дать ее хотя бы на 5–6 лет, надо, чтобы банки нам выдавали кредиты на следующие проекты под дебиторскую задолженность клиентов в качестве обеспечения. А банки требуют хорошую залоговую массу и хорошие возвраты со стороны клиентов. Но хороших заемщиков становится все меньше.

Кроме того, чем меньше цикл стройки, тем дешевле строителю обойдется кредит в банке — и строители сейчас заинтересованы работать быстрее, добавил он. Но есть проблема: падает ликвидность недвижимости, особенно в спальных районах. То есть строить надо так, чтобы через лет 5–6 жилье стоило хотя бы столько же, сколько при покупке.

Альтернативы ипотеке не видит и Александр Вялков. Спрос на нее сохранится, в том числе за счет программ субсидирования ставки застройщиками, на которые сейчас приходится 40% ипотечных продаж банка. Многое будет зависеть и от дальнейшей судьбы программы господдержки. Стимулом также выступит сегмент ИЖС, в котором планируется запуск схемы эскроу.

Ипотека-2022: расслабляться не стоит

Что касается прогнозов на 2022 год, то цены будут расти со скоростью реальной инфляции, а не официальной, то есть процентов на 15–18%, считает Алексей Белоусов.

— Для этого есть все предпосылки, например беспрецедентный рост цен на стройматериалы, — пояснил он. — Недавно строительное сообщество было вынуждено обратиться в Федеральную антимонопольную службу России, так как основные поставщики утеплителя с начала года внезапно подняли цены в полтора раза. Да и остальные составляющие строительного цикла не дешевеют. Естественно, все это отразится на цене квадратного метра. Поэтому не приходится даже мечтать о снижении цен на жилье.

— Мы надеемся, если государство будет руководить рынком, то для нас это будет плюсом. Не хочется сильных потрясений, хотя мы уже ко многому приспосабливались на протяжении многих лет, — подытожила Анжелика Альшаева.

— Цены на квартиры в новостройках продолжат рост, хоть и не так быстро, — добавила Яна Кадомцева. — И стартов продаж по низким ценам уже не будет — сейчас никто не выводит квартиры по цене ниже рынка, как было раньше. Думаю, ставка останется примерно на том же уровне, но нас будет спасать семейная ипотека и активное строительство в Ленобласти, которое позволяет сохранить низкую стоимость жилья.

В 2022 году популярность «семейной ипотеки» продолжит расти, считает Егор Федоров. Кроме того, год будет посвящен поиску новых гибких условий и инструментов по сохранению доступности жилья. Несмотря на рост ключевой ставки, средний процент по ипотеке на первичном рынке даже немного снижался в 2021 году — благодаря действию программ господдержки, в том числе «семейной ипотеки», а также специальных программ банков и застройщиков. Кроме того, введение поэтапного раскрытия эскроу-счетов помогло бы сократить издержки застройщиков и нейтрализовать эффект роста цен.

Дмитрий Рубин считает, что в этом году цены будут увеличиваться не так стремительно: вторичное жилье чуть начнет снижаться в крупных городах, а первичное продолжит расти, но медленнее. Ориентировочно ожидается 7–12% поверх инфляции, а средний рост будет 15–20%.

— В 2022 году мы будем разгребать последствия 2020–2021 года, — размышляет Максим Жабин, — и ничего хорошего я не жду: скажется и геополитика, и снижающийся достаток наших клиентов. В краткосрочной перспективе ожидаю роста цены в 10–15%, в среднесрочной 20–25%, а в некоторых локациях он будет еще больше. В долгосрочной же перспективе мы увидим крутой разворот — джентрификацию в центре города с ростом стоимости жилья, переход к арендному жилью и развитие доходных домов и сервисных апартаментов. Средний класс уже не захочет жить в городе и потянется за город. Также, скорее всего, стройка и финансы сольются в одно — застройщики возьмут на себя финансовую функцию или у банков появятся крупные девелоперские подразделения.

— Потолок ставки по ипотеке будет зависеть от уровня инфляции, — полагает Александр Вялков. — Было бы неплохо, если бы государство модернизировало льготную ипотеку под социально значимые слои — врачи и учителя, например. Да, крупные города, вроде Москвы, Петербурга и Краснодара — законодатели роста цен, но банки должны учитывать и особенности региональных рынков. Из-за высоких ставок и завершения госпрограммы нас ждет вероятное охлаждение рынка в 2022 году. В случае сохранения госпрограммы объем выдач может снова превысить 5 трлн рублей, в случае завершения — скорректироваться до уровня 2020 года. Несмотря на рост ставок, важно подумать о необходимости продлить господдержку после 1 июля. Именно к этой дате на рынке сформируется понимание, каким он будет дальше.

Как сэкономить на ипотеке в 2022 году

При оформлении ипотеки по базовой ставке самое важное — фиксация цены квартиры. При текущем уровне инфляции и росте цен на квартиры ипотека даже по ставке 9–10% годовых выгодна для заемщика. А кредит потом можно рефинансировать по мере стабилизации уровня ставок после завершения цикла ужесточения со стороны Банка России.

1. Онлайн-подача заявки на кредит может снизить ставку, например ВТБ за оформление заявки на сайте банка или партнера дают дисконт в 0,3 процентных пункта от базовой ставки.

2. Дисконты в рамках партнерских программ — такие есть почти у всех крупных застройщиков с банками. Ипотека «под 0%», например, предполагает первые два-три года ипотеки без платежей по процентам.

3. Госпрограммы. По ним можно получить ставку на 3–8 процентных пункта ниже, чем по базовым банковским предложениям. Плюс банки дают дополнительные скидки. Так, по «семейной ипотеке» при государственной ставке 6% в ВТБ ставка начинается от 4,7% (в ДФО — от 4,3%). По ипотеке с господдержкой при ставке 7% — от 5,75%. В рамках «сельской ипотеки» ставка до 3% (для ДФО–2%).

4. Быть зарплатным клиентом банка имеет смысл, так как за это могут немного снизить ставку.

5. Электронная сделка и расчеты «скинут» еще несколько десятых от процентной ставки.

6. Материнский капитал можно использовать как первый взнос или добавить к нему, а внесение его позже позволит сократить основной платеж по кредиту.

7. Крупный первоначальный взнос снизит нагрузку и убедит кредитора в вашей надежности.

8. Налоговый вычет фактически возвращает часть потраченных на ипотеку денег (до 260 тысяч за покупку объекта и до 390 тыс. руб. по процентам в 2021 году).

9. Рефинансирование. Аналитики обращают внимание на цикличность политики ЦБ РФ в отношении ключевой ставки. После пика, как правило, следует снижение — и тогда можно рефинансировать ипотеку по другой ставке.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»