Лендлорды Петербурга не хотят КУРТуры. За четыре года в зонах комплексного развития ничего не построили

Вместо пользы режим комплексного развития территорий с 2017 года заморозил строительство в их границах — из-за недоработок чиновников. Лендлорды потянулись на выход, депутаты хотят для перестраховки включить в КРТ все территории, освоение которых стояло на паузе в Генплане.

Владельцы участков пытаются вытащить свои угодья из зон комплексного развития территорий. За три года их существования власти Петербурга так и не довели до ума механизм согласования реализации там проектов. Теперь в КРТ могут попасть все перспективные территории для жилой и деловой застройки, с которых Генплан 1 марта снимет запрет на освоение.

В Петербурге перед новым годом завершился очередной этап подготовки изменений в один из основных градостроительных документов — правила землепользования и застройки. Заключения по результатам общественных слушаний опубликовал комитет по градостроительству и архитектуре. Среди внесенных предложений встречаются попытки вывести ряд территорий из зоны комплексного развития территорий. Например, три участка на 105 га под жилое строительство в районе аэродрома Горская просит вывести ООО «Специализированный застройщик» «Унистрой Регион-1». Заявитель пишет, что подготовить и утвердить документацию по проекту планировки «не представляется возможным» и влечет невозможность реализации инвестпроекта в части возведения застройщиком социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

В законодательстве зоны комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ) появились в 2017 году после изменений в Градкодексе, которые вступили в силу в январе 2021 года и стали называться просто зонами «комплексного развития территорий» (КРТ). Но по сути механизм остался прежним. Исходя из названия предполагается, что механизм создавался во избежание ошибок при планировании застройки больших территорий. В частности, правообладатели должны в обязательном порядке разработать проект планировки, заключить договор между городом и правообладателем территории.

Правда (по крайней мере, в Петербурге), попытки что-то построить в зонах КУРТ не дали результата — бизнес уверяет, что натыкается на невозможность согласовать ППТ и заключить договор с городом просто потому, что чиновники так и не разработали его типовую форму.

Наиболее четко необходимость исключить территории из зоны КРТ в своей заявке обосновало ООО «Мукомольный комбинат «Невская мельница», которое пытается «вытащить» два участка общей площадью чуть более 35 тыс. кв. м между Херсонской и Мельничной улицами. Заявитель отметил, что отсутствует четкий порядок рассмотрения и согласования по планировке в границах зон КУРТ. Также компания указала, что на момент подачи в КГА заявки не была создана предусмотренная законом комиссия по комплексному развитию территорий.

Руководитель экспертной группы парламентской комиссии по городскому хозяйству, глава центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов пояснил: проблема кроется в неработоспособности механизма, который позволял бы реализовывать проекты в КРТ.

«Какой должен быть процесс? Нарисовали эту территорию, у собственника появляется необходимость разработать проект планировки территории. Для этого они должны получить задание на разработку ППТ. И тут возникает противоречие, которое обострится с связи с новым Генпланом. КГА готов выдавать задания на ППТ, но откуда-то нужно взять задание о том, какое количество социальных, транспортных, инженерных объектов должно быть. Это все считается от населения. Нормативы обеспеченности инфраструктурой есть. Но для расчета необходим эскиз застройки. Механизм его появления не определен», — говорит он.

Также Карпов обратил внимание на отсутствие типовой формы договора, который заключает правообладатель участка в КТР с городом. «Если собственник один — это договор между ним и городом, а если собственников много, как, например, в «Красном треугольнике», все собственники должны также заключить соглашение между собой», — поясняет эксперт.

Подробнее о ситуации с «Красным треугольником» читайте в материале «Фонтанки».

Договор, в свою очередь, должен содержать сведения — кто, что строит за свои деньги и в какие сроки. «Формы этого договора нет, какой-то методической базы для обсчета распределения обязанностей в зависимости от объема строительства тоже нет, — добавил Карпов. — Непонятно, какой орган в правительстве должен этим заниматься. Непонятно, откуда брать объем соцобязательств застройщика и как справедливо его распределять между ним и городом в зависимости от объема застройки, — методики нет. Нет понятной практики и помощи со стороны государства в подготовке соглашений между собственниками».

Предприниматель Игорь Водопьянов, чьи 200 га в Петродворцовом районе попали в КРТ, пытается освоить эти земли последний десяток лет. «Мы много раз пытались вывести территорию из КУРТ, но нам не дали. Мы уже второй раз сделали проект планировки территории, прошли Градостроительный совет. Сейчас сдали все в КГА. Он не может дать сводное заключение, потому что надо заключить договор КРТ. А как его заключать — никто не знает. В этом году будет ровно 10 лет, как я получил первое распоряжение на разработку ППТ на этом участке. Я хочу это отметить и поздравить правительство. Мы 10 лет сотрудничаем. За четыре года они так и не придумали, как заключать соглашение КРТ», — рассказал бизнесмен.

Кроме того, добавил предприниматель, договор КРТ можно заключать только на 15 лет. «Нам территорию эту осваивать больше 15 лет. И как они (власти города. — Прим. ред.) могут заключать на 15 лет, если они на 3 года бюджет города спланировать не могут? Никто не понимает, как это работает», — возмущен Водопьянов. Бизнесмен подчеркнул, что ситуацию не сдвинуть с места даже в судебном порядке, так как комиссия по землепользованию, по сути, в своем праве.

Не исключено, что активация попыток собственников вытащить территории из КРТ связана, в том числе, с принятием нового Генплана города. Вернее, пониманием, что до окончания действия расчетного срока действующего Генплана осталось всего ничего — это произойдет 1 марта 2021 года.

Так как принять в срок новый документ Заксобрание уже не успеет, о чем недавно предупредил глава профильной парламентской комиссии по городскому хозяйству Сергей Никешин, это может породить ряд проблем.

В частности, в Генплане есть территории, развитие которых отодвинуто, только планируется: жилая, общественно-деловая и производственная застройка. С первого марта правообладатели участков в границах таких функциональных зон и в отсутствие нового Генплана получат возможность реализовывать на них проекты.

Чтобы предотвратить эту ситуацию, Никешин предложил внести изменения в ПЗЗ — расширить перечень зон КРТ, включив в него территории, предусмотренные действующим Генпланом для размещения жилой, общественно-деловой застройки на перспективу до 2025 года. Исключение сделают только для территорий, включенных в программу сноса хрущевок (РЗТ), в отношении которых есть утвержденные ППТ.

Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»