«Без этих мер стройки были бы подзаморожены». Алексей Белоусов о том, как льготная ипотека спасла строителей Петербурга

Господдержка ипотеки вызвала бум продаж и спасла строителей Петербурга от банкротства и остановки строек. Не остановил их и коронавирус, зато всё вместе рекордно повысило цены на жилье — более чем на 18%.

О том, почему цены на жилье продолжат расти, кто должен строить детские сады и школы и за чей счет, сколько квадратных метров можно построить и сколько — продать, «Фонтанка» поговорила с генеральным директором СРО А «Объединение строителей СПб» Алексеем Белоусовым.

— Сколько жилья сдадут в этом году в Петербурге?

— Думаю, те планы, которые были согласованы в конце года с Минстроем России, будут выполнены. В этом году мы сдадим около 3,5 миллионов квадратных метров — почти та цифра, которая установлена соглашением с федеральным центром. Во многом — это опять же результат поддержки отрасли государством. Без этих мер очень многие проекты были бы «подзаморожены» — то есть не до конца заморожены, но в то же время и строились бы не с такой скоростью, в результате чего риски банкротства отдельных застройщиков могли существенно вырасти.

— Почему долго не могли подписать соглашение между городом и Минстроем?

— Ответ очевиден: если стоит задача строить в стране 120 миллионов квадратных метров ежегодно — значит, город должен к 2024 году вводить по 5,3–5,5 миллиона. Потенциально в Петербурге построить столько можно — продать нельзя. Мы сейчас находимся в динамическом равновесии: 3,5–4 миллиона квадратов — это то, что можно продать, но не 5 — даже к 2024 году. Потому что экономическая ситуация в стране не улучшается. Мало того, после июля 2021 года правительство собирается прекратить поддержку ипотеки, о чем говорила недавно госпожа Набиуллина. По ее словам, программу надо сворачивать, потому что иначе может сформироваться ипотечный пузырь. Потенциально такая опасность, безусловно, есть — если будут теряться рабочие места, то люди не смогут возвращать кредиты. А их сейчас берут многие — из-за невысоких процентов. Но спасая банки, мы поставим под удар строительный комплекс, потому что как только наступит 2 июля 2021 года, мы увидим спад спроса. Никто не захочет брать ипотеку под 8–10 %, если «вчера» она была 6,5 % и ниже. Все будут ждать, когда Центробанк снизит ключевую ставку до 2 %, чтобы ставки вновь снизились до 6 %. Но когда это будет — трудно сказать. Конечно, какой-то спрос на квартиры останется — за один год решить все свои жилищные вопросы жители Петербурга не смогут, как бы ни хотели.

— В этом году все говорили о сокращении предложения на рынке. Неужели все раскупили? Пора ли уже говорить о дефиците — или речь, скорее, о равновесии спроса и предложения?

— Рынок строительства гибкий. Я могу запустить сегодня пять проектов, могу — три, а остальные заморозить в виде земельного портфеля. Или могу финансировать быстро и вывести на высокую степень готовности один объект, а два другие — притормозить, потому что таков спрос. Всегда лучше быстрее продать и сдать в эксплуатацию, чтобы не нести расходы на содержание готового объекта. Изменилась ситуация, пошли деньги, получили кредит — быстро финансируем оставшиеся объекты, регулируем скорость стройки. Оттого, что бизнес чутко реагирует на спрос, существует динамическое равновесие между спросом и предложением. Никто не строит впрок или, наоборот, не остановит стройку, если есть спрос. Если в будущем году у нас ситуация ухудшится, выполнить даже те сниженные показатели, которые запланированы в соглашении с Минстроем, будет гораздо сложнее.

— Что стало главной причиной рекордного роста цен в этом году — на 18–20 %?

— Это было предсказуемо — о грядущем росте говорили на этапе обсуждения поправок к закону о долевом строительстве. О том, что как только стройка будет финансироваться не только за счет дольщиков, но и банками, у которых есть требования по срокам, резервам, маржинальности, начнется повышение цен. И это будет примерно 30 % к стартовой стоимости. При этом нас не слушали и до сих пор не слышат, к сожалению, — мы предлагали сделать раскрытие эскроу-счетов поэтапным, разделив стройку на 4–5 периодов. Вместе с тремя общественными организациями строителей мы написали обращение в адрес Госдумы, правительства России и Совета Федерации с детальным обоснованием на 257 страницах, что есть успешный опыт Австрии, Германии, Швейцарии с поэтапным раскрытием эскроу-счетов. В этих странах пришли к выводу, что отдавать деньги в конце стройки, особенно в отношении крупных проектов, неэффективно. Нулевой цикл сделал — получи деньги, завершил следующий этап — получи еще. Это дает существенную экономию. Если к нашему предложению прислушаются, возможно, получится сгладить дальнейший рост стоимости квадратного метра жилья.

— Основная часть домов в Петербурге по-прежнему строится по старой схеме, т. е. цены продолжат расти?

— Сейчас 35 % объектов строятся по эскроу, 65 — по старой схеме. Через пару лет, когда мы выйдем на стопроцентное проектное финансирование, тогда мы увидим весь рост. И он будет больше 30 % — ведь к негативным последствиям введения проектного финансирования добавятся ковид, рост цен на энергоносители и другие причины. Из 18 % подросших цен в этом году только половина пришлась на проектное финансирование, остальное — легло на инфляцию, удорожание стройматериалов и пр. Поэтапное раскрытие эскроу-счетов — это эффективная мера, которая будет влиять и на дальнейшее изменение цен, и на объемы строительства.

— То есть, что бы ни происходило, цена будет расти?

— Просто так снижения цен ждать не стоит, ведь экономика еще не восстановилась. Прогнозы плохие, и Всемирного банка, и нашего Центробанка.

— За год работы по новой схеме строители смирились с переходом на эскроу?

— Все боятся перемен, потому что эти перемены влияют на рынок негативно. Поэтому застройщики просят дать возможность хотя бы лет 5 поработать без изменений, но, к сожалению, скорее всего, так не получится — стабильности в отрасли нет.

— Есть ли плюсы в новой схеме для застройщиков?

— На самом деле — нет. За последние годы у нас практически не было обманутых дольщиков — настолько хорошо был отлажен 214-ФЗ, который практически закрывал схемы вывода денег. Из последних банкротств можно привести в пример компанию «Леонтьевский мыс» — там нет обманутых дольщиков. Хотя то, что такая компания обанкротилась, — ситуация нетипичная, конечно.

Покупателя же волнует главный критерий — цена. Откуда взялись обманутые дольщики в прошлый кризис? Они покупали проекты на 30 % дешевле рынка, притом что им не советовали так делать. Но покупатели не думают о том, что будет через год или два. Им важнее знать, что сейчас есть скидка, а не оценивать риски.

— Смольный создает Градостроительную комиссию для того, чтобы решать вопросы с социалкой в новых районах. Нужна ли такая комиссия и будет ли от нее толк?

— Проблема строительства социальных объектов так или иначе решается — на уровне совещаний с вице-губернатором, где определяется уровень нагрузки, который фиксируется в соглашении с городом. Но это не публичные совещания, закрытые. Они не подразумевают каких-то обсуждений. Пока не зафиксирована и единая методика расчета этой нагрузки.

Создание такой комиссии должно быть, безусловно, поддержано — любая прозрачность и алгоритм принятия решений, доступный всем, надо приветствовать.

Если механизм принятия решений сделать публичным, зафиксировать в каком-то документе, который может прочитать и проверить каждый, эффективность не подлежит сомнению. В этом случае каждая компания будет понимать объем ее нагрузки и просчитывать финансирование заранее.

— Получит ли город федеральные средства на соцобъекты — раньше этому препятствовало отсутствие соглашения с Минстроем?

— Разговоры об участии в программе «Стимул» идут с того времени, как она начала действовать в Ленинградской области — то есть уже лет 6–7. Заработает ли программа сейчас? Скорее всего, в условиях дефицита федерального бюджета не стоит рассчитывать на то, что Петербург получит субсидии на строительство детских садов и школ. Но с другой стороны, возможно ситуация в экономике улучшится, а цены на нефть опять станут высокими, тогда шансы есть.

— Чем в этом году занималось Объединение строителей, на чем была сосредоточена ваша деятельность?

— Наша деятельность была направлена на то, чтобы обеспечить поддержку строительной отрасли города и нашим компаниям — членам объединения. Помимо традиционной повседневной работы, подготовки документов для включения в Национальный реестр специалистов, проверки конкурсных договоров компаний, и другого, юридический департамент объединения активно работал над законодательством в части предоставления займов членам строительных саморегулируемых организаций за счёт средств компенсационных фондов СРО, разработкой методики, облегчающей соблюдение мер профилактики распространения COVID-19 при выполнении строительных работ, стандартом безопасной деятельности организации. Кроме того, большое внимание было уделено проблемам поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Надеемся, что в следующем году конкретно эта наша инициатива также найдет свой отклик в виде внесенных в закон корректировок.

— В итоге прошедший год для строителей стал скорее сложным или все же — успешным?

— Сложным и успешным одновременно — это видно по итогам работы отрасли за последние 11 месяцев. Субсидирование государством ипотеки положительно сказалось на объемах продаж — удалось компенсировать не только падение спроса из-за эпидемии в начале года, но и те потенциальные потери, которые мы ожидали после введения проектного финансирования и внедрения эскроу-счетов. Подстегивание спроса сказалось на скорости работ по многим проектам. Если квартиры продаются быстрее — рентабельность повышается, а если квартиры продаются долго, и банк всё это время кредитует застройщика, то финансовая нагрузка возрастает, следовательно, цены растут энергичнее.

В то же время год был однозначно трудный — переход на новую схему, ковид, экстренная необходимость перейти к дистанционному оформлению сделок и ипотеки. Большим плюсом стало то, что в Петербурге не останавливались стройки — это сохранило доверие покупателей к строительной отрасли.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»