Один пишем, два – в уме: почему коммунальные платежи у всех разные?

«За что?!» - такой вопрос задает себе едва ли не каждый житель многоквартирного дома, получив квитанцию на услуги ЖКХ. Тарифы растут каждый год, все уже привыкли. Но почему цифры в наших квитанциях отличаются от тех, которые утверждает комитет по тарифам? И почему в каждом доме они разные? За что мы платим, а за что переплачиваем? – выясняет «Фонтанка».

Последнее повышение расценок на услуги ЖКХ, утвержденное комитетом по тарифам Санкт-Петербурга, вступило в силу 1 июля 2018 года. Рост был небольшим и коснулся не всех пунктов квитанций, так что многие горожане разницу не ощутили. Тем более повышение было запланировано на середину лета, когда в домах нет отопления, а квитанция без платы за отопление – это настоящий праздник для семейного бюджета. А еще летом снижается потребление и электричества, и горячей воды, да и вообще – отпуск, дача, так что 50-рублевым изменением петербуржца не напугаешь. Тем более выросли лишь тарифы, применяемые для нанимателей социальных помещений, а также для расчетов платежей в тех домах, которыми управляет жилкомсервис. Живешь в таком доме – плати только по указанному тарифу. Есть сомнения – заходи на сайт комитета по тарифам, скачивай нормативные документы, изучай утвержденные цифры и будь уверен, что платишь ровно столько – и ни копейкой больше.

Сложнее складывается стоимость содержания и обслуживания жилья в тех домах, в которых есть ТСЖ или управляющая компания. Причем совсем не обязательно коммунальные услуги обходятся жильцам таких домов дороже. Иногда – даже дешевле, и это значит, что домом управляют эффективно. Почему же у жителей примерно одинаковых домов такие разные суммы в квитанциях? Пробуем разобраться.

Во-первых, размер оплаты зависит от аппетитов и возможностей жильцов. Готовы платить чуть больше, но и получать более высокий уровень комфорта? Приготовьтесь к дополнительным пунктам в квитанции (видеонаблюдение, охрана, консьержи). Во-вторых, величина коммунальных платежей, как правило, зависит от размеров жилого комплекса или количества квартир. Тут, как и везде, работает принцип «оптовых закупок», и чем больше в доме квартир, а в жилом комплексе – домов, тем ниже обойдутся, скажем, услуги консьержа или вывоз мусора для каждого отдельно взятого владельца недвижимости. В-третьих, величина тарифов зависит еще и от способности УК или председателя ТСЖ эффективно и грамотно управлять жилым домом. Сумел председатель найти хорошего поставщика услуг, да еще и договориться с ним о выгодной цене? Значит, квитанция обрадует всех жильцов. Смогла УК установить в жилом комплексе современное оборудование, исключающее теплопотери и позволяющее экономить на отоплении? Значит, зимой жителям этих домов будут завидовать все соседи.

Это если говорить в целом. Безусловно, базовая величина любого тарифа – это стоимость работ поставщиков услуг. А теперь давайте посмотрим, как много разных добавок плюсуется к этой «базе». И именно они толкают расценки в наших квитанциях вверх.

Каждое ТСЖ раз в год утверждает на общедомовом собрании, какой перечень услуг включить в смету содержания. А также подсчитывает, сколько денег нужно получать от жильцов, чтобы регулярно, а главное – без штрафов и пеней, покрывать выставляемые смежниками и поставщиками счета. Очень часто базовые тарифы не позволяют справляться с этой задачей, а повышать их «от фонаря» нельзя, так что по итогам года вполне возможны убытки. Тогда жильцы должны решить – как они соберут недостающие средства, чтобы погасить долги. Это путь в никуда: люди не любят «скидываться по второму кругу». Более правильный путь – заложить в бюджет дома все непредвиденные расходы заранее. Логика проста: лучше в конце года пусть останется небольшой резерв, чем возникнет долг. Но как появляются убытки?

1. Изменения в законодательстве.

Год назад при планировании тарифов никто не знал о грядущем росте НДС с 18 до 20 процентов. Бухгалтериям ТСЖ теперь следует ожидать повышения расценок на услуги поставщиков. А управляющие компании и вовсе являются коммерческими организациями и сами платят НДС, и для небольших УК это маленькая, но трагедия. Как покрыть неожиданно возникшие издержки? Только заранее заложив в смету некий резерв, чаще он бывает отражен в пунктах «содержание жилья», «административные расходы» или «членский взнос на содержание дома».

2. Рост заработной платы.

Казалось бы, уж эту величину можно гарантированно просчитать заранее: штатное расписание всегда предусматривает конкретный размер зарплаты работников, обслуживающих дом, – бухгалтера, уборщицы, слесаря, консьержа, председателя. Но, допустим, в смете заложено 20 тысяч рублей на зарплату сантехника. А он уволился – и на эти деньги ТСЖ нового работника найти уже не смогло; без сантехника оставлять дом нельзя, и пришлось в срочном порядке нанимать его за 25 тысяч в месяц. Где взять лишние пять тысяч? Правильно, всё в том же резерве.

3. Увеличение стоимости и расхода энергоносителей.

В квартирах мы платим по счетчикам, это понятно: сколько нажёг или налил – столько оплатил. На энерго- и теплоснабжение мест общего пользования (МОП) тоже закладывается определенный тариф; обычно он привязан к площади квартир. Но, во-первых, стоимость энергоносителей может вырасти в течение календарного года – и никогда заранее не угадаешь, на сколько точно. А во-вторых, потребление в МОП многоквартирного дома не зависит от метража квартир. Метраж стабилен, а ситуация вокруг – нет. В подъезде может сломаться датчик освещения, и свет будет гореть сутками, пока датчик не отремонтируют или не заменят. Если выйдет из строя доводчик на входной двери и она перестанет закрываться зимой, то парадная будет отапливать за свой счет всю улицу. Или из-за плохой погоды и низкой освещенности на улице свет может загораться в домах раньше по времени – допустим, не в семь, а уже в пять вечера. И вот из этих, казалось бы, копеек в итоге набегают существенные цифры.

4. Возраст дома.

В старом доме всегда больше расходов, чаще что-то ломается и выходит из строя, на поддержание комфорта нужно больше ресурсов. Кроме того, в старом фонде установлена совсем другая техника: устаревшее оборудование и тепловые носители, с помощью которых просто невозможно экономить ресурсы.

5. Должники.

Это бич любого многоквартирного дома и главная причина возникновения долгов. Всегда, в абсолютно каждом доме, есть определенный процент жильцов, которые не платят по квитанциям. А вот ТСЖ должно вовремя платить зарплаты, налоги и в срок оплачивать своим поставщикам и подрядчикам услуги, чтобы не попадать на пени и штрафы. Поэтому в годовую смету просто необходимо закладывать некую сумму на покрытие долгов. Но универсальной формулы для расчета этого процента нет.

Бухгалтер жилищного кооператива Снежана Сероусова считает, что при таких расчетах лучше всего опираться на статистику прошлых лет: «Крупным управляющим компаниям проще работать с долгами: у них есть резервы, и они могут при необходимости перекинуть средства с одного дома для покрытия издержек на другом – и наоборот. У ТСЖ, которые находятся на полном самоуправлении, такой возможности нет, поэтому мне как бухгалтеру каждый год приходилось закладывать в резерв будущего бюджета предполагаемую недоимку. Иначе пришлось бы платить штрафы и пени, а они нарастают как снежный ком. И получалось, что каждый добросовестный плательщик платил за себя и немного «за того парня».

Кроме того, однажды наступает момент, когда на должника приходится подавать в суд. И опять же нести издержки – на этот раз судебные и юридические, довольно ощутимые. И кто же их оплачивает? Правильно, опять мы с вами, из своего кармана. Безусловно, в вопросах взыскания долгов суд почти всегда решает дело в пользу истца (то есть ТСЖ или УК), но процесс может длиться годами. И даже если суд выигран, это не означает, что ТСЖ получит деньги. У должника может не быть официального дохода, и добровольно платить он не станет. Подключение службы судебных приставов тоже не всегда помогает решить вопрос.

Алексей Муравьев, и.о. председателя ТСЖ «Крестьянский переулок, 4а», несколько лет пытается решить проблему с многолетним долгом единственного неплательщика, который перевалил уже за 300 тысяч рублей: «С должника получить деньги даже при положительном решении суда невозможно. Мы выигрываем дела, а он подает встречные иски и апелляции; каждый раз находит новый повод для очередного суда – и затягивает процесс на годы. Мы выиграли два суда, по одному работает судебный пристав. И что вы думаете: его буквально приходится заставлять выполнять свою работу! Должник не пускает пристава на порог – и тот ничего не может, да и не хочет с этим делать. Он не боится коллекторов; те работают методом психологического давления, а ему на это наплевать. Он ездит на автомобиле, ставит его на придомовой парковке – и пристав не может уже в течение года наложить арест на машину; теперь он три месяца «занимается» оценкой автомобиля. Вот где настоящий беспредел! Служба судебных приставов работает из рук вон плохо, и это очень серьезная проблема. Все годы мы этот долг оплачиваем сами, а дом у нас маленький, всего 20 квартир».

В небольшом доме даже один должник способен создать критическую ситуацию, решать которую придется сообща всем жильцам. Такие случаи реже возникают, когда в управлении задействована большая УК. Во-первых, как уже упоминалось, у нее есть финансовые ресурсы для решения текущих и непредвиденных проблем. Во-вторых, имеется свой штат юристов, которые представляют дело в суде. Есть и положительная судебная практика, и УК обычно не тянут с подачей иска, ведь для юристов это обычная работа. Накопился долг за три месяца? Для начала диспетчер откажет неплательщику в вызове, например, сантехника. Не нужен сантехник? Отлично, значит, УК пойдет другим путем: отключит от домофона все магнитные ключи задолжавшей квартиры – это делается дистанционно. И попасть в подъезд будет проблематично. Если не подействует и этот способ, значит, прямая дорога в суд.

Но любой суд – это снова издержки. И их снова придется закладывать в смету, уже на следующий год. И снова раскидывать между всеми жильцами платежи за должников. Но если на рост тарифов ресурсоснабжающих организаций мы повлиять не можем, то решить хотя бы эту проблему возможно самым незамысловатым способом. Снежана Сероусова резюмирует: «Просто надо участвовать в общих собраниях, уважать принятые большинством соседей решения и вовремя платить по квитанциям, как ни банально это звучит. И это тот случай, когда все перемены начинаются лично с каждого из нас».

Елена Смирнова, для «Фонтанка.ру»