Строители хотели как лучше, а получили как всегда

Рожденная в среде застройщиков идея создать фонд, который снимет с них необходимость строить для города социалку, сослужила им самим плохую службу. Временный фонд будет бессрочным и обойдется в три раза дороже.

Речь идет о так называемом Фонде социальных обязательств. Об этом способе помочь властям, не справляющимся с объемами новой застройки и требующим, чтобы строители строили за свой счет и школы с детскими садами, стало известно в феврале 2017-го, а первые шаги к идее прослеживались еще в 2013 году. В ответ на призыв Смольного самим разработать прозрачные правила рынка в Объединении строителей СПб городу предложили создать фонд, куда девелоперы будут отчислять средства на строительство школ, детсадов, поликлиник. Тогда шла речь об «оброке» в 3-4 тысячи рублей с квадратного метра. И фонд представлялся как временный. Однако на прошлой неделе застройщики узнали о крутых переменах в том, как власть намерена использовать эту структуру.

Теперь фонд предполагается, во-первых, постоянным. А во-вторых, как рассказал 30 ноября на совещании в стройкомитете директор СПб ГБУ «Управление строительными проектами» Арам Гукасян, застройщикам он обойдется не в три тысячи, а в 11 тысяч рублей с одного построенного квадратного метра. Видео встречи опубликовано на сайте комстроя.

Судя по царившей на совещании атмосфере, отступать от своего Смольный отнюдь не намерен. «Создалась целая группа лиц, которая косвенно попыталась меня отвести от этого фонда в сторону дебрей изменения правового поля… в частности, 214-го федерального закона, – жестко, с расстановкой произнес с трибуны глава аппарата вице-губернатора Албина Алексей Золотов. – Но нет!!! Изменения в закон (214-ФЗ о долевом строительстве. — Прим. ред.) не вступили в силу. Нам ничего не помешает его все-таки создать и запустить до Нового года».

По словам Гукасяна, Смольный находится в стадии «активного обсуждения» новой структуры с девелоперами. Однако общие ее черты уже более или менее понятны. Учреждать его будут «петербургские застройщики», заявил он (а не город, как предполагалось ранее). Управляющим органом будет общее собрание членов фонда, куда, в частности, войдут наблюдательный совет и правление. Первый будет состоять из представителей профильных комитетов, второе — из самих застройщиков. Предварительно известно, что члены фонда должны будут сначала уплатить некий вступительный взнос. А уже затем — целевые взносы: именно они и будут рассчитаны по нормам 11 тысяч за квадратный метр.

«Алгоритм вхождения или невхождения в фонд будет таков: анализ площади строительства, затем, исходя из нее, формирование числа необходимых мест в социальных объектах. А затем – принятие решения: либо застройщик заключает договор с комитетом имущественных отношений и строит эти объекты самостоятельно, либо он вступает в фонд и делает соответствующие отчисления. Все добровольно, – заявил глава ГБУ «Управление строительными проектами». – А норматив в 11 тысяч уже многократно посчитан и подтвержден. Это покрывает затраты на места в школах и детсадах».

Фонд, как пояснил Гукасян, вправе самостоятельно объявлять конкурсы и выбирать застройщика, который будет строить соцобъекты. «Если же проект небольшой, и отчислений с него недостаточно для возведения социалки, то будут добавляться целевые средства фонда. Или даже, возможно, проекты будут пересматриваться — если они не обеспечены социалкой, зачем их строить?» – заявил он.

В Смольном говорят, что «в первом приближении» застройщики в основной своей массе уже одобрили новацию. И что сейчас уже готовится документ, который будет регламентировать отношения новой структуры и городского правительства. Сегодня, 4 декабря, чиновники должны были обсудить детали инициативы в юридическом комитете; кроме того, как сказал Золотов, 4 декабря — это последний день, когда сами строители могли подать в стройкомитет свои соображения и замечания по поводу создания фонда. «После 4 числа это будет уже… негражданская позиция, – со сталью в голосе резюмировал Золотов. – Кто после этого будет пытаться высказать свое мнение или попытается это сделать закулисно… ориентироваться на это уже не станем».

Найти среди застройщиков хотя бы одного, кто был бы доволен грядущим нововведением, «Фонтанке» не удалось. Большинство ситуацию официально не комментируют. Некоторые позиции стали известны косвенно: так, например, Группа ЛСР отказалась от комментариев, однако, со слов Арама Гукасяна, она уже направила в стройкомитет негативный отзыв — с аргументами о том, что в 2018 году запуск такого органа нецелесообразен и противоречит 214-ФЗ о долевом строительстве. Напомним, этот закон — в той редакции, которая была принята в июле 2017-го и вступит в силу в июле 2018-го – четко предписывает девелоперу все собранные с дольщиков средства направлять исключительно на стройку, не перечисляя их ни в какие фонды. Но, как заявил чиновник, это не беда: сейчас у застройщиков имеется 6 млн будущих кв. метров, по которым уже выданы проектные декларации и разрешения на строительство. А значит, вступление в силу изменений к 214-ФЗ этих проектов не коснется, подчеркнул Гукасян.

По словам главы Объединения строителей СПб Алексея Белоусова, за новой структурой может стоять некая «частная фирма, аффилированная со стройкомитетом». Наблюдательный совет, который должен стать гарантией прозрачности движения средств, глава Объединения считает чисто номинальной структурой.

Вячеслав Семененко, гендиректор АО «Мастер-Девелопмент», был не столь категоричен, однако одобрительным его мнение тоже не назовешь. «С одной стороны, я понимал, что к этому все идет. У бюджета два пути — либо не давать разрешений на строительство, так как нет городских денег на социалку, либо инфраструктурные обязательства наложить на застройщиков. И мы пошли вторым путем. Но застройщики — они как военные: обязательства на себя берут, но не факт, что они их потянут, – считает Семененко. – У нас жилищное строительство в экономклассе уже крутится вокруг нуля, вокруг нулевой прибыли. Завтра, послезавтра эти компании вычерпают все свои ресурсы, и всё. Но коррупции тут никакой не вижу: наоборот, хорошо, что будет прозрачная схема»

«Усматривать коррупцию» пусть будут соответствующие органы, – уверен гендиректор ИСК «Петрополь» Марк Лернер. – Пока что это не окончательное решение, а разговоры. Но если и вправду 11 тысяч, без градаций для проектов в центре и на окраинах, то… при цене 60-80 тысяч за метр еще 11 тысяч сверху — это очень больно. Для элиты с ценой 200-300 тысяч за метр — некритично, но для экономкласса… И что-то мне подсказывает, что даже если будет определенная ставка, найдут обходные пути. Непременно. В принципе, это обыкновенные, ничем не узаконенные поборы, ни в каких законах не прописанные. А что касается тех 6 млн кв. метров, по которым уже есть разрешения, — то что это, как не обременения, которые повесят на застройщика «вдогонку»? Типичная и комичная ситуация — правила игры меняют задним числом. Ну и наконец, те разрешения на строительство, которые уже получены или вручаются сейчас, – для их получения требуется градплан. А для получения градплана требуется соглашение с городом об отчислениях на социалку. Миллион двести тысяч за место для одного ребенка в учебном заведении. Значит те, кто получил разрешения, уже все свои отчисления уплатили. Им что, за то же самое платить второй раз?»

По словам Арама Гукасяна, учредительные документы Фонда социальных обязательств могут быть подписаны с первыми двумя-тремя застройщиками уже на этой неделе.

Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»