ПоделитьсяДосрочный ввод новостройки в эксплуатацию – в целом скорее исключение, чем правило. Но в среде застройщиков, которые заботятся как о своих дольщиках, так и о собственной репутации, это не такая уж и редкость.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», если рассматривать в целом рынок строящегося жилья Петербурга и пригородной зоны Ленобласти, то досрочно вводят в эксплуатацию не более 1-3%. Чаще встречается обратная ситуация – перенос сроков сдачи на более позднее время. Но в основной массе даже этот перенос никак не нарушает права покупателей, так как ключи от своих квартир они все равно получают вовремя.
Смотри в договор
«В договоре долевого участия указано две даты – срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры дольщику, – поясняет Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе. – При этом дата ввода дома в эксплуатацию плановая. Она может переноситься как на более ранние сроки, так и на более поздние. Поэтому дольщику нужно ориентироваться на дату передачи квартиры».
«Очень важно разграничивать понятия «ввод объекта в эксплуатацию» и «крайний срок передачи ключей», – добавляет Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – Как правило, передача ключей начинается через несколько месяцев после получения разрешения на ввод объекта. В нашей компании передача дольщикам квартир начинается через 2-3 месяца после ввода жилого комплекса в эксплуатацию. В договорах долевого участия прописывается крайний срок передачи ключей, равный 9 месяцам с момента плановой сдачи объекта. Это позволяет застройщику в спокойном режиме передать квартиры дольщикам».
Технический момент
Часто перенос сроков ввода дома в эксплуатацию на более позднюю дату – это чисто технический момент, не связанный ни с репутацией застройщика, ни со скоростью строительства конкретного жилого комплекса. По определенным причинам разрешительная документация может выдаваться застройщику на заведомо короткий срок, например, на год, за который дом возвести невозможно – средний цикл строительства составляет 2-3 года. В таком случае компания, само собой, в официальном порядке с разрешения и под контролем соответствующих органов вносит изменения в документацию, чтобы она соответствовала действительности. При этом ключи дольщики могут получить даже раньше срока, указанного в договоре долевого участия.
Но бывают и другие ситуации. «Покупателям следует проявлять особое внимание и активно реагировать в ситуациях, когда объявляется перенос на очень отдаленный срок, а застройщик вообще не может объяснить, почему это происходит, – отмечает Максим Соболев, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург». – Если застройщик без какого-то внятного объяснения причин идет на такой длительный перенос срока, то, с большой степенью вероятности, это связано с проблемами финансирования. В этом случае проблемы с вводом объекта в срок могут оказаться критичными, и, соответственно, окажется нарушен и ключевой для клиента срок, – срок передачи квартир».
Долгостроям – нет
По возможности застройщик, приступая к проекту, закладывает максимальные сроки строительства, чтобы не подвести своих дольщиков и не потерять доверие будущих клиентов. «При правильной организации труда и чётком контроле ведущихся работ есть запланированная возможность досрочного ввода объекта в эксплуатацию, – рассказывает застройщик «Терминал-Ресурс», строящий жилой комплекс «Образцовый квартал». – Таким примером и является застройщик «Терминал-Ресурс», строящий жилой комплекс «Образцовый квартал». Этот жилой комплекс предполагается начать вводить в эксплуатацию уже в июле 2016 года. Это порадует будущих жителей».
Еще один недавний пример – в начале января 2016 года, на полгода раньше заявленного срока, компания Setl City ввела в эксплуатацию четыре дома жилой площадью 57 тыс.кв.м и детский сад на 100 малышей в ЖК GreenЛандия у метро «Девяткино». Служба клиентского сервиса компании в начале текущей недели уже начала процедуру предъявления квартир дольщикам в корпусе 8б – 156 квартир с полной отделкой – на бульваре Менделеева, 22. Передача ключей -также опережающими темпами, на пять месяцев раньше срока, заявленного в договорах долевого участия. Полностью заселить дом планируется до конца апреля 2016 года. Кстати, в ЖК GreenЛандия уже введено в эксплуатацию 11 домов – большинство досрочно – из 31-го корпуса, заявленного в рамках проекта, и 3 садика. В стадии строительства еще 4 детсада, а в ближайшие месяцы Setl City приступит к возведению школы.
«Несмотря на сложную экономическую ситуацию, застройщики готовы сдавать объекты раньше заявленного срока, – уверена Анжелика Альшаева, управляющая «КВС. Агентство недвижимости». – Как правило, это становится возможным благодаря тому, что изначально сроки были заявлены «с запасом» для снижения рисков невыполнения обязательств перед дольщиками.
Из других факторов имеет место грамотное управление процессами проектирования и строительства, эффективное взаимодействие с государственными инстанциями, необходимая квалификация технического персонала. ГК «КВС» имеет в портфолио два сданных досрочно объекта: «Крутой Берег» в Кировске – с опережением сроков на девять месяцев – и ЖК «Гуси-Лебеди» в Приморском районе города – с опережением срока на четыре месяца».
С оглядкой на качество
«Досрочный ввод жилого дома в эксплуатацию не влияет на качество строительства, – добавляет Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстрой-СПб». – Как правило, это означает, что застройщик уложился в плановый срок и не задействовал резерв времени». По словам Максима Соболева, сокращение сроков строительства выгодно застройщикам: это позволяет сделать более привлекательным финансовый результат проекта – за счет снижения текущих затрат на его реализацию. Ведь чем меньше времени будет вестись строительство, тем меньше придется платить подрядчикам, меньше будут эксплуатационные и другие расходы. «Но важно, чтобы стремление досрочно передать ключи от квартир не привело к снижению качества подготовки квартиры и ее отделки, – говорит он. – Мы уделяем особое внимание этому этапу работ: у нас практически 100% квартир принимается клиентами с первого раза без замечаний».
В сухом остатке
Как известно, панельные дома строятся быстрее, чем кирпично-монолитные. А строительство последних занимает меньше времени, чем возведение домов из кирпича. Само собой, застройщику не выгодно сдавать дом раньше срока, если осталось еще много непроданного жилья. В удачных проектах масс-маркет от надежных застройщиков к моменту сдачи остается, как правило, не более 3-5% непроданного жилья. Поэтому, если дом сдается раньше на несколько месяцев, это только в плюс экономике проекта. Но, есть, конечно, отдельные объекты, где девелопер совершил ошибки – в ценообразовании, в позиционировании, в управлении продажами, в выборе участка под строительство... Или неоднократно задерживал сроки. Или репутация застройщика не позволила ему реализовать все квартиры в доме. В таком случае и после сдачи в эксплуатацию в продаже у застройщика остается много квартир – до 30-40%. Но такие ситуации очень редки.
В среднем по рынку, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в сданных в эксплуатацию домах сейчас остается не более 15% квартир. «Есть проекты, которые еще на полпути строительства уже распроданы, – рассказывает Михаил Духовный, директор департамента корпоративных коммуникаций Группы компаний «Эталон». – Есть и те, в которых существует набор готовых квартир после сдачи. И это очень хорошо для покупателя, потому что у него есть выбор. Или подешевле – на этапе строительства, или купил, заехал и живешь прямо сейчас».
Александра Ширяева, специально для «Фонтанки.ру»
