«Покупатели ждали новых объемов»: почему Ленобласть обгоняет Петербург на рынке жилья

После изменения условий ипотечных программ рынок первичного жилья адаптируется. При этом Ленинградская область неожиданно для многих стала одним из самых активных регионов по спросу на новостройки.

Почему покупатели снова смотрят на Ленобласть, как готовые квартиры конкурируют со строящимися и в какое жилье стоит сейчас инвестировать — рассказала Ольга Клещеева, руководитель Аналитического центра «Авито Недвижимости» в интервью «Фонтанке» на форуме недвижимости «Движение».

— Если сравнивать рынок недвижимости Петербурга и Ленинградской области с ситуацией год назад, что изменилось сильнее всего?

— Изменилось довольно многое. Если сравнивать год к году, то в прошлом году мы видели рост Москвы. А сейчас, если смотреть на две столицы, в наиболее устойчивой ситуации, кажется, оказался как раз Санкт-Петербург вместе с Ленинградской областью.

Для Ленинградской области этот год, несмотря на все изменения первичного рынка, в целом оказался очень хорошим. Ленинградская область сейчас демонстрирует один из самых заметных приростов по количеству сделок к прошлому году среди крупных регионов — плюс 44%, если сравнивать совокупное количество сделок по ДДУ (договор долевого участия) и ДКП (договор купли-продажи) за январь — май. В среднем по России динамика составила плюс 6% год к году.

— Петербург такого прироста не показывает?

— Петербург, скорее, держится стабильно. Если смотреть весь первичный рынок — и продажи до ввода, и после ввода, — это около минус 3% за пять месяцев 2026 года к пяти месяцам 2025 года. Это некритично, скорее статистическое отклонение.

Это связано еще и с корректировкой предложения — Москва активно уходит в бизнес-класс. Петербург тоже движется в эту сторону, но не так быстро.

Если сравнивать столицы, то в границах старой Москвы сейчас строится меньше жилья комфорт-класса (этот объем перетекает в область), а именно комфорт-класс в основном двигает продажи. В Петербурге больше половины предложения — это всё-таки комфорт-класс.

Конечно, и бизнес, и премиум будут становиться заметнее. Но в Петербурге пока сохраняется возможность приобрести квартиру по более умеренной цене. И возможно, люди, которые раньше рассматривали Москву для инвестиций, сейчас будут смотреть на Петербург. Потому что сюда проще зайти и это тоже столица.

— В Петербурге действительно еще много крупных строящихся проектов комфорт-класса в пределах города и они еще не завершены.

— Новых свободных участков не так много, но начатые проекты продолжают реализовываться, и они не переходят резко в другой класс. Застройщики понимают, что эти проекты востребованы именно в своем сегменте. В текущей ситуации для них важно сохранять широкий круг потенциальных покупателей.

— Тем более что цена всё равно растет.

— Цена действительно растет. Если рассматривать Петербург и Ленинградскую область, то за год город прибавил около 17%, область — около 11%. И возможно, именно с этим связана тенденция перетекания спроса в область. Ленобласть активно прирастает месяц к месяцу и год к году по сделкам. В Петербурге это происходит не так заметно как раз потому, что увеличивается разрыв цен между столицей и окружающей агломерацией.

Плюс в Ленинградской области было много стартов. В прошлом году — больше, чем в позапрошлом, а в 2026‑м объем запусков уже вырос примерно в 2,2 раза год к году. Можно предположить, что потенциальный спрос на новые объемы какое‑то время накапливался и сейчас покупатели реализуют отложенные планы. Поэтому мы видим хорошие продажи даже вне общего тренда рынка. При росте сделок по первичному рынку по России около 6% по итогам января — мая 2026 года, в регионе за тот же период прирост составляет примерно 44% год к году.

— В Ленобласть активно идут не только покупатели, но и застройщики из других регионов. Сейчас это застройщики из Краснодарского края, до этого были компании из Казани, раньше зашли московские игроки. С чем это связано?

— Федеральные и столичные застройщики часто идут в регионы, а региональные компании, которые хотят расширяться, выбирают между Москвой, Петербургом и ближайшими агломерациями.

В Москве выход на рынок требует более тщательной подготовки, а кроме того, в столице совсем другая цена земли. В Петербурге также важно глубокое понимание рынка. А Ленинградская область выглядит хорошим компромиссом: застройщики пробуют зайти в агломерацию, а если получается — двигаются дальше в сторону региональной столицы.

— Можно ли говорить, что доступное жилье и комфорт-класс постепенно будут уходить за границы Петербурга, а в городе останутся бизнес и элита?

— Если это и случится, то не скоро. Тренд на рост доли высокобюджетных сегментов действительно есть. Это происходит в Москве, это происходит в Казани. Земля дорожает, особенно в центре, а девелоперы повышают класс проектов.

Но по Петербургу мы не видим очень быстрой трансформации. Мне кажется, местные застройщики достаточно хорошо понимают нюансы рынка и своего потребителя. Если локация или финмодель не мотивируют повышать класс, они не будут делать это просто так.

Крупные местные застройщики прекрасно себя чувствуют в своем классе, у них отточены процессы, они понимают, как позиционировать продукт.

— На форуме недвижимости «Движение» много говорили о том, что девелоперы сейчас строят быстрее, чем продают. В Петербурге и Ленобласти это заметно? Растут ли сроки экспозиции?

— Если говорить о метрике, на которую ориентируется Минстрой, — это отношение уровня распроданности к уровню строительной готовности, то по этому показателю и Петербург, и Ленинградская область находятся вне зоны риска. Оба региона в оптимальной зоне.

В Ленинградской области показатель около 71%, в Петербурге — около 94%. Ни там, ни там сейчас нет риска перепроизводства.

Отметим также покупательский тренд — сдвиг спроса на готовое жилье в новостройках. Растет доля продаж после ввода — то есть продажи от застройщика, но уже не по ДДУ, а по ДКП. За пять месяцев 2026 года в Петербурге эта доля составляет около 19%, в Ленобласти — около 27%. В целом по России — около 24%.

Это общая тенденция. Если раньше рынок больше продавал всё до ввода, в том числе благодаря льготным ипотечным программам, сейчас доля продаж после ввода на уровне 25–30% для многих проектов становится новой рабочей нормой. Ничего критичного в этом нет.

— Раньше покупателю было гораздо выгоднее покупать квартиру на котловане: за время строительства цена заметно вырастала. Сейчас готовые квартиры часто конкурируют со строящимися. Есть ли еще смысл заходить на старте?

— Сейчас на рынке есть навес и новой вторички, и просто вторичного предложения. Да и разрыв цен между первичным и вторичным рынком заметен.

Но всё зависит от конкретного проекта и конкретного девелопера. Даже сейчас часть застройщиков всё равно на старте предлагает самые интересные условия. В Ленинградской области мы это как раз видим: появился новый проект — и цена ниже, чем у других.

В текущих условиях первичного рынка сложно прогнозировать значительный рост цен. Но если ЦБ будет идти по пути снижения ставки, то в 2027–2028 годах рыночная ипотека станет доступнее, спрос усилится, первичный рынок восстановит активность и мы можем увидеть ценовые колебания.

— Застройщики сейчас не конкурируют сами с собой? Их готовые квартиры — с их же строящимися?

— Это скорее разные предложения для разных аудиторий. Есть покупатели, которые изначально ориентируются на старт продаж или ранние этапы строительства, чтобы оптимизировать бюджет и зайти в проект на более низкой цене. А есть те, для кого важно въехать в уже готовый дом, без ожидания и с понятным результатом «здесь и сейчас».

Для покупателя это хорошая ситуация. Можно выбрать квартиру на этапе строительства и, возможно, немного сэкономить. А можно выбрать готовую квартиру от застройщика — и при этом получить доступ ко всем финансовым инструментам: рассрочке, гибким условиям, ипотечным программам.

— Если говорить о вторичном рынке: его оживление — это только эффект низкой базы прошлого года или уже полноценная тенденция?

— Вторичный рынок в этом году демонстрирует заметное оживление. Конечно, это отчасти эффект низкой базы. В 2025 году активность на рынке вторичной недвижимости была существенно ниже, в том числе из‑за ставок по ипотеке и ограниченной доступности заемного финансирования для покупателей.

В 2026 году тренд сменился, и Ленинградская область очень активно отозвалась и на вторичном рынке тоже. По Петербургу прирост сделок примерно среднероссийский: по России у нас около плюс 19%, по Петербургу — примерно так же, по Ленобласти — около 39% к прошлому году. Если смотреть на динамику интереса пользователей «Авито Недвижимости» к готовому жилью, мы также видим уверенный рост. Так, по итогам января — мая 2026 года Ленинградская область прибавила 37% спроса год к году, а Санкт-Петербург — 14% при среднем росте по России на уровне 8%.

Рынки развиваются в одном направлении: люди продают свою вторичку, но деньги-то куда-то перекладывают. Часто продажа квартиры на вторичном рынке становится первоначальным взносом или большей частью платежа за квартиру в новостройке. По результатам наших исследований июня 2026 года, около 60% продавцов выходят на сделку именно ради покупки нового жилья — растет доля альтернативных сделок, когда продажа и покупка связаны между собой в одной цепочке.

Люди часто хотят жить в более современном жилье — с панорамными окнами, высокими потолками, новой средой. Поэтому оба рынка фактически взаимосвязаны.

— Но депозиты пока тоже конкурируют с недвижимостью. Есть кейсы, когда люди продают квартиру, которую раньше сдавали, и кладут деньги на вклад: доход выше, хлопот меньше.

— Да, такой сценарий есть. По мнению некоторых специалистов по подбору недвижимости, еще в декабре, когда ставки начали идти вниз, ситуация стала меняться.

Сейчас заканчиваются депозиты, которые открывали под условные 25%. Понятно, что на тех же условиях их уже не продлить. По мере снижения ключевой ставки уменьшается и доходность по вкладам, поэтому часть средств постепенно перетекает с депозитов в рынок жилья, пусть пока и в ограниченном объеме.

Человек может сейчас положить средства на депозит, чтобы потом, когда ставки по ипотеке снизятся, купить квартиру в более хорошем районе. Это всё равно история про недвижимость, просто с промежуточным этапом.

— Вторичка почти везде дешевле новостроек. Насколько велика эта разница в Петербурге?

— В Петербурге вторичка доступнее во всех районах. Самая большая разница — в центре. Почему так происходит? Потому что структура предложения совершенно разная. В центре значительную часть вторичного фонда составляют дома ранних периодов постройки, нередко требующие серьезных вложений в ремонт. А новостройки в таких локациях выходят уже в высокобюджетных сегментах — бизнес, премиум и выше.

Если человеку важна локация, он действительно может купить квартиру в центре гораздо дешевле, чем новостройку. Но может столкнуться с необходимостью сделать ремонт. Возраст и состояние дома — факторы, которые в том числе влияют на ценообразование на вторичном рынке.

— В Москве, по оценкам участников рынка, значительная доля квартир продается со скидками или маркетинговыми акциями. Насколько петербургские застройщики готовы снижать цену?

— Застройщики сейчас предлагают более гибкие условия и перестраиваются: не ждут возвращения массовой льготной ипотеки или резкого расширения семейной, многие пересмотрели финмодели, и сейчас дисконт получить проще.

Сейчас, возможно, даже не акции работают лучше всего, а альтернативы ипотечным программам: рассрочки, субсидированные ставки от застройщика, совместные программы с банками. Где-то ставка субсидируется за счет клиента, где-то за счет застройщика — финмодели разные.

Точно можно сказать: сейчас застройщики больше готовы идти на уступки, чем в конце прошлого года, когда была высокая активность покупателей. Если смотреть витрину, где-то мы видим небольшое снижение цен. Но надо помнить: до этого было резкое повышение на ажиотажном спросе, а сейчас рынок просто нормализуется. Просто раньше одновременно росли и продажи, и цены, а теперь происходит небольшая корректировка.

— Если говорить об инвестициях: в какие квартиры сейчас имеет смысл вкладываться? Ленобласть, дорогие сегменты, районы у метро? Где потенциал роста выше?

— Я не верю, что можно назвать универсальный сегмент или район. Нужно идти от потребности и сценария.

Что такое инвестиция: вы хотите продать квартиру через год, сдавать долгосрочно или посуточно, купить ее для детей — в зависимости от сценария нужно выбирать и локацию, и тип квартиры.

Если речь о краткосрочной аренде, то, конечно, важны метро, точки притяжения, туристический или деловой поток. При любой подобной инвестиции важно выстроить финмодель, учитывать налоги, отделку, амортизацию и т. п. Сказать: купите в любом месте Ленобласти любую квартиру, и она вырастет больше, чем любая квартира в Петербурге, — нельзя. Это очень индивидуальная история.

Добавлю, что у застройщиков бывают распродажи конкретных лотов. Иногда какой-то лот изначально немного недооценен. Если найти такое предложение, оно может вырасти быстрее рынка. Но это опять же не про универсальный район, а про конкретную квартиру и конкретную сделку.

— В такой ситуации роль риелтора растет? Покупателю сложнее разобраться самостоятельно?

— Да, роль профессиональных посредников становится заметнее. Покупка квартиры — редкое событие в жизни, поэтому обычному человеку сложно постоянно «быть в рынке», отслеживать изменения по локациям, продуктам, ипотечным программам и чувствовать себя уверенно на всех этапах сделки. Профессиональная помощь в такой ситуации снижает риски и экономит время.

У покупателя есть два пути: либо брать на себя функцию инвестора и аналитика — самостоятельно изучать районы, проекты, динамику цен и юридические нюансы, либо находить проверенного специалиста и опираться на его экспертизу. По данным «Авито Недвижимости», до 70% объявлений о продаже вторичного жилья в России сегодня размещают агентства и частные маклеры, а в крупных городах этот показатель достигает 80–90%. При этом привлечение агента позволяет ускорить продажу: в городах‑миллионниках сделки с участием риелторов закрываются в среднем на 12–21 день быстрее, а в Москве разница по срокам экспозиции достигает 30 дней, в Санкт-Петербурге — до 43 дней.

— Какие ожидания у «Авито Недвижимости» по рынку Петербурга и Ленинградской области до конца года?

— Я не очень люблю давать прогнозы. Но кажется, для Ленинградской области этот год продолжится в позитивном ключе.

По итогам 2026 года к прошлому Ленобласть, скорее всего, останется в плюсе. Петербург останется стабильным. Но сейчас на рынок выходит меньше новых проектов. В прошлом году стартов было больше, и рынок заметно отреагировал на появление дополнительного объема предложения.

У петербургских застройщиков есть участки и проекты на высокой стадии готовности — именно по документам. Вопрос в том, пополнят ли они рынок в этом году. Если пополнят, то Петербург может сохранить текущий результат: либо паритет, либо чуть более умеренные показатели. Все-таки во втором полугодии прошлого года рынок был очень активным, и у текущей динамики, вероятно, будут более сдержанные темпы.

— Многие петербургские застройщики говорят, что не выводят новые корпуса, пока не распродали старые. Это рациональная политика?

— Да, и это как раз грамотная политика многих петербургских застройщиков. Мы слышали от крупных игроков примерно то же самое: «Зачем выводить новое, если есть что продавать? Сейчас подраспродадим — потом пополним».

Им не нужно просто так брать лишнее проектное финансирование, лишний кредит. Если распроданность по корпусам хорошая, они могут действовать аккуратно.

Но если они решатся вывести новые объемы — а у многих есть масштабные проекты, которые ждут своего часа, — это может дать рынку новый виток. В том числе инвестиционных покупок, потому что эти проекты, скорее всего, выйдут в доступном сегменте.