Генератор областной стройки: Всеволожский район собирает все больше городского спроса на жилье

Всеволожский район остается одним из наиболее активных направлений пригородного строительства в Ленобласти — в 2025 году здесь продали 650 тыс. кв. м жилья. И несмотря на то, что с января 2025 года квадратный метр здесь подорожал минимум на 10%, район по-прежнему пользуется стабильным спросом у петербуржцев, т. к. цены здесь все равно ниже, чем в городе.

Всеволожский район сегодня, как и последние 15 лет, — один из самых активно развивающихся пригородных рынков Ленобласти. Как отметил Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI, его особенность — масштаб и разнообразие застройки. Здесь представлены как крупные квартальные проекты с многоэтажными домами и проекты комплексного развития территорий, так и малоэтажные форматы. Активность строительства остается высокой, тем более что в последние полтора года есть тенденция перетекания массового спроса в локации за пределами КАД. И наоборот, существует определенный дефицит качественных участков в черте города.

— Всеволожский район — это яркий пример эволюции от точечного возведения жилья к комплексному освоению территорий в составе агломерации, — поясняет Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге. — Этот тренд подкрепляется устойчивым перетоком спроса из Петербурга в область: по итогам 2025 года доля Ленинградской области в сделках агломерации выросла до 37%. Для сравнения, в 2020 году этот показатель составлял лишь 21,6%. Совокупный спрос в Ленобласти по итогам 2025 года достиг 878 тыс. кв. м, что на 18% превышает показатели 2024 года. Столь значительный рост во многом обеспечен именно повышением покупательской активности во Всеволожском районе, где прирост составил и вовсе 25%. В прошлом году здесь реализовано 650 тыс. кв. м.

Если посмотреть на общий баланс сил в агломерации, то на втором месте Ломоносовский район, объем сделок в котором составил 180 тыс. кв. м, что позволяет ему занимать 21% в структуре областного спроса. На прочие районы приходится всего 5% спроса, и ежегодно эта доля снижается.

Цена — один из главных факторов привлекательности жилья в районе. По словам директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольги Трошевой, на начало февраля 2026 года средняя цена предложения в районе составила 172,9 тысячи рублей за квадратный метр, что соответствует среднему уровню по пригородной зоне Ленобласти.

— Всеволожский район сегодня активно застраивается, — добавили в пресс-службе «Группы ЛСР». — Прежде всего речь идет о территориях вблизи Петербурга, — Мурино, Кудрово, Янино. Застройщики также осваивают более удалённые участки: Романовку, Щеглово.

«Группа ЛСР» реализует здесь свой единственный проект в Ленинградской области — ЖК «Ржевский парк», где планируется построить около 1 млн кв. м. жилья. Застройка здесь ничем не отличается от приграничных к Ленобласти территорий мегаполиса: ведется квартальная застройка с объектами дорожной, социальной и коммерческой инфраструктуры. Так, в «Ржевском парке» уже построен детский сад и ведутся работы над возведением школы с инженерным уклоном, где появится технологический кластер в коллаборации с экспертами Политехнического университета.

Помимо низкой стоимости квадратного метра, Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», считает ключевым преимуществом района транспортную доступность относительно других областных территорий.

— Интерес со стороны девелоперов подтверждается динамикой запусков новых проектов, — говорит он. — К примеру, в 2024 году наибольшее количество стартов в области пришлось именно на Всеволожский район — семь новостроек. В целом в текущей экспозиции представлено более 35 проектов от различных застройщиков.

При этом, по словам эксперта, структура предложения за последний год заметно изменилась. На начало февраля 2026 года объем экспозиции в масс-маркете сократился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: в экономклассе — на 41%, в «комфорте» — на 30%. Одновременно появилось предложение в бизнес-классе, которого в 2025 году во Всеволожском районе фактически не было.

К плюсам Мария Орлова отнесла также экологическую привлекательность района как важный элемент принятия решения о приобретении недвижимости.

— Всеволожский район называют «легкими» Петербурга и Ленинградской области, так как здесь сконцентрировано большое количество лесов и лесопарков, а застройщики активно развивают пешеходную и велоинфраструктуру, используют «зеленые» материалы и формируют системы экомаршрутов, — пояснила она.

По данным Комитета по строительству Ленинградской области, в 2025 году 74% ввода жилья (без ИЖС) пришлось на Всеволожский район.

Как отметили в пресс-службе Группы «Эталон», отличительными особенностями Всеволожского района, а именно локации Мурино, где компания ведет строительство ЖК «Ягодное Река Парк», является комплексное развитие территории в рамках проектов, т. е. не только строительство жилых домов, но и детских садов, школ, магазинов, медицинских учреждений и пр. Также большое внимание уделяется и развитию транспортной инфраструктуры.

Сейчас строительство ведется в 15 локациях, однако, как отметила Ольга Трошева, около 80% от общего объема приходится на пять ключевых направлений: Бугры — Мурино, Новосаратовка, Янино, Сертолово и Всеволожск. На них же приходится основной спрос — 87% от объема реализации по району за 2025 год.

Михаил Гущин условно разделил район на несколько зон застройки. В первую попали ближайшие к Петербургу территории, такие как Мурино, Бугры, Кудрово. Это высокоплотная городская застройка с активной инфраструктурой и относительно неплохой, благодаря близости к Петербургу, транспортной доступностью. Вторая зона — города-спутники и крупные населенные пункты, такие как Всеволожск и Янино. Здесь застройка более разнообразная, присутствуют как многоэтажные, так и малоэтажные форматы, больше зеленых зон. Третья зона — удаленные и природно ориентированные локации, где развиваются малоэтажные проекты и жилые комплексы с акцентом на экологию и спокойный образ жизни.

— Кудрово и Мурино, формально оставаясь частью Всеволожского района, во многом воспринимаются как продолжение городской среды Петербурга, — говорит Дмитрий Ефремов. — Их ключевое преимущество — более доступная стоимость жилья по сравнению с проектами в черте города при относительно сопоставимом уровне транспортной доступности. Кудрово фактически функционирует как городской район за счет непосредственной близости к Петербургу, а Мурино традиционно выигрывает благодаря наличию станции метро «Девяткино». Отдельно стоит отметить Новосаратовку как одну из перспективных локаций, которая застраивается особенно активно.

Мария Орлова отметила, что в отличие от другого популярного направления — Ломоносовского района, здесь разрешены все виды высотности, поэтому в том же Всеволожске есть и высотные ЖК, и среднеэтажная застройка в центре, и масштабные комплексные проекты с малоэтажными кварталами в новых районах. Темпы строительства остаются высокими: район удерживает лидерство, аккумулируя колоссальный перспективный объем — порядка 7,5 млн кв. м.

— А еще Всеволожский район идеально подходит для реализации проектов по КРТ: объемные земельные лоты позволяют на этапе генплана закладывать всю необходимую коммерческую, социальную и образовательную инфраструктуру, — подчеркнула эксперт.

По данным «Группы ЛСР», на Всеволожский район сейчас приходится около 25-30% от общего спроса в агломерации. Основным критерием выбора жилья является цена: люди в области могут приобрести квартиру дешевле, чем аналогичное по качеству и инфраструктуре жилье на территории Петербурга.

— Наш проект «А101 Всеволожск» распродан на 95% к моменту ввода, — говорит Мария Орлова. — Основная причина — ценовая доступность в сочетании с относительной близостью к мегаполису и благоприятной экологией, возможностью растить детей вдали от загруженных улиц Петербурга, сохраняя при этом все необходимые удобства в шаговой доступности.

Спрос на жилье во Всеволожском районе за последний год заметно вырос, сообщил Дмитрий Ефремов. По итогам января 2026 года продажи в проектах комфорт-класса увеличились на 67% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в «экономе» — на 78%.

— Во многом такая динамика объясняется ценой. По нашим данным, средняя стоимость квадратного метра комфорт-класса здесь на 52% ниже, чем в Калининском районе Петербурга, на 28% — чем в Выборгском и на 13% — чем в Красногвардейском. Для покупателей это становится ключевым аргументом при выборе между городом и областью. При этом за год стоимость квадратного метра во Всеволожском районе в масс-маркете в среднем увеличилась на 13%.

— Можно говорить о том, что часть городского спроса действительно смещается в ближайшую область, — продолжил Михаил Гущин. — Причины очевидны: рост цен в границах Петербурга, ограниченность свободных участков и желание покупателей получить большее жилье за сопоставимый бюджет. В последние полтора года действует и фактор отсутствия массово доступной льготной ипотеки. Однако девелоперы все активнее смотрят на южное направление: активно развиваются такие новые пригородные локации, как Ломоносовский, Пушкинский район и проч. Они составляют серьезную конкуренцию Всеволожскому.

В Группе «Эталон» отметили, что непосредственно во Всеволожском районе по спросу лидирует локация Мурино — Девяткино — в 2024–2025 годах на нее пришлось около 30% спроса. Кроме этого стала активно застраиваться деревня Новосаратовка. Увеличение интереса со стороны покупателей к локации Мурино в компании связывают с активным развитием района, возведением всей необходимой современной инфраструктуры, а также благоприятной экологической обстановкой.

— Например, наш проект возводится рядом с лесным массивом и водоемом, вблизи популярных мест загородного отдыха, таких как «Охта-парк», Токсово и Кавголово, — говорят в компании.

Ольга Трошева привела средний портрет покупателя во Всеволожском районе: на возрастную группу от 30 до 40 лет приходится 36%, от 40 до 50 лет — 29%. Чаще квартиры здесь приобретают женщины — их доля достигает 63%. Доля региональных покупателей во Всеволожском районе составила 39%.

Зачастую локации в Ленинградской области, где велась новая застройка, имели статус сельских поселений, где требования к социальной инфраструктуре существенно отличались от городских районов с плотной застройкой, отмечают в «Группе ЛСР». Как результат, жители сталкивались с проблемами: куда вести детей в сады и школы, где находятся ближайшие поликлиники и больницы.

— Однако за последние 10-15 лет были приняты регламенты и нормативы застройки Ленинградской области в целом и Всеволожского района в частности, — добавили в компании. — Были установлены нормы по высотности зданий, обеспеченности детскими садами и школами, а также по площади квартир. Появились новые развязки и магистрали, значительно улучшившие транспортную доступность новых районов.

Если инфраструктурные проблемы, с которыми сталкивалась локация на заре своего развития, постепенно решаются, то вопрос маятниковой миграции остается актуальным — большинство жителей новых кварталов района ездят на работу в Петербург.

— Для территорий с активным жилищным строительством, где темпы ввода жилья опережали развитие транспортной инфраструктуры, характерна маятниковая миграция, — добавил Дмитрий Ефремов. — Это приводит к увеличению нагрузки на уже существующую улично-дорожную сеть и общественный транспорт. На наш взгляд, ее снижение возможно за счет комплексного развития территории. Так, транспортный обход Мурино в будущем улучшит доступность Всеволожского района и связность между Петербургом и Ленобластью.

Также, по его словам, параллельно важно развитие в комплексах социальной и коммерческой инфраструктуры. А формирование рабочих мест, объектов образования, здравоохранения и сервисов повседневного спроса внутри района позволяет частично перераспределять транспортные потоки и снижать потребность жителей в ежедневных поездках в город.

Михаил Гущин видит универсальным рецептом развитие локальных центров притяжения.

— Это рабочие места, социальная инфраструктура, сервисы, общественные пространства, — говорит он. — Важно стимулировать появление офисных, коммерческих и индустриальных функций. Чем больше повседневных сценариев жизни будет реализуемо внутри района, тем ниже будет потребность в ежедневных поездках в город.

Сохранение интереса к Всеволожскому району во многом связано с устойчивым трендом — смещением покупательского интереса за пределы КАД. По словам Дмитрия Ефремова, это связано и с тем фактом, что в границах города практически не осталось свободных земельных участков, пригодных для масштабного жилищного строительства, поэтому новые проекты в основном выходят в комфорт-классе и выше, что напрямую отражается на цене.

— На этом фоне Ленобласть, и в частности Всеволожский район, остается одним из ключевых направлений для развития жилой застройки, — говорит он. — Существенное значение будет иметь дальнейшее развитие инфраструктуры — улучшение дорожной сети, запуск новых магистралей, станций метро и т. д.

— Тем не менее потенциал «ближайшей Ленобласти» не является неисчерпаемым, — подчеркнул Михаил Гущин. — Привлекательны в первую очередь участки, находящиеся ближе к городу, вблизи КАД/ЗСД — их уже не так много. Далее привлекательность снижается, становятся острее вопросы инфраструктуры и транспорта. Развитие новых больших районов требует дорог, школ, поликлиник, сетей, что замедляет и удорожает проекты.

В Группе «Эталон» пока видят перспективы строительства во Всеволожском районе достаточно позитивными.

— Район развивается, становится более комфортным, современным и привлекательным для покупателей, что делает его одним из лидеров в выборе для проживания на ближайшие годы, — говорят в компании. — Пользоваться спросом будут динамично развивающиеся локации, например Новосаратовка и Мурино, где мы возводим крупный проект ЖК «Ягодное Река Парк» из шести очередей. Сдача проекта будет в 2032 году.

Мария Орлова назвала дополнительным стимулом для развития района уже анонсированные планы по развитию транспортного каркаса.

— К уже существующим маршрутам в виде Дороги жизни, Колтушского и Мурманского шоссе добавятся строительство обходов Всеволожска и Мурино, реконструкция выездов на КАД, а в долгосрочной перспективе — запуск скоростного трамвая и появление Восточного скоростного диаметра и КАД-2, которые должны кардинально разгрузить транспортные потоки, — отметила она.