Полный комплект. Почему опция готовой меблировки в новостройках Петербурга будет набирать обороты

Минстрой в прошлом году разработал и согласовал возможность включения меблировки в ипотеку, но запуск проекта временно перенесли. Почти у каждого застройщика эта опция так или иначе присутствует, и включение меблировки в ипотечный кредит существенно подстегнуло бы этот рынок и сняло бы часть головной боли новоселов по поводу ремонта. Эксперты считают, что, как и в случае с готовой отделкой, доля квартир с меблировкой на первичном рынке будет только расти.

По данным «Петербургской недвижимости», в Петербурге сейчас примерно 5% квартир в новостройках продается с меблировкой, и эта цифра стремится к увеличению. Эксперты считают, что инициатива Минстроя ускорит рост предложения квартир «под ключ», так как, покупая квартиру в ипотеку, клиенты, как правило, вкладывают все свои средства в первый взнос и ежемесячные платежи, а когда дом уже сдается, то выделить достаточно серьезную сумму денег на меблировку и обустройство квартиры становится тяжело.

— Согласно нашим исследованиям, в прошлом году количество меблированных квартир, выставленных на продажу на рынке первичной недвижимости, увеличилось: с 2% в январе 2023-го до 9% в январе 2024-го, — говорит Максим Томашевич, начальник отдела продуктового менеджмента «Главстрой Санкт-Петербург». — Причем резкий рост предложения квартир с мебелью был отмечен с октября прошлого года. Предполагаю, это связано с пройденным пиком покупательской активности в августе-сентябре и последующим за ним снижением.

Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленобласти, подчеркнула, что доля квартир с меблировкой может варьироваться в зависимости от региона. В целом, в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, она не превышает 10%, в менее крупных городах девелоперы могут вообще не предоставлять подобные варианты.

— Тенденция последних двух лет была в сокращении количества предложений из-за ухода некоторых поставщиков с рынка, — говорит она. — Девелоперам пришлось пересматривать условия сотрудничества с подрядчиками и искать аналоги зарубежной техники и материалов. Однако эксперты все-таки прогнозируют повышение спроса на подобные лоты, связывая это со стабилизацией экономики и развитием импортозамещения.

— Опросы, которые проводят каждый год аналитики, показывают, что порядка 70–80% россиян хотели бы приобрести новую квартиру с отделкой и мебелью, — отмечает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Но большинство респондентов говорят о своем гипотетическом желании, но никакой квартиры в ближайшее время приобретать не собираются. Однако тренд во многом показательный, ведь квартиры с чистовой отделкой тоже были редкостью лет 10 назад, а сегодня их доля на первичном рынке составляет 50% (а в наиболее массовых сегментах — даже выше).

Руководитель направления разработки продукта ГК «А101» в Санкт-Петербурге Булат Мирзаханов отметил, что сейчас в проектах Петербургской агломерации, где представлены варианты с меблировкой, доля продаж таких квартир составляет порядка 60%. Это быстрорастущий тренд, вероятнее всего, на горизонте 3–5 лет меблировка станет таким же стандартом в проектах комфорт-класса, как и отделка.

Запрос на меблировку квартир есть, но данное предложение получило развитие только в последние 5–10 лет, отметил Максим Томашевич. То есть это по-прежнему что-то незнакомое, относительное новое для клиентов. Однако как только покупатели поймут плюсы полностью укомплектованного жилья, спрос ощутимо возрастет.

По словам Яна Фельдмана, в основном предложение отделки и меблировки представлено и востребовано в сегменте массового спроса. В более дорогих категориях недвижимости покупатели отдают предпочтение предчистовой отделке или покупке квартиры без нее. Хотя за последние три года к жилью с готовым ремонтом интерес вырос и в сегменте бизнес-класса, и в элитном.

Ян Фельдман добавил, что некоторые компании включают частичную или полную меблировку жилья в чистовую отделку. Предложение может включать установленный кухонный гарнитур с бытовой техникой или кухню и определенный набор мебели. Именно этот «пакет» сегодня наиболее востребован у покупателей.

— Интерес к приобретению комплекта мебели для спальни (кроме обустройства кухни) немного ниже, — говорит он. — А вот полную меблировку, включая посуду и текстиль, рассматривают в основном клиенты, планирующие в дальнейшем сдавать жилье в аренду. Пока что это редкое предложение на рынке жилой недвижимости в отличие от апартаментов.

—Когда мы говорим о меблировке, в первую очередь мы говорим о кухонном гарнитуре, — добавила Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — Это самая дорогостоящая, сложная и значимая часть мебели, без которой жить в квартире достаточно проблематично. При наличии же оборудованной кухни и оснащенных санузлов уже можно начинать переезд.

— Клиенты, выбирающие квартиры с меблировкой, обычно хотят получить жилье, полностью готовое к проживанию, из-за разных обстоятельств, — добавила Наталия Коротаевская. — Зачастую это связано с переездом из другого региона или отсутствием времени на ремонт и покупку мебели. Но бывает и так, что меблировку рассматривают как инвестицию — быстро купить готовое жилье и сдать. Что касается элементов, чаще всего основной запрос поступает на обустройство кухни, ванной комнаты и санузла. Производство той же самой кухни может занимать месяцы и для кого-то это непозволительно долго — проще купить готовое.

Как уточнил Ян Фельдман, пока девелоперы по собственной инициативе развивают коллаборации с производителями и запускают сервисы по меблировке за дополнительную оплату. Через них дольщик может заказать только кухонную или вообще всю мебель на сайте-конфигураторе, и она обойдется дешевле, чем если покупать все самому, не говоря уже об экономии времени.

— Стоимость квадратного метра квартиры с отделкой в проектах «Ленстройтреста» будет выше на 27 тыс. рублей по сравнению с вариантом «без отделки», — продолжил он. — Цены на комплекты меблировки разные и зависят от выбранного пакета.

— К сожалению, объем спроса на меблированные квартиры недостаточен, чтобы сравнивать показатели, к примеру, с квартирами с отделкой, — добавил Максим Томашевич. — У девелоперов есть ресурсы и возможности сотрудничать с крупными мебельными фабриками на своих условиях, поэтому застройщик может выгодно для покупателя укомплектовать квартиру практичной и качественной мебелью.

— Меблированные квартиры в новостройках выгодны покупателям, — говорит Булат Мирзаханов. — Они покупаются еще во время строительства дома, а приобретать мебель девелопер будет уже ближе к вводу в эксплуатацию. Разница между этими событиями может составить два года, за это время цены могут подняться как минимум на инфляцию. Во-вторых, девелопер закупает мебель и технику оптом и может договариваться с производителями о дисконтах за объем, это также положительно сказывается на цене для покупателя. В общей сложности готовая меблировка может обойтись клиенту дешевле до 50%, чем если бы ему пришлось покупать такую же мебель самостоятельно. Готовый интерьер экономит нервы и время на поиск, доставку, установку мебели. Наконец, некоторые банки уже допускают включение мебели и техники в ипотечный кредит, это позволяет не брать отдельный потребительский заем по высокой ставке.

По словам Наталии Коротаевской, затраты застройщика на меблировку могут быть разными и зависят от стоимости мебели, ее установки, а также от размера и типа выбранного жилья: стандарт, комфорт, бизнес-класс. В среднем, меблировка составляет от 5% до 15% стоимости квартиры.

По словам Булата Мирзаханова, в основном девелоперы Петербурга и Ленобласти предлагают три уровня меблировки. Первый и самый популярный — это оборудованные кухни с бытовой техникой и встраиваемые шкафы в прихожих или комнатах. Во втором «пакете» можно увидеть предложения с отдельно стоящей мебелью, помимо кухни и шкафов, в квартире появляются обеденные группы, диваны. И наконец, самая полная комплектация предполагает всю мебель и даже декор. В последнем случае новоселам достаточно докупить посуду и полотенца и в квартире можно жить.

— Мы разработали 18 готовых решений для всех видов квартир — от студий до трехкомнатных, — говорит Ян Фельдман. — Покупателям доступны варианты как полной меблировки (кухня и комнаты), так и выбор в пользу чего-то одного. Стоимость зависит от выбранного пакета. Разумеется, готовые решения учитывают те цветовые оттенки стен, потолка и напольного покрытия, которые предлагает застройщик. Наша компания-партнер предлагает пакеты меблировки стоимостью от 250 000 рублей.

Примерная комплектация: кухонный гарнитур, мойка, смеситель хром, электрическая варочная панель, вытяжка на стену, холодильник, стол (овальный/прямоугольный) и стулья, шкаф трехстворчатый с полками и штангой, диван/кровать, мебель для прихожей (консоль для обуви, три панели открытого хранения, зеркало, тумба подвесная с ящиком).

— Задача застройщика — собрать функциональный набор мебели по минимальной цене, чтобы покупателю не нужно было тратить время и усилия на выбор, — считает Наталья Кукушкина. — Мы в Группе ЦДС разработали несколько так называемых «пакетов», то есть минимально-оптимальных наборов мебели для каждого из популярных типов квартир — студий, однокомнатных, евро-двухкомнатных и квартир с двумя спальнями. В такой набор обязательно входит кухонный гарнитур, спальные места, шкафы для хранения, обеденная группа. При желании набор можно укомплектовать под себя, убирая или добавляя отдельные элементы, вплоть до декора: штор, зеркал, светильников.

— Пакет-минимум от застройщика — готовая кухня (полный комплект мебели), — добавил Максим Томашевич. — Кроме того, есть предложения со встраиваемой мебелью: кухня и гардероб. Наконец, полная меблировка квартиры. Максимальная комплектация, которую может предложить девелопер клиенту, — квартира с мебелью, освещением и декором.

В «Петербургской Недвижимости» меблировка квартир — это дополнительная опция, которая распространяется не только на проекты холдинга Setl Group, но и жилые комплексы партнеров, которые реализует брокер. Сейчас «Петербургская Недвижимость» предлагает два варианта меблировки: для новоселов — с самым необходимым набором мебели и бытовой техники, для арендаторов — более полный комплект с текстилем и аксессуарами для жизни и сдачи в аренду. Стоимость комплекта меблировки начинается от 224 тысяч рублей.

Как добавила Наталия Коротаевская, одни застройщики предлагают готовые меблированные решения, включающие всю необходимую мебель и бытовую технику для комфортного проживания. Другие могут предложить клиентам выбрать мебель и технику, в зависимости от условий договора и пожеланий клиента. Типичными элементами традиционно являются: кухонная мебель, обычно это кухонные гарнитуры с встроенной техникой (холодильник, духовка, варочная панель, посудомоечная машина); гардеробные: шкафы-купе или системы для хранения одежды и обуви; установленные сантехнические приборы в ванных комнатах и туалетах. И собственно мебель для гостиной и спальни: диваны, кровати, столы, стулья и другие предметы.

Доля меблировки, по мнению Яна Фельдмана, могла бы быть и больше, если бы Минстрой — как давно собирается — разрешил включать ее в тело ипотечного кредита. — В этом случае дольщикам не пришлось бы после сдачи новостройки и передачи квартиры тратить большие суммы на подготовку жилья, а сразу же можно было въезжать, спокойно внося ежемесячные взносы, — считает он. — Возможно, решение все еще «вызревает» и будет принято в нынешнем году. Или хотя бы в следующем.

По словам Максима Томашевича, на сегодняшний момент меблировку включают в дополнительное соглашение, то есть приложение к договору долевого участия.

— Возможно, со временем в правительстве проработают механизмы стимулирования представителей строительного сегмента выводить в продажу полностью готовый продукт (квартира с мебелью) на других условиях, — полагает он. — Но для этого начинания необходима законодательная поддержка.

— Некоторые крупные застройщики в России уже предлагают меблировку с включением в ДДУ, но это — сложный процесс, который требует создания внутри компании нового подразделения, — говорит Наталья Кукушкина. — Вопрос увеличения себестоимости в данном случае остается открытым. На сегодняшний день не более 10% застройщиков предлагают меблировку, включая ее в ДДУ. При этом до 25% девелоперов, в том числе Группа ЦДС, предлагают мебель в качестве дополнительной опции. В данном случае покупатели квартир могут заказать мебель у партнера застройщика со значительной — до 20–30% — скидкой по сравнению с обычной розничной ценой. В данном случае мебель приобретается напрямую у мебельной фабрики и не включается в ДДУ.

Меблировка — это продолжение давно существующего тренда по отделке квартир, еще одни шаг в сторону большей готовности продукта. Но, по мнению Натальи Кукушкиной, сложность заключается в том, что застройщики не занимаются мебелью, они строят дома. И основной вопрос здесь — как внести меблировку в ДДУ.

— При включении мебели в договор застройщик должен будет нести ответственность и за ее качество, то есть за действия третьего лица — мебельщиков, — уточнила она. — Застройщик должен будет принять сотни комплектов мебели у производителя, а потом как свои передать их дольщику. Это довольно сильное усложнение производственной цепочки. Тем более мебель — это деликатный товар, требующий повышенного внимания при установке. В рамках передачи покупателям тысяч квартир достичь такой индивидуальной тонкой настройки достаточно сложно.

— Альтернативой меблировке сейчас являются сертификаты на технику и мебель, — говорит Булат Мирзаханов. — Некоторые девелоперы выдают их своим клиентам при покупке жилья. Номинал может доходить до 1,6 млн рублей. Такой подход помогает сэкономить, а также более индивидуально и разумно подойти к своему интерьеру. Можно докупить только то, что нужно, например, мебель в детскую или кухонный гарнитур, а в интерьере гостиной сохранить любимый диван и свои книжные шкафы.

Такой подход и у Группы Аквилон, которая предлагает в одном из проектов подарочные сертификаты на мебель и технику от наших партнеров.

— Клиент может выбрать то, что ему понравится, осуществить доставку и установку уже по месту, — комментирует Наталия Коротаевская. — Все-таки обустройство квартиры — индивидуальный творческий процесс, и если отделку можно выбрать из ряда вариантов, то мебель каждому хочется подобрать на свой вкус. С другой стороны, оценив востребованность тех или иных позиций у наших партнеров, мы сможем в дальнейшем сформировать максимально привлекательное предложение по меблировке. Мы рассматриваем возможность реализации проектов «под ключ».

Эксперт отмечает, что финансирование мебели в рамках ипотечного кредита пока не распространено, но если проект Минстроя будет запущен, то спрос на подобные квартиры вырастет: ведь клиентам не придется брать дополнительные потребительские кредиты и рассрочки, а это будет стимулировать девелоперов на создание дополнительных предложений для рынка. Условия покупки могут быть разными в зависимости от застройщика, но вряд ли будет много отличий от традиционной покупки квартиры.