Документ будущего: что сулит строителям Петербурга новый Генеральный план до 2040 года

В конце 2023 года власти Петербурга одобрили новый Генеральный план развития города до 2040 года с перспективой до 2050 года. Старый действующий Генплан утвердили еще в 2005 году с перспективой до 2025 года. При разработке и обсуждении проекта было направлено около 11 тысяч предложений. Однако, по словам участников строительного рынка, большую часть их пожеланий не приняли, и в итоге новый документ замедлит процесс редевелопмента в городе и перенесет новое строительство на окраины.

В новом Генплане прописаны функциональные зоны застройки и перспективное строительство инфраструктурных объектов — мостов, станций метро, транспортно-пересадочных узлов. Как рассказал генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов, Генплан обсуждался не один год, и это уже третья его итерация, когда дело довели до конца.

Как сообщила на пресс-конференции по итогам прошлого года председатель КГА Юлия Киселева, под жилые зоны в новом Генплане отведено 20% территории — это на 2% меньше, чем было в предыдущей его версии. Основное развитие получат Пушкинский и Приморский районы, в частности Каменка и Юнтолово, а также город-спутник Южный. В целом объем нового строительства, который предполагается до 2040 года, — 40 млн кв. м, при этом новое строительство в существующих пятиэтажных районах будет ограничено высотой в 8 этажей. Также в планах 226 объектов образования и 140 объектов здравоохранения.

— Самое главное, что Генплан готовили, опираясь на изменения требований федерального законодательства, и потребовалось много документов, чтобы привести его в соответствие с федеральными законами, — пояснил Алексей Белоусов. — Второе — документ обновлялся, исходя из новых направлений развития города, его городов-спутников, транспортного скелета, появления новых станций метро. С учетом перекрестного плана развития метрополитена надо было менять функциональное назначение многих участков и выделять множество новых под запуск подземного строительства.

Прежде всего речь идет о зонах промышленной застройки. По словам эксперта, многие объекты там давно не работают по профилю и сдаются в аренду как бизнес-центры, имеют множество собственников, что осложняет любые манипуляции с ними, а поиск инвестора может продолжаться годами. Большинство зон, которые предлагали отвести под жилую застройку, сейчас относятся именно к зонам промышленности, хотя большинство из них производством уже не занято.

— Именно политика города по сохранению промышленности была причиной того, что процентов 90 пожеланий, которые строительное сообщество высказало по поводу городской земли, не были учтены, — подчеркнул Алексей Белоусов. — Город настроен сохранять промышленные зоны как можно дольше в надежде на восстановление производства в будущем за счет появления инвесторов, которые этим займутся. Именно из-за сопротивления властей решение по замене функционального назначения этих зон существенно тормозится.

— Предложения от строительных компаний были связаны с изменением функциональных зон на те, которые позволяют размещать жилые и общественно-деловые здания, — добавил вице-президент по развитию и GR GloraX Денис Лебедев. — На наш взгляд, удовлетворено было не более 20% от поданных заявок. С учетом сроков действия нового Генплана это может повлиять в долгосрочной перспективе на количество введенных квадратных метров жилья. В свою очередь снизится экономический эффект от строительной отрасли в разрезе налоговых отчислений в бюджет города.

— Утвержденный Генплан ожидаемо достаточно консервативен, — говорит Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — Он ставит на паузу перемены в «сером поясе» Петербурга. Многие проекты редевелопмента, например Французского ковша, завода «Красный треугольник» или территорий вдоль набережных Обводного канала, обсуждались десятилетиями, но смены статуса этих территорий не произошло.

Эксперты подчеркнули: на вопрос о том, как внесенные изменения отразятся на застройке города, можно будет ответить после того, как будут утверждены правила землепользования и застройки. Но кое-что понятно уже сейчас.

Акцент при подготовке изменений в новый Генплан Петербурга сделан на развитие промышленных территорий и объектов инфраструктуры, добавил Денис Лебедев. По его словам, в целом просматривается тренд на сохранение и продолжение ранее действующего Генплана, поскольку не все предусмотренные мероприятия реализовали в период действия предыдущего.

Как пояснила Наталья Кукушкина, согласно Генплану, новое строительство будут вести на удаленных от центра города территориях, например в районе Каменки. Для строителей новый Генплан подтверждает тенденцию на сокращение участков под застройку в городской черте. В связи с этим часть девелоперов может начать активнее работать в Ленобласти. В центральных и околоцентральных районах Санкт-Петербурга более вероятно появление точечных проектов жилой застройки, чем КОТов, затрагивающих большие производственные площадки.

— Город будет расширяться по вертикали и по горизонтали, что потребует активного развития инфраструктуры в новых районах, особенно транспортной, — уточнила эксперт. — Если для развития кварталов вдоль Обводного канала городу не потребовалось бы создавать новые станции метро, то для Каменки это станет насущной необходимостью. Новые кварталы придется встраивать в существующий транспортный каркас города.

По мнению Дениса Лебедева, изменения можно было бы вносить локально, по мере их накопления, чаще, чем один раз в пять лет. Это бы дало больше возможностей для актуализации главного градостроительного документа под текущую обстановку и потребности горожан, запросы властей Санкт-Петербурга и бизнеса.