«Я бы посоветовал быть бдительными собственникам помещений Апраксина двора»

Ахмед Кулаев, управляющий партнер ЮК «АТРА», рассказал о том, как незаметно изменилось законодательство об изъятии территорий для нужд комплексного развития. Теперь недвижимость и землю у собственников могут изымать в бесспорном порядке: для этого надо лишь включить их в состав проекта КРТ и передать комплексному инвестору. Бывшим собственникам останется судиться лишь за размер компенсации: сам факт изъятия они оспорить не смогут.

Комплексное развитие территорий в законодательстве делится на четыре вида: развитие жилых кварталов, нежилой застройки, незастроенных территорий, а также развитие территории по инициативе ее правообладателя. Интригу в этот казалось бы такой незамысловатый институт внес законопроект от 30 декабря 2020 года, которым был урегулирован порядок изъятия земельных участков и объектов недвижимости в целях комплексного развития территорий. Этот порядок максимально упростил и сделал более понятной данную — весьма щекотливую — процедуру.

Изъятие территорий для КРТ возможно в двух видах: когда изымаемые территории заняты жилой или нежилой застройкой. Основанием для изъятия является решение уполномоченного органа о предоставлении данных территорий стороне, реализующей проект КРТ. Таким органом может быть орган исполнительной власти РФ, субъекта Федерации или муниципалитета.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного Кодекса, в который были внесены данные изменения, некоторые объекты изымать нельзя: это объекты федеральной собственности, участки под не аварийными жилыми домами, участки под нежилыми домами блокированной застройки, а также объекты, специально определенные Правительством РФ.

Что мы видим в результате принятия этого законодательства? Абсолютно упрощенный порядок изъятия данных территорий — причем, формулировки критериев для изъятия максимально размыты. Если раньше для изъятия территорий у собственников требовалось, например, чтобы площадь, занимаемая объектом недвижимости, составляла не менее 50% от площади изымаемого участка, то теперь этот критерий снят. Также ранее участки можно было изымать, если это требовалось для размещения социальной или инженерной инфраструктуры. Теперь эти требования сняты — достаточно, чтобы участок просто попал в состав планируемого КРТ.

Аналогичные изменения внесены и в Земельный кодекс РФ, где появилась специальная статья 59.12, которая описывает специальный порядок изъятия земли у собственников и арендаторов для нужд КРТ. Если участки в госсобственности были сданы в аренду на срок менее 5 лет, то прекращение права аренды происходит в уведомительном порядке, а арендатор имеет право требовать возмещения убытков. Также обращает внимание на себя подпункт 12 статьи 59.12, который ограничивает право лица, у которого изымается участок, оспаривать это изъятие: он может оспаривать только размер компенсации, которая ему предоставляется. Это максимально ограничивает права собственников недвижимости и максимально расширяет права лиц, реализующих проекты КРТ, а также исполнительных органов.

По сути, мы видим установленное законом ограничение право собственности участников делового оборота на объекты недвижимости нежилого назначения. Все, что им гарантировано в случае распространения на их участок проекта КРТ — это компенсация. При этом справедливость таковой компенсации определяется либо в переговорном порядке, либо в судебном. Мы знаем по многочисленным нашим спорам в сфере оценки кадастровой стоимости недвижимости, насколько сложно доказывать правоту частного собственника, когда он судится с госорганом.

В итоге мы видим уже первые судебные решения, в соответствии с которыми органы местной власти принимают решение от дать всю территорию того или иного предприятия под комплексное развитие территории, проводят торги в виде конкурса или аукциона, в котором побеждают лица, максимально удобные принимающим решения чиновникам. А может этот исполнительный орган сам принять решение самостоятельно реализовать проект КРТ, а затем назначить нужную компанию исполнителем — безо всякого конкурса.

Отдельно стоит отметить, что закон определяет сроки ответа собственников недвижимости и земли на уведомление об изъятии земельного участка. Эти сроки ограничены, а отсутствие ответа приравнивается к согласию на изъятие. Поэтому я рекомендую собственникам лакомых участков в ежедневном режиме мониторить, какие планы у муниципальных, субъектных или федеральных властей на ту локацию, где находится их собственность. В частности, я бы посоветовал быть бдительными собственникам помещений Апраксина двора в Петербурге: новое законодательство позволяет в неоспоримом порядке изъять у них помещения, если город примет решение о комплексном развитии этого имущественного комплекса.

Все правовые дискуссии «Фонтанки» — здесь.